Гражданский кодекс часть 1

с участием административного истца ФИО1, его представителя ФИО2, представителя административных ответчиков министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области и ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области, ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об оспаривании решения от 18 февраля 2021 года № УРС-52/2021/000008, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением, в обоснование которого (с учетом изменений, принятых судом в ходе рассмотрения дела по существу) указал, что ему на праве аренды принадлежит объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером [номер], категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственного здания, площадью 1300 кв.м., расположенный по адресу: [адрес]

По мнению административного истца, несоответствие кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права арендатора, поскольку размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, что послужило основанием обращения в суд с настоящим иском. Ссылаясь на положения НК РФ, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», истец просит признать незаконным решение Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 18 февраля 2021 года № УРС-52/2021/000008, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании административный истец, его представитель ФИО2, действующая в рамках полномочий, предоставленных доверенностью, исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, после перерыва в судебное заседание 30 марта 2022 года не явились, ходатайствуя о рассмотрении дела в их отсутствие. Представитель административных ответчиков министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области ФИО3, действующий в рамках полномочий, предоставленных доверенностью, после перерыва в судебном заседании 30 марта возражал против удовлетворения требований ФИО1 по доводам письменного отзыва, в котором указано, что оспариваемое решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» принято уполномоченным лицом в пределах его компетенции, с соблюдением установленного порядка.

Иные лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились. В письменной позиции заинтересованного лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Руководствуясь ст. 150 КАС РФ, учитывая положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление ФИО1, в котором среди прочего, указано, что земельный участок с кадастровым номером [номер] был поставлен на государственный кадастровый учет 14.10.2003 года, его кадастровая стоимость утверждена приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 года № 326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года» в размере 1 164 436 рублей 82.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административных ответчиков, оценив по правилам ст. 84 КАС РФ представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу требований ст. 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу ч. 1 ст. 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 которого основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Нормой ч. 1 ст. 245 КАС РФ предусмотрено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Исходя из положений ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно ч. 2 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ), заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

При этом заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам ст. 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ). Следовательно, при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (ч. 9 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ).

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06 августа 2020 года № П/0287 «Об утверждении форм заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и документов, формируемых в связи с рассмотрением такого заявления, требований к их заполнению, требований к формату таких заявления и иных документов в электронной форме" утверждены форма уведомления о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению и требования к заполнению уведомления о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости и представляемых с ним документов в электронной форме; форма решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, требования к заполнению форм решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также требований к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной формате.

Согласно ч.ч. 10 – 13 ст. 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (в редакции от 31.07.2020 года № 269-ФЗ) заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В целях реализации предусмотренных Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, Правительством Нижегородской области принято распоряжение от 23 марта 2018 года № 253-р «О создании государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Функции и полномочия учредителя ГБУ НО «Кадастровая оценка» осуществляет министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области.

Распоряжением министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 10 сентября 2018 года № Сл-326-2766/18 утвержден устав и назначен директор государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка».

Согласно Уставу государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка», основной целью деятельности учреждения является реализация полномочий, в сфере государственной кадастровой оценки, в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года№237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (п.2.1). Предметом деятельности Учреждения является оказание услуг (выполнение работ) непосредственно направленных на достижение уставных целей Учреждения (п.2.3).

В соответствии с пунктом 2.4 Устава, для достижения цели, указанной в пункте 2.1. Устава, Учреждение осуществляет следующие основные виды деятельности:

- определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки;

- определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- предоставление разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости;

- рассмотрение обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости;

- хранение и предоставление копий отчетов, документов, информации и материалов, исходных и формируемых в ходе определения кадастровой стоимости;

- сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения;

- иные полномочия в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке;

- деятельность в соответствии с перечнем услуг (работ), оказываемых Учреждением по государственному заданию.

Пунктом 2 ст. 375, ст. 378.2 НК РФ установлено, сто налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке. Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

На основании п. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения по земельному налогу признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственного здания, площадью 1300 кв.м., расположенного по адресу: [адрес]

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] утверждена приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 21.10.2020 года № 326-13-566703/20 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2020 года» в размере 1 164 436 рублей 82.

По заявлению ТУ Росимущество Нижегородской области решением Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером [номер] в размере его рыночной стоимости по состоянию на 10.09.2020 года, на основании отчета, составленного ООО «Инвестконсалтинг» № 237-14/2020, в котором определена рыночная стоимость указанного земельного участка в размере 1 697 000 рублей 00 копеек. При таких обстоятельствах ФИО1 является лицом, чьи права и законные интересы затрагивают результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости.

Суд приходит к выводу, что процедура принятия оспариваемого решения административным ответчиком не нарушена: оно принято уполномоченным должностным лицом в соответствии с представленной ему компетенцией, с соблюдением установленного законом порядка и сроков, соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года №П/0287, и по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

ТУ Росимущество Нижегородской области представило в суд отчет об оценке № 237-14/2020, составленный ООО «Инвестконсалтинг», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на 10.09.2020 года составляет 1 697 000 рублей 00 копеек.

В соответствии с ч. 1 ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В ходе судебного разбирательства по инициативе суда с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] и проверки представленного отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности проведена судебная оценочная экспертиза на основании определения суда от 01 ноября 2021 года, результаты которой оформлены заключением эксперта ООО «Мобайл Груп» ФИО11 № 761/03-22 от 03.03.2022 года.

По результатам исследования экспертом сделан вывод о том, что отчет об оценке № 237-14/2020, подготовленный оценщиком ООО «Инвестконсалтинг», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Экспертом указано, что при составлении отчета допущены нарушения, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости: в отчете об оценке не указаны причины, по которым оценщиком не был произведён осмотр оцениваемого участка. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра, что привело к нарушению п. 5 ФСО №7. В разделе 2 «Задание на оценку» сказано, что характеристики объекта оценки установлены на основании следующих документов: выписки из ЕГРН об объектах недвижимости; справки о коммуникациях, подведенных к земельным участкам; данных публичной кадастровой карты. В отчете об оценке отсутствует справка о коммуникациях, подведенных к земельным участкам, что привело к нарушению п. 5 ФСО №3. В разделе 14 (стр. 32) Оценщик приводит «анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые объекты...», при этом оценщик рассматривает цены предложений в период с января по декабрь 2019 г., в то время как датой оценки является -10.09.2020 года, анализ цен в период с января-сентябрь 2020 г.г., оценщиком не произведен. В отчете не описан весь объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах. В период, предшествующий дате оценки в пределах типичного срока экспозиции, в свободном доступе размещена информация о продаже аналогичных объектов - земельных участков под индустриальную застройку, расположенные в крупных промышленных центрах Нижегородской области, с удельной стоимостью от 637 руб./кв. м, в то время как в расчетах использованы аналоги с удельной стоимостью от 833,33 руб. кв, м (стр. 32 отчета). Использование в расчетах рыночной информации с завышенными ценовыми характеристиками привело к завышению итоговой стоимости объекта исследования, что привело к нарушению п. 22 ФСО №7, п. 11 ФСО №7.

При описании метода сравнения продаж (стр. 36) оценщик указывает: «при корректировке цен аналогов, в том числе, учитываются: условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств); условия платежа при совершении сделок с аналогом (платёж денежными средствами; расчет векселями; взаимозачеты, бартер и т.п.); обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.); время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом», п. 22 ФСО №7, П. 5 ФСО№ 3. При расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода, оценщик использует корректировку на торг, на местоположение, наличие инженерных коммуникаций, фактор масштаба, передаваемые имущественные права, расположение относительно автомагистралей. При этом отсутствует обоснование отказа от анализа влияния на стоимость такого значимого ценообразующего фактора как, например: условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки), так как оценщик использует цены предложений объектов, дата публикации которых составляет более 1,5 лет. Так, например, согласно данным источника (режим доступа: https://www.klerk.ru/buh/news/506517/) цены на земельные участки в Нижегородской области в 3 квартале 2020 г. по сравнению к 3 кварталу 2019 года уменьшились на 8%. Оценщик не вводит соответствующую корректировку на условия рынка, а также не объясняет ее отсутствие, что могло привести к искажению полученного результата рыночной стоимости и привело к нарушению п. 5 ФСО №3. Оценщик проводил исследования поверхностно, не объективно, не всесторонне и не в полном объеме.

На стр. 42 отчета об оценке при реализации сравнительного подхода оценщик определяет следующие элементы сравнения объекта оценки с объектами - аналогами: местоположение земельного участка; наличие инженерных коммуникаций; общая площадь (фактор масштаба) передаваемые имущественные права расположение относительно автомагистралей. Далее, непосредственно при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода Оценщик вводит корректировку на наличие железнодорожного пути. Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов, что привело к нарушению п. 5 ФСО№ 3. При расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода (стр. 44) Оценщик вводит корректировку на расположение относительно автомагистралей, описывая следующее «Объекты оценки и все объекты-аналоги удалены от крупных автомагистралей, корректировка не требуется». При этом, нигде по тексту отчета не описано локальное местоположение оцениваемого участка, Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. Невозможно идентифицировать назначения земельного участка, являющегося аналогом №4. В тексте объявления информация отсутствует. В заголовке объявления указано «Участок 15 соток (промназначения)». Однако необходимо добавить, что на сайте avito.ru (режим доступа: https://www.avito.ru/) коммерческие земли (под строительство объектов офисно-торгового/промышленного назначения, придорожного сервиса и проч.) объедены в одну группу «Промназначения». Выпадающий список ограничен 3 категориями. В тексте объявления объекта-аналога №2 сказано «наличие коммуникаций». В то же время при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода при введении корректировки, учитывающей наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций Оценщик пишет, что объекты-аналоги коммуникациями не обеспечены и вводит повышающую корректировку в размере 64% ко всем ценам аналогов. Введение повышающей корректировки к объекту-аналогу №4 приводит к получению недостоверного результата, что привело к нарушению п. 5 ФСО№ 3. В отчете об оценке отсутствует справка о коммуникациях, подведенных к земельным участкам, на которую ссылается оценщик. Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена. Таким образом, введение корректировки на наличие инженерных коммуникаций в размере 64% ко всем объектам-аналогам в конченом итоге привело к искажению (завышению) результатов оценки и привело к нарушению п. 5 ФСО№ 3. Также экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером [номер] по состоянию на 10.09.2020 года составляет 1 011 000 рублей.

Не смотря на наличие у оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО10 подготовившего отчет об оценке № 237-14/2020, необходимой специальной квалификации на проведение указанной оценки и права на формулирование выводов по результатам ее проведения, с учетом выявленных экспертом нарушений требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию отчета о рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о недопустимости принятия в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером [номер], отчета об оценке № 237-14/2020.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, его выводы сделаны на основе метода аналогов в рамках сравнительного подхода, суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставим с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Оснований не доверять данному заключению, выполненному экспертом ООО «Мобайл Груп», у суда не имеется, поскольку экспертом изучены материалы административного дела; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям ст. 82 КАС РФ. Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом соответствующей квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Лица, участвующие в деле, данное заключение эксперта не оспаривают, оно является допустимым и надлежащим доказательством. Ходатайств о назначении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Учитывая изложенное, суд по указанным основаниям принимает за основу при вынесении решения заключение судебной экспертизы ООО «Мобайл Груп» № 761/03-22 от 03.03.2022 года, выполненное экспертом ФИО9 поскольку оно отвечает принципам относимости, допустимости и достоверности и подтверждает несоответствие представленного ТУ Росимущество Нижегородской области отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] по состоянию на 10.09.2020 года в размере 1 011 000 рублей, сторонами не оспаривается.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» от 18 февраля 2021 года № УРС-52/2021/000008 является незаконным, в связи с чем рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером [номер] подлежит установлению в размере 1 011 000 рублей по состоянию на 10.09.2020 года.

В данном случае министерство имущественных и земельных отношений, ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» являются надлежащими ответчиками по делу.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Признать незаконным решение от 18 февраля 2021 года №УРС-52/2021/000008 «Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости».

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером [номер], категория земли – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственного здания, площадью 1300 кв.м., расположенного по адресу: [адрес] равной рыночной стоимости в размере 1 011 000 рублей по состоянию на 10.09.2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Нижегородский областной суд.

Судья Е.О. Ефимова

В окончательной форме решение суда составлено 13 апреля 2022 года.

Судья Е.О. Ефимова