Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев административное дело в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Афипский нефтеперерабатывающий завод» (далее по тексту – ООО «Афипский НПЗ») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ООО «Афипский НПЗ» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором оспаривает результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№..> и просит установить их кадастровую стоимость в размере рыночной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – <Дата>.

Определением суда от 5 февраля 2020 года требования административного искового заявления в части объектов капитального строительства с кадастровыми номерами <№..> выделены в отельное производство.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает налог на имущество организаций, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога на имущество организаций.

В судебное заседание 29 июня 2020 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

От представителя административного истца – Турубарова Ф.А., действующего на основании доверенности, поступило ходатайство о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства, а также о признании результатов судебной экспертизы от <Дата>.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили.

В административном исковом заявлении в качестве административного ответчика по административному делу административным истцом указано Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», в качестве заинтересованного лица – администрация Афипского городского поселения Северского района. Вместе с тем, суд при подготовке административного дела к судебному разбирательству определил круг лиц, участвующих в деле, которые указаны в определении от 15 января 2020 года. Бюджетное учреждение и администрация Афипского городского поселения Северского района к участию в административном деле не привлекались, в связи с чем, не извещались о дате, времени и месте проведения судебных заседаний, а также о движении дела, поскольку не являются лицами, участвующими в деле.

На основании протокольного определения суда от 29 июня 2020 года настоящее административное дело рассматривается в порядке упрощенного производства, предусмотренного главой 33 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с учетом взаимосвязанных положений части 7 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверив доводы административного искового заявления, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований с учетом их уточнений по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Закон № 237-ФЗ), Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами <№..> (<Дата>) и дату внесения (<Дата>) ее в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми номерами <№..>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.30-31 тома №1, л.д. 2,3 тома №2).

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных объектов. Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорных зданий с кадастровыми номерами <№..> определена уполномоченным органом по состоянию на <Дата> в размерах 1579662 рубля 58 копеек, 4824 079 рублей, соответственно.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимого имущества, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Поскольку Федеральная кадастровая палата является уполномоченным органом по ведению реестра государственного кадастра, суд считает <Дата> верной датой определения кадастровой стоимости спорных зданий, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов (л.д.29 1-го тома, л.д.1 2-го тома).

Согласно данным отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества <№..> от <Дата>, выполненных ООО «СтавЭкспертГрупп», рыночная стоимость по состоянию на <Дата> зданий с кадастровыми номерами <№..> составляет 344 202 рубля; 733 834 рубля, соответственно.

Данные отчеты об оценке предоставлялись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Краснодарскому краю (далее - Комиссия).

Решениями Комиссии <№..> от <Дата>, вступившим в силу, установлено несоответствие указанных отчетов об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям о содержании и описании в отчете информации, установленным федеральными стандартами оценки. В данных решениях изложено детальное описание названных нарушений.

В связи с чем, заявления ООО «Афипский НПЗ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости зданий и установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости отклонены.

Согласно решению Комиссии <№..> от <Дата>, вынесенного в отношении здания с кадастровым номером <№..>, в отчете об оценке <№..> от <Дата> допущены следующие нарушения.

Коэффициент прибыли предпринимателя (стр.51 отчета) не применяется необоснованно (нарушение пп.«г» п.24 ФСО №7, п.5ФСО №3).

Для таблицы № 12 «Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа» (страницы 52 - 53 отчета) не указан источник информации (нарушение п. 5 ФСО№ 3).

Индекс на региональное различие в уровне цен (страница 57 отчета) определен методологически неверно (нарушение п.5 ФСО № 3).

Корректировка на отсутствие каркаса у объекта оценки в размере 0,915 (страницы 50, 57 отчета) внесена необоснованно (нарушение п.5 ФСО №3).

Величина корректировки на отсутствие инженерных систем (страница 51 отчета) в размере 20,20% рассчитана математически неверно, расчет величины корректировки в отчете не приведен (нарушение п.5 ФСО № 3).

Нормативный срок службы для оцениваемого здания продолжительностью 80 лет, указанный на странице 56 отчета, не обоснован (нарушение п.5 ФСО № 3).

Нормативный срок эксплуатации конструктивных элементов здания, указанный в таблицах на страницах 57 - 58 отчета не обоснован (нарушение п.5 ФСО № 3).

Износ оцениваемого объекта в размере 82% (страница 59 отчета) является завышенным (нарушение п.5 ФСО № 3).

В свою очередь, согласно решению Комиссии от <Дата>, <№..> вынесенного в отношении здания с кадастровым номером <№..> в отчете об оценке <№..> от <Дата> допущены следующие нарушения.

Коэффициент прибыли предпринимателя (страница 50 отчета) не применяется необоснованно (нарушение пп.«г» п.24 ФСО № 7, п.5 ФСО № 3).

Для таблицы № 17 «Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа» (страницы 52 - 53 отчета) не указан источник информации (нарушение п.5 ФСО № 3).

В расчете восстановительной стоимости (страница 57 отчета) ошибочно отсутствует корректировка на отсутствие заполнения проемов (нарушение п.5 ФСО№ 3).

Нормативный срок эксплуатации конструктивных элементов здания, указанный в таблицах на страницах 58 - 59 отчета, не обоснован (нарушение п.5 ФСО № 3).

Износ конструктивных элементов в размере 100% (страница 59 отчета) является некорректным, общий износ оцениваемого объекта в размере 77% (страница 60 отчета) является завышенным (нарушение п.5 ФСО № 3).

Вышеуказанные нарушения могли существенно повлиять на размер рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами <№..>, а также свидетельствуют о том, что отчеты об оценке от <Дата> составлены с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не отражают действительную рыночную стоимость данных объектов.

Таким образом, принимая во внимание положения части 2 статьи 61, частей 1-4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их нормативной взаимосвязи, суд пришел к выводу, что указанные отчеты об оценке являются недопустимыми доказательствами по административному делу.

Учитывая данные обстоятельства, вступившие в законную силу решения Комиссии, значительную разницу между размером кадастровой стоимости, утвержденной уполномоченным органом и определенной оценщиком ООО «СтавЭкспертГрупп» (более 70 и 80 %), а также тот факт, что вышеназванные отчеты об оценке подготовлены по заказу ООО «Афипский НПЗ» на платной основе, во время составления которых эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено суду допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости зданий с кадастровыми номерами <№..>.

В связи с чем, определением суда от <Дата> по делу назначено проведение судебной экспертизы по определению размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества на дату определения их кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы <№..> от <Дата>, выполненного ООО «Артилком» рыночная стоимость зданий с кадастровыми номерами <№..> по состоянию на <Дата> составляет 1233 414 рублей, 3186 511 рублей, соответственно.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, оно является допустимым по делу доказательством, в связи со следующим.

Эксперт Губанова Е.С. имеет длительный стаж экспертной работы, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации, а также об обязательном страховании гражданской ответственности. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено. Кроме того, эксперт Губанова Е.С. предупреждена судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, что подтверждается соответствующей подпиской.

При оценке заключения судебной экспертизы суд учитывает, что оно состоит из вводной и исследовательской части, включая выводы по поставленным судом на разрешение эксперта вопросам. В нем содержится вся необходимая информация, предусмотренная Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», а именно, сведения об эксперте, дата проведения и характер экспертизы, задание на оценку. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и определен сегмент рынка, к которому относятся спорные здания, указан мотивированный вывод о невозможности применения сравнительного и доходного подходов при определении стоимости, ввиду отсутствия аналогичных объектов на открытом рынке, детально описано проведенное ею исследование, с учетом которого даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертное исследование проведено на основании материалов дела.

При оценке зданий с кадастровыми номерами <№..> применен затратный подход и метод сравнительной единицы. Суд считает выбор эксперта мотивированным и корректным.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м(3) строительного объема, 1м(2) покрытия, 1м общей площади и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения.

Отказ эксперта от применения доходного и сравнительного подходов имеет соответствующее обоснование и соответствует положениям приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, которым утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», где определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, названы сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов предписано учитывать не только возможность применения каждого из них, но и цели, задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11).

Эксперт правомерно пришел к выводу о том, что применение сравнительного подхода в данном случае не представляется возможным, по тем основаниям, что стоимость всех продающихся на рынке недвижимости объектов включает в себя стоимость земельной составляющей, то есть для оценки необходимо вычесть эту составляющую. При этом во многих объявлениях не указана площадь участка, относящегося к зданиям, точный адрес и передаваемые права, поэтому достоверно рассчитать стоимость земли не представляется возможным, особенно учитывая ретроспективную дату оценки (нет возможности уточнить недостающие данные). Кроме того, экспертом не было выявлено достаточного количества предложений о продаже или аренде объектов, аналогичных оцениваемому, (поскольку в основном, предлагаются к продаже производственные базы, состоящие из нескольких зданий различного назначения (производственного, административно-бытового, вспомогательного и тд.), содержащие в составе земельные участки. Использование в расчетах предложений к продаже таких объектов, в рамках сравнительного подхода приведет к использованию большого числа корректировок, что может повлиять на точность полученной итоговой стоимости оцениваемых объектов.

Эксперт принял решение отказаться от применения в рамках данного заключения доходного подхода, так как информация об экономических характеристиках объекта на дату оценки в материалах дела отсутствует, собственный расчет эксперта носил бы субъективный характер. Кроме того доход генерирует здание (помещение) в совокупности с относящимся к нему земельным участком, который в данном случае учитываться не должен.

Применяя затратный подход, для определения базовых цен были использованы сборники УПВС (Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений). (Онлайн-электронная версия УПВС https://upvs-online.ru/).

Произведен расчет прибыли предпринимателя, определены накопленный, физический и функциональный износы спорных зданий, их внешнее (экономическое) устаревание. Произведен расчет совокупного износа недвижимого имущества.

Эксперт привела все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отразила порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных ею (данная информация подтверждена и проверяема).

Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью, мотивированны, не вызывают сомнения, не допускают противоречий, неоднозначного толкования.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Экспертиза проведена на основании действующего законодательства в оценочной сфере: Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 от 29 июля 1998 года в действующей редакции, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года за № 297; Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 мая 2015 года за № 298; Федеральных стандартов оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года за № 611.

Суд оценивает выбор эксперта о применении затратного подхода правомерным, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объектов экспертизы. Поскольку и доходный, и сравнительный подходы не способны дать поэлементный результат стоимости - в рамках этих подходов оцениваться может только единый объект недвижимости, поскольку только единый объект может обращаться на рынке и приносить доход.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив судебное экспертное заключение, по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами <№..> по состоянию на <Дата> составляет 1233 414 рублей, 3186 511 рублей, соответственно.

Суд, принимая во внимание, положения, закрепленные в главе 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 года № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», исходит из того, что определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. Кроме этого, на официальном сайте Краснодарского краевого суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещена информация о дате, времени и месте проведения судебного заседания, назначенного на 29 июня 2020 года.

При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с заключением судебной экспертизой.

В ходе судебного разбирательства органом, утвердившим оспариваемую кадастровую стоимость – департаментом имущественных отношений Краснодарского края, выступающим административным ответчиком по настоящему административному делу, выводы вышеназванного заключения судебной экспертизы не опровергнуты, доказательств о его порочности не представлено, сведений о несогласии с ним либо с размером определенной рыночной стоимостью нежилых зданий материалы дела не содержат.

Доказательств того, что их рыночная стоимость является иной, чем отражено в заключении судебной экспертизы <№..> от <Дата> суду не представлено, участвующие в деле лица о назначении и проведении повторной либо дополнительной судебной оценочной экспертизы не просили.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных зданий их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости и налогоплательщика.

Тогда как, административные ответчики и заинтересованное лицо при наличии достаточного времени на ознакомление с материалами дела, в том числе, с судебной экспертизой, заняли процессуальную пассивную позицию в настоящем административном споре, контраргументов против доводов, изложенных в административном исковом заявлении, не заявляли, документы, опровергающие доказательства несоответствия кадастровой стоимости спорных зданий их рыночной, не представили.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и их уточнение, установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами <№..> на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом соблюдения требований и правил, закрепленных в части 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ, пункте 15 статьи 378.2, пункте 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является <Дата>, в Комиссию по рассмотрению споров – <Дата>. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать <Дата>.

Директором ООО «Артилком», в суд подано ходатайство о взыскании с ООО «Афипский НПЗ» расходов по проведению судебной экспертизы, в размере 60000 рублей. Однако согласно платежного поручения от <Дата><№..> административный истец оплатил за проведение экспертизы, денежные средства в размере 60000 рублей. Заявлений лиц, участвующих в деле о распределении судебных расходов в суд не поступало, вышеуказанное ходатайство директора ООО «Артилком» административным истцом исполнено до вынесения решения судом, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении данного ходатайства.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Афипский нефтеперерабатывающий завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№..> расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на <Дата> в размере 1233 414 (один миллион двести тридцать три тысячи четыреста четырнадцать) рублей.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№..> расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на <Дата> в размере 3186 511 (три миллиона сто восемьдесят шесть тысяч пятьсот одиннадцать) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами <№..> считать <Дата>.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами <№..>

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья: