Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кузина Д.В. об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области,

у с т а н о в и л:

Кузин Д.В. обратился в Пензенский областной суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав в его обоснование, что он, будучи собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области (далее - Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 166147 руб. Решением Комиссии от 25 декабря 2017 г. № заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено, по тем основаниям, что представленный отчет об оценке содержит нечитаемые копии документов, что противоречит положениям п. 5 ФСО №, а при выборе объектов-аналогов оценщиком были нарушены требования, установленные п. 22б ФСО №, ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Административный истец полагает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, являются надуманными, не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Также указывает на то, что спорный земельный участок был приобретен им по результатам открытых торгов, проведенных в виде аукциона по цене 177838 руб. Указанная цена в соответствии с положениями ст. 3 Закона об оценочной деятельности является реальной рыночной стоимостью участка в условиях свободного формирования цены, что Комиссией было проигнорировано. Полагает, что при подобных обстоятельствах Комиссия не вправе была отказывать ему в удовлетворении заявления.

Административный истец Кузин Д.В., будучи надлежащим образом извещенным о дне слушания дела, в судебное заседание не явился, доверив представление своих интересов Глухову Д.М. (доверенность от 30 января 2018 г.), который в судебном заседании заявленные требования (с учётом уточнений) поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель административных ответчиков – комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области и Управления Росреестра по Пензенской области Серикова В.В., (доверенности от 17 мая 2017 г. и 19 октября 2017 г., соответственно) просила в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что оспариваемое решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением всех требований, установленных Законом об оценочной деятельности и Порядком работы комиссии.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства нежилого здания, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Кузину Д.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 30 сентября 2014 г. <адрес>, а также договором купли-продажи земельного участка для строительства нежилого здания от 10 сентября 2014 г. (л.д. 44, 45).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 2697090 руб. на основании акта определения кадастровой стоимости земельного участка ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области от 24 июня 2014 г. (л.д. 175).

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права Кузина Д.В., последний 5 декабря 2017 г. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, указав в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости - установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, приложив документы, перечень которых соответствовал требованиям ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 02 июня 2016 г. № 172-ФЗ), в том числе, отчет от 17 ноября 2017 г. № об оценке рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24 июня 2014 г. составила – 166147 руб. (л.д. 10-43).

Заявление Кузина Д.В. было рассмотрено на заседании Комиссии 25 декабря 2017 года и решением № отклонено (л.д.148-149).

Основанием для отказа в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости послужило несоответствие отчета об оценке требованиям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В решении №, в частности указано на нарушение оценщиком пунктов 22б, 22д ФСО № 7, поскольку в качестве объектов – аналогов оценщиком использованы объекты, значительно отличающиеся по фактору местоположения от объекта оценки. В частности, объект оценки расположен в городе Сердобске – крупном районном центре, тогда как аналог № 3 - в р.п. Шемышейка, при этом корректировка по местоположению оценщиком не вносится.

Также Комиссия указала, что в соответствии с пунктом 3 ФСО № 3 отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения. Представленный отчет на бумажном носителе и в электронной форме содержит нечитаемые копии документов на страницах 23, 25-28 отчета, что является нарушением принципа, изложенного в пункте 5 ФСО № 3, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из положений ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В соответствии с ч. 5 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Часть 1 ст. 219 КАС РФ определяет, что если данным Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Судом установлено, что с заявлением об оспаривании решения Комиссии от 25 декабря 2017 г. №ФИО1 обратился в суд в установленный ст. 219 КАС РФ срок, что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Рассматривая требования об оспаривании решения от 25 декабря 2017 г. №, суд исходит из положений Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее – Порядок), в соответствии с которыми комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 г. № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 24 октября 2012 г. № П/450 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области в составе 4 человек. Впоследствии в указанный приказ были внесены изменения на основании приказов Росреестра от 25 августа 2015 г. № П/441, 01 декабря 2015 г. № П/634, 02 сентября 2016 г. № П/0431, от 07 октября 2016 № П/0498, и от 23 марта 2017 г. № П/0142 (л.д.88-93).

В состав Комиссии по состоянию на 25 декабря 2017 г. (дату принятия оспариваемого решения) входило 4 человека.

В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности и п. 10 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины её членов. В соответствии с п.12 Порядка решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии.

Из протокола от 25 декабря 2017 г. № следует, что в заседании Комиссии, на котором рассматривалось заявление Кузина Д.В. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, из 4 –х членов Комиссии присутствовало 4. По итогам голосования Комиссией единогласно принято решение об отклонении заявления Кузина Д.В. о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № (л.д.150-151).

Таким образом, нарушений порядка создания и работы Комиссии, порядка проведения заседания и голосованиясудом не установлено. Суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума.

Данное обстоятельство административным истцом не оспаривалось.

В силу п. 20 Порядка в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из вышеприведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствие отчета об определении рыночной стоимости статье 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартами оценки, а также по проверке положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Из материалов дела усматривается, что в Комиссию был представлен отчет об оценке от 17 ноября 2017 г. №, подготовленный оценщиком ООО «Лаборатория судебной экспертизы» - ФИО5 (л.д. 108-125).

Из указанного отчета об оценке следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № оценщик применил сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж, выбрав для сравнения четыре объекта-аналога.

Сравнительный подход включает в себя совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами аналогами. При этом информация о ценах и характеристиках объектов – аналогов должна быть достоверная и достаточная ( п.п.12,13 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 250 мая 2015 г. № 297), а объект – аналог должен быть сходным с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость ( п.10 ФСО №1).

Согласно п. 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, в том числе, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (подпункт «б»).

В нарушение указанного требования оценщиком был использован объект - аналог № 3, расположенный в р.п. Шемышейка Пензенской области, в то время как оцениваемый объект расположен в г. Сердобске – крупном районном центре. При этом вопреки требованиям подпункта «д» п.22 ФСО № 7 корректировка на местоположение объекта –аналога оценщиком не применена, что, в свою очередь, могло повлиять на итоговую величину рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка.

В силу п. 3 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения.

Установлено, что в представленном в Комиссию отчете об оценке от 17 ноября 2017 г. №, подлинник которого обозревался в судебном заседании, на стр. 23,25-28 отчета содержатся нечитаемые копии документов. Так, невозможно идентифицировать некоторые строки с номерами по тексту, строки с датами, печати на документах, что, в свою очередь, вводит в заблуждение пользователей отчета и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Изложенное свидетельствует о нарушении оценщиком одного из принципов, приведенных в п.5 ФСО № 3, которых он должен придерживаться, а именно: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления Кузина Д.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № Комиссия пришла к обоснованному выводу о несоответствии представленного отчета требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки и наличии в связи с этим оснований для отклонения заявления Кузина Д.В. об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере его рыночной стоимости в размере 166 147 руб., определенной по состоянию на 24 июня 2014 г. в отчете об оценке от 17 ноября 2017 г. №.

Довод административного истца о том, что Комиссия в нарушение ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 3 Закона об оценочной деятельности необоснованно отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, проигнорировав то обстоятельство, что спорный земельный участок был приобретен с торгов по цене его реальной рыночной стоимости в условиях свободного формирования цены в размере 177838 руб. судом отклоняется, поскольку предметом рассмотрения Комиссии является представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, а не факт покупки им земельного участка по цене, отличной от его кадастровой стоимости. Данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о незаконности оспариваемого решения Комиссии.

Ссылка административного истца на отчет рыночной стоимости земельного участка ООО КАФ «Эксперт-Аудит» от ДД.ММ.ГГГГ№, выполненного по заказу МКУ «Универсал» для определения рыночной стоимость спорного земельного участка для продажи в качестве начальной (стартовой) цены открытых торгов, необоснованна, поскольку данный отчет предметом рассмотрения в Комиссии не являлся.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленного требования Кузиным Д.В. об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 25 декабря 2017 г. № надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении административного искового заявления Кузина Д.В. об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пензенской области от 25 декабря 2017 г. №, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 2 апреля 2018 года.

Судья Н.В. Гордеева