Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Хотей» к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, о восстановлении срока,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, ООО «Хотей» (с учетом сделанных уточнений) оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2012 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, адрес: <адрес>), и просит установить её в размере рыночной стоимости 11 530 953 рубля. Обосновывая свои требования административный истец ссылается на то, что является арендатором земельного участка, обязан платить арендную плату, арендная ставка которой рассчитывается из размера кадастровой стоимости. Поэтому изменение кадастровой стоимости влечет за собой изменение размера арендных платежей. Право оспорить кадастровую стоимость установлено статьей 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В случае принятия судом решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости у арендатора, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и положений Гражданского кодекса РФ, возникает право возвратить излишне уплаченные суммы арендных платежей как неосновательное обогащение. Поэтому ООО «Хотей» считает, что срок для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, ставшей на день подачи заявления архивной, может быть восстановлен.

Определением Хабаровского краевого суда от 01.02.2022 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация г.Хабаровска.

В судебном заседании представитель административного истца, - ФИО1, поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на обстоятельства, аналогичные тем, что изложены в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель административного ответчика Правительства Хабаровского края, - ФИО2, просил отказать в удовлетворении заявленных требований. Считает, что административным истцом пропущен срок для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2012 года, и оснований для его восстановления не имеется. На день подачи заявления в суд были утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2016 года и на 01.01.2021 года, и сведения об этом внесены в ЕГРН. При расчете арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:23:0041904:23 оспариваемая кадастровая стоимость применялась до 01.01.2019 года. Следовательно, ставшей архивной кадастровая стоимость не является для административного истца актуальной, не затрагивает его права и обязанности. Поэтому пропущенный срок для обращения с данным административным иском в суд не может быть восстановлен. Кроме того, при определении размера арендной платы за период с 01.01.2015 года по 01.01.2019 года применялся удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м., а его размер административный истец не оспаривает. Также административный ответчик считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям пунктов 11, 13, 16, 17, 19 ФСО №1, пункта 22а ФСО №7. Оценщиком отобраны объекты-аналоги, имеющие существенные отличия от объекта оценки по ценообразующим факторам: площадь, оценочные зоны, даты заключения договоров аренды. Применение оценщиком корректировок не исключает его обязанности по подбору объектов-аналогов, сходных с объектом оценки по основным характеристикам, влияющих на его стоимость.

В судебном заседании представитель администрации г.Хабаровска, - ФИО3., просил отказать в удовлетворении административного иска. Считает, что ООО «Хотей» не представлено доказательств уважительной причины пропуска срока, установленного для оспаривания утверждённой по состоянию на 01.01.2012 года кадастровой стоимости. Для определения размера арендной платы оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка применялась в период с 01.01.2015 года до 01.01.2019 года. После 01.01.2019 года для расчета размера арендной платы учитывались значения кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года. Поэтому оспариваемая архивная кадастровая стоимость не актуальна для административного истца. Полагает, что отчет об оценки не соответствует пункту 25 ФСО №7, пунктам 11, 13 ФСО № 3. В отчете отсутствует обоснование определения размера премии за риск и срока экспозиции, что вводит в заблуждение пользователя отчета.

В суд не явился представитель Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленный о времени и месте проведения судебного заседания. Так как явка этого лица не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению по существу административного дела, суд, руководствуясь положениями частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в его отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав предоставленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 17.03.2004 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости – земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под нежилые здания: объект незавершенного строительства (лит. А, А1), гаража (лит. Б), цеха деревообрабатывающего (лит. В, В1, В2), проходной (лит. Д), склада арочного (лит. М), котельной (лит. Н), используемые под производственную базу, адрес<адрес>, площадь 17 800 кв.м., кадастровый №. В Едином государственном реестре недвижимости сведения о правообладателе отсутствуют, зарегистрировано 15.06.2015 года (номер регистрации 27-27/001-27/074/202/2015-8/1) право аренды ООО «Хотей» на основании договора аренды № 131 от 21.05.2015 года, срок аренды с 21.05.2015 года по 20.05.2064 года.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (части 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По условиям договора аренды № 131 от 21.05.2015 года (с учетом дополнительных соглашений) арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:23:0041904:23 исчисляется в порядке, установленном постановлением Правительства Хабаровского края, и рассчитывается по формуле: удельный показатель кадастровой стоимости х коэффициент вида разрешенного использования х площадь земельного участка.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края (действовало до 01.01.2020 года). Положение предусматривает, что размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территорий, с применением соответствующего коэффициента повышения/понижения размера арендной платы. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 2.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2012 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена в размере 41 485 392 рублей (таблица 25 порядковый номер 241423).. Сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года. Государственная кадастровая оценка проводилась в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту Закон об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости, по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, размер которой определен с учетом значения кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «Хотей» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не чаще чем один раз в течение трех лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта (часть 1 статьи 24.12, статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности).

В части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

Утвержденная постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр по состоянию на 01.01.2012 года кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края применялась с 01.01.2015 года по 01.01.2019 года.

Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края (действовало до 01.01.2020 года), утвержденное постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр, предусматривает, что пересмотр арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя осуществляется при изменении кадастровой стоимости земельного участка (пункт 1.8).

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2016 года. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В Единый государственный реестр недвижимости в декабре 2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков, которая применяется с 01.01.2019 года.

Следовательно, утвержденная по состоянию на 01.01.2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, применялась при определении размера арендной платы в период с 01.01.2015 года по 01.01.2019 года. Этот факт не оспаривал представитель администрации города Хабаровска.

С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости ООО «Хотей» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 26.11.2021 года. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю письмом от 30.11.2021 года № 09-исх/21/13398 уведомило заявителя об оставлении заявления без рассмотрения по причине нарушения установленного законом пятилетнего срока оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. В суд с данным административным иском общество обратилось 29.12.2021 года. Следовательно, утвержденная по состоянию на 01.01.2012 года кадастровая стоимость земельного участка стала архивной на день обращения административного истца с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости.

Положениями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ, действующей с 11.08.2020 года) кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости.

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Хабаровского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, предоставленных без проведения торгов (утвержденных постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр (действовало до 01.01.2020 года) и постановлением Правительства Хабаровского края РФ от 19.12.2019 года № 565-пр (действует с 01.01.2020 года), предусматривает, что если изменение кадастровой стоимости произошло по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (определение кадастровой стоимости в размере рыночной), размер арендной платы подлежит перерасчету, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Утвержденная по состоянию на 01.01.2012 года кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый №, применялась при определении размера арендной платы в период с 2015 по 2018 годы. В случае принятия судебного решения об определении этой кадастровой стоимости в размере рыночной, ООО «Хотей» вправе обратиться к арендодателю с заявлением о перерасчете размера арендной платы за пользование земельным участком, уплаченного за эти года. Срок обращения с таким заявлением законом и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации – Хабаровским краем, не установлен. Поэтому суд считает, что установленный законом срок для оспаривания утвержденной по состоянию на 01.01.2012 года кадастровой стоимости земельного участка подлежит восстановлению. Заявление административного истца о восстановлении срока для оспаривания архивной кадастровой стоимости подлежит удовлетворению, как основанное на положениях федерального законодательства.

По мнению суда не заслуживает внимания позиция Правительства Хабаровского края и администрации города Хабаровска, что у административного истца отсутствует право оспаривать утвержденную по состоянию на 01.01.2012 года кадастровую стоимость земельных участков, так как с 2019 года она не применяется для расчета арендной платы. Суд считает, такая позиция является следствием неверного толкования норм материального права.

Суд не может согласиться и с доводами представителя Правительства Хабаровского края, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость не является для него актуально, поскольку при определении размера арендной платы применялся удельный показатель кадастровой стоимости, а не сама кадастровая стоимость.

Статьей 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что по результатам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости орган государственной власти субъекта Российской Федерации принимает акт об утверждении кадастровой стоимости и удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости для кадастрового квартала, населенного пункта, муниципального района, городского округа, субъекта Российской Федерации.

Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 года № 222 (действовали до 01.03.2019 года), предусматривают, что в случае образования нового земельного участка в границах существующего населенного пункта, или изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади ранее учтенного земельного участка, кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка (пункт 2.1.3).

Таким образом, значение удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала № города Хабаровска, применялись для определения кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов, в кадастровом квартале, в котором находится арендуемый административным истцом земельный участк.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта недвижимости, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта, который представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пункт 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Закона об оценочной деятельности, определяющего правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Рыночная стоимость земельного участка, кадастровый №, определена по состоянию на 01.01.2012 года оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО4 (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 13.12.2007 года является членом саморегулируемой организация оценщиков Ассоциация «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 001911), профессиональная деятельность оценщика и ООО «Бизнес аудит оценка» застрахованы), о чем 17.11.2021 года составлен отчет об оценке № 653/2021.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и ФСО № 3. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определялась по состоянию на 01.01.2012 года, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, поскольку на эту же дату определена оспариваемая кадастровая стоимость этого объекта.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 653/2021 от 17.11.2021 года указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал доходный подход, в рамках которого применил метод прямой капитализации доходов (земельной ренты), так как в открытом доступе имеется достаточное количество информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с ним расходы. Отказ от использования затратного и сравнительного подходов, и иных методов в рамках доходного подхода в отчете подробно обоснован (страницы 59-62 отчета).

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15, 16, 17 ФСО №1). Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (подпункт «в» пункта 23 ФСО 7).

Оценщик проанализировал рынок земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку за период с 01.07.2011 года по 01.01.2012 года, и степень эффективности использования земельного участка, - предмета оценки. После изучения представленной в открытых источниках информации сведений, оценщик им выявлено 6 случаев проведения торгов за право на заключение договоров аренды земельных участков, предназначенных под производственно-складскую застройку. Эти земельные участки были выбраны оценщиком в качестве аналогов для определения годового размера арендной платы за объект оценки в рамках доходного подхода.

Оценщик сопоставил объекты-аналоги по таким критериям, как: тип объекта – земельные участки (в качестве аналогов не отбирались участки, на которых на дату оценки имелись какие-либо постройки или объекты капитального строительства); условия продажи – были выбраны земельные участки, переданные в аренду на торгах за период с 01.07.2011 года по 01.01.2012 года; категория земель – только земли населенных пунктов; вид разрешенного использования (с учетом градостроительной зоны расположения объекта оценки) – рассматривались только земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, и расположенные не в общественно-деловых и жилых зонах г. Хабаровска. Градостроительные зоны, в которых могут располагаться аналоги – это производственные (К-1, К-2, П-1, П-2 и П-3), если основные виды разрешенного использования в этих зонах являются наиболее сопоставимыми. По этим критериям оценщик корректировки в размер годовой арендной платы не вносил, так как по ним объектов-аналоги схожи между собой и с объектом оценки.

Корректировка годового размера арендной платы объектов-аналогов оценщиком произведена по таким критериям, как: «дата оценки/торгов», «местоположение» (оценочная зона), «площадь», «расположение относительно автомагистралей».

На основании полученных результатов проведен анализ изменения цены 1 кв.м. продажи и скорректирована стоимость продажи в процентах. Предельная погрешность по набору скорректированных цен объектов-аналогов была определена распределением Стьюдента. По результатам оценки полученных результатов, к дальнейшему согласованию оценщиком приняты объекты-аналоги №№ 2, 3, 4, 5 с диапазоном величины арендной платы от 60 руб./кв.м. до 142 руб./кв.м. в год, а объекты-аналоги №№ 1, 6 исключены из расчета.

Осуществив «взвешивание» полученных результатов, присвоив каждому объекту-аналогу весовой коэффициент в зависимости от степени сходства с объектом оценки, умножив скорректированную величину арендной платы каждого объекта-аналога на его удельный вес, и, разделив полученное значение на суммарное значение удельных весов аналогов, оценщик рассчитал рыночную величину годового размера арендной платы за оцениваемый земельный участок, - 2 153 800 рублей.

Для расчета величины ренты оценщик доход от сдачи земельного участка в аренду уменьшил на размер земельного налога, размер которого был определен из размера кадастровой стоимости объекта оценки, утвержденной по состоянию на 01.01.2012 года, что в денежном выражении составило 1 863 402 рубля.

Коэффициент капитализации определялся оценщиком методом кумулятивного построения с использованием приведенных в справочнике «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 гг» сведений, и по его расчетам составил 0,1616.

После проверки и согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года определена оценщиком в размере 11 590 953 рублей.

Содержание отчета об оценке № 653/2021 от 17.11.2021 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Вопреки доводам административного ответчика различие объектов-аналогов между собой и с объектами оценки оценочным зонам, датам оценки/аренды (торгов), площади было устранено применением корректировок «на площадь», «на местоположение», «на дату аренды», что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Суд не может согласиться с позицией представителя администрации города Хабаровска, что отчет об оценке не соответствует положениям пункта 25 ФСО № 7, пунктов 5, 11, 13 ФСО № 3, так как в нем не приведено обоснование определения размера премии за риск и срока экспозиции, и это вводит в заблуждение пользователя отчета.

Пункт 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, определяет, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В пунктах 11, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Описывая в отчете порядок определения размера «премии за риск вложения в конкретную недвижимость» и «премии за низкую ликвидность» (страница 70 отчета), оценщик указал, что он использовал открытые источники информации, находящиеся в свободном доступе, - Методические рекомендации «Оценка недвижимости активов для целей залога» (рекомендованы к применению решением Комитета АРБ по оценочной деятельности, протокол от 25.11.2011 года). В отчете об оценке приведено описание выбранного оценщиком метода расчета этих показателей, что позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могли бы существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в ходе рассмотрения дела не установлено. Учитывая это, суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд признает заявленные административным истцом требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 20.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости, изменяемая вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости. Поэтому, установленная принятым после 01.01.2019 года решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0041904:23 применяется, начиная с 01.01.2015 года (даты начала применения кадастровой стоимости) и до 01.01.2019 года (даты начала действия кадастровой стоимости, утвержденной по результатом новой государственной кадастровой оценки).

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Хотей» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, о восстановлении срока, удовлетворить.

Восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Хотей» срок для оспаривания архивной кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2012 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый №, площадь 17 800 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под нежилые здания: объект незавершенного строительства (лит. А, А1), гаража (лит. Б), цеха деревообрабатывающего (лит. В, В1, В2), проходной (лит. Д), склада арочного (лит. М), котельной (лит. Н), используемые под производственную базу, местоположение<адрес>, в размере рыночной стоимости 11 530 953 рубля.

Установленная решением суда кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2015 года и до 01.01.2019 года.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 26 ноября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда