Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-602/2017 по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, правительству Тульской области, указав в обоснование заявленных требований на то, что является являются собственниками земельных участков с кадастровыми номерами №, площадью 21152 кв.м, и №, площадью 1186 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

Полагают, что утвержденная кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № в размере <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей соответственно, является необоснованно завышенной, что затрагивает их права и обязанности как налогоплательщика.

С целью определения рыночной стоимости земельных участков административные истцы обратились в ООО «Э». В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Э», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, просили установить кадастровую стоимость названных выше объектов недвижимости, равную их рыночной стоимости в соответствии с отчетом ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Административные истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, о чем представили заявления.

Представитель административного ответчика правительства Тульской области по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на недостоверность отчета ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ и экспертного заключения ООО «А».

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном ранее суду письменном ходатайстве ссылался на то, что Управление Росреестра по Тульской области не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном ранее суду письменном ходатайстве ссылался на то, что ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области не оспаривает заявленные административным истцом требования и просит вынести решение на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования Узловский район Тульской области по доверенности ФИО6 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на недостоверность отчета ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ и экспертного заключения ООО «А», т.к. при выборе аналогов оценщик, подготовивший отчет ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ и эксперт ООО «А» допустили нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Исходя из положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав представителя административного ответчика правительства Тульской области по доверенности ФИО5, представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования Узловский район Тульской области по доверенности ФИО6, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в ред. до 01.01.2017 года) кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом.

Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносились органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

Пунктом 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносились сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет земельных участков с 01.01.2017 года осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно статье 7 указанного Закона сведения в Единый государственный реестр недвижимости вносятся органом регистрации прав на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

Пунктом 1 части 5 статьи 8 данного Закона предусмотрено, что в кадастр недвижимости в числе дополнительных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 являются собственниками земельных участков:

- с кадастровым номером №, площадью 21152 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>;

- с кадастровым номером №, площадью 1186 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из положений статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как собственник вышеупомянутого земельного участка, относится к числу налогоплательщиков земельного налога.

В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере <данные изъяты> рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № - в размере <данные изъяты> рублей. Вышеуказанная стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости указанного земельного участка административные истцы обратились в ООО «Э».

В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Э», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рублей.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу положений статей 17.1, 24.16, 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.06.2015 N 145-ФЗ) отчет об определении кадастровой (рыночной) стоимости подлежит обязательной экспертной оценке экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик (оценщики), составивший отчет, на предмет соответствия данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям данного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения рыночной стоимости принадлежащих административным истцам объектов недвижимости судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «А».

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении ООО «А» № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость указанных земельных участков с кадастровыми номерами № и №, определенная в отчете ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается.

Данное экспертное заключение суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в сфере оценки.

У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденном об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем суд находит приведенные экспертом доводы убедительными. Надлежащих доказательств, опровергающих данные доводы, ответчиками, заинтересованными лицами не представлено.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе нормами Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости земельных участков проведена на основании материалов дела с учетом выявленных индивидуальных особенностей объектов исследования.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода экспертом был проведен анализ рынка предложений по продаже незастроенных земельных участков по категории земли населенных пунктов с разрешенным использованием: для размещения объектов промышленности, и путем сопоставления характеристик объектов исследования и выбранных объектов для расчета экспертом были отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу. Информация об объектах-аналогах, проанализирована экспертом и приведена в таблице.

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков произведено путем обобщения скорректированных цен аналогов.

Суд полагает безосновательными доводы представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования Узловский район по доверенности ФИО6 о неправильном применении оценщиком ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ и экспертом ООО «А» методов оценки спорных объектов недвижимости, а также корректирующих коэффициентов.

Согласно положениям п.7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г N 297 метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Сравнительный подход – это совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п.12 ФСО №1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п.24 ФСО №1).

При проведении оценки возможно установление дополнительных к указанным в задании на оценку допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки.

Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п.25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611).

Как следует из отчета ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертного заключения ООО «А» № от ДД.ММ.ГГГГ, оценщик М., эксперт К. мотивированно обосновали примененный подход к оценке (сравнительный подход), а также метод парных продаж, осуществили описание выбранного метода, позволяющее понять логику процесса определения стоимости. При этом экспертом К. были достоверно проанализированы данные методом статистического анализа предложений по объектам недвижимости, сопоставимым (аналогичным) исследуемому объекту, которые наиболее близки по своим характеристикам, назначению и местоположению.

Примененные указанными лицами расчеты основаны на принципах обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Проверяя доводы заинтересованного лица о необоснованном применении экспертом К. данных «Справочника оценщика недвижимости» Приволжский центр финансового консалтинга и оценки (Нижний Новгород 2016) под ред. ФИО7 (3 том земельные участки), суд принимает во внимание тот факт, что как следует из вступления к данному изданию, примененные данные по корректировкам носят опросный характер, учитывают предложения на рынке за предшествующий период в том числе 2015 г., применяются на 2016 год. Сведений о том, что использование корректировок в указанном размере не отвечает объективным условиям свободного рынка или существенно повлияло на общие выводы о рыночной стоимости спорных объектов, суду не представлено.

Суд считает несостоятельными доводы представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования Узловский район по доверенности ФИО6 о некорректном подборе оценщиком ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ и экспертом ООО «А» аналогов.

Так, согласно п.22 ФСО N 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Аналогичные положения закреплены и в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. N 568-р.

Анализируя рынок предложений по продаже земельных участков по категории земли населенных пунктов с разрешенным использованием: для размещения объектов промышленности, оценщик и эксперт надлежащим образом оценили характеристики объектов исследования по ценообразующим факторам и отобрали только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому имуществу.

Суд не соглашается с позицией представителя администрации муниципального образования Узловский район по доверенности ФИО6 о недопустимом использовании в качестве объекта аналога земельного участка 2,3 ГА <адрес> (приложение 4 к отчету ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ аналог №), ввиду принадлежности земельного участка правообладателю на праве аренды. Между тем, как следует из объявления, указанный земельный участок предоставлен по договору аренды на 49 лет. При указанных обстоятельствах, учитывая длительность срока аренды земельного участка, мнение эксперта К. о сопоставимости данного объекта с оцениваемым участком, сомнений у суда не вызывает.

Не нашли своего подтверждения в судебном заседании и утверждения заинтересованного лица об отсутствии в материалах дела сведений о дате предложений по объектам аналогам, поскольку отчет ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ, экспертное заключение ООО «А» № от ДД.ММ.ГГГГ, содержат сведения об источнике полученной информации, а скриншоты объявлений - сведения об актуальности размещенных предложений о продаже земельного участка на анализируемый период.

Доводы заинтересованного лица об отнесении аналогов к землям промышленности, энергетики, связи, к разным сегментам рынка, надлежащим образом не обоснованы.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Как следует из постановления правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 кадастровая стоимость находящихся в собственности у административных истцов земельных участков с кадастровыми номерами № и № определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанных объектов в отчете ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ, подтвержденном экспертным заключением ООО «А» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельных участков, рыночная стоимость находящихся в собственности у административных истцов земельных участков являлась иной, чем отражено в исследованных судом отчете ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ, подтвержденном экспертным заключением ООО «А» № от ДД.ММ.ГГГГ, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 59 КАС РФ, в материалы дела не представлено.

Таким образом, анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в отчете ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ, подтвержденном экспертным заключением ООО «А»№ от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости с кадастровыми номерами № и № ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, что затрагивает права и обязанности административных истцов как плательщиков земельного налога.

То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке, не свидетельствует о его недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № и № может быть установлена в размере их рыночной стоимости, определенной в отчете ООО «Э» № от ДД.ММ.ГГГГ, подтвержденном экспертным заключением ООО «А»№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу части 4 статьи 38 КАС РФ по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов в размере рыночной административным ответчиком является государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, в связи с чем, требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 подлежат удовлетворению к правительству Тульской области.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 21152 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1186 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственной деятельности, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости датой подачи ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости является день обращения указанных лиц в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий