Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и зданий,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 22.05.2019 года обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2842 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1912000 (Один миллион девятьсот двенадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1602 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1078000 (Один миллион семьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1232 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 829000 (Восемьсот двадцать девять тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 590 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 877000 (Восемьсот семьдесят семь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 598 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 888000 (Восемьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 447 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 664000 (Шестьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; установить кадастровую стоимость отдельно стоящего нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1485 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 11989000 (Одиннадцать миллионов девятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей по состоянию на 31 марта 2016 года; установить кадастровую стоимость отдельно стоящего нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 840,2 кв.м., расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>А, в размере его рыночной стоимости 13076000 (Тринадцать миллионов семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

В обоснование заявленных требований указал в административном исковом заявлении о том, что ему на праве собственности принадлежат указанные выше объекты недвижимости.

В соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 утверждена кадастровая стоимость земельных участков, а также средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 года. С учетом указанного правового акта кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1628322,08 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.11.2018 года №К-В(ГКУ)/2018-1197369. Рыночная же стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет 829000 рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика № от 25.12.2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3652026,84 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.11.2018 года №К-В(ГКУ)/2018-1197406. Рыночная же стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет 1912000 рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика № от 25.12.2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2057384,52 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.11.2018 года №К-В(ГКУ)/2018-1197413. Рыночная же стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет 1078000 рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика № от 25.12.2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2381039,40 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.11.2018 года №К-В(ГКУ)/2018-1197420. Рыночная же стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет 877000 рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика № от 25.12.2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 2415937,94 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.11.2018 года №К-В(ГКУ)/2018-1197358. Рыночная же стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет 888000 рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика № от 25.12.2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1804503,24 рубля, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.11.2018 года №К-В(ГКУ)/2018-1197435. Рыночная же стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 ноября 2013 года составляет 664000 рублей, о чем свидетельствует отчет независимого оценщика № от 25.12.2018 года об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет за собой возникновение у него обязанности по оплате земельного налога в повышенном размере.

Кроме того, в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 07 июня 2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) Нижегородской области» утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) в Нижегородской области по состоянию на 05 июня 2011 года.

В его собственности также находится отдельно стоящее нежилое здание супермаркета «<данные изъяты>» с кадастровым номером №, общей площадью 1485 кв.м., расположенное по адресу: Нижегородская <адрес>. В соответствии с выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.03.2019 года №К-В(ГКУ)/2019-201885 кадастровая стоимость указанного здания составляет 28633458,15 рублей. Однако рыночная стоимость, определенная по состоянию на 31.03.2016 года, по данным отчета независимого оценщика № от 23.04.2019 года составляет 11989000 рублей.

Также в его собственности находится отдельно стоящее нежилое здание магазина с кадастровым номером №, общей площадью 840,2 кв.м., по адресу: Нижегородская <адрес>. Здание расположено на трех земельных участках с кадастровыми номерами №, № и №. В соответствии с выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21.02.2019 года №К-В(ГКУ)/2019-131655 кадастровая стоимость указанного здания составляет 19419028,49 рублей. Однако рыночная стоимость, определенная по состоянию на 05.06.2011 года, по данным отчета независимого оценщика № от 08.04.2019 года составляет 13076000 рублей.

По всем объектам недвижимого имущества производилась оценка независимым оценщиком. Определение рыночной стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов недвижимости был использован метод сравнения, при котором определялись объекты-аналоги и, соответственно, цены на них посредством спроса и предложения. По результатам исследования указанных объектов определена фактическая рыночная стоимость.

Заявлено ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на обращение в суд (т.3 л.д.8-9)

При рассмотрении дела в Нижегородском областном суде представитель административного истца ФИО2ФИО1 ФИО3 заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков и зданий в размере их рыночной стоимости поддержал. Пояснил суду о том, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № первоначально 28.01.2019 года оспаривалась ФИО2 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Решениями Комиссии от 08.02.2019 года заявления были отклонены, указаны недостатки отчетов об оценке. После этого оценщик исправил недостатки отчетов, и 26.02.2019 года заявления с документами были снова направлены в Комиссию. Решениями Комиссии от 13.03.2019 года № и № в удовлетворении заявлений было отказано, но конкретные недостатки отчета в решениях уже не указаны. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами №, №ФИО2 в Комиссию по рассмотрению споров не обращался. Дополнительно представлены пояснения оценщика к отчетам об оценке.

От ФИО2 в суд поступило письменное ходатайство о рассмотрении административного дела по его административному исковому заявлению без его участия.

Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что в отношении объектов капитального строительства результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области». В отношении земельных участков результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области». Представило выписку из Приложения 1 постановления Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года № «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» с указанием кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № по состоянию на 01.11.2013 года, а также выписку из Приложения 1 постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в отношении нежилого здания с кадастровым номером №, а также выписку из Приложения 2 постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» об определении удельных показателей кадастровой стоимости кадастровых кварталов в отношении нежилого здания с кадастровым номером № (т.3 л.д.105-117).

Административный ответчик ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Нижегородской области представило в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорных нежилых зданий и земельных участков. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не нарушало права административного истца ФИО2

В информации филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области указывается, что объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Нижегородская <адрес>, поставлен на государственный кадастровый учет 31.03.2016 года. Объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Нижегородская <адрес>, внесен реестр объектов недвижимости как ранее учтенный 20.07.2010 года. Объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером № был внесен в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 02.06.2008 года. Объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером № был внесен в ЕГРН 02.06.2008 года. Объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером № был внесен в ЕГРН 11.08.2008 года. Объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером № был внесен в ЕГРН 07.11.2005 года. Объекты недвижимости - земельные участки с кадастровыми номерами: №, № были внесены в ЕГРН 25.01.2005 года.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № была определена в соответствии с требованиями п.2.1 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 28633458,15 рублей.

Объект капитального строительства с кадастровым номером № вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 года. Кадастровая стоимость данного объекта утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» (далее также – постановление Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331) в размере 19419028,49 руб.

Земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № вошли в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 01.11.2013 года.

Земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № с видом разрешенного использования - «размещение предприятия», согласно Приложению 5 постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» (далее также - постановление Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863) отнесены к 9 группе видов разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 в размере 3652026,84 рублей, 2057384,52 рублей, 1628322,08 рублей, соответственно.

В соответствии с видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № - «для строительства пристроя к магазину», а также в соответствии с видом разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами №, № - «размещение нежилого здания», вышеуказанные земельные участки отнесены к 5 группе видов разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № утверждена Приложением 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 в размере 2381039,40 рублей, 2415937,94 рублей, 1804503,24 рублей, соответственно.

Иных изменений кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков и объектов капитального строительства в ЕГРН не вносилось.

В суд представлены выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах и выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости на спорные объекты недвижимости, а также акт определения кадастровой стоимости на объект недвижимости с кадастровым номером № (т.3 л.д.34-87).

Заинтересованное лицо администрация города Арзамаса Нижегородской области представила в суд письменную позицию по делу, в которой указала о том, что с административным исковым заявлением не согласна. Указывается, что оценщиком недостаточно полно проведен анализ данных о ценах предложений по подобным объектам недвижимости. По мнению заинтересованного лица содержание отчетов вводит в заблуждение заказчика оценки и заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов. Просит провести судебное заседание без участия представителя.

В письменных пояснениях к отчетам об оценке № и № оценщик ООО «Эксперт Консалтинг» ФИО5 указал о том, что им был составлен отчет об оценке № об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, № и отчет об оценке № об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №. Данные отчеты об оценке были направлены в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. В результате рассмотрения заявления комиссией были вынесены решения № и № о несоответствии предоставленных отчетов об оценке № и № требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. После получения данных решений им были откорректированы отчеты об оценке № и №, в которых исправлены указанные Комиссией замечания. Впоследствии исправленные отчеты об оценке № и № (дата составления и порядковый номер отчетов об оценке не менялись) были направлены в Комиссию. В результате рассмотрения заявлениий Комиссией были вынесены решения № и №, которыми в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости вновь отказано. Однако в решениях Комиссии ранее указанные замечания к отчетам об оценке уже отсутствуют. Приведено новое замечание о недостаточности в исправленных отчетах сведений о рынке недвижимости. Такого замечания в предыдущих решениях Комиссии не было, а анализ рынка в отчетах об оценке не изменился. Считает, что в отчетах об оценке № и № анализ рынка приведен корректно и полно, а отчеты об оценке соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам.

В письменных пояснениях к отчетам об оценке № и № оценщик ООО «Эксперт Консалтинг» ФИО5 указал о том, что им был составлен отчет об оценке № об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства - здание магазина с кадастровым номером № и отчет об оценке № об определении рыночной стоимости объекта капитального строительства - нежилое здание супермаркета «Алтынъ-Базар» с кадастровым номером №.

По состоянию на 05 июня 2011 года величина рыночной стоимости отдельно стоящего нежилого здания магазина с кадастровым номером № установлена в размере 13076000 рублей без учета стоимости земельного участка и без учета НДС. По состоянию на 31 марта 2016 года величина рыночной стоимости отдельно стоящего нежилого здания супермаркета «Алтынъ-Базар» с кадастровым номером № установлена в размере 11989000 рублей без учета стоимости земельного участка и без учета НДС.

Рассмотрев материалы настоящего административного дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, заслушав пояснения представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно пунктам 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения.

Как установлено статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО2 является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № (земельные участки) и №, № (нежилые здания), что подтверждается представленными выписками из ЕГРН от 10.07.2019 года (т.3 л.д.39-48).

Так как ФИО2 является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц, то он является лицом, законные интересы которого затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости указанных земельных участков и зданий.

Из представленных выписок из ЕГРН усматривается следующее.

Дата внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № – 01.01.2015 года (т.3 л.д.51-56). С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №ФИО2 обратился в Комиссию 28.01.2019 года. При таких обстоятельствах пятилетний процессуальный срок обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости не нарушен.

Дата внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № – 31.03.2016 года (т.3 л.д.50). ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением 22.05.2019 года. При таких обстоятельствах пятилетний процессуальный срок обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости не нарушен.

Дата внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № – 07.07.2012 года (т.3 л.д.49). ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением 22.05.2019 года. При таких обстоятельствах пятилетний процессуальный срок обращения в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости пропущен.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО2 по существу, суд полагает необходимым восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № была определена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» по состоянию на 01.11.2013 года. В связи с этим применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость данных земельных участков может быть оспорена по состоянию на 01.11.2013 года, что и просит административный истец. В отношении заявленного требования об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков надлежащими административными ответчиками являются Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Актуальная кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № была определена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» по состоянию на 05.06.2011 года. В связи с этим применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость данного нежилого здания может быть оспорена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец. В отношении заявленного требования об оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № надлежащими административными ответчиками являются Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Актуальная кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № была определена 31.03.2016 года в соответствии с требованиями п.2.1 Порядка, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 18.03.2011 года №113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных Приложением 2 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области». В связи с этим применению подлежат положения статьи 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость данного нежилого здания с кадастровым номером № может быть оспорена по состоянию на 31.03.2016 года, что и просит административный истец. В отношении заявленного требования об оспаривании кадастровой стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № надлежащим административным ответчиком является ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельных участков, административный истец ФИО2 представил в суд четыре отчета об оценке, составленных оценщиком ООО «Эксперт Консалтинг» ФИО5, а именно отчет об оценке нежилого здания с кадастровым номером № от 23.04.2019 года № (т.1 л.д.46-216), отчет об оценке земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № от 25.12.2018 года № (т.1 л.д.217-327), отчет об оценке земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № от 25.12.2018 года № (т.2 л.д.1-117), отчет об оценке нежилого здания с кадастровым номером № от 08.04.2019 года № (т.2 л.д.118-276).

Согласно отчету об оценке от 23.04.2019 года № рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, составляет 11989000 рублей по состоянию на 31.03.206 года (т.1 л.д.46-216).

Согласно отчету об оценке от 25.12.2018 года № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, составляет 877000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, составляет 888000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, составляет 664000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года (т.1 л.д.217-327).

Согласно отчету об оценке от 25.12.2018 года № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, составляет 1912000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, составляет 1078000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, составляет 829000 рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года (т.2 л.д.1-117).

Согласно отчету об оценке от 08.04.2019 года № рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, составляет 13076000 (Тринадцать миллионов семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года (т.2 л.д.118-276).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленные в суд отчеты об оценке от 23.04.2019 года №, от 25.12.2018 года №, от 25.12.2018 года №, от 08.04.2019 года №, составленные оценщиком ООО «Эксперт Консалтинг» ФИО5, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объектов оценки – зданий и земельных участков определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела 1.6 (задание на оценку) всех отчетов усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилых зданий и земельных участков для пересмотра их кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке. Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы.

Исследовав отчет об оценке нежилого здания с кадастровым номером № от 23.04.2019 года № (т.1 л.д.46-216), суд приходит к следующему.

В отчете об оценке от 23.04.2019 года № оценщиком дано подробное описание объекта оценки – здания с кадастровым номером №, общей площадью 1485 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: супермаркет «Алтынъ-Базар», расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>. Указано, что объект оценки расположен на восточной окраине <адрес> на выезде из города в зоне жилой частной малоэтажной застройки. Транспортная доступность удовлетворительная, к объекту подходит асфальтированная дорога, состояние которой удовлетворительное. Объект оценки расположен внутриквартально, не находится на красной линии. Этажность – 1, год постройки – 2015. Капитальный ремонт не производился. Группа капитальности - 4. Коммуникации: электричество, водоснабжение, водоотведение, отопление (только котельная, разводка отсутствует), газоснабжение. Указаны сведения о конструктивном решении объекта (т.1 л.д.59-66).

Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки – нежилое отдельно стоящее здание торгово-офисного назначения (т.1 л.д.70).

В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки и земельный участок, на котором расположено здание. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов торгово-офисного назначения на дату оценки – 31.03.2016 года (подобрано десять предложений о продаже) (т.1 л.д.71-77). Содержится объем доступных оценщику данных об объектах-аналогах и правила отбора объектов-аналогов. Отобрано 4 объекта-аналога (т.1 л.д.91-92).

Определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости торгового назначения, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (т.1 л.д.82-85).

В отчете приведены сведения о фактических данных о сдаче в аренду торгово-офисных объектов (т.1 л.д.85-90).

Приведены сведения об объектах-аналогах земельного участка, на котором расположен объект оценки (т.1 л.д.99-101)

Наиболее эффективным использованием здания признано его использование в качестве магазина (т.1 л.д.101-102).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.

Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного подхода и доходного подходов.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 4 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Произведен расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, с последующем вычитанием рыночной стоимости земельного участка. Размер рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках сравнительного подхода, составил 18040186 рублей (т.1 л.д.106-136, 156).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод дисконтированных денежных потоков, при котором предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих и имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 14,20%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход, который составил 2977302 рубля. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом, которая составила 15997674 рублей (т.1 л.д.136-154).

Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Итоговая рыночная стоимость здания составила 11989453 рублей по состоянию на 31.03.2016 года (без учета НДС) (т.1 л.д.155-156).

Исследовав отчет об оценке земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № от 25.12.2018 года № (т.1 л.д.217-327), суд приходит к следующему.

В отчете об оценке от 25.12.2018 года № оценщиком дано подробное описание объектов оценки – земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №. Указывается о том, что объекты оценки расположены на восточной окраине <...> в зоне жилой многоквартирной многоэтажной застройки. Транспортная доступность хорошая, к земельным участкам подходит асфальтированная дорога, состояние которой хорошее. Объекты оценки расположены внутриквартально.

Все земельные участки отнесены к категории: земли населенных пунктов.

Земельный участок с кадастровым номером № имеет общую площадь 590+/-8,5 кв.м., вид разрешенного использования: для строительства пристроя к магазину. Земельный участок с кадастровым номером № имеет общую площадь 598+/-8,56 кв.м., вид разрешенного использования: размещение нежилого здания. Земельный участок с кадастровым номером № имеет общую площадь 447+/-7,4 кв.м, вид разрешенного использования: размещение нежилого здания. На дату оценки все земельные участки были обеспечены инженерными коммуникациями: электричество, водоснабжение, водоотведение. Фактическое использование объектов оценки на дату оценки - эксплуатация торгового объекта (т.1 л.д.232-238).

С целью установления рыночной стоимости земельных участков оценщиком в отчете указаны тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор социально-экономической, политической ситуации в Нижегородской области, анализ рынка земли в Нижегородской области со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты – земельные участки для торговой застройки (т.1 л.д.248-249).

Наиболее эффективным использованием признано фактическое использование земельных участков - для эксплуатации торговых объектов (т.1 л.д.261-262).

В отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при фактическом их использовании. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений земельных участков, расположенных в <адрес> Нижегородской области. Подобрано пять объектов-аналогов (т.1 л.д.249-257).

Оценщиком определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки и существенно влияющие на их рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка (т.1 л.д.257-261).

Оценка земельных участков проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке (т.1 л.д.270-292).

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Отобрано 4 объекта-аналога. Источники публикаций указаны как в самом тексте отчета, так и в принт-скринах, сделанных с сайтов, расположенных в сети Интернет.

Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО № и ФСО №. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объектов оценки, не представлено.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 590+/-8,5 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства пристроя к магазину, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, установлена в размере 877000 (Восемьсот семьдесят семь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 598+/-8,56 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение нежилого здания, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, установлена в размере 888000 (Восемьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 447+/-7,4 кв.м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение нежилого здания, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, установлена в размере 664000 (Шестьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года (т.1 л.д.292).

Исследовав отчет об оценке земельных участков с кадастровыми номерами №, №, № от 25.12.2018 года № (т.2 л.д.1-117), суд приходит к следующему.

В отчете об оценке от 25.12.2018 года № оценщиком дано подробное описание объектов оценки – земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №. Указывается о том, что объекты оценки расположены на юго-западной окраине <адрес>, в зоне производственно-складской застройки. Транспортная доступность удовлетворительная, к земельным участкам подходит асфальтированная дорога, состояние которой удовлетворительное. Земельные участки граничат с производственными и складскими объектами различной площади и этажности.

Все земельные участки отнесены к категории: земли населенных пунктов.

Земельный участок с кадастровым номером № имеет общую площадь 2842+/-18,66 кв.м., вид разрешенного использования: размещение предприятия. Земельный участок с кадастровым номером № имеет общую площадь 1602+/-14,01 кв.м., вид разрешенного использования: размещение предприятия. Земельный участок с кадастровым номером № имеет общую площадь 1232+/-12.28 кв.м., вид разрешенного использования: размещение предприятия. На дату оценки все земельные участки были обеспечены инженерными коммуникациями: электричество, водоснабжение, водоотведение. Фактическое использование объектов оценки на дату оценки - для производственно-складской деятельности (т.2 л.д.16-21).

С целью установления рыночной стоимости земельных участков оценщиком в отчете указаны тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор социально-экономической, политической ситуации в Нижегородской области, анализ рынка земли в Нижегородской области со ссылкой на источник информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты – земельные участки для индустриальной застройки (т.2 л.д.31-32).

Наиболее эффективным использованием признано фактическое использование земельных участков - для индустриальной застройки (т.2 л.д.46-47).

Оценка земельных участков проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке (т.2 л.д.54-78).

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Отобрано 5 объекта-аналога. Источники публикаций указаны как в самом тексте отчета, так и в принт-скринах, сделанных с сайтов, расположенных в сети Интернет.

Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объектов оценки, не представлено.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2842+/-18,66 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение предприятия, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, установлена в размере 1912000 (Один миллион девятьсот двенадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1602+/-14,01 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение предприятия, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, установлена в размере 1078000 (Один миллион семьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1232+/-12.28 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение предприятия, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, установлена в размере 829000 (Восемьсот двадцать девять тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года (т.2 л.д.79).

Исследовав отчет об оценке нежилого здания с кадастровым номером № от 08.04.2019 года № (т.2 л.д.118-276), суд приходит к следующему.

В отчете об оценке от 08.04.2019 года № оценщиком дано подробное описание объекта оценки – здания с кадастровым номером №, общей площадью 840,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>.

Указано, что объект оценки расположен на восточной окраине <адрес> в зоне жилой многоквартирной многоэтажной застройки. Транспортная доступность хорошая, к объекту подходит асфальтированная дорога, состояние которой хорошее. Объект оценки расположен внутриквартально. Этажность – 1, год постройки – 2006. Капитальный ремонт не производился. Группа капитальности - 3. Коммуникации: электричество, водоснабжение, водоотведение, отопление. Указаны сведения о конструктивном решении объекта (т.2 л.д.130-138).

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки – нежилое отдельно стоящее здание торгово-офисного назначения (т.2 л.д.152).

В отчете приведен анализ рынка объекта оценки, фактических данных о ценах и сделках и предложениях с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки и земельный участок, на котором расположено здание. Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений объектов торгово-офисного назначения на дату оценки – 05.06.2011 года (подобрано девять предложений о продаже) (т.2 л.д.152-155). Содержится объем доступных оценщику данных об объектах-аналогах и правила отбора объектов-аналогов. Отобрано 3 объекта-аналога (т.2 л.д.155-158).

Определены ценообразующие факторы для объектов недвижимости торгового назначения, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (т.2 л.д.159-164).

В отчете приведены сведения о фактических данных о сдаче в аренду торгово-офисных объектов (т.2 л.д.164-170).

Приведены сведения об объектах-аналогах земельного участка, на котором расположен объект оценки (т.2 л.д.176-177 )

Наиболее эффективным использованием здания признано его использование в качестве магазина (т.2 л.д.178).

Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного подхода и доходного подходов.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж. Подобрано 3 объекта-аналога из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Обосновано применение корректировок к объектам-аналогам. Произведен расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки, с последующем вычитанием рыночной стоимости земельного участка. Размер рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках сравнительного подхода, составил 16450369 рублей (т.2 л.д.182-213, л.д.230).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода. Для этих целей оценщик определил потенциальный валовый доход для первого года, начиная с даты оценки; установил размер потерь и с учетом этого значения установил действительный валовый доход; определил величину издержек по эксплуатации, произвел перерасчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 19,6%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход, который составил 3472799 рубля. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом, которая составила 17718362 рубля (т.2 л.д.213-229, л.д.230).

Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Итоговая рыночная стоимость здания составила 13076000 рублей по состоянию на 05.06.2011 года (без учета НДС) (т.2 л.д.230-231).

Исследовав представленные отчеты об оценке, суд отмечает, что к ним приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчетов. В отчетах об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самих объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчетах содержится.

В письменных пояснениях оценщик указал, что рыночная стоимость зданий указана им в отчетах без учета НДС.

Суд считает, что для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежит применению рыночная стоимость такого объекта недвижимости, рассчитанная без учета НДС. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС, поэтому НДС в данном случае не применяется. Аналогичная позиция изложена в письме ФНС России от 26.04.2018 года №БС-4-21/8060 «Об уменьшении для целей налогообложения кадастровой стоимости объекта недвижимости на сумму НДС» (вместе с Письмом Минфина России от 23.04.2018 №, Письмом Минэкономразвития России от 17.04.2018 №Д23и-1986 «О применении кадастровой стоимости для целей налогообложения»).

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, оказывающим влияние на стоимость объектов оценки и использовавшимся при определении стоимости земельных участков и нежилых зданий.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости земельных участков и нежилых зданий участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сами отчеты, в которых определена величина рыночной стоимости земельных участков и нежилых зданий, являются допустимыми и надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Из материалов дела усматривается, что оценщик ФИО5 является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков», регистрационный № от 06.05.2011 года, имеет специальное образование и стаж работы в оценочной деятельности 8 лет на дату составления отчета. Проходил профессиональную подготовку в МИПК ННГАСУ, диплом от 16.06.2010 года. Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 19.01.2018 года № на право осуществления оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована Страховым публичным акционерным обществом «Ингосстрах» (т.1 л.д.51-52, л.д.210-216).

Сведений о том, что оценщик ФИО5 является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО5, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчетам об оценке, составленным оценщиком ФИО5, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных зданий и земельных участков, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему административному делу требования административного истца об установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорных здания и земельного участка в размере их рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и администрации <адрес> Нижегородской области. В данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – зданий и земельных участков их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статьи 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость зданий и земельных участков устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО2 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № имело место 28.01.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № необходимо считать 28.01.2019 года.

Так как обращение ФИО2 в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №, № имело место 22.05.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № необходимо считать 22.05.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2842+/-18,66 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение предприятия, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1912000 (Один миллион девятьсот двенадцать тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1602+/-14,01 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение предприятия, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 1078000 (Один миллион семьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1232+/-12.28 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение предприятия, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 829000 (Восемьсот двадцать девять тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 590+/-8,5 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства пристроя к магазину, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 877000 (Восемьсот семьдесят семь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 598+/-8,56 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение нежилого здания, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 888000 (Восемьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 447+/-7,4 кв.м, категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение нежилого здания, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 664000 (Шестьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей по состоянию на 01 ноября 2013 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – отдельно стоящего нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 1485 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: супермаркет «Алтынъ-Базар», расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 11989000 (Одиннадцать миллионов девятьсот восемьдесят девять тысяч) рублей по состоянию на 31 марта 2016 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – отдельно стоящего нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 840,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин, расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>, в размере его рыночной стоимости 13076000 (Тринадцать миллионов семьдесят шесть тысяч) рублей по состоянию на 05 июня 2011 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, № считать 28.01.2019 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № считать 22.05.2019 года.

Решение может быть обжаловано в коллегию по административным делам Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 05 августа 2019 года.

Судья М.А. Кручинин