Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1<адрес> потребительского общества об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

Нижегородское областное потребительское общество (далее – Общество) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, который принадлежит Общество на праве собственности, а именно:

- отдельно стоящего здания (магазин) с пристроем, площадью 340,5 кв.м., кадастровый номер №, инвентарный номер №, лит. АА1, этажность - 1, подвал, расположенного по адресу: <адрес>, право собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия № от 14.12.2005 г., кадастровая стоимость <данные изъяты> рублей, - равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты>(<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05.06.2011 г.

Рыночная стоимость подтверждается отчетом № от 27.06.2016 г., составленным ООО «Инвестконсалтинг», который получил положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № г.

Ввиду нарушения своих прав завышением кадастровой стоимости нежилого здания, влекущим завышение величины налога на имущество юридических лиц, административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии № от 17.08.2016 г. заявление Нижегородского областного потребительского общества было отклонено.

Ссылаясь на положения ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Нижегородское областное потребительское общество считает, что превышение кадастровой стоимости над рыночной в 1,3 раза влечет нарушение прав административного истца, как плательщика налога на имущество на справедливое налогообложение. Налоговая база по указанному объекту определяется как кадастровая стоимость имущества в соответствии с Законом Нижегородской области от 27.11.2003 г. № 109-З «О налоге на имущество организаций».

Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 года № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 г.

Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331.

Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д.187-192).

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указывает, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Указывает, что Учреждение не является ни органом, утверждающим результаты определения кадастровой стоимости, ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, с учетом позиции, отраженной в настоящем отзыве (л.д.218-220).

От заинтересованного лица – Администрации г. Нижнего Новгорода отзыв на административное исковое заявление не поступал.

В судебном заседании представитель Нижегородского областного потребительского общества ФИО4 просила удовлетворить заявленные требования об установлении кадастровой стоимости отдельно стоящего административного здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 г.

В судебное заседание представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», представитель Администрации г. Нижнего Новгорода не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя Нижегородского областного потребительского общества ФИО4, обсудив доводы административного искового заявления, письменных позиций административного ответчика и заинтересованных лиц, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии с п.11 ч.2 ст.7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

Статьей 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что кадастровый учет осуществляется, среди прочего, в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п.п.7, 10 - 21, 25 - 29 ч.2 ст.7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости (ч.1). Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости (ч.4).

Федеральным законом от 22.07.2010 года №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в который была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что Нижегородское областное потребительское общество обладает на праве собственности объектом недвижимости – отдельно стоящим зданием (магазин) с пристроем, с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, инвентарный номер №, лит. АА1, этажность – 5, общей площадью 340,5 кв.м.

Указанное право подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от 14.12.2005 г., а также кадастровым паспортом нежилого здания № № от 29.09.2016 г., представленным по запросу суда Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (л.д.16,214).

В силу ст.373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.374 настоящего Кодекса, согласно которой объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Следовательно, Нижегородское областное потребительское общество, права и обязанности которого как плательщика налога на имущество организаций затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по данному виду налога на принадлежащее ему нежилое здание, является в силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого здания.

Материалами дела подтверждается, что Общество 03.08.2016 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, по состоянию на 05.06.2011 года, с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление Общества решением Комиссии от 17.08.2016 г. № было отклонено (л.д.123-124).

Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В соответствии с положениями главы 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса (ч.2 ст.375 НК РФ).

В связи с чем, суд полагает, что административный истец - Нижегородское областное потребительское общество является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – нежилого здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного юридического лица по уплате налога на имущество организаций.

Согласно информации ФГБУ «ФКП Росреестра», в государственный кадастр недвижимости сведения о вышеуказанном объекте капитального строительства с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) 19.08.2009 г. как ранее учтенный со следующими характеристиками: вид объекта - здание, назначение - нежилое здание, общая площадь – 340,5 кв.м.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена в соответствии с Приложением № 1 Постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере <данные изъяты> рублей.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в ГКН 07.07.2012 г.

Государственный кадастровый учет изменений качественных и (или) количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, не проводился.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) содержатся следующие сведения о зарегистрированных правах на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Собственник:

1) Нижегородское областное потребительское общество, вид права - собственность, дата регистрации права - 14.12.2005 г.

Ограничение (обременение) права:

Аренда, акционерное общество «Тандер», предмет аренды – весь объект, период с 20.11.2015 г. по 20.11.2022 г., дата регистрации - 20.11.2015 г.

- Ипотека, открытое акционерное общество «Акционерный коммерческий банк «<данные изъяты>», предмет ипотеки – весь объект, период с 22.11.2010 г. и до полного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, сроком по: 1) кредитному договору <***> от 12.11.2010 г. – 11.11.2012 г.; 2) кредитному договору <***> от 29.03.2012 г. – 25.03.2015 г.; 3)

кредитному договору <***> от 29.03.2012 г. – 27.03.2015 г., дата регистрации – 22.11.2010 г. (л.д.210-216).

Из вышеуказанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость спорного нежилого помещения, является 05 июня 2011 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилых помещений, административным истцом Нижегородским областным потребительским обществом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5№ от 27.06.2016 г., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – нежилого здания (наименование – магазин) с кадастровым номером № по состоянию на 05.06.2011 г. составила <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.

Соответствие отчета № от 27.06.2016 г. требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (ФСО №№1,2,3,7) и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, подтверждено положительным экспертным заключением экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № г.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 г. № 145-ФЗ, далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в ст.3 (статья 3).

Согласно ст.11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов «Саморегулируемая организацияоценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами «Саморегулируемая организация оценщиков».

Согласно ст.24.16 Закона об оценочной деятельности, в течение тридцати дней, с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости, исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет. По результатам экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемая организация оценщиков дает положительное или отрицательное экспертное заключение на указанный отчет.

Судом установлено, что представленный Обществом отчет об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5№ от 27.06.2016 г. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 г. №145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке.

Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющегося членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», имеющего соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны на основе трех методов в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

В рамках затратного подхода по принципу замещения, оценщиком были определены индексы перерасчета цен января 2009 г. в цены на июнь 2011 г.; определена стоимость строительства объекта оценки (источник информации – Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2011 г.); для расчета накопленного физического износа оцениваемого объекта, оценщиком был применен метод разбивки, в рамках которого была рассчитана величина накопительного износа: устранимого и неустранимого физического износа (на основании статьи ФИО2 «Методы определения физического износа при оценке стоимости недвижимости», с применением формул и в соответствии с информацией, представленной на интернет-портале http://gp33.ru/normativnye-i-fakticheskie-sroki-ekspluatacii-zdanij/), при этом было обосновано учтено отсутствие функционального и внешнего (экономического) устаревания спорного здания (источник информации – Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2011 г., определен общий накопительный износ. Кроме того, оценщиком в качестве источника информации был использован сборник Укрупненных показателей стоимости строительства (КО-ИНВЕСТ).

Рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода, составила <данные изъяты> рубля (стр.60-69 Отчета).

В данном случае объектом оценки являлось нежилое здание. Оценщик указал, что стоимость здания включает в себя стоимость относительно к зданию земельного участка, т.к. без данного участка здание не может считаться объектом недвижимости. Соответственно, после получения результата в рамках сравнительного подхода, необходимо вычесть стоимость земельного участка из общей стоимости комплекса: здание+земельный участок. Для этого необходимо определить величину стоимости единицы земельного участка, аналогично тому, на котором располагается объект оценки.

Для этого в рамках сравнительного подхода был применен метод сравнения продаж, в ходе применения которого оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на вид цены (источник информации – Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2011 г.); корректировка на наличие (отсутствие) коммуникаций (источник информации – http://www.rview.ru/segment.html), корректировка на масштаб объекта, (источник информации - http://www.niec.ru/Met/met006.ntm), корректировка на расположение вдоль «красной линии» (источник информации – Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2011 г.

Стоимость земельного участка, определенная с применением критериев сравнительного подхода, составила <данные изъяты> рубля.

Для определения стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, оценщиком были отобраны 3 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на удешевление в процессе торгов (источник информации – Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2011 г.); корректировка на масштаб (на основании регрессионного уравнения).

Стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода с НДС, составила <данные изъяты> рубля (стр.69-79 Отчета).

В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации по расчетной модели. Для сравнения оценщиком было отобрано 5 объектов-аналогов, которые наиболее приближены к объекту оценки, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые сопоставимы с объектом оценки по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов (корректировка на торг, корректировка на расположение вдоль «красной линии» (источник информации – Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, Нижний Новгород, 2011 г.).

В ходе применения метода прямой капитализации оценщиком были проанализированы рыночные данные о величине арендных ставок в <адрес>, потенциальный доход от сдачи общих площадей объекта в аренду, определены действительный валовой доход и операционные расходы, рассчитан чистый эксплуатационный доход.

Полностью процесс оценки в рамках доходного подхода изложен в р.15.2 Отчета. Рыночная стоимость объекта оценки, полученная в рамках доходного подхода без НДС составила <данные изъяты> рубля (стр.80-97 Отчета).

Оценщиком было проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки – отдельно стоящего нежилого здания, этажность – 1, подвал, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, составила <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05.06.2011 г.

Перечень нормативных документов, литературы и учебных пособий по оценочной деятельности, приведён на стр.99 Отчёта. Копии источников информации представлены в Приложении к Отчёту. Также, источники, использованные в отчете, указаны в тексте по мере изложения информации (ссылки на Интернет-сайты, периодические издания).

В соответствии с положительным экспертным заключением № от 18.07.2016 г., подготовленным экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО7 следует, что экспертируемый отчет в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

Учитывая предполагаемое использование результатов оценки – «оспаривание величины кадастровой стоимости оцениваемого имущества в рамках законодательства», в Отчете оценщик пришел к выводу о том, что объект оценки необходимо оценивать с учетом фактического использования, что по мнению эксперта, корректно.

В рамках доходного подхода оценщиком использовался метод прямой капитализации, в ходе применения которого, оценщиком проанализированы данные о величине рыночных арендных ставок, по которым могут быть сданы помещения оцениваемого объекта, определена недозагрузка и операционные расходы.

По мнению эксперта, применение данного метода в рамках доходного подхода корректно и обосновано; оценщик корректно использовал информационную базу для оценки, определил величину ставки капитализации.

В рамках затратного подхода оценщиком использовался метод сравнительной единицы, в ходе применения которого оценщиком рассчитаны затраты на замещение оцениваемого объекта. При этом источником информации служил сборник Укрупненных показателей стоимости строительства (КО-ИНВЕСТ), составленный в ценах и нормах на 01.01.2009 г.

Для расчета накопленного физического износа оцениваемого объекта, оценщиком был корректно применен метод разбивки – были применены величины устранимого и неустранимого физического износа. Также оценщиком было обосновано отсутствие функционального и внешнего устаревания.

По мнению эксперта, применение данного метода в рамках затратного подхода корректно и обосновано; оценщик корректно использовал информационную базу для оценки, определил величину износа и устареваний, рассчитал затраты на замещение оцениваемого объекта.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использовался метод сравнения продаж, в ходе применения которого оценщиком отобраны 3 объекта-аналога – объекты офисно-торгового назначения, расположенные в заречной части г. Нижнего Новгорода.

В качестве единицы сравнения использовался 1 кв.м. площади строения. В качестве основных ценообразующих факторов, по которым производится сравнение аналогов и объекта оценки, оценщиком рассмотрены расположение относительно «красной линии», местоположение, физическое состояние, масштаб (площадь) и прочее.

По мнению эксперта, применение данного метода в рамках сравнительного подхода корректно и обосновано; оценщик корректно подобрал объекты-аналоги, определил величины поправочных коэффициентов к их стоимостям.

В соответствии с положительным экспертным заключением экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № от 18.07.2016 г., из которого следует, что экспертируемый отчет № от 27.06.2016 г., выполненный оценщиком ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5, в целом соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; соответствует федеральным стандартам оценки; соответствует ССО РОО 2015; соответствует заданию на оценку (л.д.105-122).

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5№ от 27.06.2016 г., а также положительному экспертному заключению экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № от 18.07.2016 г., соответствующим требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст. 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5№ от 27.06.2016 г. и положительное экспертное заключение экспертного совета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № от 18.07.2016 г., отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на юридически значимую дату – на 05 июня 2011 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования Нижегородского областного потребительского общества об установлении кадастровой стоимости вышеназванного нежилого здания равной его рыночной стоимости, в заявленном размере - <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, подлежат удовлетворению.

То обстоятельство, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 17 августа 2016 года № заявление Нижегородского областного потребительского общества об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было отклонено, а кадастровая стоимость нежилого здания была оставлена без изменения, само по себе не может свидетельствовать об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца в рамках настоящего дела, по которому вышеназванное решение комиссии предметом рассмотрения не является, при этом судом, оценившим представленные в материалы дела доказательства, в их совокупности, при проверке вышеназванного отчета об оценке на соответствие требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, нарушений предусмотренных ими требований не установлено.

Суд полагает, что оформление и содержание отчета об оценке оценщика ООО «Инвестконсалтинг» ФИО5№ от 27.06.2016 г. соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям вышеназванных Федеральных стандартов оценки, в силу следующего.

В соответствии с п. II ФСО № 3 «Требования к отчёту об оценке», в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. В тексте отчёта об оценке № присутствуют ссылки на источники информации, позволяющие сделать вывод об источнике их получения и дате подготовки. Все источники информации, не обеспеченные свободным доступом и т.п., приведены в приложении к отчёту об оценке в виде копий.

В соответствии с п.8и ФСО № 3 «Требования к отчёту об оценке», описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых по пододов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Обоснование применения подходов к оценке объекта оценки приводится в разделе 14 отчёта об оценке № (страница 60). Подробное описание методов, применявшихся в рамках каждого подхода, а также подробное описание последовательности определения стоимости объекта оценки и всех расчётов, позволяющих пользователю отчёта понять логику процесса определения стоимости, приводятся в разделах 15.1. 15.2 и 15.3 отчета об оценке.

Как указано на страницах 53 и 54 отчёта об оценке №, в части объявлений, использованных оценщиком для проведения расчётов, отсутствуют даты публикации. Их отсутствие обусловлено особенностями работы сайтов, на которых объявления публиковались в 2011 году. При этом все указанные объявления использовались оценщиком при составлении отчётов в течение первой половины 2011 года, то есть до даты оценки. В виду отсутствия какого-либо иного способа подтвердить даты публикации данных объявлений, в приложении к отчёту об оценке № (страницы 142 - 148) приводятся копии страниц отчётов об оценке, составленных в 2011 году. На данный страницах представлены все использованные аналоги и дата оценки, по состоянию на которую данные аналоги присутствовали на открытом рынке.

Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных Нижегородским областным потребительским обществом требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости, в данном случае - в отношении находящихся в собственности у Нижегородского областного потребительского общества вышеуказанного административного здания, его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Доводы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных Нижегородским областным потребительским обществом требований по административному делу, рассмотренному в порядке главы 25 КАС РФ, административными ответчиками по которому выступают Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, а учреждение, права и обязанности которого могут быть затронуты при разрешении настоящего административного дела, участвует в нем в качестве заинтересованного лица.

В п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания, которая соответствует дате обращения Обществоа в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, то есть 03 августа 2016 г.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Нижегородского областного потребительского общества об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания (наименование – магазин), общей площадью 340,5 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости - <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05.06.2011 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 03.08.2016 г.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Гущева

Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2016 года.