Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого здания Цех ЖБК площадью 5421,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере равном его рыночной стоимости 18 561 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года; внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости; взыскать с департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в возмещение расходов по оплате услуг по оценке рыночной стоимости 85 000 рублей, расходы на уплату государственной пошлины 300 рублей.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что нежилое здание находится в собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи от 26 декабря 2019 года. Установленная в отношении данного объекта приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость 55 106 521,97 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость 18 561 000 рублей, определенную на основании отчета ООО «Ярэксперт» от 29 апреля 2021 года №1006/21. Завышение кадастровой стоимости здания влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.

Административный истец ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила иск удовлетворить. Дала пояснения по тексту искового заявления.

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца. Представленный в дело отчет оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Относительно требований административного истца о возмещении судебных расходов указано на отсутствие оснований для их удовлетворения. Установлением кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости реализовано право административного истца на адекватное налогообложение. Расхождение между установленной кадастровой стоимостью и определенной оценщиком рыночной стоимостью обусловлено различием методик.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» и мэрия г. Ярославля, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено без участия неявившихся лиц.

Заслушав административного истца ФИО1, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО2, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания Цех ЖБК площадью 5421,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №

Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» следует, что административный истец, обладающий правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, является плательщиком налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н установлена кадастровая стоимость вышеназванного объекта недвижимости в размере 55 106 521,97 рублей по состоянию на 1 января 2019 года. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 года.

На основании изложенного следует вывод о том, что права и законные интересы административного истца затрагиваются установленной в отношении принадлежащего ему объекта капитального строительства кадастровой стоимостью, поэтому он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «Ярэксперт» от 29 апреля 2021 года №1006/21, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером 76:17:010101:7795 составила 18 561 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Оценивая отчет ООО «Ярэксперт» по правилам статьи 84 КАС РФ, суд считает его допустимым доказательством.

Оценщик ФИО3 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов - оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит обоснование примененных методов оценки, является полным и проверяемым, выводы оценщика являются исчерпывающими.

Оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Также проведен тщательный анализ характеристик объекта оценки и аналогов, определены их качественные характеристики и выявлены те характеристики, которые влияют на ценообразование данных объектов. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный и доходный подходы, мотивировав выбор подхода для проведения исследования. В отчете также содержится обоснование применения корректировок по выбранным элементам сравнения. В отчете приведена подробная информация относительно объектов-аналогов, изложены данные Росреестра, публичной кадастровой карты, приведены ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В возражениях административным ответчиком высказаны замечания к отчету ООО «Ярэксперт». Указано, что оценщиком неверно применена корректировка на материал стен.

Оснований согласиться с данным замечанием суд не находит исходя из следующего.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Согласно пояснениям оценщика ФИО3, подтвержденным содержанием отчета (раздел «описание объекта капитального строительства»), фотоматериалами, отчетом об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, техническим паспортом на здание Цех ЖБК, объект оценки - нежилое здание общей площадью 5 421,8 кв.м, в том числе: лит. П – площадь 5 328,1 кв.м, строительный объем 67 473 куб.м, материал стен – сэндвич-панели; лит. П1 – площадь 93,7 кв.м, строительный объем 652 куб.м, материал стен – кирпич.

Дополнительно оценщиком выполнена корректировка на материал стен для аналогов с кирпичными стенами, которая составила 0,78374 (1 - 0,983* 22 /100). Поскольку расчет произведен с округлением до двух знаков после запятой, то итоговый коэффициент равен 0,78. Корректировка в указанном размере (0,78%) и применена оценщиком в расчете (таблица 46).

Из изложенного следует вывод, что влияние фактора материала стен лит. П1 находится в пределах погрешности расчета и не оказывает существенного влияния на итоговую стоимость объекта оценки. Закон об оценочной деятельности, федеральные стандарты оценки оценщиком не нарушены.

Что касается замечаний административного ответчика относительно того, что оценщик в отчете описывает не весь объем доступных рыночных данных, а именно не принят во внимание объект (<адрес>).

Согласно пункту 10 ФСО №7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений, для расчета рыночной стоимости объекта оценки, также было использовано достаточное количество объектов-аналогов, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки.

Оценщиком исследован рынок коммерческой недвижимости из сегмента торгово-офисного назначения за 2018 г., то есть в период, наиболее приближенный к дате оценки. Доказательств того, что исследованного оценщиком объема рынка и использованных аналогов в расчетах было недостаточно, материалы дела не содержат.

Также оценщиком ФИО3 обращено внимание на то, что в выборке участвует 69 предложений по продаже помещений с ценами от 3036 до 59242 рублей за 1 кв.м, в которую вошли предложения по продаже объектов недвижимости площадью от 109 кв.м до 21 000 кв.м. Выявленное департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области предложение (<адрес>) датировано 2016 г., однако полностью совпадает с диапазоном цен предложений отобранных оценщиком (стоимость предложения 3921 рублей за 1 кв.м).

В связи с изложенным, замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не могут расцениваться, как опровергающие выводы, изложенные в отчете.

Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «Ярэксперт», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Анализ отчета ООО «Ярэксперт» в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной. В связи с этим, рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства подлежит установлению в размере, определенном названным выше отчетом ООО «Ярэксперт», 18 561 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было подано в суд 12 октября 2021 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 3 статьи 178 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов.

На основании части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к числу которых отнесены, в частности, суммы, подлежащие выплате представителям, свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, а также другие признанные судом необходимыми расходы (статья 106).

Статья 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относит, в том числе: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Порядок возмещения судебных расходов по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости урегулирован главой 10 КАС РФ, разъяснен Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» и пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

С учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года №20-П, правовое значение для разрешения вопроса о взыскании судебных расходов по настоящему делу имеет установление факта наличия ошибки в методике определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца, что привело к существенному завышению данной стоимости по сравнению с его рыночной стоимостью.

Разница между оспариваемой административным истцом кадастровой стоимостью (55 106 521,97 рублей) и рыночной стоимостью объекта недвижимости (18 561 000 рублей) составляет 66% (2,9 раза) и является значительной, не укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, диапазон отклонений и, следовательно, свидетельствует об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объекта недвижимости, повлекшей нарушение имущественных прав административного истца как налогоплательщика.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для взыскания судебных расходов, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объекта недвижимости в пользу административного истца.

Административным истцом понесены следующие расходы: 85 000 рублей – на оплату услуг по подготовке отчета об оценке рыночной стоимости, 300 рублей – на уплату государственной пошлины.

Реализация права на пересмотр кадастровой стоимости и установление ее равной рыночной стоимости невозможны без предоставления при подаче административного иска отчета об оценке рыночной стоимости, что следует из разъяснений, данных в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» и указано в пункте 4 части 2 статьи 246 КАС РФ. В связи с чем, предоставление отчета об оценке рыночной стоимости при подаче административного искового заявления в суд являлось обязательным условием.

Таким образом, расходы административного истца на составление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в сумме 85 000 рублей связаны с рассмотрением дела, являются необходимыми, оправданными и разумными. Факт их несения административным истцом надлежащим образом документально подтвержден представленными в материалы дела доказательствами: договором на оказание работ по оценке №15006/21 от 16 марта 2021 года платежным поручением №14 от 30 марта 2021 года.

При подаче административного искового заявления административным истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей, что подтверждается платежным поручением №21 от 16 июля 2021 года.

При определении органа, с которого подлежат взысканию судебные расходы, суд исходит из разъяснений, содержащихся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В данном случае оспоренная кадастровая стоимость объекта недвижимости административного истца утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н, поэтому обязанность по возмещению судебных расходов, понесенных административным истцом в связи с оспариванием результатов определения их кадастровой стоимости, подлежит возложению на административного ответчика департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания Цех ЖБК площадью 5421,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере равном его рыночной стоимости 18 561 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 12 октября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости 85 000 рублей, по оплате государственной пошлины 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина