Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Метур» к Правительству Хабаровского края, министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Метур» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором оспаривает результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, площадь 9 269 кв.м., кадастровый №. В административном исковом заявлении указано, что административный истец является арендатором этого земельного участка, размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости объекта аренды. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года утверждена постановлением Правительства Хабаровского края от 02.04.2014 года № 205-пр и сведения о ней внесены в ЕГРН 04.01.2015 года. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года утверждена приказом министерству инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42, и 19.12.2018 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о ней. Отчетом об оценке от 27.12.2018 года № 1358-12-2018-М/27 определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года и на 01.01.2016 года, которая существенно ниже установленной кадастровой стоимости на ту же дату. Административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка (архивную и действующую) в размере его рыночной стоимости.

Определением суда от 01.03.2019 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица - администрация города Хабаровска и ООО «Хабаровск-Логистик».

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Метур» ФИО1 (доверенность от 17.12.2018 года сроком действия один год, принимал участие в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи) поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Представитель заинтересованного лица (на стороне административного истца) ООО «Хабаровск-Логистик» ФИО2 (доверенность от 01.03.2018 года сроком действия три года) поддержал требования, заявленные административным истцом.

Представители административных ответчиков Правительства Хабаровского края ФИО3 (доверенность от 24.12.2018 года сроком действия по 31.12.2019 года) и министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО4 (доверенность от 23.04.2019 года сроком действия один год) не согласились с предъявленными требованиями. В своих возражениях они сослались на то, что отчет об оценке не соответствует требованиям, установленным федеральными стандартами оценки. Оценщик, проводя оценку объекта недвижимости, применил сравнительный подход, который, как указано в пункте 13 ФСО № 1, рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Однако в отчете отсутствует достоверная и проверяемая информация об основных экономических, материальных и иных характеристиках об объектах, отобранных оценщиком для проведения оценки. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, определяют, что сравнение аналогов должно производиться, в том числе, по наиболее важным факторам стоимости, к которым относятся: местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок, физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.), транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.). В качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком отобраны объекты-аналоги, которые существенно отличаются от объекта оценки по площади, дате сделки, условиям рынка. Такое различие не позволяет произвести сопоставление объектов-аналогов относительно друг друга и объекта оценки по основным пенообразующим факторам. При этом в отчете отсутствуют информация и выводы оценщика о недостаточности доступных рыночных данных об объектах-аналогах, наиболее близких к объекту оценки по указанным критериям оценки. Поэтому определенная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки вызывает сомнение, и не может быть признана достоверной.

Представитель заинтересованного лица администрации города Хабаровска ФИО5 (доверенность от 25.10.2018 года сроком действия по 31.12.2019 года) не согласился с предъявленными требованиями. В своих возражениях он сослался на то, что утвержденная на 01.01.2012 года кадастровая стоимость земельного участка утратила свою актуальность на день обращения ООО «Метур» с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости, поскольку уже утверждена новая кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2016 года, и сведения о ней внесены в ЕГРН. Поэтому кадастровая стоимость, ставшая архивной, не может быть оспорена административным истцом. Также административным истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора об установление кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года. Представленный административным истцом отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, так как не отвечает требованиям федеральных стандартов оценки, о чем указано и в решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управление Росреестра по Хабаровскому краю.

Производя оценку земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года, в нарушение пункта 5 ФСО № 3 оценщиком, при проведении расчетов, сделано допущение, что сроки аренды используемых объектов равны. В то время как информация о сроках аренды земельных участков в источниках информации отсутствует. В нарушение пункта 8 ФСО № 1 оценщик, для получения сведений об отношении цен земельных участков, передаваемых на правах аренды, к ценам земельных участков, передаваемых на правах собственности, использовал источник информации – «Справочник оценщика, 2012 года», являющийся неактуальным, поскольку издан после даты оценки. Информация об объектах-аналогах №№ 1, 2 и 3, полученная оценщиком из открытых источников информации, ничем не подтверждена и не позволяет идентифицировать эти объекты, что свидетельствует о нарушение требований пункта 23 ФСО № 1, пункта 5 ФСО № 3. Сведения, приведенные в отчете об источниках информации, не соответствуют требованиям пункта 11 ФСО № 3, что не позволяет их верно определить.

Производя оценку земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, оценщик подбирал объекты-аналог, используя объявления о продаже объектов недвижимости. При этом он произвел идентификацию указанных в объявлениях земельных участков, находящиеся в г.Хабаровске на перекрестке ул.Карла Маркса-ул.Окружной 23а, и на ул.Окружной, 23а, со сведениями, приведенными в Публичной кадастровой карте города Хабаровска, произвольно изменив при этом площадь этих объектов. Это свидетельствует об использовании оценщиком, в нарушение пункта 23 ФСО № 1, непроверенной информации. Определяя общую валовую коррекцию оценщик не указал в отчете алгоритм ее определения, что нарушает установленный пунктом 25 ФСО № 7 принцип проверяемой. К отчету не приложена выписка из ЕГРН о размере утверждённой кадастровой стоимости, которая является предметом оспаривания, чем нарушен пункт 10 ФСО № 3.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленный о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явился, просил провести судебное заседание в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора аренды № 56 от 24.02.2011 года, заключенного между арендодателем Департаментом муниципальной собственности администрации г. Хабаровска и арендаторами ООО «Метур» и ООО «Хабаровск-Логистик», последние владеют и пользуются земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для использование под склад труб, бытовой комплекс, проходную ООО «Метур» и под железнодорожные пути ООО «Метур» и ООО «Хабаровск-Логистик» (707,0 кв.м.), площадь 9 262,00 кв.м., кадастровый №, местонахождение: <адрес>. Договор действует с 24.02.2011 года по 23.02.2060 года, зарегистрирован в Управление Ростреестра по Хабаровскому краю 14.07.2011 года.

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из положений частей 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В договоре аренды № 56 от 24.02.2011 года указано, что арендная плата за пользование земельным участком с кадастровым номером № вносится арендаторами равными долями ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Размер арендной платы исчисляется в порядке, установленном Постановлением Правительства Хабаровского края, и рассчитывается по формуле: удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка х на коэффициент по виду разрешенного использования и зонирования территории х на площадь земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как указано в статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическим лицом в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этого лица, в суде или комиссии. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2012 года в размере 18 935 640,10 рублей, о чем 04.01.2015 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждены по состоянию на 01.01.2016 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, распложенных на территории Хабаровского края. Приказ официально опубликован 24.09.2018 года. В Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, ее размер составил 17 638 907 рублей.

ООО «Метур» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, платит арендную плату, базовая ставка которой определяется как кадастровая стоимость предмета аренды, поэтому оно имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости этого земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости. Следовательно, общество вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданное по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьей срок, юридическое лицо вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке.

ООО «Метур» обратилось 29.12.2018 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, утвержденной по состоянию на 01.01.2012 года постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2017 года № 205-пр, и утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42. К заявлению был приложен отчет об оценке № 1358-12-2018-М/27 от 27.12.2018 года, составленный ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта». Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года составила 6 565 000,00 рублей, по состоянию на 01.01.2016 года – 5 541 000,00 рублей. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 01.01.2012 года, к рассмотрению не принято со ссылкой на то, что на день подачи заявления в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о новой кадастровой стоимости. Решением комиссии от 28.01.2019 года № 2 заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года, отклонено по тем основаниям, что отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 23 ФСО № 1, пункту 5 ФСО № 3, пункту 25 ФСО № 7.

В суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости юридическое лицо обратилось 14.02.2019 года.

Суд не соглашается с позицией заинтересованного лица, что административный истец утратил право оспорить утвержденную по состоянию на 01.01.2012 года кадастровую стоимость земельного участка, так как на день обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости уже была утверждена новая кадастровая стоимость, а ранее утвержденная стала архивной и неактуальной для заявителя на день подачи заявления.

В договоре аренды № 56 от 24.02.2011 года указано, что размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 27:23:0050908:38 исчисляется в порядке, установленном постановлением Правительства Хабаровского края. Постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009 года № 411-пр утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края. В этом Положение указано, что размер арендной платы за использование земельными участками рассчитывается в соответствии с разделом 2 настоящего Положения, если иное не установлено федеральными законами (пункт 1.3 Положения). В разделе 2 (пункт 2.11) Положения указано, что при заключение договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основание кадастровой стоимости земельного участка, предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. В случае, если изменение кадастровой стоимости произошло в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», арендная плата подлежит перерасчету с даты внесения кадастровой стоимости, установленной по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суда, в Единый государственный реестр недвижимости с учетом размера уровня инфляции, установленном в федеральном законе о федеральном бюджете на текущий финансовый год.

Часть 4 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец 29.12.2018 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением об оспаривание кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которая утверждена по состоянию на 01.01.2012 года постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 № 205-пр. Таким образом, в случае удовлетворения заявленных требований, сведения о кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 01.01.2012 года, будут применяться для расчета арендной платы по договору аренды с 1 января 2018 года. Следовательно, исходя из положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка, утвержденную постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр по состоянию на 01.01.2012 года, и ставшую архивной на день его обращения с соответствующим заявлением в Комиссию, а потом в суд.

Довод заинтересованного лица о том, что ООО «Метур» не соблюден установленный законом досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2012 года, суд считает несостоятельным.

Предусмотренный статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости – подача административного искового заявления в суд только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьей срок, является обязательным для юридических лиц.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 года № 263, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

Из анализа положений пунктов 14 и 16 Порядка следует, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано и регистрируется в территориальном управлении Росреестра, при котором создается комиссия.

ООО «Метур» обратилось 29.12.2018 года с заявлением об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года в Управление Росреестра по Хабаровскому краю, что соответствует требованиям указанных правовых норм, и это заявление должно было быть рассмотрено Комиссией.

Полномочия (функции) по делопроизводству в комиссии возлагаются на ее секретаря, назначаемого из числа работников территориального органа уполномоченного федерального органа (пункт 7 Порядка), который извещает заявителя об отказе в принятии заявления о пересмотре кадастровой стоимости к рассмотрению, если оно подано без приложения документов, указанных в пункте 13 настоящего Порядка, или с нарушением сроков, или величина кадастровой стоимости объекта недвижимости, результаты определения которой оспариваются, ранее установлена в размере его рыночной стоимости. Такое сообщение секретарем комиссии направляется заявителю в течение семи рабочих дней, с даты поступления такого заявления (пункт 15 Порядка).

Приказом Росреестра от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058, № П/0003 от 09.01.2018 года) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю. Полномочия секретаря Комиссии возложены на специалиста-эксперта Управления Росреестра по Хабаровскому краю ФИО6, а в случае её отсутствия – на специалиста-эксперта Управления Росреестра по Хабаровскому краю ФИО7.

Письмом комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18.01.2019 года № 10-20/00409, подписанного секретарем комиссии ФИО7, содержится фактический отказ в рассмотрении заявления ООО «Метур» о пересмотре утвержденной по состоянию на 01.01.2012 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», представленное ООО «Метур» письмо Комиссии, является надлежащим подтверждением соблюдения обществом установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года и на 01.01.2016 года оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» по заказу АО «Метур» проведена его оценка и подготовлен отчет от 27.12.2018 года № 1358-12-2018-М/27.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Изучив содержание отчета об оценке от 27.12.2018 года № 1358-12-2018-М/27, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку.

В отчете об оценке, указано, что рыночная стоимость земельного участка определялась по состоянию на 01.01.2012 года и на 01.01.2016 года. На эти же даты утверждена и кадастровая стоимость земельного участка. Следовательно, в этой части отчет соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В отчете об оценке от 27.2.2018 года № 1358-12-2018-М/27 указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, поскольку в его распоряжении имеется достоверная и достаточная информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, необходимая для применения этого метода, в то время как для реализации остальных методов информации недостаточно. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода в отчете обоснован (страницы 53-61 отчета).

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: -передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; -условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); -условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); -условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); -вид использования и (или) зонирование; -местоположение объекта; -физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; -экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); -наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; -другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость (подпункт «е» пункта 22 ФСО №7).

В отчете об оценке от 27.12.2018 года № 1358-12-2018-М/27 (страница 37 отчета) указано, что для анализа рынка земельных участков по городу Хабаровску, для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик использовал открытые источники информации: автоматизированную информационную систему «Мониторинг рынка недвижимости» Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; Обзор «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 гг», разработчик ООО Региональный союз оценщиков «Кредо», опубликован 2015 году; архив объявлений Aвито https://ruads.org.

Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту - земельные участки, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственно-складские объекты, местонахождение: Хабаровский край, город Хабаровск.

Подбирая объекты-аналоги, оценщик исходил из основных пенообразующих факторов: передаваемые имущественный права, условия финансирования сделок, условия продажи, условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений), местоположение, вид использования и (или) зонирование, площадь.

Для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года оценщиком отобрано 3 объекта-аналога, по состоянию на 01.01.2016 года – отобрано 3 объекта-аналога. Проанализировав каждый сравниваемый объект-аналог по ценообразующим факторам, оценщик произвел корректировки «на передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав», «на условия рынка», «на местоположение», «на расположение относительно красной линии», «на площадь». В виду сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов не производились корректировки «на условия продажи», «на условия рынка», «на условия финансирования, «на физические характеристики (рельеф)», «на экономические характеристики», «на обеспеченность инженерными коммуникациями».

Описание примененных корректировок и обоснование отказа от применения определенных корректировок представлены в отчете, а также приведена последовательность определения рыночной стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты (страницы 65-78, таблицы 54 и 55 на страницах 79-84).

После проведенных корректировок оценщиком выполнена проверка вариации, в доверительный диапазон вошли скорректированные стоимости всех объектов-аналогов, которые и были использованы в дальнейшем расчете.

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила: по состоянию на 01.01.2012 года – 6 565 000,00 рублей, по состоянию на 01.01.2016 года – 5 541 000,00 рублей.

Содержание отчета об оценке от 27.12.2018 № 1358-12-2018-М/27 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Содержание отчета свидетельствует, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик руководствовался положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки – Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297; Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299; Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Мнение административных ответчиков и заинтересованного лица о том, что в отчете отсутствует точная и достоверная информация об индивидуальных характеристиках объектов-аналогах, отобранных оценщиком для проведения оценки, суд находит несостоятельным.

В отчете об оценке оценщиком описана последовательность действий, совершенных им для проверки и анализа информации о земельных участках при отборе объектов-аналогов, для получения дополнительных сведений, позволяющих идентифицировать эти объекты. Используя содержащиеся в объявлениях сведения о месте нахождения земельных участков, их площади и находящихся на них видов строений (зданий), оценщик, используя данные Публичной кадастровой карты, определил фактическое нахождение объектов-аналогов, что, в свою очередь, позволило определить и индивидуальные характеристики (назначение, вид разрешенного использования, площадь и т.п.). Доказательства того, что выбранные оценщиком объекты-аналоги имеют иные характеристики, чем указано в отчете, административные ответчики и заинтересованное лицо не представили.

Вопреки доводам административных ответчиков, различия объектов-аналогов между собой и с объектом оценки в площади, по виду использования, местоположению, передаваемым имущественным правам, условиям рынка, даты продажи было скорректировано применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7.

Довод административных ответчиков о том, что при отборе объектов-аналогов и их сравнении оценщик не учел требования Методических рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, суд не принимает во внимание, поскольку он свидетельствует о неверном применении норм материального права.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, были разработаны во исполнение Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 года № 519, которым были утверждены стандарты оценки, а на Министерство имущественных отношений России была возложена обязанность разработать и утвердить методические рекомендации по оценочной деятельности применительно к различным объектам оценки, видам стоимости объекта оценки, проведению оценки, а также экспертизы отчетов об оценке.

Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года № 519 "Об утверждении стандартов оценки" с 01.01.2008 года Постановлением Правительства РФ от 08.11.2007 года № 765 признано недействующим.

В соответствии с требованиями статьи 20 Федерального закона «Об оценочной детальности в Российской Федерации» разработаны федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности – Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1), утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3), утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

Таким образом, Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, на которые ссылается административный ответчик, фактически утратили свое правовое значение, поэтому применению при проведении оценки не подлежат.

В соответствие с пунктом 11 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете. Производят корректировку «на условия рынка» оценщик использует калькулятор инфляции, ссылку на который, вопреки доводам заинтересованного лица, приводит в отчете. Наличие такой информации позволяет пользователю отчета проверить проведенные оценщиком расчеты.

Мнение заинтересованного лица о том, что оценщиком, при расчете корректировки на торг для определения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2016 год, использован неактуальный источник информации – «Справочник оценщика недвижимости – 2014г», под редакцией ФИО8, не принимается судом во внимание в виду его несостоятельности. «Справочник оценщика недвижимости – 2016г», под редакцией ФИО8, подлежит, как указано в этом документе, применению при оценке недвижимости на дату 01.05.2016 год и последующие даты. О наличии иных источников, в которых содержится информация о корректирующих коэффициентах на торг, которые могут использоваться для оценки на дату 01.01.2016 года и ранее, которое мог бы применить при расчетах оценщик, административные ответчики и заинтересованное лицо суду не сообщили.

Ссылка заинтересованного лица на то, что производя корректировку «на передаваемые права», оценщик безосновательно определил срок аренды всех объектов - долгосрочный, не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. В отчете об оценке указано, что вывод о долгосрочности аренды сделан оценщиком исходя из того, что срок аренды в источниках информации не указан, а арендатор, в силу закона, наделен приоритетным правом на перезаключение договора аренды.

Содержание отчета также опровергает довод заинтересованного лица о том, что оценщик произвольно определил площадь земельных участков, отобранных в качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.01.2012 год. В своих возражениях представитель заинтересованного лица ссылается на земельные участки, находящиеся в том же градостроительном квартале, что и объекты-аналоги, но образованные в 2013 году, то есть после даты оценки. Также в отчете указано, что оценщик, в случае невозможности получить точную информацию о предлагаемых к продаже земельных участках, уточнял её у непосредственного собственника объекта недвижимости или уполномоченного им представителя путем телефонных переговоров, что не нарушает требований пункта 11 ФСО № 3.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012 года и на 01.01.2016 года, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этих объектов, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО «Метур» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю 29.12.2018 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2012 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 01.01.2018 года и до 19.12.2018 года -даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2016 года внесены в Единый государственный реестр недвижимости 19.12.2018 года, поэтому установленная судом кадастровая стоимость действует с 19.12.2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Метур» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для использования под склад труб, бытовой комплекс, проходную, под железнодорожные подъездные пути, площадь 9 262,00 кв.м., кадастровый №, местонахождение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 6 565 000,00 рублей, на период с 01 января 2018 года и до 19.12.2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для использования под склад труб, бытовой комплекс, проходную, под железнодорожные подъездные пути, площадь 9 262,00 кв.м., кадастровый №, местонахождение: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016 года в размере 5 541 000,00 рублей, на период с 19 декабря 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости –29 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 30 апреля 2019 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская