Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Степанова Павла Евгеньевича об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Степанов П.Е. обратился в суд с административным иском, просил:

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 163,9 кв.м, количество этажей 1, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 1 201 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 1 760,5 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 10 437 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 2 625,1 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 17 402 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 2 625,1 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 17 376 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 2 625,1 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 17 355 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 2 625,1 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 17 322 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 892,1 кв.м, количество этажей 1, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 304 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 2 125,9 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 14 427 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

9. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 2 047,7 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 13 509 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 9 681 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 2 052 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 3 753 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 796 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 3 132 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 664 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 4 195 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 889 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 2 305 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 489 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 3 832 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 822 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 3 979 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 843 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 4 131 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 876 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 2992 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 634 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 695 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 147 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 1931 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 409 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 21 928 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес> слева земельные участки №, часть земельного участка №, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 4 176 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 36 155 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес> слева земельные участки №, часть земельного участка №, №, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 6 338 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 4 394 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес> слева земельные участки №, часть земельного участка №, №, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 931 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года;

-обязать филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости.

В обоснование исковых требований в заявлении указано на то, что Степанову П.Е. на праве собственности принадлежат вышеуказанные объекты недвижимости. Установленная в отношении данных объектов по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость, значительно превышает их рыночную стоимость, определенную отчетами ООО «Ярэксперт» №14363/20 от 30 сентября 2020 года и №14366/20 от 30 сентября 2020 года. Завышение кадастровой стоимости объектов недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц и земельного налога. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены.

Правительство Ярославской области исключено из числа заинтересованных лиц.

Административный истец Степанов П.Е., надлежаще извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил в суд представителя по доверенности Васюра Е.В., которая уточнила в части требования о возложении на филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области обязанности по внесению сведений в Единый государственный реестр недвижимости, полагала, что оснований для понуждения учреждения к внесению таких сведений не имеется. В остальной части исковые требования поддержала по изложенным основаниям, просила их удовлетворить. Дала пояснения в соответствии с текстом административного искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве исковые требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленные административным истцом отчеты оценки рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчетов определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда.

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия города Ярославля, Администрация Ярославского муниципального района Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, представителей в судебное заседание не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца Васюра Е.В., допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «Ярэксперт» ФИО5, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что Степанов П.Е. является собственником вышеназванных нежилых зданий и земельных участков, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельствами о государственной регистрации права (том 1 л.д.26-153).

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость объектов капитального строительства по состоянию на 1 января 2019 года:

-нежилого здания общей площадью 163,9 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 3 003 659,95 рублей;

-нежилого здания общей площадью 1 760,5 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 21 146 632,05 рублей;

-нежилого здания общей площадью 2 625,1 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 27 532 210,10 рублей;

-нежилого здания общей площадью 892,1 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 12 635 143,55 рублей;

-нежилого здания общей площадью 2 125,9 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 22 296 569,83 рублей;

-нежилого здания общей площадью 2 047,7 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 21 476 403,42 рублей (т.1 л.д.154-162).

Также вышеназванным приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области утверждена кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года:

-земельного участка общей площадью 9 681 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 4 182 966,48 рублей;

-земельного участка общей площадью 3 753 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 1 624 596,24 рублей;

-земельного участка общей площадью 3 132 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 1 353 274,56 рублей;

-земельного участка общей площадью 4 195 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 1 812 575,60 рублей;

-земельного участка общей площадью 2 305 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 995 944,40 рублей;

-земельного участка общей площадью 3 832 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 1 655 730,56 рублей;

-земельного участка общей площадью 3 979 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 1 719 246,32 рублей;

-земельного участка общей площадью 4 131 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 1 784 922,48 рублей;

-земельного участка общей площадью 2 992 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 1 292 783,36 рублей;

-земельного участка общей площадью 695 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 300 295,60 рублей;

-земельного участка общей площадью 1 931 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 834 346,48 рублей;

-земельного участка общей площадью 21 928 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 11 084 604 рублей;

-земельного участка общей площадью 36 155 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 18 276 352,50 рублей;

-земельного участка общей площадью 4 394 кв.м, с кадастровым номером №, в размере 2 221 167 рублей (т.1 л.д.163-176).

Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» следует, что административный истец, обладающий правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, является плательщиком налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для целей налогообложения.

Правоотношения заявителя по определению земельного налога, являются публичными, вопрос определения земельного налога урегулирован Налоговым кодексом Российской Федерации (абзац 1 пункта 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391, пункт 1 статьи 396), нормативным актом представительного органа муниципального образования Российской Федерации (Решение муниципального Совета Карабихского сельского поселения Ярославского муниципального района от 22 ноября 2018 года №48 «Об установлении земельного налога на территории Карабихского сельского поселения»). Таким образом, изменение размера налога на имущество физических лиц и земельного налога, в том числе его уменьшение, для заявителя возможно путем оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства и земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет №14363/20 от 30 сентября 2020 года, выполненный оценщиком ООО «Ярэксперт», согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года стоимость объектов капитального строительства составила:

-нежилого здания с кадастровым номером № - 17 402 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером № - 17 376 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером № - 17 355 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером № -17 322 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером № - 14 427 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером № - 13 509 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером № - 10 437 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером № - 1 201 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером № - 304 000 рублей.

В соответствии с отчетом ООО «Ярэксперт» №14366/20 от 30 сентября 2020 года рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2019 года составила:

-земельного участка общей площадью 9 681 кв.м, кадастровый номер № - 2 052 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 3 753 кв.м, кадастровый номер № - 796 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 3 132 кв.м, кадастровый номер № - 664 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 4 195 кв.м, кадастровый номер № - 889 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 2 305 кв.м, кадастровый номер № 489 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 3 832 кв.м, кадастровый номер № - 822 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 3 979 кв.м, кадастровый номер № - 843 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 4 131 кв.м, кадастровый номер № - 876 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 2 992 кв.м, кадастровый номер № - 634 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 695 кв.м, кадастровый номер № - 147 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 1 931 кв.м, кадастровый номер № - 409 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 21 928 кв.м, кадастровый номер № - 4 176 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 36 155 кв.м, кадастровый номер № - 6 338 000 рублей;

- земельного участка общей площадью 4 394 кв.м, кадастровый номер № - 931 000 рублей.

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Оценивая отчеты ООО «Ярэксперт» №14363/20 от 30 сентября 2020 года и №14366/20 от 30 сентября 2020 года по правилам статьи 84 КАС РФ, суд считает их допустимыми доказательствами.

Оценщик ФИО5 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков», ее ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Административный ответчик, критикуя отчет ООО «Ярэксперт» оценки рыночной стоимости земельных участков №14366/20 от 30 сентября 2020 года, указывает, что оценщиком для расчета рыночной стоимости объектов оценки были отобраны аналоги минимальной ценовой категории, однако на дату оценки на рынке имелись и иные объекты-аналоги, показывающие иной диапазон цен на земельные участки. В частности: предложение №1 (<адрес> кадастровый номер №), предложение №2 (<адрес>, кадастровый номер № (№), предложение №3 (<адрес>, кадастровый номер №, №).

Отклоняя данное замечание административного ответчика, суд учитывает следующее.

Согласно пункту 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. Объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета ООО «Ярэксперт», пояснений оценщика ФИО5 следует, что оценщиком проведен анализ рынка за 2018 год, то есть в период наиболее приближенный к дате оценки (1 января 2019 года). С учетом принципа достаточности аналоги за более отдаленные периоды, в том числе 2017 года, оценщиком не рассматривались. Перечисленные департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области предложения датированы 2017 годом. Предложение №1 и №2 приведены оценщиком в таблице №13 (страница 61-62) в предварительном отборе аналогов, как повторяющиеся объявления в 2018 году, но с иной стоимостью. Предложение №3 не рассматривалось в выборке, поскольку земельные участки с кадастровыми номерами № и № имеют торговое назначение (для размещения производственно-логистического (торгово-складского) центра). Соответствующее обоснование в отчете приведено (страница 57). Отбор аналогов оценщиком в отчете обоснован и не обусловлен лишь минимальной стоимостью.

Из изложенного следует, что оценщиком проанализировано достаточное количество предложений, для расчета рыночной стоимости объектов оценки, также было использовано достаточное количество объектов-аналогов, которые сопоставимы по ценообразующим факторам с объектами оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости земельных участков административного истца, материалы дела не содержат.

Доказательства, подтверждающие возможность влияния на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки в случае использования в расчетах предлагаемых административным ответчиком объектов, не представлены.

Относительно отчета ООО «Ярэксперт» оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства №14363/20 от 30 сентября 2020 года департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области также высказаны замечания. Указано, что в рамках доходного и сравнительного подходов оценщик указывает, что объекты оценки не имеют ограждения. Однако по фотоматериалам видно, что территория базы огорожена забором с колючей проволокой. Поэтому, должна быть применена корректировка ко всем объектам- аналогам «1,08».

Оснований согласиться с данным замечанием суд не находит.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Выбор корректировок в зависимости от ценообразующих факторов находится в компетенции оценщика.

В данном случае оснований для применения названной выше корректировки оценщиком не установлено, поскольку исходя из описания, приведенного в отчете, объект оценки и аналоги не имеют ограждения по периметру земельного участка, выделенного под здание.

Также административным ответчиком выражено несогласие с выводами оценщика об удовлетворительном состоянии объекта-аналога №1, расположенного по адресу: <адрес>. С учетом года постройки – 1981, департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области пришел к выводу о неудовлетворительном состоянии указанного объекта, поэтому корректировка на состояние объекта-аналога №1 должна быть «1,75» вместо примененной оценщиком «1,23».

Данное замечание отклоняется судом.

Оценщик, определяя состояние названного выше объекта-аналога, исходил из доступной информации о физическом состоянии здания, в том числе использовал содержание объявления и фотографии, опубликованные вместе с объявлением. Тем самым, оценщик исходил из фактического состояния объекта-аналога на дату оценки. В отчете (страница 136-137) приведено подробное описание объекта-аналога № 1. Применение корректировки «1,23» оценщиком в отчете обосновано.

Также оценщик ФИО5 пояснила, что после проведения всех корректировок стоимость объекта-аналога №1 выше стоимости объекта-аналога №3, состояние которого определено как хорошее (страница 158-160 табл. 77 отчета).

Доводы административного ответчика о том, что объект-оценки с кадастровым номером № является административно-складским зданием с отоплением, имеет офисную часть, однако оценщиком оценивается как простой металлический ангар без отопления, суд признает несостоятельным.

Исходя из технической документации, включая поэтажный план здания, экспликацию, описание конструктивных элементов, которые также являлись предметом исследования оценщика, фотоматериалов и пояснений оценщика ФИО5, объект оценки с кадастровым номером № представляет собой одноэтажное здание склада без отопления. Офисная часть не входит в состав объекта оценки, она находится в двухэтажном пристроенном здании и является самостоятельным объектом капитального строительства.

Возражая против выводов оценщика в части определения прибыли предпринимателя в размере 1,62% (190 000 рублей), административный ответчик указывает на необходимость использования показателей справочника СтатРиэлт «Прибыльность инвестиций в новое строительство» - прибыль предпринимателя 8% при расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером №.

В соответствии с пунктом 25 ФСО № 7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В отчете оценщиком подробно рассмотрен способ определения прибыли предпринимателя, исследованы все доступные источники. По результатам анализа существующих методологий и справочных изданий по определению прибыли предпринимателя, оценщик пришел к выводу (страница 90) о том, что только методика приведенная в отчете № 01/2019 об итогах государственной кадастровой оценки объектов недвижимости Ярославской области, соответствует существующим исследованиям определения прибыли предпринимателя.

Также оценщиком учтено, что здание с кадастровым номером № разрушено после пожара, поэтому оснований для применения к объекту оценки повышенной прибыли предпринимателя на основании данных СтатРиэлта «Прибыльность инвестиций в новое строительство» не имеется.

Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объектов оценки, установленной на основании отчетов оценщика ООО «Ярэксперт», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Анализ отчетов ООО «Ярэксперт» в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов капитального строительства и земельных участков административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данных объектов является достоверной. В связи с этим, рыночная стоимость объектов капитального строительства и земельных участков подлежит установлению в размере, определенном отчетами ООО «Ярэксперт» №14363/20 от 30 сентября 2020 года и №14366/20 от 30 сентября 2020 года.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Степанова П.Е. подлежит удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения Степанова П.Е. с настоящим административным иском в суд –19 октября 2021 года.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С учетом положений части 1 статьи 16 КАС РФ, вступившие в законную силу судебные акты (решения, судебные приказы, определения, постановления) по административным делам, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, избирательных комиссий, комиссий референдума, организаций, объединений, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

1. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 163,9 кв.м, количество этажей 1, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 1 201 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

2. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 1 760,5 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 10 437 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

3. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 2 625,1 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 17 402 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

4. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 2 625,1 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 17 376 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

5. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 2 625,1 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 17 355 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

6. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 2 625,1 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 17 322 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

7. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 892,1 кв.м, количество этажей 1, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 304 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

8. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 2 125,9 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 14 427 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

9. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 2 047,7 кв.м, количество этажей 2, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 13 509 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

10. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 9 681 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 2 052 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

11. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 3 753 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 796 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

12. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 3 132 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 664 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

13. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 4 195 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 889 000 рублей, по состоянию на 1 января 2019 года.

14. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 2 305 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 489 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

15. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 3 832 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 822 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

16. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 3 979 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 843 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

17. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 4 131 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 876 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

18. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 2 992 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 634 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

19. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 695 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 147 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

20. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 1 931 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 409 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

21. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 21 928 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес> слева земельные участки №, часть земельного участка №, №, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 4 176 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

22. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 36 155 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес> слева земельные участки №, часть земельного участка №, №, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 6 338 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

23. Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка общей площадью 4394 кв.м, категория земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - объекты складского назначения различного профиля, расположенного по адресу: <адрес> слева земельные участки №, часть земельного участка №, №, кадастровый номер №, в размере его рыночной стоимости 931 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 19 октября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина