Гражданский кодекс часть 1

в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства административных истцов: Собылинской И.Н., Собылинской Л.Н., административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, заинтересованного лица администрации Стрелецкого сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Собылинской Инны Николаевны, Собылинской Ларисы Николаевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Собылинская И.Н., Собылинская Л.Н. обратились в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

Административные истцы, будучи участниками общей долевой собственности на указанный земельный участок, находят кадастровую стоимость данного участка в размере <данные изъяты> руб. завышенной и влекущей увеличение налоговых обязательств по уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости этого участка.

С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ административные истцы предоставили отчет №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, составленный оценщиком <данные изъяты> (далее– отчет об оценке №№), которым определена рыночная стоимость данного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. в размере <данные изъяты> рублей.

Определением Белгородского областного суда от 25.01.2017 года по делу была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, а также с целью установления соответствия отчета об оценке стандартам и правилам в области оценочной деятельности. Производство экспертизы было поручено ФИО13 (оценщику <данные изъяты>).

В результате проведенной по делу экспертизы экспертом ФИО14 составлено заключение №№ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. – <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель административных истцов уточнил административные требования в письменном заявлении от 05 мая 2017 года и просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в размере, определенном экспертом,- <данные изъяты> рублей.

Представитель административного ответчика – администрации Белгородского района, представитель заинтересованного лица - Правительства Белгородской области возражали против размера рыночной стоимости, заявленной административным истцом, а также против размера рыночной стоимости земельного участка, определенной экспертом.

Изучив материалы дела, суд полагает удовлетворить административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном заключением эксперта, признав необоснованной заявленную административным истцом рыночную стоимость этого участка.

Установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ года Собылинской И.Н. и Собылинской Л.Н. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации стационарной автомобильной заправочной станции (АЗС), площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (далее– спорный земельный участок), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года № и №, кадастровой выпиской о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ №№.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года постановлением администрации Белгородского района Белгородской области от 10.10.2014 года №130 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Белгородского района» и составляет <данные изъяты> руб. (согласно кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.

Исходя из положений ст. 389 Налогового кодекса РФ, спорный земельный участок признается объектом налогообложения по земельному налогу.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В данном случае кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается постановлением администрации Белгородского района Белгородской области от 10.10.2014 года №130 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Белгородского района».

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика (администрации Белгородского района) против размера рыночной стоимости, заявленного в административном иске, наличие сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорного участка и достоверности отчета об оценке №№, что вызвано значительной разницей между кадастровой стоимостью и заявленной в иске рыночной стоимостью (64%), в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, судом была назначена экспертиза определением от 25.01.2017 года, на разрешение экспертизы были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участка и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям федеральных стандартов оценки.

Согласно заключению эксперта ФИО15 (№№ от ДД.ММ.ГГГГ) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. составляет <данные изъяты> рублей.

Данное заключение эксперта также содержит вывод о наличии нарушений, допущенных при составлении отчета об оценке №№, а именно, установлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в том числе оценщиком неправильно определены: сегмент рынка, к которому принадлежит спорный земельный участок, территории, схожие по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, неправильно определены значения факторов, влияющих на его стоимость, информация, использованная оценщиком для определения рыночной стоимости объекта оценки выбранными методами сравнительного подхода, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Указанное заключение эксперта подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить указанное заключение под сомнение оснований не имеется.

Отчет об оценке №№, которым определена заявленная административным истцом рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г., не является достоверным доказательством указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта. Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением каких-либо доказательств.

Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.

Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Как следует из заключения эксперта, оценщик, нарушив пункты 10,20, подпункты «б», «в», «г» пункта 11, подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, подпункт «з» пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299), ошибочно отнес объект оценки к земельным участкам производственного назначения, поскольку спорный земельный участок относится к классу земель под офисно-торговой застройкой, что в свою очередь повлекло неправильный анализ фактических данных о ценах предложений с земельными участками из другого сегмента рынка, неверное определение ценообразующих факторов; а территория исследования необоснованно расширена за счет территорий, не схожих экономическими характеристиками с местоположением оцениваемого объекта. Применяя сравнительный подход, оценщик использовал два объекта-аналога, которые не сопоставимы с объектом оценки по местоположению и представляют собой не два, а один объект, в расчетах оценщика использована лишь часть доступных ему объектов-аналогов, что влияет на достоверность исследования, поправки на торг и на площадь применены в значениях, не относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

При использовании доходного подхода к оценке выбранные оценщиком объекты-аналоги не относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка и не сопоставимы с ним по местоположению.

Вышеуказанные нарушения положений федеральных стандартов оценки, допущенные оценщиком, являются фундаментальными, существенно влияющими на рыночную стоимость спорного земельного участка (объекта оценки), поскольку искажают саму суть оценки. Неправильное определение оценщиком сегмента рынка, к которому относится объект оценки, повлекло неверное определение ценообразующих факторов в данном сегменте рынка, что в свою очередь привело к неправильному подбору объектов-аналогов и недостоверной величине рыночной стоимости объекта оценки.

Объяснений лиц, участвующих в деле, недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу ч. 2 ст. 68 КАС РФ, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Обоснованность заявленных представителями администрации Белгородского района и Правительства Белгородской области сомнений относительно заключения эксперта не нашла подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Представитель администрации Белгородского района оспаривал вывод эксперта относительно сегмента рынка, к которому относится земельный участок, - офисно-торговая застройка, заявляя о необоснованном отнесении спорного участка экспертом к 5-й группе видов разрешенного использования земельных участков (исходя из нумерации, соответствующей подпунктам 1.2.1 - 1.2.17 пункта 1.2 Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39).

Указанные доводы представителя администрации Белгородской области являются несостоятельными, поскольку спорный земельный участок именно при государственной кадастровой оценке по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. отнесен к 5-й группе видов разрешенного использования земельных участков (исходя из нумерации, соответствующей подпунктам 1.2.1 - 1.2.17 пункта 1.2 Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39). Данное обстоятельство подтверждается постановлением администрации Белгородского района Белгородской области от 10.10.2014 года №130 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Белгородского района».

Участвующие в деле лица не оспаривали достоверность использованных при государственной кадастровой оценке сведений, в том числе отнесение спорного земельного участка к 5-й группе.

Ссылкой на «Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Том 3)/под ред. Л.А. Лейфера. – Нижний Новгород, 2014, часть II, раздел 1, п.п.1.1) эксперт обосновал включение спорного земельного участка в сегмент рынка торгово-офисной застройки, учитывая номер группы видов разрешенного использования спорного участка при государственной кадастровой оценке.

Таким образом, определение сегмента рынка, к которому относится спорный земельный участок, произведено экспертом на научной основе, предоставленных материалах дела, с использованием общедоступных сведений о земельном участке, существовавших на дату оценки (учитывая ретроспективную оценку) и проверенных путем личного осмотра объекта оценки экспертом.

Доводы представителя Правительства Белгородской области о необходимости проведения корректировки (применения поправки) на наличие коммуникаций опровергаются выводами эксперта на странице 35 заключения, где эксперт обосновал отказ от поправки на инфраструктуру, указав, что подобрал в качестве объектов аналогов незастроенные земельные участки (а соответственно на них не может быть коммуникаций), то есть без расположенных на них улучшений, поскольку спорный земельный участок должен оцениваться как свободный от коммуникаций и иных улучшений в соответствии с требованиями п. 20 ФСО №7.

Ссылка в объявлениях о продаже незастроенных земельных участков на наличие коммуникаций на таких участках свидетельствует о субъективном и некорректном изложении продавцом в таких объявлениях описания продаваемого участка, учитывая, что коммуникации технически подключаются не к земельному участку, а к соответствующему расположенному на нем объекту капитального строительства (о чем пояснил допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО16).

Значения поправки на площадь, примененные экспертом, соответствуют значениям, указанным в Справочнике оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Том 3)/Под ред. Л.А. Лейфера. – Нижний Новгород, 2014, часать II, таблица 3.3.

Несогласие представителя Правительства Белгородской области с примененными экспертом значениями поправки на площадь не имеет какого-либо научного или какого-либо иного объективного обоснования.

Сопоставимость объекта оценки с объектами аналогами по виду разрешенного использования обеспечивается в заключении эксперта тем, что указанные объекты выбраны из одного сегмента рынка после тщательно проведенного анализа рынка земельных участков, что соответствует требованиям федеральных стандартов оценки (пункты 11 и 22 ФСО №7).

Эксперт в заключении определил перечень факторов, влияющих на стоимость земельных участков под офисно-торговую застройку (страница 23 заключения эксперта №№ от ДД.ММ.ГГГГ г.). При этом, данный перечень факторов обусловлен сегментом рынка, к которому относится спорный земельный участок, поскольку в каждом сегменте действуют различные факторы влияния на стоимость объекта оценки. Вывод эксперта о факторах влияния на стоимость объекта оценки научно обоснован ссылкой на «Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» (Том 3)/под ред. Л.А. Лейфера. – Нижний Новгород, 2014, часть II, табл. 3.1, страница 123).

Учитывая, что спорный земельный участок отнесен экспертом к классу земель под офисно-торговую застройку, то такой фактор как расположение относительно автомагистралей не должен был учитываться экспертом как не оказывающий влияния на стоимость земельных участков в указанном сегменте (вопреки доводам администрации Белгородского района об обратном). Эксперт в заключении указал, что основными факторами, влияющими на стоимость объекта оценки (то есть спорного земельного участка), являются факторы, характеризующие местоположение земельного участка и его расположение относительно красной линии.

Все заявленные сомнения относительно обоснованности заключения эксперта не нашли подтверждения.

Протокольным определением от 05.05.2017 года отказано в назначении судом повторной экспертизы ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 83 КАС РФ.

Положительное экспертное заключение №№ от ДД.ММ.ГГГГ на отчет об оценке не опровергает выводы эксперта, изложенные в заключении, а также вышеуказанные выводы суда о недостоверности названного отчета. По смыслу ч. 2 ст. 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка исходить из определенной в заключении эксперта ФИО17 рыночной стоимости.

Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Датой подачи заявления Собылинской Инной Николаевной, Собылинской Ларисой Николаевной о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является ДД.ММ.ГГГГ года – дата обращения в суд, учитывая, что они не обращались в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Собылинской Инны Николаевны, Собылинской Ларисы Николаевны об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равную его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером № определена настоящим решением на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Борисова

Решение в окончательной форме принято 10 мая 2017 года.