Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания, назначение: магазин «Продукты», кадастровый номер №, одноэтажный, площадь 94,2 кв.м., инв. №, лит.Г, адрес объекта: <адрес>, определенной по состоянию на 05.06.2011 года, равной его рыночной стоимости в размере 735152 (Семьсот тридцать пять тысяч сто пятьдесят два) рубля,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 05.08.2019 года обратилась в Нижегородский областной суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленных требований указала в административном исковом заявлении о том, что ей на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номерои №, назначение: магазин «Продукты», площадью 94,2 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, определенная на основании постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», по состоянию на 05.06.2011 года составляет 2556795,73 рублей.

Считая, что кадастровая стоимость данного объекта существенно отличается от его рыночной стоимости, она, ФИО2, обратилась к оценщику с целью установления рыночной стоимости данного объекта на дату проведения кадастровой оценки объектов недвижимости в Нижегородской области. Согласно отчёту об оценке от 22.07.2019 года №, выполненному ИП ФИО6, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 05.06.2011 года составляет 735152 рубля. Таким образом, кадастровая стоимость данного объекта превышает его рыночную стоимость, тем самым нарушаются её законные интересы как собственника объекта недвижимости и налогоплательщика.

Ссылаясь на положения Федерального закона от 29.07.1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Налогового кодекса Российской Федерации, административный истец ФИО2 просит установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2ФИО1 ФИО3 требования административного истца поддержал, просит административное исковое заявление удовлетворить по основаниям, изложенным в административном иске. Заявил ходатайство о восстановлении процессуального срока.

Административный ответчик Правительство Нижегородской области представило письменный отзыв, в котором указало, что результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 года утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в отношении здания с кадастровым номером №, которым кадастровая стоимость здания ранее была утверждена в размере 2556795,73 рублей по состоянию на 05.06.2011 года.

Заинтересованное лицо ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области представил в суд отзыв на административное исковое заявление и информацию в отношении спорного нежилого здания. В отзыве на административное исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Нижегородской области указывает, что оно не нарушало права административного истца.

В информации указывается, что объект капительного строительства с кадастровым номером № был внесен в ЕГРН как ранее учтенный 10.08.2010 года. Кадастровая стоимость здания утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 в размере 2556795,73 рублей по состоянию на 05.06.2011 года. Иных изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства по настоящее время в ЕГРН не вносилось. Представлены выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Рассмотрев материалы настоящего дела, обсудив доводы и требования административного искового заявления и отзывов на него, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

На основании части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Судом установлено, что административный истец ФИО2 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 94,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин «Продукты», расположенного по адресу: Нижегородская <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20.08.2019 года.

При таких обстоятельствах ФИО2 является лицом, чьи права и законные интересы затрагивают результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером №.

Приходя к выводу о наличии правовых основания для рассмотрения административного искового заявления ФИО2 по существу, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное ходатайство и восстановить предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, частью десятой статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку усматривает для этого наличие уважительных причин, обусловленных как введением на территории Нижегородской области нового порядка исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц (исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости) лишь с 1 января 2015 года, так и положениями статьи 409 Налогового кодекса Российской Федерации о сроках уплаты налога на имущество физических лиц (не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом). Суд принимает во внимание и то обстоятельство, что Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» изменена предусмотренная статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» периодичность проведения государственной кадастровой оценки, а именно, исключены положения о том, что она подлежит проведению не реже чем один раз в течение пяти лет. Вместе с тем, как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», указанный пятилетний срок обусловлен исключительно закрепленной законом периодичностью проведения государственной кадастровой оценки, в отношении которой с 15 июля 2016 года требования о ее проведении не реже чем один раз в течение пяти лет отсутствуют.

Из представленных в суд доказательств следует, что актуальная кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № была определена (утверждена) постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года №331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в размере 1271437,96 рублей по состоянию на 05.06.2011 года. В последующем изменений кадастровой стоимости вышеуказанного объекта капитального строительства в ЕГРН не вносилось. При таких обстоятельствах применению подлежат положения статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № может быть определена по состоянию на 05.06.2011 года, что и просит административный истец.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого здания, административный истец ФИО2 представила в суд отчет об оценке от 22.07.2019 года №, составленный оценщиком ФИО6 Согласно данному отчету об оценке рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 735152 (Семьсот тридцать пять тысяч сто пятьдесят два) рубля по состоянию на 05.06.2011 года (л.д.18-51).

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд отчет об оценке от 22.07.2019 года №, составленный оценщиком ФИО6, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела 1 (задание на оценку) отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости нежилого здания для пересмотра его кадастровой стоимости (л.д.19). При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел 19 оборот). Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы (л.д.42).

Оценщиком дано подробное описание объекта оценки – здания с кадастровым номером №, в том числе его качественные и количественные характеристики, учитывающие местонахождение – р.<адрес>, Нижегородской области, старая застройка города. Объекты окружения - индивидуальная и многоквартирная застройка малой этажности, объекты коммерческого, бытового и социального назначения. Транспортная доступность осуществляется автомобильным транспортом по дороге с асфальтовым покрытием хорошего качества. Нежилое здание используется в качестве объекта коммерческого назначения - магазина. Содержатся сведения о конструктивных и функциональных параметрах здания, сведения об износе и устареваниях. Дата постройки здания - 2009 года, этажность - 1, площадь - 94,2 кв.м., группа капитальности - 3. Стены здания кирпичные, инженерное обеспечение: водопровод, отопление, канализация, электроснабжение. Здание находится в хорошем физическом состоянии. Приведены сведения кадастрового учета (л.д.21-23).

Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Установлен сегмент рынка, к которому может быть отнесен объект оценки – коммерческая недвижимость за пределами областного центра, объекты торгово-офисного назначения и сходные типы объектов, вторичный рынок (л.д.26 оборот).

В отчете содержится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из определенного сегмента рынка. Приведены цены предложений объектов коммерческой недвижимости (10 объявлений о продаже), цены арендных ставок на объекты офисно-торговой недвижимости, цены предложений земельных участков коммерческого назначения (л.д.26 оборот-30).

Определены ценообразующие факторы для объектов коммерческой недвижимости, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (л.д.29 оборот-30).

Наиболее эффективным использованием здания признано его фактическое использование в качестве нежилого здания торгового назначения (здание магазина) (л.д.30 оборот).

Согласно главе V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО N7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Доказательств нарушения данного принципа при составлении отчета об оценке, повлекшего за собой неверные выводы относительно установления оценщиком рыночной стоимости спорного здания, суду не представлено.

Оценка нежилого здания проведена с применением сравнительного, затратного и доходного подходов.

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж и метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов. Подобрано 10 предложений к продаже из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Произведена оцифровка неколичественных признаков. Размер рыночной стоимости, определенной оценщиком в рамках сравнительного подхода, составил 679876 рублей (л.д.31 оборот-36 оборот).

При определении рыночной стоимости объекта оценки с использованием затратного подхода оценщик произвел расчет затрат на замещение, то есть затрат, необходимых для воспроизведения аналогичного объекта в текущих ценах на дату оценки. Расчет затрат на замещение произведен по методу сравнительной единицы, который основан на сравнении единицы площади или единицы объема объекта оценки со стоимостью единицы площади или единицы объема объекта-аналога. Расчет производился на основе методики перерасчета стоимости строительства 1 кв.м. аналогичного оцениваемому объекту из базового уровня цен с последующим перерасчетом их в уровень цен на дату оценки. В отчете приведены сведения, содержащиеся в Сборниках УПВС, а также значения корректирующих коэффициентов. Оценщиком установлен размер накопительного износа здания с учетом даты его постройки и физического состояния здания. С учетом определенных оценщиком параметров рыночная стоимость спорного здания установлена затратным подходом в размере 928737 рублей (л.д.36 оборот-38 оборот).

При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщик применил метод прямой капитализации дохода, основанный на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации. Оценщик произвел расчет ставки капитализации, которая установлена в размере 16,5%. Для расчета величины ставки арендной платы подобраны объекты-аналоги из сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Определен чистый операционный доход, который составил 120786 рублей. С учетом размера ставки капитализации определена величина рыночной стоимости объекта оценки, полученная доходным подходом, которая составила 649846 рублей (л.д.38 оборот-41).

Оценщиком проведено согласование полученных результатов при применении различных подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки (л.д.41 оборот).

Таким образом, оценщиком приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости нежилого здания, содержащиеся сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, оценщиком проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Суд находит, что в установленном процессуальным законом порядке указанные оценщиком сведения о рыночной стоимости нежилого здания участвующими в деле лицами не опровергнуты. Сам отчет, в котором определена величина рыночной стоимости нежилого здания, является допустимым и надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки. Выводы оценщика аргументированы, подтверждены собранными материалами. Ходатайств о назначении экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд также не усматривает оснований для ее назначения.

Из материалов дела усматривается, что оценщик ФИО6 является лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки недвижимого имущества, имеющим профессиональное образование в области оценки (диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выданный НГУ им.ФИО7, ПП №). Оценщик ФИО6 является членом Ассоциации «Межрегиональный Союз Оценщиков», свидетельство №. Стаж работы в оценочной деятельности – с 1999 года. Деятельность оценщика застрахована в ОСАО «<данные изъяты>». Получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 12.04.2018 года №, направление оценочной деятельности: «Оценка недвижимости» (л.д.20, л.д.51).

Сведений о том, что оценщик ФИО6 является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО6 у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке, составленному оценщиком ФИО6, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного здания, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца.

Суд полагает, что не может повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного здания в размере его рыночной стоимости доводы Правительства Нижегородской области, т.к. в данном случае основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости – здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость здания устанавливается равной этой рыночной стоимости.

Так как обращение ФИО2 в суд имело место 05.08.2019 года, то датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости необходимо считать 05.08.2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 по настоящему административному делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 94,2 кв.м., назначение: нежилое здание, наименование: магазин «Продукты», расположенного по адресу: Нижегородская <адрес> в размере его рыночной стоимости 735152 (Семьсот тридцать пять тысяч сто пятьдесят два) рубля по состоянию на 05.06.2011 года.

Датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости считать 05.08.2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в установленном законом порядке через Нижегородский областной суд.

Судья М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда составлено 23 сентября 2019 года.

Судья М.А. Кручинин