Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Система ПБО» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Макдоналдс» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером №, расположенного относительно ориентира, в границах участка по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, поскольку показатель кадастровой стоимости учитывается при определении арендной платы.

Кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года административный истец просил установить равной его рыночной стоимости в соответствии с отчетом ООО «Компания оценки и права», выполненным оценщиком ФИО3 № 2021/2998 в размере 14210 000 рублей.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ 02 июня 2022 года зарегистрировано изменение наименования ООО «Макдоналдс» на ООО «Система ПБО».

В судебном разбирательстве представитель административного истца изменил требования, представив заявление об уточнении исковых требований, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере, определенном в заключении судебной экспертизы, – 17396000 рублей.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержала уточненные требования Общества.

Представитель административного ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области - ФИО4 просил рассмотреть дело без участия представителя Министерства, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном экспертом.

Представитель заинтересованного лица – Администрации г. Твери ФИО2 по существу требований административного истца полагался на усмотрение суда, не оспаривал величину рыночной стоимости земельного участка, определенную по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО5 просил рассмотреть дело без участия представителя Учреждения, в письменном пояснении указал, что кадастровая стоимость арендуемого административным истцом земельного участка определена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп по состоянию на 01 января 2013 года в размере 27692107,78 рублей.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Заслушав пояснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд полагает требования ООО «Система ПБО» подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельный участок с кадастровым номером № категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – под предприятие общественного питания, относится к неразграниченной государственной собственности (ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ (ред. от 30 декабря 2021 года) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

По сведениям ЕГРН в отношении земельного участка, кадастровая стоимость которого оспаривается, зарегистрировано право аренды с 25 октября 2013 года по 30 сентября 2062 года за ООО «ИнвестПроект».

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером № находится у административного истца - ООО «Система ПБО» в долгосрочном пользовании на праве аренды, на основании договора уступки прав и обязанностей аренды земельного участка № 88-04/14 от 01 марта 2014 года.

Арендная плата согласно договору рассчитывается с применением кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 01 января 2013 года приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года 13-нп в размере 27692107,78 рублей.

Сведения о данной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 15 января 2015 года.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Поскольку при определении размера арендной платы за земельный участок используется показатель его кадастровой стоимости (раздел 2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Тверской области от 30 мая 2020 года № 250-пп), административный истец, как плательщики арендной платы, вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

10 января 2022 года ООО «Макдоналдс» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от 09 февраля 2022 года заявление Общества отклонено.

В силу положений части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (редакция от 31 июля 2020 года) «О государственной кадастровой оценке» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 01 января 2021 года) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При этом, как следует из ч. 6 ст. 24 и ч. 1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 01 января 2017 года.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2013 года, она подлежит оспариванию в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 2 ст. 24 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с абзацем 4 статьи 28.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как отражено в пункте 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости не является основанием для отказа в принятии заявления, и если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Следует отметить, что пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» слова «и не реже чем один раз в течение пяти лет» были исключены.

В связи с изменением закона очередная (по истечении 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости земельного участка, оспариваемая заявителем, не проводилась.

Исходя из приведенных норм права, обоснование уважительности причин обращения в суд с настоящим иском за пределами пятилетнего срока со дня внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, не требуется.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка, отличающейся в меньшую сторону от установленной в порядке массовой оценки кадастровой стоимости на ту же дату оценки, административным истцом представлен отчет от 28 декабря 2021 года № 2021/2998, составленный оценщиком ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года составила 14210000 рублей.

В судебном заседании по ходатайству представителей Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области и Администрации города Твери была назначена судебная экспертиза в связи с критическими замечаниями к отчету.

По заключению оценочной экспертизы, выполненного экспертом ФИО6, рыночная стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровыми номерами: №, расположенного относительно ориентира, в границах участка по адресу: <адрес>, по состоянию на 01 января 2013 года составила - 17396000 рублей.

Эксперт пришел к выводу о том, что при составлении отчета об оценке по земельному участку оценщиком допущены нарушения пункта 22б ФСО № 7 и пункта 5 ФСО № 3.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с иными доказательствами дела, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и может быть положено в основу вывода о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их качественные характеристики, анализ рынка недвижимости Тверской области, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению представлены копии объявлений, размещенных в сети Интернет.

Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в рамках сравнительного подхода (метода сравнения продаж), применение такого подхода экспертом обосновано.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Сопоставляя отчет оценщика и заключение эксперта, суд полагает необходимым использовать в целях определения рыночной стоимости недвижимости результат судебной экспертизы, соглашаясь с выводом эксперта о нарушении требований федеральных стандартов оценки в отчете.

Поскольку судом установлена рыночная стоимость земельного участка, отличная от его кадастровой стоимости на дату оценки, уточненное требование административного истца об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере рыночной стоимости подлежит удовлетворению путем установления рыночной стоимости в размере, определенном по результатам судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Общества с ограниченной ответственностью «Система ПБО» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного относительно ориентира, в границах участка по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 17396000 (семнадцать миллионов триста девяносто шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости указанного земельного участка считать дату обращения административного истца Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – 10 января 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Кустов

Решение в окончательной форме принято 15 июня 2022 года.

Председательствующий А.В. Кустов