Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-721/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, правительству Тульской области, Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (далее - ООО «Вертикаль») обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований на то, что является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 5 970,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Полагает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, утвержденная по состоянию на 05.10.2016 года в размере 100 771 476,39 рублей, является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности как налогоплательщика.

С целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости административный истец обратился в ООО Ф.. В соответствии с отчетом об оценке № <...>, выполненным оценщиком названной организации, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 05.10.2016 года составляет 71 549 644 рубля.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тульской области от <...> заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости отклонено.

На основании изложенного ООО «Вертикаль» просило установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № равную его рыночной стоимости в размере, указанном в отчете ООО Ф. № <...> года.

Представитель административного истца по доверенности ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав на то, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, ссылаясь на то, что Управление не имеет материально-правового и процессуально-правового интереса к заявленному требованию, не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), просил вынести решение на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указав на то, что не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.

Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом ООО «Вертикаль» на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 5 970,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от <...>, и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Согласно положениям пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, относится к объектам налогообложения по налогу на имущество для российских организаций, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Налогоплательщиками указанного налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Законом Тульской области от 24.11.2003 года № 414-ЗТО (с последующими изменениями и дополнениями) на территории Тульской области установлен и введен налог на имущество организаций. В соответствии со статьей 1-1 данного Закона, введенной в действие Законом Тульской области от 29.05.2014 года № 2121-ЗТО, налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке правительством Тульской области, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания; жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств, в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации распоряжением Министерства экономического развития Тульской области от 29.11.2016 года № 3359 определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость, на 2017 год, в состав которого вошел и принадлежащий административному истцу объект недвижимости, указанный выше (№ п/п <...> Приложения).

Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, вышеназванное нежилое помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, исчисляемому из его кадастровой стоимости.

Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414 «Об утверждении результатов определения кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Тульской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Тульской области по состоянию на 15.07.2015 года, а также средние и минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) кадастровых кварталов на территории Тульской области; минимальные удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) населенных пунктов, муниципальных районов (городских округов) Тульской области.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № рассчитана в соответствии с Порядком определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 года № 113, путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости – 16877,10 рублей за кв.м, утвержденного Постановлением правительства Тульской области от 12.09.2016 года № 414, на площадь объекта; утверждена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области от <...> года и установлена по состоянию на 05.10.2016 года в размере 100 771 476,39 рублей.

Указанная кадастровая стоимость была внесена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 29.12.2016 года, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <...>.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости вышеупомянутого объекта недвижимости административный истец обратился в ООО Ф.

В соответствии с отчетом об определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости № <...>, выполненным оценщиком вышеназванной организации, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу объекта недвижимости по состоянию на 05.10.2016 года составляет 71 549 644 рубля.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке, не установлено иное.

В целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также в целях подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по ходатайству представителя административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Ю.» М.

Согласно выводам, содержащимся в заключении № <...> названного эксперта, отчет ООО Ф. № <...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, определенная в названном отчете, не подтверждается.

В соответствии с указанным заключением эксперта рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 05.10.2016 года составляет 73 792 378 рублей.

Данное заключение эксперта суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нём выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения эксперта № <...> у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта, суду не представлено.

О несогласии с вышеупомянутым заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, включая и административных ответчиков, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались.

То обстоятельство, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, определенную в экспертном заключении, не свидетельствует о её недостоверности, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.

Представленный же административным истцом отчет ООО Ф. № <...> суд считает ненадлежащим доказательством по делу применительно к положениям статей 59, 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, поскольку анализ содержания указанного отчета свидетельствует о его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статьи 11), федеральных стандартов оценки (п. 11 ФСО № 7, пп. 5, 8, 12 ФСО № 3), ввиду отсутствия в отчете выводов о влиянии общей политической обстановке в регионе расположения объекта оценки, а также о политической ситуации в стране на рынок оцениваемого объекта; использования оценщиком при расчетах корректировки на отклонение ставки аренды вспомогательных помещений от преобладающей площади и коэффициента недозагрузки, операционных расходов информации из справочника ФИО2 2014 года, тогда как дата оценки объекта оценки – 05.10.2016 года; невозможности проверки достоверности данных о дате размещения объявлений по аналогам 1-3; наличия в отчете не подтвержденной информации, существенным образом влияющей на стоимость объекта оценки (сведения о структуре арендной площади; информация об отдельном входе, состоянии отделки расположении относительно красной линии, коммуникациях); необоснованного отказа от корректировки на этаж и корректировки на местоположение земельного участка.

Указанные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, данный отчет к числу достоверных доказательств по делу отнести нельзя.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу вышеназванного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении эксперта, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности свидетельствует о том, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость вышеназванного нежилого помещения по состоянию на 05.10.2016 года значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости того же объекта недвижимости, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество организаций.

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого помещения может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № <...>, а заявленные требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 5 970,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 73 792 378 рублей по состоянию на 05.10.2016 года.

В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Вертикаль» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого объекта недвижимости является день обращения указанного юридического лица в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 28 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий