Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Муханова М.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края, Краевому государственному бюджетному учреждению «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», Муханов М.Н. оспаривает утвержденную по состоянию на 09.06.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, просит установить её в размере рыночной стоимости 19 643 443 рублей. Обосновывая свои требования, административный истец в заявлении указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, обязан платить налог на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Кадастровая стоимость объекта утверждена в размере 113 444 517,58 рублей, что существенно превышает его рыночную стоимость, определенную оценщиком. Изменение кадастровой стоимости позволит снизить размер подлежащего уплате налога на имущество физических лиц.

Определением судьи краевого суда от 15.02.2022 года к участию в деле привлечены административный соответчик министерство имущества Хабаровского края, заинтересованное лицо администрация г. Комсомольска-на-Амуре.

В судебном заседании представитель административного истца, - Дмитриенко А.В., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на такие же обстоятельства, какие изложены в административном исковом заявлении.

В судебном заседании представитель административного ответчика КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости», - Чичик А.Ю., не возражала против заявленных административных исковых требований.

Административный истец Муханов М.Н., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерства имущества Хабаровского края, администрации г. Комсомольска-на-Амуре, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, в суд не явились. Явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, поэтому суд, применяя положения частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, провел судебное заседание в их отсутствие, признав причину неявки неуважительной.

В письменных возражениях на административное исковое заявление представитель администрации г. Комсомольска-на-Амуре просит отказать в удовлетворении административных исковых требований, ссылаясь на то, что изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на размер налоговых поступлений в бюджет муниципального образования, и повлечет снижение его дохода.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 28.06.2012 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости: назначение - нежилое, наименование – склад готовой продукции, количество этажей - 1, площадь 10545,10 кв.м., адрес (местоположение<адрес>, кадастровый №. Объект находится в пределах иных объектов недвижимости с кадастровыми номерами №. В Единый государственный реестр недвижимости 04.06.2021 года внесена запись о праве собственности Муханова М.Н..

На имущество физических лиц уплачивается налог, налогоплательщиками которого признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Налог на имущество физических лиц, находящееся на территории муниципального образования «Городской округ «Город Комсомольск-на-Амуре», введен с 01.01.2019 года решением Комсомольской-на-Амуре городской Думы от 17.10.2018 года № 89 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре».

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждены итоги проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, находящихся на кадастровом учете на 01.01.2016 года. Кадастровая оценка проводилась в порядке, установленном Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Результаты кадастровой оценки применяются с 01.01.2020 года.

В соответствие с порядком, установленным статьей 16 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке), кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 27:22:0011401:301 (после регистрации долевой собственности на объект недвижимости и выделении доли в натуре) была определена актом КГБУ «Хабаровский краевой центр государственной кадастровой оценки и учета недвижимости» по состоянию на 09.06.2021 года в размере 113 444 517,58 рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01.07.2021 года, результаты оценки применяются с 09.06.2021 года.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности (части 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, поэтому имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности нежилого помещения. С таким административным иском он обратился в суд 27.01.2022 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299.

Административным истцом представлен отчет об оценке № 273/Н/2021, составленный 29.12.2021 года оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» Демьяненко Ю.А. (имеет квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 20.01.2015 года является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер 1556). Отчет об оценке содержит сведения об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 09.06.2021 года.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена на ту же дату, что и кадастровая стоимость объекта, что соответствует требованиям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке от 29.12.2021 года № 273/Н/2021 указано, что оценщик для определения рыночной стоимости объекта оценки использовал затратный подход, в рамках которого применил метод сравнительной единицы, потому что он является наиболее сбалансированным по трудозатратам и точности расчетов, дает хорошие результаты в том случае, когда дата создания объекта оценки близка к дате создания типового проекта, когда отличия аналога и объекта оценки минимальны. В отчете изложены причины, по которым оценщик отказался от использования сравнительного и доходного подходов, и иных методов в рамках затратного подхода (страницы 58-69 отчета).

Оценщик, изучив документы (выписки из ЕРГН об основных характеристиках объекта, технического плана здания) и произведя визуальный осмотр объекта оценки, установил, что он построен в 1971 году, в документах значится как 1-этажное нежилое здание открытого типа – склад готовой продукции; относится к недвижимости производственно-складского назначения. Фактически это сооружение – открытая бетонная площадка, на которой установлены железобетонные колонны сечением 190*50 см и 140*50 см. Шаг колонн в поперечном направлении - 12 м, в продольном направлении - 18 м. По верху колонн уложены железобетонные подкрановые балки. Фундаменты под колонны выполнены монолитные железобетонные стаканного типа. Склад оборудован рельсовыми путями, которые уложены поперек сооружения. Основные конструктивные элементы: фундамент – железобетонный монолитный, под колонны – железобетонные стаканы; каркас – колонны железобетонные; стены, крыша, проемы оконные, дверные, инженерное оборудование здания – нет; полы бетонные. Периметр – г-образный. Склад готовой продукции разделен на три самостоятельные, независимые друг от друга части и выделен в самостоятельные объекты – здания. Объект оценки – часть № 4, площадью 10545,1 кв.м. Класс конструктивной системы – КС-10 (с преимущественным применением сборного железобетона). Класс качества – Econom.

В качестве объекта-аналога оценщик выбрал типовой объект складского назначения - «Склады сырья огнеупорных заводов и цехов» (код объекта – С3.15.000.0033) из Сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2017 года», раздел 3 «Складские здания и сооружения», 3.15 «Черная металлургия» (стр. 1555), класс качества – эконом, класс конструктивной системы – КС-10.

Объект-аналог имеет некоторое несоответствие объекту оценки по объемно-планировочным и конструктивным параметрам, регионально-экономическим, природно-климатическим и местным условиям осуществления строительства, поэтому оценщик внес поправки: «регионально-климатическую – 1,091; «регионально-экономическую» – 0,857; на изменение цен в строительстве с 01.01.2017 года на 09.06.2021 года, на уровень цен в Московской области к уровню цен в Хабаровском крае на тот же период времени – 1,591.

Определяя величину прибыли предпринимателя оценщик использовал данные из открытого источника информации - Справочника оценщика недвижимости-2020 «Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», составленного Приволжским центром методического формирования и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2020 год. Среднее значение прибыли предпринимателя при инвестициях в строительство объектов (универсальные производственно-складские объекты) для дальневосточных регионов оценщик принял для расчета в размере 16%, при диапазоне от 11% до 20%.

Расчет стоимости строительства объекта-аналога произведен оценщиком с использованием данных из открытого источника информации - Сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. В ценах 01.01.2017 года». Согласно сведениям, приведенных в Справочнике, стоимость 1 куб.м. типового объекта складского назначения составляет 15 418 рублей (страница 155 справочника). Применив необходимые поправки (указаны выше) и учитывая показатели индексов удорожания строительных материалов за период с 01.01.2017 года по второй квартал 2021 года, а также значение прибыли предпринимателя, оценщик рассчитал стоимость затрат на строительство объекта по состоянию на 09.06.2021 года. Эти затраты составили 280 620 612 рублей (страницы 75-76, таблица 17 отчета).

Оценщиком определена величина физического износа на основании данных о технических и физических характеристиках объекта оценки, представленных в техническом паспорте (составлен по состоянию на 22.01.2011 года – общий процент износа 25%) и утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 года № 404 методики определения физического износа гражданских зданий». По состоянию на 09.06.2021 года физический износ сооружения составил 56%, что оценивается как «неудовлетворительное» состояние объекта оценки. Величина физического износа в экономическом понимании с учетом корректировки на затраты собственника при проведении капитального ремонта определены оценщиком для дальнейшего расчета в размере 81%.

Признаки функционального устаревания у объекта оценки не выявлены.

Экономическое устаревание выражается в обесценение собственности, обусловленное внешними факторами (изменение в оптимальном использовании, законодательные нововведения, изменение соотношения спроса и предложения, ухудшение качества сырья, квалификации рабочей силы и т.д.). Определяя размер экономического устаревания объекта оценки, оценщик учитывал его местоположение в пределах Хабаровского края: г. Комсомольск-на-Амуре - это периферийный населенный пункт региона, расположен в 404 км. от краевого центра – г. Хабаровска; и в пределах населенного пункта – ближе к окраине города, район с плохо развитой инфраструктурой и дорогами. Общее экономическое устаревание объекта оценки определено в размере 65%.

Используя полученные данные, оценщик определил по состоянию на 09.06.2021 года рыночную стоимость объекта оценки – нежилого здания, наименование: склад готовой продукции, общей площадью 10 545,1 кв.м, местоположение: <адрес>, кадастровый №, в размере 19 643 443 рублей.

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена (абзац 3 пункта 5, подпункт «ж» пункта 8 раздела 3 ФСО № 3).

Отчет содержит подробное описание объекта оценки, сведения о котором получены оценщиком из представленных заказчиком документов на объект (выписки из ЕРГН об основных характеристиках объекта, технического плана здания) и в результате визуального осмотра объекта оценки. В судебном заседании оценщик Демьяненко Ю.А., опрошенный в качестве свидетеля, пояснил, что фактически объект оценки представляет собой сооружение, так как не имеет стен и крыши, и его конструкция не предусматривает такие элементы. Но в выводах о рыночной стоимости указан тип объекта – здание, потому что так указано в Едином государственном реестре недвижимости.

Установив такие обстоятельства, суд считает, что требования подпункта «ж» пункта 8 раздела 3 ФСО № 3 при составлении отчета оценщиком не нарушены.

Изучив содержание отчета об оценке, суд считает, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Нарушений при составлении отчета, которые могли бы существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, в судебном заседании не установлено. Поэтому суд признает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как указано в статье 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Муханова М.Н. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 09.06.2021 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое, наименование – склад готовой продукции, количество этажей - 1, площадь 10545,1 кв.м., адрес (местоположение<адрес>, кадастровый №, в размере его рыночной стоимости 19 643 443 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 27 января 2022 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда