Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Замаева С.А. - генерального директора ООО «Эр Севен Групп» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Замаев С.А. - генеральный директор ООО «Эр Севен Групп» - обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого здания площадью 27 928, 2 кв.м. с кадастровым номером ,, расположенного по адресу: и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости руб. по состоянию на 01 января 2021 г., обосновывая требования тем, что ООО «Эр Севен Групп» является собственником объекта недвижимости: нежилого здания площадью 27928,2 кв.м., кадастровый номер по адресу: Запись о государственной регистрации права от 08 июня 2013 г. подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером утверждена Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края № 2259 от 09 сентября 2021 г. по состоянию на 01 января 2021 г. в размере руб. 54 коп. и подтверждена выпиской из ЕГРН от 10 января 2022 г. № КУВИ - не является архивной и применяется с 01 января 2022 г. Вместе с тем, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г. составляет руб., что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости здания от 24 марта 2022 г. № 93-2022, подготовленным ООО «Эр Севен Групп» Утвержденная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы ООО «Эр Севен Групп», т.к. влечет увеличение размера налоговых платежей. Поэтому ООО «Эр Севен Групп» просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером , площадью 27 928.2 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, по состоянию на 01 января 2021 г. в размере рыночной стоимости руб. и определить дату начала её применения с 01 января 2022 г.

В возражении на административный иск Кафалдиди О.Г действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237 – ФЗ и Методическими указаниями о проведении государственной кадастровой оценки, утвержденными приказом Минэконом развития России от 12 мая 2017 г. № 226.

В отзыве на административное исковое заявление представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю по доверенности Рудь М.В., просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена в сведения ЕГРН без технических ошибок, удовлетворение требований истца оставляют на усмотрение суда.

В отзыве на административный иск Ржевская Е.М., действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

В отзыве на административный иск Сергеев Р.М., действующий по доверенности в интересах департамента имущественных отношений Краснодарского края, просит вынести по делу законное и обоснованное решение.

В судебном заседании Усков С.В., действующий по доверенности в интересах ООО «Эр Севен Групп», просил иск удовлетворить с учетом выводов проведенной судебной экспертизы ООО «Р-Групп», представил отзыв на возражение департамента имущественных отношений Краснодарского края в отношении проведенной судебной экспертизы, где указал, что доводы, положенные в основу данного возражения, носят надуманный характер и по сути обусловлены несогласием с выводами эксперта.

Буренков Л.В., действующий по доверенности в интересах департамента имущественных отношений Краснодарского края, просил вынести по делу законное и обоснованное решение, представил возражения на заключение экспертизы, заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта ООО «Р-Групп», проводившего экспертизу, для дачи пояснений по экспертизе.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующие в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований к частичному удовлетворению административных исковых требований Замаева С.А. - генерального директора ООО «Эр Севен Групп» по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п. 2 ч. 1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке ( ч. 2).

В силу пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 1 ст. 14 названного закона).

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).

В абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

При этом в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была проведена 01 января 2021 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч.2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).

В части 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрено, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

В процессе судебного разбирательства установлено, что административный истец ООО «Эр Севен Групп» является собственником нежилого здания с кадастровым номером , площадью 27 928.2 кв.м., расположенного по адресу: что подтверждено выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости № от 29 августа 2022 г.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10 апреля 2017 г. № 101-р «О реорганизации государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» в форме преобразования в государственное бюджетное учреждение Краснодарского края» полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ».

В результате проведения в 2021 г. на территории Краснодарского края государственной кадастровой оценки в соответствии Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ, приказом департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края от 26 марта 2020 г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 г.» ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» определена кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2021 г.

Результаты определения кадастровой стоимости утверждена Приказом департамента имущественных отношений № 2259 от 09 сентября 2021 г «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Кранодарского края» и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2022 г.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01 января 2021 г. определена в размере руб. 54 коп.

Данная стоимость была внесена в ЕГРН 03 ноября 2021 г., что подтверждено выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 января 2022 г. (л.д. 21 т.1).

Объект недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером включен департаментом имущественных отношений Краснодарского края в Перечни объектов недвижимого имущества, указанного в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в отношений которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 годы, утвержденные приказами департамента имущественных отношений от 23 декабря 2016 г. № 2745, от 26 декабря 2017 г. № 3008, от 26 декабря 2018 г. № 3043, от 27 декабря 2019 г. № 2837, от 28 декабря 202 г. № 2752, от 27 декабря 2021 г. № 3321, соответственно.

Не соглашаясь с кадастровой оценкой указанного нежилого здания с кадастровым номером ООО «Эр Севен Групп» произвело оценку рыночной стоимости нежилого помещения в ООО «Либра Лекс».

Согласно данным отчета об оценке от 24 марта 2022 г. № 93-2022, выполненным ООО «Либра Лекс»., представленного Замаевым С.А. - генеральным директором ООО «Эр Севен Групп», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на дату определения кадастровой стоимости на 01 января 2021 г. составляет руб. ( л.д.104-271 т.1).

Поскольку рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01 января 2021 г. значительно ниже его кадастровой стоимости по состоянию на эту дату, то ООО «Эр Севен Групп» оспорило кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимого имущества в судебном порядке.

Вместе с тем, достоверных данных, подтверждающих рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества на дату определения кадастровой стоимости, либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке ООО «Либра Лекс» от 24 марта 2022 г. № 93-2022 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец в суд не представил.

Учитывая, что Отчет об оценке ООО «Либра Лекс» от 24 марта 2022 г. № 93-2022 подготовлен по заказу Замаева С.А. - генерального директора ООО «Эр Севен Групп» на платной основе, перед его составлением оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за заведомо ложное заключение, а поэтому он не несет никакой ответственности за выводы, к которым пришел при составлении отчета, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком, а между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами Отчета об оценке ООО «Либра Лекс» от 24 марта 2022 г. № 93-2022., имеются существенные различия, и у суда возникли сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости спорного строения как доказательства, представитель ООО «Эр Севен Групп» в ходатайстве от 17 мая 2022 г. просил назначить по делу судебную экспертизу, суд пришел к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на -01 января 2021 г.

Определением Краснодарского краевого суда от 17 мая 2022 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Р-ГРУПП» для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 01 января 2021 г.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-790/2022 от 07 июля 2022 г., выполненному экспертом Романовым Д.В., отчет об оценке ООО «Либра Лекс» от 24 марта 2022 г. № 93-2022, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального закона, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено. Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером определена в размере руб. по состоянию на 01 января 2021 г.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Сергеев Р.М. ознакомившись с заключением эксперта № РГ-790/2022 от 07 июля 2022 г. ООО «Р-Групп», представил возражение, в котором указал, что заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу. Аналогичную позицию в судебном заседании занял и Буренков Л.В., представляющий интересы департамента имущественных отношений в судебном заседании, просил вызвать в судебное заседание эксперта ООО «Р-Групп» для дачи пояснений, поскольку, по мнению департамента, экспертом при проведении экспертизы были допущены нарушения требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые привели к необоснованному снижению кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, а именно: при расчете рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером , площадью 27 928.2 кв.м. расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Кирова, 58 в рамках сравнительного подхода экспертом были допущены нарушения: 1) объект экспертизы расположен в г. Сочи, объект-аналог № 3 расположен в г. Краснодаре, применение данного объекта-аналога к расчету не корректно, приводит к искажению рыночной стоимости объекта экспертизы; 2) объекты-аналоги № 1, 3 не сопоставимы с объектом экспертизы по площади, что подтверждается понижающими корректировками в размере 22%, 29 %; 3) принятое к расчету значение корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости не обоснованно; 4) принятые экспертом значения для определения корректировки на локальное местоположение вводят в заблуждение. Эксперт необоснованно приравнивает объекты-аналоги № 2, 3 к объекту экспертизы (объект экспертизы находится в Адлерском районе г. Сочи, объект-аналог №2 находится в Центральном районе г. Сочи, объект-аналог № 3 расположен в г. Краснодаре в Юбилейном микрорайоне); 5) объект экспертизы расположен в г. Сочи, принятый к расчету объект-аналог №3 расположен в г. Краснодаре. Эксперт вносит корректирующий коэффициент на разницу в местоположении, при этом пользователям экспертизы невозможно понять применение данного корректирующего коэффициента, полученное экспертом значение объекта-аналога № 3 отражает рынок г. Сочи или нет. Кроме этого, согласно информации, указанной в сборнике, которым эксперт пользуется для приведения объекта-аналога № 3 к объекту экспертизы указано, что использование коллективных экспертных оценок не освобождает эксперта от необходимости самостоятельного анализа рынка; 6) в объявлении объекта-аналога № 2 указано, что у объекта-аналога № 2 нет внутренней отделки. Принятая экспертом к расчету корректировка определена неверно, так как учитывает отношение удельной цены объекта недвижимости с отделкой, требующей капитального ремонта, к удельной цене такого же объекта недвижимости с отделкой в среднем состоянии, у объекта-аналога № 2 отделки нет.

С учетом изложенного, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренков Л.В. считает, что эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.

Для проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, суд вызвал в судебное заседание эксперта Романова Д.В. для дачи пояснений по экспертизе и истребовал у него письменные пояснения по поводу замечаний департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной экспертизы.

Согласно извещения, направленного в суд 22 сентября 2022 г., генеральный директор ООО «Р-Групп» - Надгериев Р.В. сообщил, что вызванный в качестве эксперта Романов Д.В. не сможет присутствовать в судебном заседании 22 сентября 2022 г., в связи с выездом из г. Краснодара для с осмотра объекта экспертизы в рамках другого административного дела.

Однако, в суд были представлены письменные пояснения эксперта Романова Д.В. на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края относительно заключения судебной экспертизы.

В письменных пояснениях эксперт Романов Д.В. указал, что при проведении экспертизы он, проанализировав рынок предложений, использовал наиболее схожие объекты - аналоги и применил все необходимые корректировки для определения точной рыночной стоимости объекта экспертизы. На дату оценки, в открытом доступе не выявлено предложений о продаже сопоставимых зданий. Он в соответствии с требованиями ФСО №7, п. 11б расширил территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Корректирующие коэффициенты «на местоположение», на «состояние отделки», «на размер площади», а также скидки приняты в соответствии со справочником оценщика недвижимости – 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией Лейфера Л. А., табл. 28 (лист 71), с. 215, таб.102 ( листы 68-69) Кроме того, учтены сведения из сводного доклада Краснодарского края «О результатах мониторинга эффективности деятельности органов местного самоуправления муниципальных, городских округов и муниципальных районов Краснодарского края за 2020 г.», о том, что города Анапа, Сочи, Краснодар и т.д. имеют идентичные экономические показатели. Источник информации: https://admkrai.krasnodar.ru/ (Администрация Краснодарского края) (лист 71). Корректирующий коэффициент на стоимость, приходящуюся на земельный участок, принят в соответствии со справочником оценщика недвижимости – 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» под редакцией Лейфера Л. А., с. 103, табл. 53. Учитывая целевое использование объектов, их количественно - качественные характеристики, а также локальные характеристики к расчету принимается значение доли стоимости земельного участка в ЕОН из представленного выше диапазона в размере 0,72 (-21 %) (лист 69). Объекты-аналоги № 2, 3 сопоставимы с объектом - экспертизы, так как они находятся в центрах административных районов (лист 70). Также, учитывая количественно-качественные характеристики, типовую отделку торговых центров к расчету принимается значение из представленного выше диапазона в размере 0,74 (1/0,74= 1,35 (35%) (листы 70-71). В описании объекта-аналога № 2 указано, что у объекта-аналога № 2 нет отделки – следовательно, согласно справочнику оценщика недвижимости – 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией Лейфера Л.А. данный объект-аналог нуждается в капитальном ремонте.

В письменном отзыве на возражение департамента имущественных отношений Краснодарского края на проведенную судебную экспертизу, Усков С.В., действующий по доверенности в интересах ООО «Эр Севен Групп», указал, что экспертом правильно проводился анализ рынка г. Сочи и г. Краснодара, в связи с чем, замечания к экспертному заключению департамента имущественных отношений Краснодарского края необоснованны и нацелены на исключение доказательства из числа допустимых.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы, опираясь на справочник оценщика недвижимости – 2020 г. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией Лейфера Л.А.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной. При определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, проанализирован рынок продаж и предложений коммерческих объектов недвижимости в г. Сочи и в г. Краснодаре, сходных с оцениваемым, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом сравнительного подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость указанного объекта недвижимости.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации сомневаться в достоверности и объективности заключения судебной экспертизы, у суда оснований не имеется, также как и для назначения дополнительной судебной экспертизы.

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-790/2022 от 07 июля 2022 г., выполненное экспертом Романовым Д.В., на предмет их относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования Замаева С.А. - генерального директора ООО «Эр Севен Групп», правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-790/2022 от 07 июля 2022 г. или не доверять выводам эксперта Романова Д.В., не установлены.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ. Эксперт Романов Д.В. имеет диплом специалиста ВСГ № 3237105 от 04 сентября 2008 г., ФГОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», квалификация «Специалист по сервису», диплом о профессиональной подготовке 23120010295 ЧОУ ВО «Южный институт менеджмента» по программе «Судебная оценочная экспертиза», выдан 26 марта 2020 г., предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз, свидетельство №844 от 03 марта 2020 г. о членстве в НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия № ОСЭ2020/03-4838 по специализации 19.3 «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 26 марта 2023 г., НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия - серия СС № 024827 по специальности «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 21 апреля 2024 г. НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 032176-1 от 03 декабря 2021 г. по направлению «Оценка недвижимости», договор страхования профессиональной ответственности № 433-584-038923/21 от 26 апреля 2021 г., членство в некоммерческом партнерстве «Саморегулируемая организация судебных экспертов», свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. Стаж работы в оценочной деятельности с 2018 г. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». В заключении представлена информация о количественных и качественных, экономических характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость. При оценке объекта недвижимого имущества был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – сравнительный путем метода прямого сравнительного анализа продаж, который включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым. При таком методе цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. По состоянию на дату оценки существует достаточно информации по предложениям рыночных цен по продаже торгово-офисных объектов. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж является корректным, отказ от применения затратного, доходного подхода и других методов обоснован и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297. Экспертом обоснованно были отобраны в качестве объектов-аналогов – 3 объекта под № 7, 8, 9, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. При подборе объектов-аналогов эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». При выборке аналогов, эксперт, проанализировав имеющуюся информацию по продаже нежилых зданий в г. Сочи и в г. Краснодаре на юридически значимую дату, верно определил наиболее схожие объекты-аналоги, прошедшие процесс отбора с учетом их схожести с оцениваемым. При этом, использованные в расчетах объекты сравнения максимально приближены к исследуемому объекту по фактическому использованию, стоимостным и физическим характеристикам. Подобранные аналоги сопоставимы по основным факторам с объектом экспертизы и в целом отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611. При определении окончательной рыночной стоимости объекта экспертизы- нежилого здания с кадастровым номером эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным применением корректировок на торг, на масштаб площади, на стоимость, приходящуюся на земельный участок, на местоположение, на состояние отделки. Эксперт принял во внимание сведения из сводного доклада Краснодарского края «О результатах мониторинга эффективности деятельности органов местного самоуправления муниципальных, городских округов и муниципальных районов Краснодарского края за 2020 г.» о том, что города Анапа, Сочи, Краснодар и т.д. имеют идентичные экономические показатели. Источник информации: https://admkrai.krasnodar.ru/ (Администрация Краснодарского края). В силу статьи 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного приказом от 25 сентября 2014 г. № 611 Министерства экономического развития Российской Федерации, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика. Экспертом подробно описан процесс оценки объекта недвижимости, в заключении содержатся таблицы, расчеты, их описание и пояснения к ним.

Отсюда следует, что заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-790/2022 от 07 июля 2022 г. является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021 г.- достоверным.

С учетом изложенного, заключение экспертизы ООО «Р-ГРУПП» № РГ-790/2022 от 07 июля 2022 г. может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения об удовлетворении иска Замаева С.А. - генерального директора ООО «Эр Севен Групп».

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края со ссылкой на положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, надуманны, в связи с чем не принимаются судом во внимание. Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предусматривает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (ч. 1 ст. 41).

Часть 2 статьи 41 Закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», прямо распространяет на указанных лиц действие статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 – 4, 6 – 8, 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24).

Определение Правительством РФ в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в решение Верховного Суда РФ от 24 марта 2022 г. № АКПИ22-93.

Определение Правительством РФ в разделе II Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Отсюда следует, что с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании, предусмотренных статьей 83 КАС РФ не установлено, само по себе несогласие той или иной стороны с заключением эксперта, при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством и назначения повторной или дополнительной экспертиз как противоречащее задачам и принципам административного судопроизводства. Кроме того, представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края в судебном заседании не заявлял ходатайство о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы.

Таким образом, доводы Замаева С.А. - генерального директора ООО «Эр Севен Групп» о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, о превышении кадастровой стоимости над рыночной, что затрагивает права и обязанности общества, как собственника данного объекта недвижимости и налогоплательщика, нашли подтверждение, а поэтому административный иск об установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежит частичному удовлетворению.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества является 18 апреля 2022 г. (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с этим, датой подачи заявления следует считать 18 апреля 2022 г.

Вместе с тем, требования Замаева С.А. - генерального директора ООО «Эр Севен Групп» в части указания, что кадастровая стоимость, равная рыночной, подлежит применению для целей налогообложения и иных установленных законом целей с 01 января 2022 г., суд находит не основанными на законе.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу пункта 25 Постановления Верховного Суда Р Фот 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной, которой оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость не является.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия таких оснований, указание в решении суда периода действия определенной судом кадастровой стоимости, даты начала ее применения, не требуется.

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административный иск Замаева С.А. - генерального директора ООО «Эр Севен Групп» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимого имущества -нежилого здания площадью 27 928.2 кв.м. с кадастровым номером , расположенного по адресу: , кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере

Датой подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером считать 18 апреля 2022 г.

Решение суда является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 30 сентября 2022 г.