Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Борзуновой А.М., с участием представителя административного истца ФИО6, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО8 к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО8 обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого здания, с кадастровым номером №, площадью 4 283,4 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 г. в размере 68 733 238 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является долевым собственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по состоянию на 29.06.2012 г. определена в размере 148 837 912,67 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012 г. № 467-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 19.03.2018 г. №, выполненным оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО5, рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 29.06.2012 г. определена в размере 68 733 238 руб.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО8, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО6 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края ФИО7 заявленные требования не признал по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Затратный подход определения рыночной стоимости к данному объекту оценки не применим, поскольку отсутствует полная и достоверная информация о площади и назначении земельного участка, о строительном объеме улучшений земельного участка. Оценка стоимости объекта недвижимости как суммы прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства не проведена. Определение расчета прибыли предпринимателя в соответствии с методикой, предложенной в монографии «Экономика и менеджмент», основанной на положениях строительных норм и правил, а также информации с сайта Банка России о средневзвешенной процентной ставке по кредиту, является неверным. Каких-либо экспертных оценок или аналитически моделей по указанному вопросу не приведено.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца в части установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ФИО8 на праве общей долевой собственности принадлежит объект капитального строительства – нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 4 283,4 кв.м, расположенное по <адрес>.

С 19.04.2017 года другие долевые собственники указанного здания: ФИО1, ФИО2, несовершеннолетняя дочь административного истца ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ рождения.

ФИО1, ФИО2 представили в суд нотариально заверенные заявления о своем согласии с заявленными ФИО8 требованиями.

Кадастровая стоимость нежилого здания, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08.02.2013 г., составляет 148 837 912,67 руб., определена по состоянию на 29.06.2012 г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края № 467 от 26.12.2012 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 г.».

Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015 г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01.01.2017 г.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

ФИО8, являясь долевым собственником нежилого здания, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого здания административным истцом представлен Отчет об оценке от 19.03.2018 г. №, выполненный оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 29.06.2012 г. определена в размере 68 733 238 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29.06.2012 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости нежилого здания оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подхода и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован.

Из Отчета следует, что объект оценки (основное строение без учета подвала) представляет собой нежилое здание, строительным объемом 3 300 куб.м, количество надземных этажей – 3, подземных – 1. Вертикальные несущие конструкции – кирпич, горизонтальные – железобетон, наружные стены – кирпич. Класс качества – standart. Класс конструктивной системы – КС-1. Подвал: помещения №.

Объект-аналог подбирался на основании отраслевой принадлежности и назначения объекта оценки.

В качестве аналога использован типовой объект из Сборника КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Серия «Справочник оценщика» Укрупненные показатели стоимости строительства в уровне цен на 2011 г., раздел 3.08 – Торговля. Код ОЗ.08.036.

Применена поправка на разницу в строительном объеме, регионально-климатическая поправка, корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности, корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после даты издания справочника.

Расчет прибыли предпринимателя определен на основе методики, предложенной в монографии: Экономика и менеджмент недвижимости, автор ФИО4, в размере 13,2%.

Определена величина затрат на строительство объекта-оценки с применением необходимых корректировок.

Стоимость нового строительства с учетом прибыли предпринимателя составила 91 644 317 руб.

Произведен расчет физического износа здания методом хронологического возрастав размере 25 %. Функциональное устаревание, экономическое устаревание не выявлены.

Произведен расчет затрат на замещение с учетом износа и устареваний. Рыночная стоимость оцениваемого объекта капитального строительства определена в размере 68 733 238 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля ФИО5 в судебном заседании следует, что в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7, поскольку объектом оценки является объект капитального строительства, его стоимость не включает в себя стоимость прав на земельный участок. Выбранная для расчета прибыли предпринимателя методика основана на анализе рыночной информации, в частности ставки по кредитам, приведенным на сайте Центрального банка РФ. Примененная методика является аналитической моделью. Описание выбранного метода приведено в Отчете.

Положения Отчета, показания свидетеля ФИО5 в судебном заседании опровергают доводы Правительства Хабаровского края о недостоверности Отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016г. № 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.12 которых, при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.

Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с целью избежать двойное налогообложение.

Учитывая данное обстоятельство, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определил без учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.

В соответствии с подпунктом «з» пункта 24 ФСО № 7 для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

На стр. 58 Отчета оценщик указал, что определение величины прибыли предпринимателя основывается на методике, предложенной в монографии: «Экономика и менеджмент недвижимости» автор ФИО4, учитывающей, что начальные вложения средств обычно не превышают 30 % от стоимости объекта, а типичные сроки строительства для подавляющего большинства объектов не превышают двух лет. Выбранная оценщиком методика определения рыночной стоимости предпринимателя в соответствии с приведенными положениями ФСО № 7 основана на анализе рыночной информации, является аналитической моделью.

Правительством края не представлено доказательств, подтверждающих величину прибыли предпринимателя в ином размере, чем определена оценщиком.

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объекта оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 21 марта 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08.02.2013 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО8 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 4 283,4 кв.м, расположенного по <адрес>Б, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012 г. в размере 68 733 238 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 21 марта 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 26 марта 2018 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз