Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Козаченко Е.А., с участием представителя административного истца Паниной Л.Р., представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края Ширяевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ковалева А.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Ковалев А.Н., зарегистрированный с 14.05.2004г. в качестве индивидуального предпринимателя, обратился в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 266 кв.м, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником данного земельного участка, кадастровая стоимость которого, действующая с 01.01.2015г., определена в размере <данные изъяты>. по состоянию на 01.01.2012г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО «Оценка-Партнер», подтвержденным экспертным заключением «Некоммерческое партнерство оценщиков «Экспертный совет», рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. определена в размере <данные изъяты>.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ), вступившего в силу с 15.09.2015г., настоящее дело относится к административным делам о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающим из административных и иных публичных правоотношений и подлежит рассмотрению в порядке главы 25 КАС РФ.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие административного истца Ковалева А.Н., представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, которые в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие, которые судом удовлетворены.

В судебном заседании представитель административного истца Панина Л.Р. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Хабаровского края Ширяева А.В. заявленные требования не признала по тем основаниям, что представленный Отчет об оценке не подтверждает достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. При оценке были использованы утратившие силу на момент составления Отчета федеральные стандарты оценки. В качестве наиболее эффективного использования в рамках проведения оценки принято текущее использование земельного участка, при этом наиболее прибыльный вид использования земельного участка не учтен. Сравнение объекта оценки проведено с объектами, имеющими отличные характеристики и не являющимися аналогами объекту оценки. Оценщиком установлено, что земельный участок имеет вид разрешенного использования – «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» (ВРИ-17), однако поиск аналогов объекта оценки осуществлялся по виду разрешенного использования – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» (ВРИ-7). Объекты, используемые в качестве аналогов, находятся в г. Хабаровске, являются незастроенными, в отличие от застроенного объекта оценки, находящего в г. Комсомольске-на-Амуре. Документы, содержащие сведения, подтверждающие индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения, в отчете отсутствуют.

Из письменного отзыва представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление считает себя ненадлежащим ответчиком по делу. Кадастровая стоимость земельного участка определена постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр. и может быть изменена только по решению суда. Возражений по размеру рыночной стоимости земельного участка, определенной административным истцом, отзыв не содержит.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив оценщика ФИО1, составившую Отчет об оценке, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании соглашения о разделе имущества супругов (определение долей в совместной собственности) от 24.10.2014 г., заключенного между Ковалевым А.Н. и Ковалевой Н.В., земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3 266 кв. м, расположенный по <адрес>, принадлежит с 07.11.2014г. на праве собственности Ковалеву А.Н., относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: с целью эксплуатации объектов здравоохранения, в том числе нежилого здания наркологического диспансера, нежилого здания прачечной, нежилого помещения овощехранилища.

На кадастровый учет земельный участок поставлен 03.10.2003г.

Кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости 04.01.2015г., составляет 6 886 178,15 руб., определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края».

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка, административным истцом представлен Отчет об оценке земельного участка №, составленный оценщиком ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» ФИО1 05.11.2015г. на основании договора от 25.09.2015г. №, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет <данные изъяты>.

Из показаний допрошенной в судебном заседании оценщика ФИО1 следует, что при проведении оценки ею были применены федеральные стандарты оценки, действующие на момент заключения договора оценки и составления задания на оценку. В связи с тем, что оценка земельного участка выполнялась для целей оспаривания кадастровой стоимости, вид разрешенного использования земельного участка ею определялся в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр, которым все земельные участки поселений были разделены на 17 видов разрешенного использования. При определении удельного показателя кадастровой стоимости объекта оценки (УПКС) ею получено значение 2 088,86 руб./кв.м, которое равно среднему значению УПКС для ВРИ-17 – «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» по кадастровому кварталу №. С учетом разрешенного использования объекта оценки по документам вид разрешенного использования объекта оценки был ею определен ВРИ-17. В связи с отсутствием объектов-аналогов с указанным видом разрешенного использования в г. Комсомольске-на-Амуре и г. Хабаровске, в качестве объектов-аналогов ею использовались земельные участки максимально близкие по целевому назначению ВРИ-7 - «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», один из которых подобран в г. Комсомольске-на-Амуре, 4 - в г. Хабаровске в связи с отсутствием аналогов в г. Комсомольске-на-Амуре с применением корректировки на вид разрешенного использования и местоположение. Поскольку информация о застроенных земельных участках отсутствовала, в качестве объектов-аналогов подобраны незастроенные земельные участки.

Из Отчета следует, что при проведении оценки земельного участка были использованы следующие стандарты: Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 254; Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 255; Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведения оценки (ФСО № 1), утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 256; Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014г. № 611; Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», утв. Советом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (протокол № 4/2010 от 31 августа 2010 года.

На соответствие указанным стандартам Отчет проверен экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет».

Указанные федеральные стандарты ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3 утратили силу с 29.09.2015г. на основании приказа Министерства экономического развития РФ от 10.07.2015г. № 467. С 29.05.2015г. вступили в силу федеральные стандарты, утвержденные приказами Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 297 (ФСО № 1), № 298 (ФСО № 2), № 299 (ФСО № 3).

Доводы представителя Правительства Хабаровского края о необходимости применения при составлении Отчета об оценке федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) вступивших в силу с 29.09.2015г., суд считает не обоснованными.

Как следует из материалов дела, Договор на оценку земельного участка № заключен 25.09.2015 года.

В соответствии с пунктом 16 ФСО № 1, утв. приказом Минэкономразвития от 20.07.2007г. № 256, проведение оценки включает в себя, в том числе, заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. Аналогичная норма содержится в пункте 23 ФСО № 1, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015г. № 297.

В соответствии со статьей 10 Закона об оценочной деятельности договор на проведение оценки должен содержать, в том числе, указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.

На момент заключения Договора на проведение оценки федеральные стандарты оценки, вступившие в силу с 29.09.2015 года, не действовали и не могли быть указаны Оценщиком, как подлежащие применению при оценке земельного участка, которая проводится в соответствии с заданием на оценку.

Из изложенного следует, что применение оценщиком федеральных стандартов оценки, действующих на момент заключения договора оценки, является правомерным. Судом проверка Отчета также проведена на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и указанным федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО № 3).

Оценив в порядке статьи 84 КАС РФ отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (ст. 14 Закона об оценочной деятельности).

Оценщиком произведен расчет стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого применен метод прямого сравнения, с обоснованием отказа от применения затратного и доходного подходов.

В качестве источника информации для поиска и подбора аналогов оценщик использовал официальный сайт органов местного самоуправления г. Комсомольска-на-Амуре (http://www.kmsciti.ru/), официальный сайт Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» (https://portal.rosreestr.ru/wps/portal), еженедельное информационно-справочное издание риэлторов города Хабаровска журнал «Вся недвижимость Хабаровска» № 50 (326) от 26.12.2011г.

В расчете использовано 5 объектов-аналогов: 1 объект-аналог (г. Комсомольск-на-Амуре) с датой совершения сделки февраль 2011 года, 4 объекта-аналога (г.Хабаровск) с датой предложения (продажи) декабрь 2011 года. За единицу сравнения принята стоимость 1 кв. м.

В качестве основных ценообразующих факторов Оценщик выделил: условия продажи (скидка на торг); рыночные условия (время продажи); права на землю; местоположение; назначение участка; размер площади земельного участка.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014г. № 611, при выявлении различий объекта-аналога с объектом оценки по ценообразующим факторам цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Учитывая, что по 4 объектам-аналогам использована информация о цене предложения, оценщиком по ним проведена корректировка на условия продажи в размере 13 % корректировки на торг и 3 % - на услуги риэлтора.

Корректировка на рыночные условия не выполнена, т.к. период совершения сделок максимально приближен к дате оценки.

Корректировка на права на землю не выполнена, т.к. все объекты-аналоги находились в собственности продавца.

Корректировка на местоположение выполнена оценщиком в отношении объектов-аналогов, расположенных в г. Хабаровске с приведением информации и обоснования, подтверждающих отсутствие аналогичных объектов в г. Комсомольске-на-Амуре. Учитывая, что объект оценки и объект-аналог по 1 сделке расположены в пределах средней зоны г. Комсомольска-на-Амуре, по данному аналогу корректировка не выполнялась.

Оценщиком приведен расчет корректировки на вид разрешенного использования.

Из Отчета следует, что вид разрешенного использования объекта оценки Оценщиком определен в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края», которым все земельные участки поселений были разделены на 17 видов разрешенного использования. Исходя из вида разрешенного использования объекта оценки по документам, удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) объекта оценки, вид разрешенного использования для объекта оценки определен ВРИ-17: «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Учитывая отсутствие объектов с ВРИ-17, вид разрешенного использования для потенциальных аналогов оценщиком определен ВРИ-7 «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения», являющийся максимально близким по целевому назначению. При определении вида разрешенного использования для объектов-аналогов оценщиком использовались данные о ВРИ, указанные в объявлениях, УПКС земельных участков, данные сайта «Публичная кадастровая карта».

Для корректировки по назначению земельных участков оценщиком применен коэффициент, учитывающий вид деятельности при сдаче имущества, находящегося в муниципальной собственности в аренду, который составляет 1,6 для образовательной, медицинской, фармацевтической деятельности, а также для офисов, административных и служебных помещений. Поскольку коэффициент корректировки по данному основанию составил 1, корректировка не выполнена, при этом приведено обоснование невозможности применения других методов корректировки на назначение земельного участка.

Корректировка на размер площади (масштаб) оценщиком не произведена, поскольку после приведения расчетов зависимости между площадью и удельной скорректированной ценой сделки оценщик пришел к выводу о том, что отсутствует ярко выраженная зависимость между площадью объекта и стоимостью 1 кв.м.

После проверки вариации по отобранным аналогам рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. определена в размере <данные изъяты>.

Доводы представителя Правительства Хабаровского края о необоснованном использовании в качестве объектов-аналогов незастроенных земельных участков, суд считает не обоснованными, поскольку в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности НР «СРОО «Экспертный совет»; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере <данные изъяты>. подтверждена.

Обстоятельства, на которые ссылается представитель Правительства Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость земельного участка не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Судом были разъяснены лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, в том числе право представить доказательства относительно рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ по настоящему делу, вытекающему из публичных правоотношений, обязанность по доказыванию несоответствия заявленной Ковалевым А.Н. рыночной стоимости земельного участка лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость земельного участка, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка заявлены не были.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку иного размера рыночной стоимости земельного участка в судебном заседании не установлено, определенная оценщиком рыночная стоимость земельного участка судом признается достоверной.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск Ковалева А.Н. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3266 кв.м, расположенного по <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном <данные изъяты>. по состоянию на 01 января 2012 года на период с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 12 февраля 2016 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз