Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Бакуменко Н.Т. к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Бакуменко Н.Т. оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости - склада, площадью 483,70 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, кадастровый №. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что владеет объектом недвижимости на праве собственности, является плательщиком налога на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждена кадастровая стоимость указанного объекта по состоянию на 01.01.2019 года в размере 4 349 643,87 рублей, сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть оспорена. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Рыночная стоимость этого объекта, как указано в отчете об оценке № 80/2020, составленном ООО «Бизнес аудит оценка», по состоянию на 01.01.2019 года определена в размере 1 940 199 рублей. Просит установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости.

Определением суда от 03.06.2020 года к участию в деле привлечено заинтересованное лицо администрация города Хабаровска.

Административный истец Бакуменко Н.Т., уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, просил провести судебное заседание в его отсутствие.

Представитель административного истца Абрамович К.Л. в судебном заседании поддержал заявленные Бакуменко Н.Т. требования, ссылаясь на те же обстоятельства, что приведены в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края Гладков Е.С. (доверенность от 05.03.2020 года сроком действия по 31.12.2020 года) и Вакульчик Р.Ю. (доверенность от 08.07.2020 года № 1-22-4844) в судебном заседании не согласились с предъявленными требованиями. В своих возражениях они сослались на то, что отчет об оценке не отвечает требованиям п. 23 ФСО № 1 и п. 5 ФСО № 3, так как в нем содержится противоречивая информация, которая вводит в заблуждение пользователей отчета. На стр. 48 отчета приведены сведения о средней стоимости объектов промышленного назначения, полученные по результатам анализа сегмента рынка недвижимости, которые зависят от местонахождения и площади объекта. Так для объектов недвижимости, находящихся в Железнодорожном районе г.Хабаровска, эти значения составляют от 11000 руб/кв.м. до 29000 руб/кв.м., в частности: для объектов площадью 100-500 кв.м. – 22 533 руб/кв.м., для объектов площадью 500-100 кв.м. – 23 122 руб/кв.м.. Тогда, без учета стоимости доли земельного участка, которую оценщик определил в размере 30%, и с учетом скидки на торг 11,5%, средне рыночные цены в Железнодорожном районе г.Хабаровска на объекты капитального строительства промышленной недвижимости составят 14 000 руб/кв.м., а диапазон от 6 814,50 руб/кв.м. до 18 000руб/кв.м.. На странице 93 отчета в таблице 6.4. оценщик определил стоимость объекта оценки в размере 4 011 руб/кв.м., а диапазон от 3 610 руб/кв.м. до 4 412,30 руб/кв.м., что существенно ниже рыночных значений. Обоснование существенного отклонения полученной стоимости объектов в отчете отсутствует.

Также ответчик считает, что оценщик необоснованно ограничился только доходным подходом в оценке объекта недвижимости. Проведённые исследования показывают, что имелась доступная рыночная информация о ценах предложений к продаже объектов производственно-складского назначения в г.Хабаровске за период 2018 года, что позволяло оценщику выбрать достаточное количество объектов-аналогов, относящихся к одному с оцениваемым объектов сегменту рынка и сопоставимыми с ним по ценообразующим факторам, а, значит, применить иные подходы к оценке. Все это позволяет ответчику сделать вывод, что полученные в рамках доходного подхода результаты оценки соответствуют рыночным данным, указанным в подтвержденных аналитических источниках (аналитический обзор «Рынок недвижимости Хабаровска. Итоги 2018г.», подготовленный ООО РСО «Кредо»). Потому отчет не отвечает требованиям обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, и не может считаться достоверным доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю был уведомлен о возбуждении административного дела, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, был уведомлен о времени и месте проведения судебного заседания, но в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Хабаровска в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В письменных возражениях представитель администрации города Хабаровска выразил несогласие с требованиями Бакуменко Н.Т., ссылаясь на то, что представленный отчет об оценке объекта недвижимости не отвечает предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, Так, определяя рыночную стоимость объекта капитального строительства, оценщик, в нарушение Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 года № 226, не учел характеристики земельного участка, на котором расположен объект оценки.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные административным истцом письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что Бакуменко Н.Т. является собственником объекта капитального строительства - склада, 1-этажный, назначение - нежилое, площадь 483,7 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый №. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость 29.04.2015 года (номер регистрации №).

В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Налоговая база в отношении объектов налогообложения, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение об установлении налоговой базы из кадастровой стоимости объекта налогообложения. Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Положением о местных налогах на территории городского округа "Город Хабаровск", утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571, установлен и введен на территории городского округа "Город Хабаровск" налог на имущество физических лиц. В положении указано, что налогоплательщики, объект налогообложения, налоговая база и порядок ее определения, налоговый период, порядок исчисления суммы налога, порядок и сроки его уплаты, а также налоговые льготы определяются в порядке, установленном Налоговым кодексом РФ.

Законом Хабаровского края от 30.09.2015 года № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке») утверждены результаты определения кадастровой стоимости, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2019 года. Приказ вступил в силу с 01.01.2020 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена в размере 4 349 643,87 рубля, о чем 10.02.2020 года внесены сведения в Единый государственный реестр недвижимости.

Как указано в частях 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статьи 2, 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Бакуменко Н.Т. является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого с 01.01.2017 года определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому она имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости находящегося в её собственности объекта капитального строительства в размере, равном его рыночной стоимости. Следовательно, исходя из положений статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, она вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, которым владеет, путем обращения с соответствующим иском в суд.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

С целью определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № – склада, 1-этажного, площадью 483,7 кв.м., местонахождение: <адрес>, его оценка произведена ООО «Бизнес аудит оценка» по заказу Бакуменко Н.Т., о чем 15.05.2020 года составлен отчет № 80/2020.

Как указано в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке изложены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Изучив содержание отчета об оценке от 15.05.2020 года № 80/2020, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Оценка стоимости объекта недвижимости произведена оценщиком К.А. Селивановым, являющимся с 13.12.2007 года членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № 001911), имеющим стаж работы в оценочной деятельности 14 лет (имеет высшее профессиональное образование по специальности «антикризисное управление», квалификационный аттестат по программе «оценочная деятельность», его профессиональная деятельность застрахована). Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта оценки определялась по состоянию на 01.01.2019 года, кадастровая стоимость этого объекта недвижимости определена на туже дату, что соответствует части 2 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценки.

В соответствии с пунктами 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256, итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3, установлено, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

В соответствии с пунктом 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В отчете об оценке от 15.05.2020 года № 80/2020 указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № оценщик использовал доходный подход, в рамках которого применил метод прямой капитализации, так как уровень доходов, получаемый от оцениваемого объекта, достаточно стабильный, и развитость рынка позволяет с высокой точностью определить коэффициент капитализации и рыночную ставку аренды. От использования иных методов оценки в рамках доходного подхода, от применения сравнительного и затратного подходов оценщик отказался, подробно обосновав причины отказа (страницы 62-63 отчета).

Доходный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15, 16, 17 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Как указано в пункте 23 ФСО № 7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (подпункт «а»); в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям (подпункт «б»); метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (подпункт «в»); для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи (пункт «ж»).

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: -определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; -анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; -анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; -основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности (пункт 10, подпункты «б», «в», «г», «д» пункта 11 ФСО №7).

Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к объектам капитального строительства с фактическим использованием – холодный (неотапливаемый) металлический склад недвижимости (нежилая (коммерческая) недвижимость), с местом нахождения – зона К-1 (зона складирования и оптовой торговли), в которую включены склады, базы, автостоянки, магазины и объекты обслуживания, а также предприятия, предоставляющие отдельные виды производственных услуг. Окружающая застройка представлена производственными и складскими зданиями и сооружениями, а также жилой застройкой (страницы 34-37, 58-61 отчета).

В отчете об оценке (страницы 38-57) указано, что для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик анализировал рынок недвижимости города Хабаровска за период с 01.01.2017 года по 01.01.2019 года, используя открытые источники информации (имеющих сведения о дате продажи/аренды (предложения): журнал «Вся недвижимость Хабаровска» - www.vnh-info.ru, 2017-2018гг; научно-практический журнал «Дальневосточный оценщик», 2017-2018 гг; интернет-ресурс «Фарпост-барахолка» (http//www.farpost.ru) 2017-2018гг; аналитический обзор «Рынок нежилой недвижимости Хабаровска. Итоги 2018г.», подготовленный ООО РСО «Кредо», rso_kredo@list.ru, дата проведения исследования – Январь 2019 г., представленный в научно- практическом журнале «Дальневосточный оценщик» № 4(65) 2018 г.. Также проанализирована информация о фактических сделках по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии(http//www.portal.rosreestr.ru), раздел «Мониторинг рынка недвижимости (источник данных – из учета систем Росреестра)». Предложения к продаже/аренде и сделки промышленной недвижимости г. Хабаровска были проанализированы на предмет сопоставимости объекту оценки по следующим основным критериям: дата продажи/аренды (предложения); условия продажи/аренды (торг); местоположение (рассматривались все районы города Хабаровска, за исключением Центрального района); материал стен (рассматривались объекты, у которых срок жизни выше, а также те, у которых лучше теплоизоляция); функциональное назначение (здания или помещения, которые невозможно использовать по назначению в качестве складских помещений не рассматривались); функциональное решение (складские помещения, расположенные в жилых домах (встроенные или пристроенные) и объекты незавершенного строительства не рассматривались); площадь объекта (без ограничения по площади); расположение относительно красных линий (любое расположение); наличие отопления (рассматривались объекты как с наличием отопления, так и с его отсутствием); физическое состояние (любое); наличие коммунальных расходов в ставке аренды.

Оценщиком отобрано 7 объектов-аналогов. Различия в арендной плате объектов-аналогов скорректированы путем применения корректировок: «на дату аренды», «на наличие коммунальных расходов в ставке аренды», «на условия аренды (торг)», «на функциональное назначение», «на функциональное решение», «на площадь (масштаб)», «на местоположение», «на материалы стен», «на расположение относительно красной линии», «на наличие отопления», «на физическое состояние». После проведения корректировки арендной платы объектов-аналогов оценщиком проведена проверка надежности полученных результатов. В пределы доверительного интервала (диапазон от 77 руб./кв.м. до 175 руб./кв.м.) вышли скорректированные цены объектов-аналогов №№ 1, 2, 5 и 7, которые и были использованы оценщиком для дальнейшего расчета рыночной стоимости объекта оценки. Объекты-аналоги №№ 3, 4 и 6 из последующего расчета исключены.

Потенциальный валовый доход был рассчитан оценщиком как произведение ставки аренды - 105 руб/кв.м и потенциально арендуемой площади оцениваемого объекта.

Действительный валовый доход – ожидаемый доход от сдачи в аренду недвижимого имущества с учетом загрузки и недополучения арендной платы, определен с помощью издания «Справочник оценщика недвижимости – 2018», Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Нижний Новгород 2018, Л.А.Лейфер, в размере среднего значения коэффициента недозагрузки 13,3% (исходя из того, что процент недозагрузки при сдаче в аренду универсальных производственно-складских объектов варьируется от 12,6% до 14,1%).

Определяя постоянные расходы, оценщик использовал данные издания «Справочник оценщика недвижимости – 2018», Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Нижний Новгород 2018, Л.А.Лейфер. Установив, что процент расходов для универсальных производственно-складских объектов варьируется от 14,2% до 16,5%, он применил среднее значение расходов на содержание объекта в процентах от потенциального валового дохода - 15,3%.

Так как оценка недвижимости доходным подходом подразумевает процедуру капитализации чистого денежного потока, который ожидается получить как результат эксплуатации оцениваемого объекта, оценщиком спрогнозирован денежный поток и определен коэффициент капитализации для промышленной недвижимости, расположенной в Железнодорожном районе г. Хабаровска, в размере 15,7 %, на основании информации, представленной в аналитическом обзоре «Рынок недвижимости Хабаровска. Итоги 2018г.», подготовленного ООО РСО «Кредо».

Исходя из того, что объектом оценки является объект капитального строительства, и в соответствии с целью и предполагаемым использованием результатов оценки, оценщик не включил в определяемую рыночную стоимость объекта оценки стоимость прав на земельный участок, на котором объект оценки находится. Доля стоимости объекта капитального строительства, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, оценщиком определена в размере 0,70, доля стоимости земельного участка – 0,3. При определении доли стоимости оценщик использовал сведения, представленные в издании «Справочник оценщика недвижимости – 2018», Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Нижний Новгород 2018, Л.А.Лейфер.

Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в Отчете (страницы 64-88 отчета, таблицы 5.6 – 5.14).

После согласования полученных результатов итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 года определена в размере 1 940 199 рублей.

Содержание отчета об оценке от 15.05.2020 года № 80/2020 позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

Позиция министерства имущественных отношений Хабаровского края, что оценщик без наличия достаточных оснований отказался от применения другим подходов оценки (например сравнительного), а применил только один подход - доходный, и поэтому рыночная стоимость объекта оценки была определена с существенным занижением, в размере ниже средних рыночных значений, по мнению суда, не заслуживает внимания, так не нашла своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Как определено подпунктом «и» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299, в отчете об оценке должно содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В отчете на страницах 34-56, 62-63 приведены результаты анализа рынка нежилой недвижимости, сопоставимой с объектом оценки, и возможность использования полученных результатов в рамках каждого из подходов к оценке и методов. Обоснование выбора доходного подхода оценки и отказа об использования сравнительного и затратного подходов в отчете мотивированы, и это позволяет пользователю отчета понять логику процесса. Мнение представителей административного ответчика, не являющихся оценщиками, о применении иных подходов оценки не является установленным законом основанием для признания отчета об оценке не отвечающим требованиям федеральных стандартов оценки.

Довод представителей министерства имущественных отношений Хабаровского края, что о недостоверности определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта свидетельствует тот факт, что определенная рыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки существенно ниже рыночный значений для объектов недвижимости, находящихся в Железнодорожном районе г.Хабаровска, суд не принимает во внимание, как не нашедший своего подтверждения.

Согласно пунктов 4, 5, 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки. Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки (пункты 3, 4, 5 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 298).

На странице 48 отчета об оценки приведены сведения, содержащиеся в аналитическом обзоре «Рынок недвижимости Хабаровска. Итоги 2018г», о средних ценах на рынке аренды недвижимости Хабаровска, в зависимости от площади и местонахождении (административно-территориальных районах города). Но эти показатели не учитывают критерии, влияющие на рыночную стоимость каждого объекта, и которые учитывались оценщиком при оценки объекта капитального строительства, а именно: фактическое использование объекта недвижимости (функциональное назначение), функциональное решение, физическое состояние, наличие или отсутствие отопления, расположение относительно красных линий и автомагистралей.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, которая является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, оценщик учитывал индивидуальные признаки объекта оценки, а не усредненные показатели рынка недвижимости города Хабаровска.

Также суд учитывает, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценку объектов недвижимости может производить только оценщики - физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона. Представленный административным ответчиком расчет стоимости аренды 1 кв.м. объекта объект оценки, выполнен лицом, не являющимся оценщиком, поэтому является недопустимым доказательством и не может быть принят судом во внимание.

Довод заинтересованного лица, что при оценке объекта капитального строительства оценщик, в нарушение требований Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 года № 226, не учел характеристики земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, не принимается судом во внимание, в виду его несостоятельности.

В части 2 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указано, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно главам 31 «Земельный налог» и 32 «Налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ земельные участки и объекты капитального строительства являются самостоятельными объектами налогообложения.

Как указано в части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах.

Согласно Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 года № 226, при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен (пункт 1.14).

Пунктами 4 и 20 ФСО № 7 предусмотрено, что объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В соответствии с заданием на оценку оценщику надлежало определить рыночную стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № для оспаривания установленной кадастровой стоимости этого объекта, применяемой для определения налоговой базы. Так как земельный участок и находящийся на нем объект капитального строительства являются самостоятельными объектами кадастрового учета и налогообложения, то оценщик обоснованно определил рыночную стоимость объекта оценки без учета стоимости прав на земельный участок, на котором этот объект находится.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость нежилого здания - склада, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этого объекта, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлены. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства этими лицами не заявлено. А, исходя из положений статьи 14 Кодекса административного судопроизводства РФ, которая предусматривает, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и статей 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, обязанность доказывать несоответствие заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта оценки лежит на административных ответчиках.

В силу статей 2, 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки, лицами, участвующими в деле, не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства, в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно частям 1 и 4 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценки, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но, не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости Бакуменко Н.Т. обратилась в суд 25.05.2020 года, ранее в суд или в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости она не обращалась, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020 года, то установленная судом кадастровая стоимость действует с 10.02.2020 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Бакуменко Н.Т. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – склада, назначение - нежилое, 1-этажный, общая площадь 483,7 кв.м., адрес (местонахождение): <адрес>, кадастровый №, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019 года в размере 1 940 199 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 25 мая 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято16 июля 2020 года.

Судья краевого суда Е.А.Бузыновская