Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сенько О.С. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Сенько О.С. оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости кадастровой №, площадь 1194,5 кв.м, наименование – административное-бытовое здание, назначение – нежилое, адрес (местоположение<адрес>. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что владеет объектом недвижимости на праве долевой собственности (123/300 доли в праве) и является плательщиком налога на имущество физических лиц, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 была утверждена кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 01.01.2019 года в размере 50 819 289,29 рублей, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие сведения. Размер кадастровой стоимости нежилого помещения существенно превышает его рыночную стоимость, что влияет на его имущественные права. Он просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 29 656 313,26 рублей по состоянию на 01.01.2019 года.

Определением судьи от 05.04.2021 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица – администрация городского округа «Город Хабаровск», Дьяков С.В., Воробей О.В..

В судебном заседании представитель административного истца Сенько О.С. – Сафиулина О.Н., поддержал заявленные требования, в обоснование которых сослался на те же обстоятельства, что изложены в административном исковом заявлении.

Административный истец Сенько О.С., представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Хабаровского края и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, заинтересованные лица Воробей О.В., Дьяков С.В., уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 23.06.2013 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, кадастровый №, назначение - нежилое, наименование – административно-бытовое здание, площадь 1194,5 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>. На объект зарегистрировано право собственности: с 27.02.2014 года - Сенько О.С. (123/300 доли) и Дьякова С.В. (123/300 доли), с 14.07.2013 года - Воробей О.В. (54/300 доли).

В части 1 статьи 399, статье 400, части 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ указано, что налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск» установлен и введен с 01.01.2005 года на территории городского округа «Город Хабаровск» налог на имущество физических лиц, определены налоговые ставки, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения к отдельным категориям налогоплательщиков. Налоговая база определяется в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ.

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 (принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке») утверждены результаты определения кадастровой стоимости по стоянию на 01.01.2019 года, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 27:23:0040610:3 утверждена в размере 50 819 289,29 рублей, подлежит применению с 01.01.2020 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 10.02.2020 года.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закона о государственной кадастровой оценке), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (статьи 402, 403 Налогового кодекса РФ).

Административный истец Сенько О.С., как собственник объекта недвижимости, является плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. Поэтому он имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности имущества. С заявлением об оспаривании кадастровой стоимости он обратился в суд 23.03.2021 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299.

По заказу собственника имущества оценщиком Макушевым К.С., состоящим в трудовых отношениях с ООО «Оценка_27» (оценщик имеет высшее профессиональное образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимости», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; с 12.10.2015 года является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (регистрационный № 009658), имеет стаж работы в оценочной деятельности 6 лет; его профессиональная деятельность застрахована), произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, о чем 24.02.2021 года составлен отчет об оценке № 21.11.ОКС.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2019 года - на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке от 24.02.2021 года № 21.11.ОКС указано, что для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером 27:23:0040610:3 оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, исходя из того, что для использования этого метода имеются все необходимые данные, в то время как для использования других методов отсутствует необходимая достоверная информация. От использования иных методов оценки в рамках затратного подхода, от применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчете причины отказа (страницы 35-36, 39-40, 56 отчета).

Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункты 18, 19, 20 ФСО №1).

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний. Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных (подпункты «г», «е» пункта 24 ФСО №7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

Изучив документы (технический паспорт, выписку из ЕРГН об основных характеристиках объекта с кадастровым номером №) и произведя визуальный осмотр объекта, оценщик установил, что: объект оценки - это трехэтажное здание без подвала, имеется мансарда. Фундамент здания - буронабивные сваи, бетонный ленточный; наружные стены выполнены из туфоблока, внутренние стены – туфоблок, кирпич, ГВЛ; перекрытия – железобетонные плиты; кровля стальная рулонная; покрытие потолков – подвесные системы «Армстронг»; покрытие полов – бетон, линолеум, плитка; отделка стен - краска, штукатурка, обои. Инженерное оборудование - электроосвещение, вентиляция, централизованное водоснабжение и водоотведение. Класс качества строительства здания «Econom», класс конструктивной системы – КС-1. Строительный объем 3 981 куб.м..

Объект расположен в <адрес> - «Зона складирования и оптовой торговли». Здание используется по назначению, как административно-бытовое. Основой тип застройки территориальной зоны: многоквартирные и индивидуальные жилые дома, объекты производственного назначения. Недалеко от объекта оценки находятся: Сад Дальневосточного научно-исследовательского института сельского хозяйства, жилые дома, детская железная дорога. Транспортная доступность к объекту оценки средняя, доступен проезд общественного транспорта (проезд общественным транспортом осуществляется автобусами маршрутов №№ 13и 40, маршрутным такси № 82).

Оценщик, по результатам осмотра пришел к выводу, что оцениваемый объект относится к коммерческому сегменту рынка недвижимости (административное здание).

Используя Справочник издания 2016 года «Общественные здания. В уровне цен на 01.01.2016 г., для условий строительства в Московской области», оценщик из раздела 3.8 Банки и офисы (стр. 180) выбрал объект-аналог – офис, этажность 2-4, фундамент – бутобетонный, материал стен – кирпичные/бетон (КС-1), имеется внутренняя отделка, инженерное оборудование – освещение, водоснабжение, канализация, класс конструктивной системы – КС-1, общая площадь 1550-2150 кв. м., строительный объем – 5425 – 7525 куб. м..

Индексы строительно-монтажных работ определены оценщиком с учетом: письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 1408-ЛС/09 от 22.01.2019 года «Индексы изменения сметной стоимости (без НДС) на 1 квартал 2019 года»; Письма Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 19.02.2016 года № 4688-ХМ/05 «Об индексах изменения сметной стоимости за 1 квартал 2016 года». Расчет индекса перехода цен из уровня 2016 года в уровень цен 1 квартала 2019 года произведен путем сопоставления удорожаний строительно-монтажных работ в рамках Московской области, и составил 6,70.

Исходя из того, что цены в сборнике представлены для Московской области, оценщик, для определения стоимости строительства аналогичного объекту оценки здания в Хабаровском крае, рассчитал регионально-экономический коэффициент в размере 8,36.

Оценщик рассчитал и применил регионально-климатический коэффициент в размере 1,114, который регулирует отличие Хабаровского края от других районов Дальневосточного региона.

Учитывая постановление Правительства Хабаровского края от 30.07.2010 года № 199-пр, согласно которому на территории края находятся района, в том числе Хабаровский, с сейсмичностью 7 баллов, оценщик счел необходимым внести поправку на сейсмичность в размере 1,04.

Внесена корректировка на различие объекта-аналога от объекта оценки в конструктивных элементах (у объекта-аналога имеются пассажирские лифты), размер которой составил 741,61.

Величина прибыли предпринимателя определялась с использованием Справочника недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов», 2016 год, под редакцией Лейфера Л.А. Величина значения определена на уровне 21,1% (для офисно-торговых объектов свободного назначения).

Полная восстановительная стоимость (без учета износов и устареваний) «Административно-бытового здания, общей площадью 1 194,5 кв.м., кадастровый №, расположенного: <адрес>», по расчетам оценщика, составила 54 385 316,82 рублей (расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице 12 на страницах 47-49 отчета).

Величина физического износа здания определена методом разбивки с использованием ВСН 58-88 (р), который предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом фактической физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения. По отдельным конструктивным элементам учитывается длительность их использования (долгоживущие и короткоживущие), в соответствии с нормативным сроком жизни для каждого элемента в отдельности, с последующим перерасчетом в соответствии с удельным весом конструктивного элемента в здании. Совокупный физический износ здания составил 23,19% (таблица 13 на странице 53 отчета).

Учитывая, что объект оценки является абсолютно новым по состоянию на дату оценки (год постройки 2011), строительство выполнено по общепринятым нормам и требованиям, предъявляемым к торговым центрам, а также тот факт, что объект используется в соответствии с проектом, оценщик не выявил наличие функционального износа.

Экономическое устаревание выражается в потери стоимости обусловленной отрицательным воздействием внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов (общая экономическая ситуация в стране и регионе, изменение городского планирования, ухудшение посещаемости объекта, определенное местоположение). Оценщик пришел к выводу, что внешний износ обусловлен местоположением объекта оценки, поскольку объект оценки расположен за пределами центральной части города Хабаровска, что обуславливает меньшую проходимость объекта, и как следствие его меньшую доходность, что является прямым отрицательным влиянием на стоимость объекта. Местоположение объекта оценки оценено как спальный микрорайон средне этажной застройки. На основании Справочника оценщика недвижимости, величина экономического устаревания составила 29%.

Совокупный износ оценщиком определён в 45,47%. На основании полученных значений итоговая рыночная стоимость объекта оценки – нежилого помещения, кадастровый №, определена в размере 29 656 313,26 рублей.

Содержание отчета об оценке от 24.02.2021 года № 21.11.ОКС позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Лица, участвующие в деле, содержание отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки не оспаривали, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства – здания с кадастровым номером 27:23:0040610:3 в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Сенько О.С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый №, назначение - нежилое, наименование – административно-бытовое здание, площадь 1194,5 кв.м., адрес (местоположение<адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 29 656 313,26 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 23.03.2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская