Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «УРАРТУ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости,

установил:

ООО «УРАРТУ» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равную рыночной:

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 833,9 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года в размере 18 394 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 1095,6 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года в размере 24 419 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость указанных объектов определена на основании отчета об оценке от 27 апреля 2022 года, выполненного ООО «Линия Бизнеса».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренков Д.Л. в своем отзыве на административное исковое заявление, полагал, что заключение эксперта не может быть признано допустимым доказательством по административному делу.

От представителя административного ответчика ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности Кафалдиди О.Г. поступили возражения на административное исковое заявления, в которых так же просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель заинтересованного лица Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю Ридько Е.В., действующая на основании доверенности, направила возражения на административное исковое заявление, согласно которым просит суд принять решение на свое усмотрение. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Представитель заинтересованного лица – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик по доверенности Шанченко А.В. направил возражения на административное исковое заявление, полагал требования административного истца не подлежащими удовлетворению о рассмотрении дела в его отсутствие, просил вынести законное и обоснованное решение.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении в части административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «УРАРТУ» является собственником:

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 833,9 кв.м, расположенного по адресу: ;

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 1095,6 кв.м, расположенного по адресу:

Данное обстоятельство подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об основных характеристиках объектов, имеющимися в материалах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорных нежилых помещений с кадастровыми номерами , проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года в размере 28 089 229,36 рублей и 36 904 376,65 рублей соответственно.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2021 года для нежилых помещений с кадастровыми номерами , верной датой определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленного административным истцом отчета об оценке от 27 апреля 2022 года, выполненного ООО «Линия Бизнеса», рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами , по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 18 394 000 рублей и 24 419 000 рублей соответственно.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества составляет 28 089 229,36 рублей и 36 904 376,65 рублей соответственно.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости нежилых помещений и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объектов, определением суда от 15 июня 2022 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр экспертизы и оценки «Луч». Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке от 27 апреля 2022 года федеральным стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами , по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 года.

Согласно заключению судебной экспертизы № 3а-846/22 от 12 июля 2022 года, выполненному экспертом Губановой Е.С., отчет об оценке от 27 апреля 2022 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Так, объекты оценки представляют собой торговые помещения в нежилом здании торгового центра «Рынок Северный», согласно п. 8.2 отчета объекты также отнесены к рынку торговых помещений. Но, при этом, в качестве объектов аналогов для расчета ставки арендной платы оценщиком используются коммерческие помещения в жилых домах, что не соответствует сегменту рынка объекта оценки. Ставки аренды коммерческих помещений в жилых домах отличаются от ставок аренды для помещений в торговых центрах. На дату оценки имеются предложения по аренде помещений в торговых зданиях г. Геленджика. Таким образом, подобранны аналоги из другого сегмента рынка коммерческой недвижимости, соответствующая корректировка не введена, нарушен ФСО № 7, п. 22б.

В нарушение ФСО № 7, п. 23в, оценщиком при расчете доходным подходом, величина операционных расходов принята на основании данных Статриелт, которые составляет 30% от ДВД (как указано в описании корректировки) величина операционных расходов при этом должна составить 3708875*0,3 = 1112663, а ЧОД = 3708875-1112663=2596213. Однако, расчет операционных расходов проведен оценщиком от величины ПВД (величина ОР рассчитана как 4238714*0,3=1271614, ЧОД=3708875-1271614=2437261), что неверно и приводит к занижению объекта оценки.

Таким образом, итоговое заключение не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость:

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 833,9 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года составляет 20 400 000 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 1095,6 кв.м, расположенного по адресу: по состоянию на 01 января 2021 года составляет 28 500 000 рублей.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов экспертов не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

Экспертом при производстве судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости обоснован отказ от использования затратного и сравнительного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объекта недвижимого имущества обоснованно применил только один возможный доходной подход, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объектов экспертизы.

Доходный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В наибольшей степени данный подход применим при оценке коммерческих объектов. Для прочих объектов, ввиду значительной погрешности перевода всех выгод от эксплуатации объекта в денежное выражение, результаты по данному подходу могут быть недостоверными.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. В связи с чем, экспертом обоснованно применен метод прямой капитализации, поскольку существующая недвижимость способна приносить стабильный доход, не предусматриваются капитальные вложения, текущее использование соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорных объектов, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. Так, экспертом верно определено, что объект оценки относится к сегменту рынка коммерческой недвижимости.

В результате проведенного исследования рынка предлагаемых к аренде торговой недвижимости и отбора информации было установлено, что рынок аренды достаточно развит, были выбраны объекты – аналоги, наиболее сравнимые с объектом экспертизы. В расчетах экспертом верно использована лишь часть доступных данных, непосредственно влияющих на рыночную стоимость, наиболее сопоставимы с объектами оценки по местоположению, площади, типу объекта и прочим характеристикам. В расчетах эксперт воспользовался методом относительного сравнительного анализа, при этом в качестве единицы сравнения для объекта оценки и аналогов применялась ставка арендной платы за 1 кв.м. в месяц без учета коммунальных платежей.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объектов недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так экспертом приняты скидка на торг, на дату сделки (предложения), на месторасположение, на этаж расположения, на масштаб (площадь), на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения. Кроме того, эксперт определил потенциальный валовый доход и эффективный валовый доход, рассчитал операционные расходы и ставку капитализации.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объектов недвижимого имущества правильно произведена их оценка по состоянию на 01 января 2021 года.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Представителем административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарской края по доверенности Буренковым Д.Л. представлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому выводы эксперта по поставленным вопросам не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными, а заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу. Принятые в рамках доходного подхода в качестве объектов-аналогов объекты сравнения не сопоставимы с объектами экспертизы по площади. Площадь объекта экспертизы с кадастровым номером - 833,9 кв. м, в то время как площадь объектов-аналогов равна 5,1 кв. м, 14,0 кв. м, 18,0 кв. м, 23,0 кв. м; площадь объекта экспертизы с кадастровым номером - 1095,6 кв. м, площадь объектов-аналогов - 5,5 кв. м, 11,0 кв. м, 25,0 кв. м.

Административным ответчиком также указано, что в расчетной таблице неверно указана площадь объекта-аналога № 1, при расчете арендной ставки объекта экспертизы с кадастровым номером , соответственно неверно произведен расчет данного объекта.

Кроме того, экспертом допущены ошибки при применении корректировок. Так, применение к расчетам скидки на торг из неактивного рынка, из расширенного интервала не обосновано; отсутствует ссылка на источник информации, на основании которого определялась корректировка на дату сделки; отсутствие корректировки на площадь не обосновано, а применение коридорного коэффициента к расчетам некорректно, так как в данной экспертизе определяется рыночная стоимость объектов экспертизы для оспаривания кадастровой стоимости, соответственно должна быть рассчитана вся оспариваемая площадь данных объектов

В заключении экспертом из стоимости единого объекта недвижимости вычтена стоимость земельного участка, которая относится к объектам оценки. Вместе с тем экспертом не учтено то обстоятельство, что объектами экспертизы являются встроенные нежилые помещения, а не единый объект недвижимости (здание и земельный участок). Нежилые помещения не имеют непосредственной связи с земельным участком, а являются недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей. Таким образом, применение данной корректировки для встроенных помещений, являющихся лишь частью улучшений, не корректно, и приводит к заведомо искаженному результату.

В своих письменных пояснениях эксперт Губанова Е.С., проводившая судебную оценочную экспертизу, полностью опровергла доводы административных ответчиков, пояснил, что согласно п. 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов, поэтому в рамках проведения экспертного исследования экспертом для определения стоимости объектов экспертизы использован только доходный подход, обоснованный отказ от использования затратного и сравнительного подходов представлен в тексте заключения.

После проведения анализа рынка аренды коммерческой недвижимости г. Геленджик экспертом выявлено 9 объектов, совпадающих по функциональному назначению с объектами экспертизы (помещения в торговых центрах), площадью 5,1 - 278 кв.м. Из них, по правилам отбора аналогов выбрано 4 и 3 аналога к расчету объектов экспертизы. При этом, учитывая, что на рынке аренды торговых помещений, не найдено площадей к аренде, сопоставимых объектам оценки по масштабу, расчет арендной ставки выполнен как для 1 кв.м арендопригодной площади в торговом центре. В связи с чем, объекты-аналоги приняты без введения корректировки на площадь, чтобы в дальнейшем использовать данную величину для расчета дохода от сдачи в аренду оцениваемых помещений.

Согласно Методическим рекомендациям по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, выпущенными Методическим советом РОО 20 ноября 2018 года, принцип определения рыночной стоимости нежилых помещений как объекта капитального строительства не должен отличаться от определения рыночной стоимости таких объектов как здания, поскольку помещения являются частью зданий, и их владельцы обладают правами на общее имущество в здании, включая помещения общего пользования и коммуникации, а также на земельный участок, на котором расположено здание. При определении стоимости нежилых помещений, стоимость части земельного участка, приходящейся на соответствующее помещение, не должна включаться в результаты оценки данного объекта капитального строительства. Исключение составляет оценка рыночной стоимости помещений в многоквартирных жилых домах, в том числе нежилых помещений, поскольку согласно законодательству РФ, их владельцы не являются плательщиками земельного налога или иных платежей за землю.

Эксперт также пояснил, что обоснование отнесения объектов экспертизы к неактивному рынку приведено на стр. 40 Заключения. Так, на дату оценки количество предложений на рынке торговой недвижимости г. Геленджика ниже среднего, поскольку рынок представлен предложениями по продаже отелей, гостиниц, домов отдыха, гостевых домов, низкоклассной офисной и торговой недвижимостью, при этом сроки экспозиции длительные, рынок аренды неразвит, учитывая экономическую ситуацию на дату оценки, введение ограничений в период пандемии, спад торговой и экономической активности, в связи с чем, данный сегмент рынка можно отнести к неактивному.

Кроме того, замечания представителя административного ответчика о неверно примененных корректировках либо отказе от их применения так же не соответствуют действительности, поскольку обоснование и размер поправок приведен в тексте Заключение. Так, например, причины отказа от применения корректировок на площадь (масштаб) приведено на стр. 59 Заключения. Поскольку объекты оценки представляют собой помещения торгового центра, включающие в себя основные и вспомогательные помещения, в качестве аналогов были подобраны торговые помещения, павильоны, бутики в торговых центрах. Согласно экспликации помещений, арендопригодные (торговые) площади также представляют собой небольшие по размерам площади, а также площади, которые можно сдавать частями. В связи с этим, корректировка на площадь не вносится.

Относительно довода о неверном указании площади объекта-аналога № 1 для объекта недвижимого имущества с кадастровым номером эксперт пояснила, что в тексте объявления указано «сдам с 1 августа в ТЦ Эстакада 2 помещения на 1 этаже площадью по 5,5м, можно их объединить», в связи с чем, расчет производился по формуле 5,5*2=11 кв.м. Таким образом, замечание административного ответчика некорректно.

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона № 135-ФЗ, которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица – оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатив эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения повторной экспертизы в судебном заседании не установлено. Само по себе несогласие административного ответчика с определенной экспертом рыночной стоимостью объектов недвижимости не является основанием для назначения по делу повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания(ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 20 мая 2022 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 20 мая 2022 года.

В отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами , следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «УРАРТУ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равной их рыночной стоимости – удовлетворить частично.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 833,9 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 20 400 000 (двадцать миллионов четыреста тысяч) рублей.

Установить в отношении нежилого помещения с кадастровым номером , площадью 1095,6 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 01 января 2021 года, в размере 28 500 000 (двадцать восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами , считать 20 мая 2022 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами ,

В остальной части административного искового заявления – отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 сентября 2022 года.

Председательствующий: