Гражданский кодекс часть 1

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Наседкиной А.С. с участием представителя административного истца ФИО2 - ФИО3, представителей административного ответчика министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО4, ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости «Строение» с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 1 685 793, 78 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что с 16.07.2019г. является собственником данного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости» по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 14 983 601,22 руб. Отчетом об оценке № 20.23.ОКС, выполненным оценщиком ООО «ОЦЕНКА_27», рыночная стоимость строения определена в размере 1 685 793 руб., что в соответствии со статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, исходя из которой исчисляется уплачиваемый налог на имущество.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители министерства имущественных отношений Хабаровского края ФИО4, ФИО5 заявленные требования не признали по тем основаниям, что отчет об оценке не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. В нарушение пункта 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 ФСО № 3 в Отчете не приведен расчет строительного объема объекта оценки. Определив величину экономического устаревания объекта оценки с использованием оценочных зон и базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, оценщик не обосновал зависимость стоимости недвижимости от расположения в оценочных зонах и соответствия определенных зон рыночной ситуации в г. Хабаровске на дату оценки.

Из письменного отзыва Управления Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Управление правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, поскольку самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет.

Из письменного отзыва представителя заинтересованного лица администрации города Хабаровска следует, что администрация возражает против удовлетворения административного иска по тем основаниям, что отчет об оценке объекта недвижимости не является надлежащим доказательством, подтверждающим его рыночную стоимость, поскольку оценщиком не были учтены характеристики земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, суд приходит к следующим выводам.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, нежилое строение с кадастровым номером №, 1917 года постройки, площадью 1982,3 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, с 16.07.2019г. принадлежит на праве собственности ФИО2

Физические лица согласно статье 400 Налогового Кодекса РФ являются плательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017г.

Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость строения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08 февраля 2020г., составляет 14 983 601,22 руб., определена по состоянию на 01.01.2019г. приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019г. № 103 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости», принятом в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), применяется с 01.01.2020г.

Согласно частям 1 и 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическим лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, в суде или комиссии на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ФИО2, являясь собственником строения, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, в силу приведенной нормы имеет право на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость строения, административным истцом представлен Отчет № 20.23.ОКС от 10.06.2020г., составленный оценщиком ООО «ОЦЕНКА_27» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2019г. определена в размере 1 685 793,78 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3).

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Изучив содержание Отчета об оценке 20.23.ОКС от 10.06.2020г. суд приходит к выводу, что он соответствует вышеизложенным требованиям.

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2019г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской федерации от 20 мая 2015 г. № 299, оценщиком составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о его количественных и качественных характеристиках.

Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой 3х этажное здание (2 этажа надземных, один – подземный), общей площадью 1 982,3 кв.м, площадью застройки 791,5 кв.м, объемом 8 787,40 куб.м, введенное в эксплуатацию до 1917 года (здание торгового дома «Тифонтай и Ко.»), имеет статус памятника архитектуры. Наружные стены, внутренние стены и перегородки выполнены из кирпича, водоснабжение – централизованное. Здание является неэксплуатируемым, требует проведения полной реконструкции. Физический износ по данным технической документации составляет 65 %.

Согласно Правилам землепользования и застройки г. Хабаровска, объект расположен в зоне ЦК «Зона коммерческой активности».

Объект оценки спроектирован, построен, как здание мельницы и имеет производственное назначение, что не соответствует основным видам разрешенного использования земельных участков в пределах указанной градостроительной зоны.

Учитывая, что здание имеет статус памятника архитектуры, снос здания и его реконструкция не допускается, его оценка произведена, исходя из фактического вида разрешенного использования.

Оценщиком проведен краткий анализ социально-экономического развития Российской Федерации по итогам второго полугодия 2018 года, Хабаровского края по итогам четвертого квартала 2018 года, произведен анализ рынка нежилой недвижимости г. Хабаровска по итогам четвертого квартала 2018 года.

В соответствии с требованиями подпункта «и» пункта 8 ФСО № 3 оценщиком подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения затратного подхода, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, и мотивированного отказа от применения доходного и сравнительного подходов и иных методов в рамках затратного подхода.

Исходя из того, что назначение оцениваемого объекта – здание мельницы, в качестве основного источника информации использован Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов № 13 «Здания и сооружения зернохранилищ и предприятий мукомольной промышленности», отдел «Сельскохозяйственные мельницы и деревянные элеваторы».

В качестве аналога подобрана вальцевая мельница по своим физическим характеристикам аналогичная объекту оценки.

При расчете стоимости объекта оценки применен индекс перехода цен на дату оценки, стоимость здания с прибылью предпринимателя в размере 18 % определена в размере 28 728 592,05 руб.

Учитывая разрушение части конструктивных элементов и фактического наличия 40 % от всего объема здания, стоимость замещения объекта определена в размере 11 491 436,82 руб.

Совокупный износ здания определен в размере 85,33 % (физический износ – 80 %, внешнее (экономическое устаревание) – 26,63%).

Рыночная стоимость объекта определена в размере 1 685 793,78 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о характеристиках аналога, учтенных оценщиком при расчете величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

В отчете указано, что строительный объем рассчитан оценщиком самостоятельно на основании представленной документации. В приложении 1 Отчета (стр.56) приведена выкопировка из технической документации на объект оценки, в которой указаны размеры здания: площадь (с указанием длины и ширины) и высота, применяя которые оценщик определил объем по общепринятой формуле.

Внешнее (экономическое) устаревание – это потеря стоимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов, одним из которых является местоположение объекта.

На стр. 45 Отчета оценщиком обоснован процент экономического устаревания с использованием оценочных зон и базовых ставок арендной платы за земельные участки, утв. постановлением администрации города Хабаровска от 24.11.2016г. № 4279, которое является действующим и актуальным на дату оценки.

В указанном документе максимальный размер имеют базовые ставки арендной платы в центральной части города, с их снижением в зависимости от удаления от центра, что опровергает доводы административного ответчика об отсутствии экономического устаревания объектов независимо от его местоположения в черте города Хабаровска.

Довод администрации г. Хабаровска о том, что оценщиком не учтены характеристики земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, является не обоснованным.

Согласно главам 31«земельный налог» и 32 «налог на имущество физических лиц» Налогового кодекса РФ земельные участки и объекты капитального строительства являются самостоятельными объектами налогообложения.

Приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017г. № 226 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.14 которых, при определении кадастровой стоимости зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.

Учитывая цель оценки, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определил без учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства.

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Согласно части 4 статьи 18 Закона о государственной кадастровой оценке, в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку, оспариваемая кадастровая стоимость согласно выписке из ЕГРН применяется с 01.01.2020г., установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости также действует с 01.01.2020г. и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости «Строение» с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2019г. в размере 1 685 793, 78 руб. на период с 01 января 2020 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 17 июня 2020 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз

Решение в окончательной форме принято 27 июля 2020 года.