Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административных истцов ФИО1, представителя административных ответчиков ФИО2, рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административным исковым заявлениям общества с ограниченной ответственностью «Лига-А», общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Феникс Петролеум» об оспаривании решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю,

у с т а н о в и л:

решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также – Комиссия) от 29 ноября 2016 г. № ** отклонено заявление общества с ограниченной ответственностью «Лига-А» (далее – ООО «Лига-А») о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, и установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме 3585000 рублей по состоянию на 1 января 2014 г. в соответствии с отчётом об оценке от 8 августа 2016 г. № **.

Решением Комиссии от 29 ноября 2016 г. № ** отклонено заявление ООО «Лига-А» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, и установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме 1703000 рублей по состоянию на 1 января 2014 г. в соответствии с отчётом об оценке от 8 августа 2016 г. № **.

Решением Комиссии от 29 ноября 2016 г. № ** отклонено заявление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Феникс Петролеум» (далее – ООО «УК Феникс Петролеум») о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, и установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости в сумме 919000 рублей по состоянию на 1 января 2014 г. в соответствии с отчётом об оценке от 8 августа 2016 г. № **.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю отклонила заявления ООО «Лига-А» и ООО «УК Феникс Петролеум» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, поскольку оформление и содержание отчётов об оценке № **, ** и **, составленных оценщиком ООО «Инвест-аудит» Ч. (Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков»), не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), предъявляемых к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, что выражается в том, что у объектов-аналогов отсутствуют кадастровые номера, в связи с чем не представляется возможным идентифицировать характеристики объектов-аналогов, что является нарушением пункта 5 Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299.

ООО «Лига-А» и ООО «УК Феникс Петролеум» обратились в суд с административными исковыми заявлениями о признании решений Комиссии от 29 ноября 2016 г. № **, **, ** незаконными и возложении обязанности на административного ответчика устранить допущенные нарушения путём повторного рассмотрения заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеприведённых земельных участков. В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что ни пункт 5 ФСО № 3, ни статья 11 Закона об оценочной деятельности не предусматривает такое требование к содержанию отчёта об оценке, как указание кадастровых номеров объектов-аналогов, поэтому выводы Комиссии о том, что в связи с отсутствием кадастровых номеров не представляется возможным идентифицировать характеристики объектов-аналогов, являются ошибочными.

Определением суда от 17 мая 2017 г. административные дела по административным исковым заявлениям ООО «Лига-А» и ООО «УК Феникс Петролеум» объединены в одно производства для совместного рассмотрения и разрешения.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Пермского муниципального района Пермского края (по земельному участку с кадастровым номером **), администрация Кунгурского муниципального района Пермского края (по земельному участку с кадастровым номером **) и администрация Суксунского муниципального района Пермского края (по земельному участку с кадастровым номером **).

В судебном заседании представитель административных истцов ООО «Лига-А» и ООО «УК Феникс Петролеум» ФИО1 на заявленных административных исковых требованиях настаивала.

Представитель административных ответчиков Комиссии и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю ФИО2 возражала против удовлетворения административных исков по доводам, изложенных в письменных отзывах от 18 апреля 2017 г. и письменных пояснениях от 19 мая 2017 г.

Администрация Кунгурского муниципального района Пермского края направила в суд ходатайство о рассмотрении административного дела без участия своего представителя, представила письменный отзыв, в котором просила отказать ООО «Лига-А» в удовлетворении административного иска.

Администрация Суксунского муниципального района Пермского края в суд своего представителя не направила, представила письменные пояснения по административному делу, в котором просила отказать ООО «УК Феникс Петролеум» в удовлетворении административного иска.

Администрация Пермского муниципального района Пермского края направила в суд ходатайство о рассмотрении административного дела без участия своего представителя.

Поскольку в силу положений части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц и их представителей, участвующих в деле об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, и явка в судебное заседание участвующих в деле лиц обязательной судом не признавалась, суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие представителей заинтересованных лиц.

Заслушав объяснения представителей сторон, специалиста Ч., исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные административные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделённые государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Положениями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе, посредством предъявления требования об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утверждён Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее – Порядок).

В силу положений пункта 20 Порядка в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчёт об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Исходя из приведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, в частности, соответствия отчёта об определении рыночной стоимости статье 11 Закона об оценочной деятельности.

Как установлено судом и следует из материалов, 31 октября 2016 г. ООО «Лига-А» и ООО «УК Феникс Петролеум» обратились в Комиссию с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих им на праве собственности земельных участков с кадастровыми номерами **, ** и **.

ООО «Лига-А» к заявлениям были приложены:

отчёт № ** от 8 августа 2016 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **, согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 г. составила 3585000 рублей;

ООО «УК Феникс Петролеум» к заявлению приложило отчёт № ** от 8 августа 2016 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **, согласно которому рыночная стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2014 г. составила 919000 рублей.

Кадастровая стоимость указанных земельных участков определена постановлением Правительства Пермского края от 27 ноября 2014 г. № 1360-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Пермского края» по состоянию на 1 января 2014 г. и составляет: земельного участка с кадастровым номером ** – 11295238,10 рублей, земельного участка с кадастровым номером ** – 15086469,81 рублей, земельного участка с кадастровым номером ** – 4686351,96 рубль.

В отчётах об оценке № **, ** и ** приведены одни и те же объекты-аналоги:

объект сравнения № 1 – адрес: ****, вдоль трассы М7 (Е22), общей площадью 9800 кв. м (Объект расположен в Краснокамском районе на транспортной автомагистрали М7 (Е22), подъезд к земельному участку осуществляется непосредственно с указанной автодороги. Ориентир местоположения напротив с. Усть-Сыны через догу. Удалённость от г. Перми составляет 48 км), источник информации – ***;

объект сравнения № 2 – адрес: ****, вдоль автомагистрали Пермь- Березники, общей площадью 10000 кв. м (Объект расположен в Добрянском районе на транспортной автомагистрали «Пермь-Березники», подъезд к земельному участку осуществляется непосредственно с указанной автодороги. Ориентир местоположения ****, после транспортной развязки после Чусовского моста. Удалённость от г. Перми составляет 26 км), источник информации – ***;

объект сравнения № 3 – адрес: ****, вдоль трассы Р-345, общей площадью 18400 кв. м (Объект расположен в Пермским районе на транспортной автомагистрали Р-345, подъезд к земельному участку осуществляется непосредственно с указанной автодорги. Ориентир местоположения ****. Удалённость от г. Перми составляет 22 км), источник информации – Каталог ***;

объект сравнения № 4 – адрес: ****, вдоль трассы Р-345 (Объект расположен в Пермском районе на транспортной автомагистрали Р-345, подъезд к земельному участку осуществляется непосредственно с указанной автодороги. Ориентир местоположения ****. Удалённость от г. Перми составляет 30 км), источник информации – Каталог ***.

Отклоняя заявление административных истцов, Комиссия пришла к выводу о несоответствии отчётов об оценке положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, так как посчитала, что в связи с отсутствием у объектов-аналогов кадастровых номеров не представляется возможным идентифицировать характеристики объектов-аналогов (нарушение пункта 5 ФСО № 3).

Проверяя доводы административных истцов о несоответствии принятых Комиссией решений требованиям действующего законодательства, суд исходит из следующего.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам, юридическим лицам, определены Законом об оценочной деятельности, согласно статье 3 которого для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отображаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье. Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определённой стоимости, является отчёт об оценке объекта.

Общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности. Отчёт составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признаётся достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждённом приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершённых сделок, так и цены предложений.

В соответствии с пунктом 5 ФСО № 3, содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Согласно пункту 8 ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчёте об оценке должно содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. При этом такое описание должно позволять пользователю отчёта об оценке понять логику процесса определения стоимости.

Пунктом 10 ФСО № 1 установлено, что объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В пункте 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, приведены те положения, которые должен учитывать оценщик при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Из анализа вышеприведённых актов следует, что действующим законодательством об оценочной деятельности не предусмотрена обязанность оценщика включать в отчёт сведения о кадастровых номерах объектов-аналогов.

Учитывая изложенное, не указание в отчётах об оценке № **, ** и ** кадастровых номеров объектов-аналогов, при наличии иной приведённой в названных отчётах как информации об объектах-аналогах, так и иных сведений и информации, не подтверждает выводы Комиссии, изложенные в решениях от 29 ноября 2016 г. № **, ** и ** о том, что представленные отчёты об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, предъявляемым к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартам оценки, что влечёт невозможность идентификации характеристик объектов-аналогов и является нарушением пункта 5 ФСО № 3.

В такой ситуации оспариваемые решения Комиссии нельзя признать законными, а иные основания и мотивы к отказу ООО «Лига-А» и ООО «УК Феникс Петролеум» в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости административным ответчиком в решениях не приведены.

Доводы представителя административных ответчиков в обоснование возражений по административным искам, изложенные в письменных отзывах от 18 апреля 2017 г. и письменных пояснениях от 19 мая 2017 г., не свидетельствуют о том, что принятые Комиссией 29 ноября 2016 г. решения № **, ** и ** являются законными, поскольку суд при разрешении административного дела принимает во внимание именно те конкретные обстоятельства, изложенные в решениях, послужившие основанием к отказу административным истцам в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 2 статьи 227 КАС Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделённых государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии, в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путём повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

Отменяя оспоренные ООО «Лига-А» и ООО «УК Феникс Петролеум» решения, суд возлагает на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю обязанность повторно рассмотреть поданные административными истцами 31 октября 2016 г. заявления, однако, не предопределяет суть тех решений, которые должна принять Комиссия, поскольку это относится к исключительной компетенции данного органа.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административные исковые заявления общества с ограниченной ответственностью «Лига-А» и общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Феникс Петролеум» удовлетворить.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 29 ноября 2016 г. № ** об отклонении заявления общества с ограниченной ответственностью «Лига-А» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 1 января 2014 г., и возложить обязанность на комиссию устранить допущенные нарушения путём повторного рассмотрения указанного заявления.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 29 ноября 2016 г. № ** об отклонении заявления общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Феникс Петролеум» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****», по состоянию на 1 января 2014 г., и возложить обязанность на комиссию устранить допущенные нарушения путём повторного рассмотрения указанного заявления.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения – 24 мая 2017 г.

Решение не вступило в законную силу.

Судья -подпись-