Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, представителя административного ответчика Правительства Белгородской области – ФИО3, представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области – ФИО4,

в отсутствие административного истца ФИО1, административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка, объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости, а также о возложении обязанности на административного ответчика по внесению в государственный кадастр недвижимости новой кадастровой стоимости,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, в размере их рыночной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером № - в размере рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2014;

- сооружения – бетонной площадки под щебень, назначение: нежилое, с кадастровым номером № - в размере рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на 05.07.2015.

ФИО1 также в административных исковых требованиях просила обязать административного ответчика внести в государственный кадастр недвижимости установленную судом рыночную стоимость вышеуказанных объектов недвижимости в качестве их кадастровой стоимости.

Административный истец, будучи собственником указанных объектов недвижимости, находит кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб. и сооружения с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб. завышенной и влекущей увеличение налоговых обязательств по уплате налога, исчисляемого от кадастровой стоимости этих объектов недвижимости.

С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2014 административный истец предоставил отчет №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, составленный оценщиком ООО <данные изъяты> (далее– отчет об оценке №№), которым определена рыночная стоимость данного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере <данные изъяты> рублей.

С целью подтверждения заявленной по делу рыночной стоимости сооружения с кадастровым номером № по состоянию на 05.07.2015 ФИО1 представила отчет № № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный оценщиком ООО <данные изъяты> (далее– отчет об оценке №№), которым определена рыночная стоимость данного сооружения по состоянию на 05.07.2015 в размере <данные изъяты> руб.

На указанные отчеты об оценке административный истец представил положительные экспертные заключения № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ эксперта <данные изъяты>

Определением Белгородского областного суда от 13.03.2017 года по делу была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2014 года, рыночной стоимости сооружения с кадастровым номером № по состоянию на 05 июля 2015 года, а также с целью установления соответствия отчетов об оценке стандартам и правилам в области оценочной деятельности. Производство экспертизы было поручено ФИО11 (<данные изъяты>).

В результате проведенной по делу экспертизы экспертом ФИО12 составлено заключение №№ от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2014 года – <данные изъяты> рублей, сооружения с кадастровым номером № по состоянию на 05 июля 2015 года – <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске, полагал достоверным отчеты об оценке №№, №№. Считал, что экспертное заключение не может быть принято судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, поскольку оно выполнено с нарушением законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценочной деятельности.

Представитель административного ответчика – Правительства Белгородской области, представитель заинтересованного лица - администрации Старооскольского городского округа Белгородской области возражений по существу административного иска не имели, однако считали, что достоверной стоимостью является установленная экспертом ФИО13 рыночная стоимость.

Изучив материалы дела, суд полагает удовлетворить административный иск в части, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей, сооружения с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей, определенном экспертом. В части административных требований о возложении обязанности на административного ответчика по внесению в государственный кадастр недвижимости новой кадастровой стоимости суд полагает отказать.

Установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категории земель: <данные изъяты>), площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года <данные изъяты>, выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №№.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2014 года постановлением Правительства Белгородской обл. от 27.10.2014 N 399-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Белгородской области" и составляет <данные изъяты> руб. (согласно кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ч. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ.

Исходя из положений ст. 389 Налогового кодекса РФ, земельный участок с кадастровым номером № признается объектом налогообложения по земельному налогу.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ч. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В данном случае кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена по состоянию на 01.01.2014 года, что подтверждается постановлением Правительства Белгородской обл. от 27.10.2014 N 399-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Белгородской области".

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, отвечающий требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Судом также установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на сооружение – бетонная площадка под щебень, назначение: нежилое, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года <данные изъяты>, выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №№

Кадастровая стоимость спорного сооружения установлена по состоянию на 05.07.2015 Постановлением Правительства Белгородской обл. от 23.11.2015 № 414-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области» и составляет <данные изъяты> руб. (согласно кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии со ст. 400 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ.

Согласно ст. 401 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя) недвижимое имущество, к числу которого относятся и сооружения.

В силу ч. 1 ст. 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 402 НК РФ.

В пункте 2 статьи 402 НК РФ указано, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, за исключением объектов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, определяется исходя из их инвентаризационной стоимости в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, предусмотренное абзацем третьим пункта 1 настоящей статьи.

Законом Белгородской области от 02.11.2015 N 9 "Об установлении единой даты начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения", вступившим в силу с 1 января 2016 года, установлена единая дата начала применения на территории Белгородской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2016 года.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости была утверждена Постановлением Правительства Белгородской обл. от 23.11.2015 № 414-пп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области» и составляет по состоянию на 05.07.2015- <данные изъяты> руб.

Оспариваемая кадастровая стоимость затрагивает права административного истца как плательщика налога на имущество в отношении сооружения с кадастровым номером №.

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая наличие сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости и достоверности отчетов об оценке №№, №№, что вызвано значительной разницей между кадастровой стоимостью и заявленной в иске рыночной стоимостью (<данные изъяты>%) и (<данные изъяты>%), в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, судом была назначена экспертиза определением от 13.03.2017 года, на разрешение экспертизы были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости объектов недвижимости и проверку отчетов об оценке на соответствие требованиям федеральных стандартов оценки.

Согласно заключению эксперта ФИО14 (№№ от ДД.ММ.ГГГГ) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2014 года – <данные изъяты> рублей, сооружения с кадастровым номером № по состоянию на 05 июля 2015 года – <данные изъяты> рублей. Согласно письменному пояснению эксперта от 05.09.2017 года №0635, на странице 137 заключения имеется опечатка в дате, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка, и указано, что фактически оценка произведена на правильную дату – 01.01.2014 года.

Данное заключение эксперта также содержит вывод о неполном соответствии отчетов №№ от ДД.ММ.ГГГГ и №№ от ДД.ММ.ГГГГ требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемым к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены некорректно. Эксперт пришел к выводу о том, что имеющиеся в отчетах нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, а именно, установлены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части неоднозначности толкования отчетов об оценке, пункта 22 Раздела VII ФСО "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 в части выбранных для определения стоимости объекта оценки аналогов, пункта 5 Раздела II ФСО "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.

Указанное заключение эксперта подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, основано на методологии оценки, закрепленной в федеральных стандартах оценки, в связи с чем, ставить указанное заключение под сомнение оснований не имеется.

Отчеты об оценке №№ и №№, которыми определена заявленная административным истцом рыночная стоимость спорных объектов недвижимости, не являются достоверными доказательствами указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается вышеназванным заключением эксперта. Выводы заключения эксперта в данной части не оспорены представлением каких-либо доказательств.

Доказательства оцениваются по правилам ст. 84 КАС РФ.

Согласно п. 4 ст. 84 КАС РФ, доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Как следует из заключения эксперта, оценщиком, в отчете об оценке №№ при использовании сравнительного подхода к оценке в нарушение пункта 11 ФСО "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, указанная в вышеназванном пункте последовательность оценки не соблюдается. Анализ рынка произведен некорректно, выводы по результатам анализа отсутствуют. Также экспертом указано на то, то информация об экономических, социальных, экологических и других факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, приведена за период после даты оценки, то есть после 01.01.2014 года (нарушение пункта 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297).

В нарушение пункта 10 ФСО "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, в отчете отсутствует информация о сегменте рынка, к которому относится объект оценки, выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта отсутствуют. Размер приведенных оценщиком корректировок определен неверно, в связи с чем, приведение необоснованных корректировок привело к получению некорректного результата итоговой стоимости объекта оценки.

В отчете об оценке №№ при применении затратного подхода оценщиком рыночная стоимость объекта оценки определена с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (далее - сборники УПВС) по методу сравнительного подхода, а именно удельный показатель восстановительной стоимости принят для здания, тогда как объектом оценки является сооружение – бетонная площадка под щебень. Кроме того, в рамках применения затратного подхода к оценке сооружения некорректно определена величина накопленного износа, а именно оценщиком определен физический износ сооружения без учета износа всех его элементов в совокупности и фактического состояния объекта оценки, согласно акту осмотра состояния объекта.

Вышеуказанные нарушения положений федеральных стандартов оценки, допущенные оценщиком, являются фундаментальными, существенно влияющими на рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, о чем имеются выводы в заключении эксперта.

Объяснений лиц, участвующих в деле, недостаточно для опровержения заключения эксперта в силу ч. 2 ст. 68 КАС РФ, тем более, объяснениями стороны не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний.

Обоснованность заявленных представителем административного истца сомнений относительно заключения эксперта не нашла подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Представитель административного истца считал заключение эксперта ненадлежащим доказательством по делу. Полагал нарушением подпункта «з» пункта 8 ФСО "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, отсутствие в заключении эксперта указания на расположение объекта оценки в промышленной зоне, которая влияет на экологическую обстановку. Указал на необоснованность отказа эксперта от затратного подхода, считая, что допущено нарушение подпункта «и» пункта 8 ФСО "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299.

Указанные доводы представителя административного истца являются несостоятельными, в заключении эксперта отражено, что объекты оценки находятся в зоне производственной застройки (промышленной зоне), окружение данных объектов отражено на принт-скринах с публичной кадастровой картой, информация о технических и эксплуатационных характеристиках содержит сведения об экологической обстановке в месте нахождения оцениваемых объектов. Представитель административного истца не указал, какие конкретно сведения об экологической обстановке не были отражены экспертом в заключении, и каким образом данные сведения могли повлиять на выводы эксперта.

На странице 93 заключения эксперт мотивировал отказ от затратного подхода при проведении оценки сооружения ввиду невозможности проведения аналогии (соотнесения) показателей сооружения с показателями, отраженными в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Представитель административного истца полагал необоснованным непроведение экспертом корректировки на передаваемые права, под которыми названный представитель понимает ипотеку. Однако, экспертом в выводах по результатам проверки отчета содержится обоснование невозможности применения корректировки на передаваемые права, на которой настаивает представитель. Не согласиться с названными выводами оснований не имеется.

В судебном заседании 05.09.2017 года представитель административного истца отказался от части возражений относительно заключения эксперта, а именно, от возражений по поводу неверного периода предложений о продаже выбранных объектов-аналогов.

Заявляя о наличии сомнений в методе проведенной корректировки на местоположение объектов-аналогов при оценке земельного участка (с присвоением баллов каждому из основных пенообразующих факторов для каждого объекта-аналога), представитель не указал причины невозможности применения данного метода к оценке объектов недвижимости. Эксперт, применив специальные познания в области оценки, изложил на страницах 80-82 описание данной корректировки со ссылкой на научную тому основу.

Таким образом, все заявленные сомнения относительно обоснованности заключения эксперта не нашли подтверждения.

Ходатайства о дополнительной или повторной экспертизе не были заявлены.

Положительные экспертные заключения №№ и №№ на отчеты об оценке не опровергают выводы эксперта, изложенные в заключении, а также вышеуказанные выводы суда о недостоверности названного отчета. По смыслу ч. 2 ст. 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, суд полагает необходимым при установлении кадастровой стоимости спорных объектов оценки исходить из определенной в заключении эксперта ФИО15 рыночной стоимости.

Согласно части 6 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является ДД.ММ.ГГГГ года – дата обращения в суд, учитывая, что она не обращалась в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административных требований ФИО1 о возложении обязанности на административного ответчика по внесению в государственный кадастр недвижимости новой кадастровой стоимости, поскольку административные ответчики не допускали и не могли по настоящее время допустить нарушения каких-либо прав административного истца, касающихся внесения в государственный кадастр недвижимости (Единый государственный реестр недвижимости) сведений о кадастровой стоимости. Более того, Правительство Белгородской области не осуществляет полномочия по государственному кадастровому учету (в силу положений ст.ст. 3,4 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Внесение результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости осуществляется в порядке статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" без специального к тому понуждения в судебном порядке.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить в части.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

Установить кадастровую стоимость сооружения (бетонной площадки под щебень), с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей по состоянию на 05 июля 2015 года.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, сооружения с кадастровым номером №, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является ДД.ММ.ГГГГ года.

В удовлетворении остальной части административного иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.В. Борисова

Решение в окончательной форме принято 11 сентября 2017 года.