Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Владивостока, Управления муниципальной собственности города Владивостока к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо Общество с ограниченной ответственностью «Институт моделирования одежды» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю,

установил:

постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков и удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края, содержащихся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 февраля 2015 года; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе населенных пунктов; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края в разрезе кадастровых кварталов. Данное постановление опубликовано 16 декабря 2015 года и с 1 января 2016 года вступило в законную силу.

Земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: объекты розничной торговли,площадь 2194 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 5 м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, поставлен на кадастровый учёт 2 сентября 2015 года.

Актом определения кадастровой стоимости от 10 февраля 2016 года была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ... рубль.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю от 25 ноября 2016 года № 18/6 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была пересмотрена и установлена в размере его рыночной стоимости равной ... рублей.

Администрация города Владивостока и Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС города Владивостока) обратились в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю (далее – Комиссии) от 25 ноября 2016 года N 18/6 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере её рыночной стоимости равной ... рублей. В обоснование своих требований указали, что муниципальное образование город Владивосток является собственником земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: объекты розничной торговли,площадь 2194 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 5 м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <адрес>. Данный земельный участок был предоставлен ООО «Институт моделирования одежды» на основании договора аренды от 17 февраля 2016 года №, согласно которого арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, которая на момент заключения договора аренды составляла ... рубль. Посчитав кадастровую стоимость спорного земельного участка завышенной, ООО «Институт моделирования одежды» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, приложив к нему Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка № 215 от 25 октября 2016 года, составленный ООО ФИО11, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10 февраля 2016 года составляет ... рублей. Признав Отчёт об оценке № 215 от 25 октября 2016 года соответствующим требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, требованиям к содержанию Отчёта об оценке, установленным федеральными стандартами оценки, Комиссия решением от 25 ноября 2016 года N 18/6 установила кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости – ... рублей. Считают, что решение Комиссии является незаконным, поскольку о месте и времени рассмотрения соответствующего заявления УМС города Владивостока, являющееся органом Администрации города Владивостока и осуществляющее права сособственника в отношении муниципального имущества, уведомлено не было. Кроме того, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%, Комиссия должна принять решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем предоставлено положительное экспертное заключение на Отчёт об оценке. ООО «Институт моделирования одежды» такое заключение не предоставило. Отчёт об оценке не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, требованиям к содержанию Отчёта об оценке, установленным федеральными стандартами оценки, поскольку указанные в нём сведения об объектах-аналогах, в частности об объектах-аналогах №№ 1, 3, допускают возможность неоднозначного толкования полученных при применении метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода результатов вычислений, и вводят в заблуждение заинтересованных лиц.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО12 поддержала заявленные требования в полном объёме по основаниям и доводам, изложенным в административном иске.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра по Приморскому краю) ФИО13 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ранее представила письменный отзыв на иск. По существу указала, что Администрация города Владивостока была извещена о проведении заседания Комиссии по рассмотрению заявления ООО «Институт моделирования одежды» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка. На момент подачи вышеуказанного заявления, в соответствии с действующей редакцией статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», предоставление в Комиссию положительного заключения на Отчёт об оценке, не требовалось. Отчёт об оценке № 215 от 25 октября 2016 года, приложенный к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, соответствовал требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, заданию на оценку; выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны Комиссией обоснованными, в связи с чем, было принято решение пересмотреть кадастровую стоимость спорного земельного участка, установив её в размере рыночной стоимости – ... рублей. В соответствии с ФСО N 7 (пункт 25) оценщик вправе использовать различные методологии расчётов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов. Использованный оценщиком метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода основан на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Поскольку у оценщика отсутствует обязанность использовать данные баз объявлений исключительно по состоянию на 2016 год, для проведения оценки оценщиком выбраны пять объектов-аналогов по состоянию на 2015-февраль 2016 годы. Оценщиком проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений, в том числе корректировка «скидка на торг» и корректировка на имущественное право.

Член Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю ФИО14 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что собственник спорного земельного участка Администрация города Владивостока была извещена надлежащим образом о месте и времени проведения заседания Комиссии по спорному вопросу. На момент принятия Комиссией решения, не требовалось представление положительного заключения на Отчёт об оценке. Членами Комиссии были проверены сведения, представленные в Отчёте об оценке на предмет их достоверности.

Представитель ООО «Институт моделирования одежды» ФИО15 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, полностью поддержав позицию представителя Управления Росреестра по Приморскому краю. Дополнительно пояснил, что Отчёт об оценке соответствует требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, его выводы являются достаточными и достоверными.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО ФИО11ФИО17, представив письменные пояснения, показала, что по заявке ООО «Институт моделирования одежды» об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ею был осмотрен указанный земельный участок, произведён анализ рынка продаж земельных участков и выбрано пять объектов-аналогов. По результатам работы ею (ФИО17) составлен Отчёт об оценке № 215 от 25 октября 2016 года. Земельный участок (объект-аналог № 1) выставлялся изначально на продажу в декабре 2014 года за ... рублей, но так и не был продан, и в мае 2015 года было опубликовано новое объявление о его продаже уже за ... рублей, которое также осталось невостребованным. Согласно данных, представленных в обзоре рынка нежилых помещений и земельных участков, составленном ООО «Индустрия Ф», во втором квартале 2015 года наблюдалось снижение средней рыночной стоимости участков коммерческого значения на 24%, а в третьем квартале ещё на 6%. Учитывая, что данный земельный участок не был реализован по первоначально низшей цене, в связи с чем, сложно было предположить, что в условиях экономической нестабильности он может быть продан существенно дороже. Следовательно, продавец был готов продать свой участок за первоначальную цену, а второе объявление о его продаже было подано с надбавкой, в последующем позволившее привлечь покупателя большой скидкой на торг, что свидетельствует о наличии спекулятивного интереса. Поскольку в расчёте рыночной стоимости учтена только среднерыночная скидка на торг, то для расчётов выбрано именно то объявление о продаже земельного участка, которое имеет наименьшую цену предложения и более реально отражает представления продавца о стоимости, принадлежащего ему имущества. Земельный участок с кадастровым номером № (объект-аналог № 1) был размещён в разделе «аренда земельных участков», в тексте объявления указано, что земельный участок находится в собственности. Поскольку в данном разделе размещаются объявления об аренде земельных участков, следовательно, использовать данное объявление в расчётах не корректно. Земельный участок (объект-аналог № 3) за период с 2015 года по февраль 2016 года выставлялся на продажу три раза по разным ценам (... рублей, ... рублей и ... долларов США по курсу на 22 марта 2016 года, что составило ... рублей). Стоимость указанного земельного участка на дату актуальности объявления (24 апреля 2016 года) по курсу доллара США должна была составить ... рублей. Однако, в период с 25 марта 2016 года по 29 апреля 2016 года курс доллара США сильно варьировался. В связи с чем, ею (ФИО17) было выбрано объявление, дата размещения которого (4 февраля 2016 года) была ближайшей к дате оценки объекта (10 февраля 2016 года). В Отчёте об оценке при расчёте кадастровой стоимости спорного земельного участка был учтён вид такого имущественного права, как собственность, а не аренда.

Выслушав объяснения представителя административных истцов ФИО12, возражения представителя Управления Росреестра по Приморскому краю ФИО13, члена Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю ФИО14, представителя ООО «Институт моделирования одежды» ФИО15, показания свидетеля ФИО17, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, Приморский краевой суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 2 статьи 245 КАС РФ органы государственной власти, органы местного самоуправления вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответствующего субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Согласно положениям статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В силу части 27 статьи 24.18 названного Федерального закона решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости», под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно материалам дела, муниципальному образованию город Владивосток на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: объекты розничной торговли,площадь 2194 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 5 м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, который поставлен на кадастровый учёт 2 сентября 2015 года.

Актом определения кадастровой стоимости от 10 февраля 2016 года была определена его кадастровая стоимость в размере ... рубль, в связи с утверждением новых удельных показателей кадастровой стоимости постановлением департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п на основании пункта 2.4. Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года N 222 (далее - Методические указания).

Согласно пункту 2.4. Методических указаний, в случае, когда образование нового земельного участка произошло после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

17 февраля 2016 года между Управлением муниципальной собственности города Владивостока («Арендодатель») и ООО «Институт моделирования одежды» («Арендатор») заключён договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №, согласно которого на основании распоряжения Управления муниципальной собственности города Владивостока от 4 февраля 2015 года № Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает, на условиях настоящего Договора, во временное пользование земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером №, площадью 2194 кв.м., из земель населённых пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 5 м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, с видом разрешённого использования: объекты розничной торговли, в целях строительства объекта: «Объект розничной торговли по реализации школьной формы». Срок аренды Участка устанавливается с 4 февраля 2016 года по 3 февраля 2026 года (пункт 2.1.).

Согласно пункту 4.1. данного договора аренды, за указанный в пункте 1.1. настоящего Договора Участок Арендатору устанавливается на основании расчёта (прилагается) арендная плата: в размере ... рублей в год; в размере ... рубля в месяц.

Из расчёта арендной платы, указанного в Приложении № 2 к договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № от 17 февраля 2016 года, следует, что сумма арендной платы рассчитана исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии от 26 октября 2012 года N П/486 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю.

31 октября 2016 года ООО «Институт моделирования одежды» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, приложив Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка № 215 от 25 октября 2016 года, составленный ООО ФИО11, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 10 февраля 2016 года составляет ... рублей.

По результатам рассмотрения заявления ООО «Институт моделирования одежды» 25 ноября 2016 года Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю принято Решение N 18/6 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости – ... рублей.

Указанным Решением установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № от кадастровой стоимости, определённой в размере ... рубль по состоянию на 10 февраля 2016 года, отражённой в кадастровой справке о кадастровой стоимости от 22 июня 2016 года, составляет более 30%, а именно 41,1%. Оформление и (или) содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости утверждён Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263 (далее - Порядок).

В соответствии с пунктом 16 Порядка, секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении данного заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Из содержаний статей 30, 31 Устава города Владивостока, принятого решением Думы города Владивостока от 3 марта 2005 года N 49, пункта 1.1. Положения об Управлении муниципальной собственности города Владивостока, утверждённого постановлением Администрации города Владивостока от 4 августа 2000 года N 1439 (в ред. от 3 ноября 2015 года), следует, что Управление муниципальной собственности города Владивостока является отраслевым (функциональным) органом администрации города Владивостока, осуществляющим права собственника в отношении муниципального имущества Владивостокского городского округа, и подчиняется главе города Владивостока, первому заместителю, курирующему направления деятельности Управления.

В судебном заседании установлено и не оспаривается представителем административных истцов, что 7 ноября 2016 года Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлением Росреестра по Приморскому краю в адрес Администрации города Владивостока направлено извещение N 10-2861 о проведении заседания по рассмотрению спора по вопросу определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в частности земельного участка с кадастровым номером №, на основании заявления ООО «Институт моделирования одежды», назначенного на 25 ноября 2016 года в 9 часов 00 минут по адресу: <...>, кабинет 401.

Таким образом, в судебном заседании подтверждён факт извещения в установленный срок Администрации города Владивостока, осуществляющей права собственника в отношении муниципального имущества Владивостокского городского округа, о проведении заседания Комиссии по рассмотрению спора по вопросу определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно абзацу второму пункта 20 Порядка, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии с положениями статьи 246 КАС РФ и абзаца 5 пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, а также подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Аналогичное положение было предусмотрено абзацем 6 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, однако, Федеральным законом от 02 июня 2016 года N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данное положение закона, предусматривающее необходимость приложения к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости положительного экспертного заключения признано утратившим силу.

Следовательно, предоставление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков не было предусмотрено на момент подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и вынесения оспариваемого решения.

В силу прямого указания нормативно-правового акта, регулирующего порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой стоимости, на Комиссию возложена обязанность проверки содержания и оформления Отчёта об оценке на соответствие требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, а также требованиям к содержанию Отчёта об оценке, к описанию в Отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В соответствии с частью 25 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В силу пункта 12 Порядка, голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами "за" или "против". Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

При указанных обстоятельствах, в также учитывая, что решение N 18/6 от 25 ноября 2016 года принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка № 125 от 25 октября 2016 года, выполненного оценщиком ООО ФИО11ФИО17, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (часть 4 статьи 11).

Требования к проведению оценки предусмотрены Федеральными стандартами оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, утверждёнными приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года NN 297, 298, 299, обязательны к применению субъектами оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утверждённого приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 297, итоговая величина стоимости - стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Так, согласно пункту 11 ФСО N 1 предусмотрено, что основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Исходя из вышеизложенной нормы, применение каждого из существующих подходов при оценке конкретного объекта не является обязательным, однако отказ от использования определенного подхода должен быть обоснован.

Согласно пункту 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В соответствии со статьёй 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. Аналогичное положение содержится в пункте 24 ФСО N 1.

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утверждённого приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года N 611, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету оценки (ФСО N 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Проанализировав Отчет об оценке № 215 от 25 октября 2016 года, составленный ООО ФИО11, выслушав в качестве свидетеля оценщика ФИО17, предупрежденную судом об уголовной ответственности, суд приходит к выводу, что в соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 оценщиком составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, вида разрешённого использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Кроме того, оценщиком произведен анализ рынка предложений земельных участков в городе Владивостоке, а также проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, и по результатам анализа определены ценнообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного земельного участка. Подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчётов с обоснованием применения сравнительного и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов. В рамках сравнительного подхода был использован метод сравнения продаж (стр. 46-48 Отчёта).

В Отчёте об оценке содержатся таблицы, описания расчётов, сами расчёты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Кроме этого, в Отчёте об оценке имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате её подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Так, оценщиком использованы данные Управления Росреестра по Приморскому краю с интернет-сайта http://www.to25.rosreestr.ru., сведения из еженедельников «Дальпресс» и «Из рук в руки», а также данные интернет-сайтов: www.farpost.ru, www.irr.ru, по состоянию на 2015-февраль 2016 годы.

В качестве аналогов объекта оценки оценщиком выбрано пять объектов сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, площади, цене за 1 м² общей площади, торгу, имущественным правам, условиям финансирования, условиям рынка (времени), местоположению, расположению относительно красной линии, назначению (стр. 57 Отчёта).

На различия между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком применены соответствующие корректировки, в том числе корректировка на имущественное право (корректировка на вид имущественного права), корректировка «скидка на торг» (корректировка цен предложений объектов-аналогов для наиболее вероятных цен продажи объектов-аналогов) (стр. 58 Отчёта).

Кроме этого, действующим законодательством не установлена обязанность оценщика использовать данные интернет-сайтов и сведения из баз объявлений в строго определённые периоды времени.

Таким образом, Отчет об оценке № 215 от 25 октября 2016 года составлен специалистом, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы; выводы, в соответствии с требованиями части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

При таких обстоятельствах у Комиссии не имелось правовых оснований для отклонения заявления ООО «Институт моделирования одежды» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В связи с изложенным, требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю от 25 ноября 2016 года N 18/6 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере её рыночной стоимости равной ... рублей, являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, Приморский краевой суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Администрации города Владивостока, Управления муниципальной собственности города Владивостока к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, заинтересованное лицо Общество с ограниченной ответственностью «Институт моделирования одежды» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Приморскому краю – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Приморского краевого суда через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Приморского краевого суда О.А. Зайцева