Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Петухова А. Е. об оспаривании нормативного правового акта представительного органа муниципального образования,

установил:

Советом депутатов Орехово-Зуевского городского округа Московской области 24.12.2020 принято решение №275/23 «Об установлении значения корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов, учитывающих местоположение земельных участков на территории Орехово-Зуевского городского округа Московской области (Км) для расчета арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»

Значение коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории Орехово-Зуевского городского округа Московской области (Км) установлены согласно приложения N 2 к настоящему решению.

Нормативный правовой акт подписан главой городского округа и опубликован в печатном издании официальный информационный бюллетень администрации и Совета депутатов Орехов-Зуевского городского округа Московской области, отдельным приложением к газете «Орехово-Зуевская правда» от 29.12.2020 №69-79.

Петухов А.Е. обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением о признании недействующим со дня принятия в части коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка (Км) значения которого равно 10 и определено в пункте 43 (кадастровые кварталы земельных участков, расположены на территории Орехово-Зуевского городского округа Московской области, не вошедшие в пункты 1-42) таблицы Приложение №2 со дня принятия, указав в обоснование заявленного требования, что является правообладателем земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты>, который был ему предоставлен в аренду по договору от 17.08.2012 года под расширение предприятия по переработке мясной продукции, под «Агрокомплекс».

Арендная плата за пользование земельным участком начисляется с применением оспариваемого в части нормативного правового акта, который, по мнению истца, не соответствует пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, а также противоречит принципу экономической обоснованности определения размера арендной платы, установленному Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16 июля 2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей. Требования об отсутствии экономического обоснования установленного размера коэффициента подтверждает экспертным заключением ООО «Титан Оценка».

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал в полном объеме, просил суд об их удовлетворении по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представители административного ответчика просили в удовлетворении заявленных требований отказать. Привели доводы о том, что оспариваемый в части нормативный правовой акт принят компетентным органом в установленном законом порядке и соблюдением необходимых процедур, законодательству, имеющему большую юридическую силу, не противоречит. Полагают, что установление значения коэффициента Км равному 10 применительно к кадастровому кварталу, где расположен земельный участок, предоставленный административному истцу, а также ко всей территории, за исключением земель сельскохозяйственного назначения подтверждает соблюдение принципа дифференциации коэффициентов для каждой категории земельных участок указанных в оспариваемом решении. Коэффициенты установлены не произвольно, а на основании экономического обоснования, подготовленного специалистом Московского областного БТИ.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области полностью разделил позицию представителей Совета депутатов городского округа.

Выслушав объяснения сторон, специалиста, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора Ищенко Е.И., полагавшей требование административного истца обоснованным и подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктами "в", "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, а также земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Как следует из пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Федеральным законодательством установление порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, отнесено к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации, за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности - к полномочиям органов местного самоуправления (подпункт 55 пункта 2 статьи 26.3 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», пункты 2, 3 части 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Полномочия Московской области по установлению порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, были реализованы принятием ст. 14 Закона Московской области от 7 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (с последующими изменениями и дополнениями).

В соответствии с пунктами 3, 6 части 1 стать 14 названного Закона Московской области, арендная плата за земельные участка государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: АПЛ = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого участка.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории. Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

При этом коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Данное решение принято на заседании Совета депутатов состоявшегося 24.12.2020. Кворум заседания имелся. Проект решения был рассмотрен на заседании депутатской комиссии и рекомендован к принятию Советом. Заключение об оценке регулирующего воздействия проекта решения размещено на официальном сайте администрации городско округа 22.12.2020.

Из смысла приведенных выше норм материального права следует, что оспариваемый в части нормативный правовой акт принят уполномоченным органом в пределах предоставленной компетенции. Судом установлено и соблюдение порядка его обнародования.

Как следует из материалов административного дела между Учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Орехово-зуевского муниципального района» и Петуховым А.Е. заключен договор аренды от 17.08.2012 года №1295 земельного участка, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, который был ему предоставлен в аренду по договору от 17.08.2012 года под расширение предприятия по переработке мясной продукции под «Агрокомплекс» сроком до 07.08.2022 года. На земельном участке расположены объекты недвижимости. Земельный участок находится в кадастровом квартале <данные изъяты>.

Размер годовой арендной платы определен в приложении №2 к договору аренды и исчисляется в соответствии с Законом Московской области №23/96 ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» по формуле Аб x Кд x Пкд x Км x S с применение для расчета коэффициента Кд, утвержденного решением представительного органа муниципального образования.

На момент заключения договора аренды земельного участка, и до принятия оспариваемого нормативного правового акта до 2020 года значение коэффициента Км было принято равным значению 2.

В пункт 43 таблицы в Приложении №2 к оспариваемому решению вошли кадастровые кварталы земельных участков, расположенные на территории Орехово-Зуевского городского округа Московской области, не вошедшие в пункты 1-42. Значение корректирующего коэффициента в отношении кадастрового квартала, где расположен участок административного истца, определено в размере равном 10 и подлежит применению с 2020 года.

Таким образом, из изложенного следует, что размер корректирующего коэффициента вырос в пять раз, что привело к значительному увеличению размера арендных платежах.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", которое в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Указанным нормативным правовым актом предусмотрено, что размер арендной платы определяется, в том числе исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 11 мая 2004 г. № 209-О сформулировал правовую позицию, согласно которой при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 ЗК РФ, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Пунктом 2 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 г. N 710, в целях применения названного принципа рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

Возражая против заявленных требований, представитель Совета депутатов городского округа Орехово-Зуево Московской области утверждала, что при принятии оспариваемого Положения Совет депутатов руководствовался финансово-экономическим обоснованием, подготовленным специалистом Государственного бюджетного учреждения Московской области Московского областного БТИ.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представленное финансовое экономическое обоснование суд не усмотрел оснований сомневаться в обоснованности заключения специалиста, а также полагать о наличии противоречий в выводах у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения специалиста основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой.

Выводы специалиста не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет коэффициентов подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей.

Заключения подготовлено специалистом, имеющим соответствующее образование, квалификацию и стаж. Заказчиком заключения явился Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Орехово-зуевского городского округа Московской области в рамках контракта №8-2020 от 07.12.2020.

В ходе судебного разбирательства специалист Попова Е.А. была допрошена судом, в том числе предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Так специалист Попова Е.А. полностью поддержала заключение и указала, что при исследовании коэффициента Км – учитывающий место положения земельных участков в качестве базы для расчета, в рамках исследования использовались сведения о кадастровой стоимости участков с видом разрешенного использования, индивидуальное жилищное строительство личное подсобное хозяйство, садоводство, малоэтажное строительство. В данном случае сделано допущение. Что указанный сегмент отражает влияние местоположения земельного участка на его стоимость. При определении базовой стоимости участков использовался средний УПКС, результаты которого утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №15ВР-1633. В таблицах приведена информация о УПКС участков с разбивкой на кадастровые квартал, по всем кадастровым кварталам принимается среднее значение. При проведении кадастровой оценки учитывалось местоположение такие показатели как статус населенного пункта, расстояние от МКАД, от объекта до ближайшее станции ж/д вокзала, направление.

Специалист также указала, что экономический смысл коэффициента Км заключается в определении уровня доходности земельного участка в зависимости от уровня стоимости на него. В свою очередь при производстве исследования в качестве уровня доходности приняты показания доходов и расходов от пользования земельным участком. Уровень дохода определяется не от деятельности и профиля арендатора земельного участка (ведение бизнеса носит индивидуальный характер), а на основании доходности от сдачи в субаренду земельных участков. При этом на ст. 49 заключения приведено допущение, что согласие арендодателя на заключение договора субаренды не требуется.

Коэффициент Км установлен в отношении административных территорий, определенных в соответствии с публичной кадастровой картой в которые вошли кадастровые кварталы.

Суд считает, что специалист провел полноценный анализ исследования, применил все необходимые расчеты, не доверять которым у суда не имеется оснований.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности заключения и определенной в нем величины коэффициентов, суду представлено не было. В связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами специалиста, оснований для назначения судебной экспертизы суд не усмотрел.

Представленное административным истцом заключение эксперта ООО «Титан оценка» принято судом в рамках настоящего дела быть не может, поскольку данное исследование проведено в отношении иного документа представленного в рамках другого административного дела об оспаривании иного нормативного правового акта.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 года N 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должен проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Административным ответчиком в настоящем деле представлены доказательства, свидетельствующие о том, что административным органом определялась доходность земельных участков с учетом их местоположения, наличия транспортной, коммунальной инфраструктуры.

При таких данных суд приходит к выводу о том, что установленный коэффициент Км, оспариваемый административным истцом не является произвольным, связан с многофакторным анализом доходности земельного участка, и не противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кроме того оспариваемое решение в полной мере согласуется с правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 28 февраля 2017 г. № 424-0, согласно которой правила определения цены договора аренды земельных участков публичной собственности, должны учитывать принцип свободы договора и одновременно обеспечивать необходимый баланс частных и публичных интересов, при этом государственные органы, обладая необходимой дискрецией при определении (изменении) размера арендной платы и порядка ее расчета, одновременно связаны требованиями федерального законодательства и необходимостью обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, что, в частности, следует из постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 и нормативных документов, утвержденных этим постановлением.

Установленное значение Км для кварталов, расположенных на территории Орехово-Зуевского городского округа Московской области, не вошедшие в пункты 1-42 является единым для всех хозяйствующих субъектов на территории муниципального образования, что свидетельствует о соблюдении при принятии предельного значения коэффициента, установленному Законом Московской области №23/96-ОЗ, а также принципу запрета индивидуальных предпочтений.

Таким образом, решение Совета депутатов Орехово-Зуевского городского округа Московской области от 24.12.2020 №275/23 «Об установлении значения корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов, учитывающих местоположение земельных участков на территории Орехово-Зуевского городского округа Московской области (Км) для расчета арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» не противоречит требованиям действующего законодательства.

Требования административного истца о признании недействующим в части установления коэффициента учитывающего местоположение земельного участка (Км) значения, которого равно 10 и определено в пункте 43 (кадастровые кварталы земельных участков, расположены на территории Орехово-Зуевского городского округа Московской области, не вошедшие в пункты 1-42) таблицы Приложения №2 не подлежит удовлетворению как не основанное на законе.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 218 КАС РФ суд,

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований Петухова А. Е. о признании решение Совета депутатов Орехово-Зуевского городского округа Московской области от 24.12.2020 №275/23 «Об установлении значения корректирующих коэффициентов (Пкд) и коэффициентов, учитывающих местоположение земельных участков на территории Орехово-Зуевского городского округа Московской области (Км) для расчета арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» признать недействующим в части установления коэффициента учитывающего местоположение земельного участка (Км) значения, которого равно 10 и определено в пункте 43 (кадастровые кварталы земельных участков, расположены на территории Орехово-Зуевского городского округа Московской области, не вошедшие в пункты 1-42) таблицы Приложения №2 - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 23.08.2021.

Судья М.Ю. Елизарова