Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Штомпеля А.Н., действующего по доверенности в интересах АО «Тандер», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости,

установил:

Штомпель А.Н., действующий по доверенности в интересах АО «Тандер», обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества:

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 1001.1 кв. м., расположенного по адресу: <Адрес...> и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости <...> руб. по состоянию на 01 января 2021 г.;

- нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 464.1 кв. м., расположенного по адресу: <Адрес...> и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости <...> руб. по состоянию на 01 января 2021 г., обосновывая требования тем, что АО «Тандер» на праве собственности принадлежат указанные объекты недвижимого имущества. Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> была определена 01 января 2021 г. в размере <...> руб. 33 коп., а нежилого помещения с кадастровым номером <№...> определена 01 января 2021 г. в размере <...> руб. 79 коп. Вместе с тем, на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка от 03 мая 2022 г. № К-22-33-6, подготовленного оценщиком Кондратьевым Е.П., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г. составляет <...>., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г. составляет <...> руб. Результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимого имущества затрагивают права и законные интересы АО «Тандер», поскольку завышенный размер кадастровой стоимости напрямую влияет на размер налога на имущество и неправомерно возлагает на АО «Тандер» обязанность по уплате налога на имущество в завышенном размере. Поэтому в суд был предъявлен настоящий иск.

В отзыве на административный иск представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Сергеев Р.М. просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.

В отзыве на административный иск Юртаева С.А., действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

После проведения судебной экспертизы в ООО «Краснодарская оценочная компания» в суд поступило ходатайство Штомпеля А.Н., действующего по доверенности в интересах АО «Тандер», об уточнении исковых требований, в котором он просит установить кадастровую стоимость спорного объекта, равную рыночной в соответствии с заключением судебной экспертизы, выполненной ООО «Краснодарская оценочная компания» № 3а-924-2022 от 28 июля 2022 года, рассмотреть дело в отсутствие АО «Тандер» и его представителя.

В судебном заседании Ступак В.А. - представитель департамента имущественных отношений по доверенности иск не признала.

В судебное заседание 29 сентября 2022 г. лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда. О причине неявки в суд не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие либо отложении слушания дела не просили.

Действующее процессуальное законодательство обязывает лиц, участвующих в деле, проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что со стороны лиц, участвующих в деле, отсутствует процессуальный интерес в исходе рассмотрения данного дела.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заедания, не препятствует рассмотрению административного дела за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Поскольку судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте слушания дела.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований АО «Тандер» по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Статьей 375 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса (п. 2).

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).

В силу пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно абзацу 4 пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 года № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз 1 и 2 первый ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

При этом в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона № 237-ФЗ, оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была проведена 01 января 2021 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами ( ч.1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе ( ч. 2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство ( ч. 3).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

В процессе судебного разбирательства было установлено, что АО «Тандер» на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества: нежилое здание площадью 1001,1 кв.м. с кадастровым номером <№...>, расположенное по адресу: <Адрес...> нежилое здание площадью 464.1 кв.м. с кадастровым номером <№...>, расположенное по адресу: <Адрес...>

Данное обстоятельство подтверждается представленной в дело выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов от 15 сентября 2022 г. № КУВИ-<№...> из которой видно, что кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <№...> определена по состоянию на 01 января 2021 г. в размере <...> руб. 79 коп., с кадастровым номером <№...> определена по состоянию на 01 января 2021 г. в размере <...> руб. 33 коп. является актуальной на момент рассмотрения дела.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10 апреля 2017 г. № 101-р «О реорганизации государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» в форме преобразования в государственное бюджетное учреждение Краснодарского края» полномочия, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, наделено государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ».

В результате проведения в 2021 г. на территории Краснодарского края государственной кадастровой оценки в соответствии Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ, Приказом департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края от 26 марта 2020 г. № 488 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 г.» ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» определена кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2021 г.

Результаты определения кадастровой стоимости утверждены Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09 сентября 2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края», и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2022 г.

В соответствии с возражением департамента имущественных отношений Краснодарского края, объекты недвижимого имущества с кадастровым номером <№...> включены в Перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2019, 2020, 2021, 2022 годы, утвержденные приказами департамента имущественных отношений от 26 декабря 2018 г. № 3043, от 27 декабря 2019 г. № 2837, от 28 декабря 2020 г. № 2752, от 27 декабря 2021 г. № 3321, соответственно.

Согласно данным Управления Росреестра по Краснодарскому краю кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости с кадастровым номером <№...> составляет <...> руб. 33 коп., с кадастровым номером <№...> составляет <...> руб. 79 коп. и на сегодняшний день является актуальной.

Однако, из представленного АО «Тандер» отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости от 03 мая 2022 г. № К-22-33-6, выполненного оценщиком Кондратьевым Е.П. видно, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...>, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г. составляет <...> руб., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2021 г. составляет <...> руб. ( л.д. 66—87).

Поскольку рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 01 января 2021 г. значительно ниже его кадастровой стоимости по состоянию на эту дату, то АО «Тандер» оспорило кадастровую стоимость нежилого помещения в судебном порядке.

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости нежилого помещения и выводами отчета об оценке, представленного АО «Тандер», имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта недвижимости, Штомпель А.Н., действующий по доверенности в интересах АО «Тандер» ходатайствовал о проведении по делу судебной оценочной экспертизы, суд пришел к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2021 г.

Определением суда от 23 июня 2022 г. была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Краснодарская оценочная компания».

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости нежилого помещения, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

В соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Краснодарская оценочная компания» № 3а-924-2022 от 28 июля 2022 г., выполненным экспертом Савченковым Г.А., отчет об оценке от 03 мая 2022 г. № К-22-33-6, подготовленный оценщиком Кондратьевым Е.П., не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. составляет <...> руб., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. составляет <...> руб. (л.д. 107-137).

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Сергеев Р.М., ознакомившись с заключением судебной экспертизы ООО «Краснодарская оценочная компания» № 3а-924-2022 от 28 июля 2022 г., представил возражения, в которых указал, что заключение экспертизы не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку при определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. эксперт применил доходный подход, а от применения затратного и сравнительного подхода отказался, что, по их мнению, необоснованно. При использовании доходного подхода эксперт не учел требования подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> доходным подходом эксперт принимает в качестве объектов-аналогов № 3 и № 4 на стр. 29 заключения в таб. 8 встроенно-пристроенные помещения в многоквартирных домах с меньшей площадью, тогда как объект экспертизы - торговое отдельно стоящее здание, большей площадью. Объект экспертизы и объекты-аналоги относятся к разным сегментам розничной торговли. Использование вышеуказанных объектов-аналогов в расчете ведет к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта: подобранные объекты-аналоги отличаются по классу конструктивных систем, классом качества отделочных работ, планировкой и высотой этажа, объекты-аналоги № 2, № 3, № 4 значительно отличаются по площади (площадь исследуемого объекта недвижимости-1001,1 кв.м., а площадь выбранных объектов-аналогов № 2, № 3 и № 4 - 82,6 кв.м., 46 кв.м., 87 кв.м. соответственно.) Применение в расчете понижающих корректировок в размере 23%, 30% и 23% для перечисленных объектов-аналогов значительно снижает рыночную стоимость объекта экспертизы, в связи с чем они не могли быть приняты в качестве объектов-аналогов. Принятое к расчету максимальное значение недозагрузки при сдаче в аренду (16,6%) из расширенного интервала необоснованно и не подтверждено рыночными данными. Среднее значение составляет 11,1 %, применение в расчетах максимального значения ведет к снижению рыночной стоимости исследуемого объекта. Разница между скорректированной стоимостью объектов-аналогов № 1 и № 2 составляет порядка 40 %, что свидетельствует о некорректном подборе объектов-аналогов (неоднородности выборки). При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> в рамках доходного подхода допущены следующие нарушения: необоснован отказ от затратного подхода. При использовании доходного подхода эксперт не учел требования подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, в качестве объектов-аналогов принял встроено-пристроенные помещения с меньшей площадью. Объект экспертизы и объекты – аналоги относятся к разным сегментам розничной торговли. Использование таких объектов-аналогов ведет к искажению рыночной стоимости исследуемого объекта. Выбранные экспертом объекты-аналоги № 1, № 2, № 3 и № 4 значительно отличаются по площади от площади объекта экспертизы. Площадь исследуемого объекта 464,1 кв.м., а площадь выбранных объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3, №4 - 59,4 кв.м., 113 кв.м., 50 кв.м. и 70 кв.м. соответственно. Применение в расчете понижающих корректировок в размере 16% для вышеперечисленных объектов-аналогов значительно снижает рыночную стоимость объекта экспертизы. Принятое к расчету максимальное значение недозагрузки при сдаче в аренду (15,7%) из расширенного интервала необоснованно и не подтверждено рыночными данными. Среднее значение составляет 10,9 %, применение в расчетах максимального значения ведет к снижению рыночной стоимости исследуемого объекта. Принятое к расчету максимальное значение ставки капитализации (12,4%) из расширенного интервала необоснованно и не подтверждено рыночными данными. Среднее значение составляет 11,3 %, а применение в расчетах максимального значения ведет к снижению рыночной стоимости исследуемого объекта. По мнению департамента, эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.

Для проверки доводов представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, суд вызвал в судебное заседание эксперта Савченкова Г.А. для дачи пояснений по экспертизе и истребовал у него письменные пояснения на замечания департамента имущественных отношений Краснодарского края на заключение судебной экспертизы.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Савченков Г.А., проводивший судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края Сергеева Р.М. относительно допущенных им нарушений законодательства при проведении экспертизы и пояснил, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> применен доходный подход. На стр. 6 заключения эксперт в составе использованных источников указывает ФСО-7. Обоснование отказа от применения затратного подхода приведено на стр. 25-26 заключения. Кроме этого, с учетом положений п. 24 «в» ФСО-7, эксперт вправе отказаться от применения затратного подхода, когда рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, имеется возможность применения доходного подхода. Экспертом доходный подход применен правильно, а замечание надуманно. Обоснование отказа от применения сравнительного подхода приведено на стр. 27 заключения. Требования законодательства экспертом соблюдены, замечание немотивированно. Различия в части типа помещения (встроенное/отдельно-стоящее) учтены в расчете на стр. 30. В замечании не приводится сегментация рынка с указанием источника, согласно которого коммерческие помещения в многоквартирных домах и торговое отдельно-стоящее здание относятся к разным сегментам. Сегмент рынка экспертом определен как сегмент рынка коммерческой недвижимости, который объединяет все объекты недвижимости, предназначенные для осуществления коммерческой деятельности, независимо от того, в каком здании они находятся. Довод эксперта подтверждается учебной литературой Мезенцевой О.В. учебное пособие / О.В. Мезенцева. Екатеринбург: УРФУ, 2011. 115 с. «Оценка коммерческой недвижимости»: Таким образом, заявленное замечание немотивированно. По поводу некорректного подбора объектов-аналогов замечание не содержит конкретики. Сравнение объектов по типу объекта (встроенное/отдельно-стоящее) и по состоянию объекта выполнено экспертом на стр. 29-30. Требования стандартов экспертом соблюдены. Замечание надуманно. По поводу отличия объектов аналогов по планировке и высоте замечание необоснованно, не содержит конкретики. Сравнение объектов экспертом произведено, корректировки по выявленным различиям внесены на стр. 29-30. Таким образом, требования стандартов экспертом соблюдены. Экспертом применен доходный подход к оценке на основании рыночных арендных ставок. Объекты аренды на рынке представлены в основном мелким масштабом, в том числе крупные объекты предлагаются к аренде по частям. В соответствии с п. 22 «е» эксперту необходимо провести анализ объектов по элементам сравнения. Одним из элементов является фактор масштаба (площади объектов). Экспертом применена корректировка на масштаб, что соответствует методике оценки. Таким образом, требования стандартов экспертом соблюдены. В соответствии с рекомендациями Справочников оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. выбор конкретного значения в границах диапазона производится с учетом факторов, влияние которых может привести к увеличению либо уменьшению коэффициента. Выбор коэффициента произведен в соответствии с рекомендациями справочников. Обоснование максимального значения диапазона коэффициента недозагрузки приведено на стр. 33 заключения. Таким образом, заявленное замечание необоснованно. Замечание по поводу некорректного подбора (неоднородности выборки) объектов-аналогов № 1 и № 2 немотивированно, не содержит ссылку на источник, требования которого, по мнению заявителя, нарушено экспертом. В заключении на стр. 32 приводится расчет коэффициента вариации по скорректированным ценам аналогов, значение которого находится в пределах нормативного. Таким образом, замечание вводит суд в заблуждение. При расчете рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером <№...> был применен доходный подход. Обоснование отказа от применения затратного подхода приведено на стр. 25-26 заключения. Кроме этого, с учетом положений п. 24 «в» ФСО-7, эксперт вправе отказаться от применения затратного подхода, когда рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, имеется возможность применить доходный подход. Отказ от применения затратного подхода обоснован, замечание надуманно. В замечании по поводу типа объектов-аналогов необоснованно. Различия в части типа помещения ( встроенное/отдельно-стоящее) учтены экспертом в расчете на стр. 39 заключения. В замечании не приводится сегментация с указанием источника, согласно которому коммерческие помещения в многоквартирных домах и торговое отдельно-стоящее здание относятся к разным сегментам. Сегмент рынка экспертом определен как сегмент рынка коммерческой недвижимости, который объединяет все объекты недвижимости, предназначенные для осуществления коммерческой деятельности, независимо от того, в каком здании они находятся. Довод эксперта подтверждается учебной литературой Мезенцевой О.В., учебное пособие / О.В. Мезенцева. Екатеринбург: УРФУ, 2011. 115 «Оценка коммерческой недвижимости». Таким образом, заявленное замечание немотивированно. Экспертом применен доходный подход к оценке на основании рыночных арендных ставок. Объекты аренды на рынке представлены в основном мелким масштабом, в том числе крупные объекты предлагаются к аренде по частям. В соответствии с п. 22 «е» эксперту необходимо провести анализ объектов по элементам сравнения. Одним из элементов является фактор масштаба (площади объектов). Экспертом применена корректировка на масштаб, что соответствует методике оценки. Таким образом, требования стандартов экспертом соблюдены. По поводу замечания о применении максимального значении коэффициентов недозагрузки. Экспертом использованы Справочники оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А.. Выбор коэффициента произведен в соответствии с рекомендациями справочника. Обоснование максимального значения диапазона коэффициента недозагрузки приведено на стр. 41 заключения. Обоснование максимального значения диапазона ставки капитализации приведено на стр. 42 заключения. Таким образом, заявленное замечание необоснованно.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке указанных объектов недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах расположения объектов оценки, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы ООО «Краснодарская оценочная компания» № 3а-924-2022 от 28 июля 2022 г., на предмет относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования Штомпеля А.Н., действующего по доверенности в интересах АО «Тандер», правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Краснодарская оценочная компания» № 3а-924-2022 от 28 июля 2022 г., не установлены.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Федерального Закона 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт Савченков Г.А. является членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», свидетельство Ассоциации «МСО» № 218 от 23 ноября 2007 г., входит в состав Экспертного совета Ассоциации Межрегиональный союз оценщиков», имеет диплом о профессиональной переподготовке в Межотраслевом институте повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова серия ПП № 686276, регистрационный № 577-4Д, выданный 31 марта 2004 г., квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 15 июля 2021 г. № 025340-1 «Оценка недвижимости», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 15 июля 2021 г. № 025340-2 «Оценка недвижимости», сертификат судебного эксперта от 09 марта 2021 г. № 128, выданный Региональным союзом судебных экспертов в области «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки. Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведений оценки», документы об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, стаж работы в оценочной (экспертной) деятельности 18 лет. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем есть соответствующая расписка. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов недвижимости, существенно влияющих на их стоимость, произведен анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объекты оценки – помещения коммерческого назначения на активных рынках, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на их рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами <№...> по состоянию на 01 января 2021 г. проводилось с применением доходного подхода - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объекты оценки способны приносить, а также связанные с объектами оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода. В данном заключении рыночная стоимость объектов экспертизы определяется методом прямой капитализации дохода, т.к. предполагается поступление равного потока доходов в прогнозируемом периоде, каких-либо существенных вложений не требуется. Помещения в составе объектов экспертизы могут сдаваться в аренду на долгосрочной основе и являются востребованными. Использование метода прямой капитализации дохода согласуется с положениями подпункта «г» пункта 22 ФСО №7, согласно которому для выполнения расчетов используются типичные для аналогичных объектов сложившиеся на рынке оцениваемых объектов удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема. Наиболее подходящей единицей сравнения в данных случаях служит стоимость 1 кв.м. общей площади помещений. Проанализировав объем доступных аналогов, эксперт использовал в расчетах для каждого объекта экспертизы по 4 наиболее подходящих объекта-аналога, применил корректировки на торг, местоположение, на масштаб (площадь), вид отделки, этаж расположения, на тип помещения, определил процент недозагрузки арендных платежей, операционные расходы, ставку капитализации в соответствии во Справочником оценщика под редакцией Лейфера Л.А. По всем остальным показателям объекты исследования сопоставим с объектами-аналогами, поэтому дополнительные корректировки не вводились. Размеры корректировок соответствуют справочным данным, отраженным в «Справочнике оценщика недвижимости – 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» под редакцией Лейфера Л.А. Обоснованность применения приведенных корректировок является логичной, подтверждается копиями использованных экспертом материалов, в том числе приведенных объявлений об аренде объектов-аналогов, не вызывает сомнений. В данном случае коэффициент вариации скорректированных аналогов входит в диапазон нормативных значений 0-33%. Таким образом, расчет рыночной стоимости объектов экспертизы проверен экспертом на допустимость и достоверность результата, и установлено соответствие итоговой величины нормативным значениям коэффициента вариации. Отказ эксперта от применения сравнительного и доходного подхода обоснован и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297. Оценка рыночной стоимости объектов экспертизы произведена экспертом доходным подходом методом прямой капитализации включает в себя следующие этапы расчет годового валового дохода эксплуатации объекта исследования, определение операционных расходов, расчет чистого годового дохода, определение ставки капитализации, капитализация чистого дохода в рыночную стоимость объекта исследования.

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края со ссылкой на положения Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» о том, что заключение судебной оценочной экспертизы должно проводиться исключительно государственной судебно-экспертной организацией, надуманны, в связи с чем не принимаются судом во внимание.

Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», предусматривает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (ч. 1 ст. 41).

Часть 2 статьи 41 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», прямо распространяет на указанных лиц действие статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 – 4, 6 – 8, 17, ч. 2 ст. 18, ст. 24).

Определение Правительством РФ в разделе II вышеназванного Перечня двух видов судебных экспертиз (судебная строительно-техническая экспертиза и судебная землеустроительная экспертиза), которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не исключает возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами, что согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в решение Верховного Суда РФ от 24 марта 2022 г. № АКПИ22-93.

Определение Правительством РФ в разделе II Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

Отсюда следует, что с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ, пунктам 10, 12 - 14 ФСО № 1. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает и ходатайство об этом не было заявлено.

Отсюда следует, что заключение ООО «Краснодарская оценочная компания» № 3а-924-2022 от 28 июля 2022 г., является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> руб., с кадастровым номером <№...> руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2021г., - достоверным.

Поэтому заключение экспертизы ООО Краснодарская оценочная компания» № 3а-924-2022 от 28 июля 2022 г. может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения об удовлетворении иска в интересах АО «Тандер».

Указания в ранее поданной правовой позиции департамента имущественных отношения Краснодарского края на то, что кадастровая оценка объекта недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством, а в случае удовлетворения требований будут уменьшены налоговые поступления в соответствующие бюджеты, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат удовлетворению и установлении кадастровой стоимости указанного нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (ст. 6 Федерального закона N 269-ФЗ).

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости. Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

В данном случае, датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества следует считать 31 мая 2022 г. (дата направления административного искового заявления в суд через систему ГАС Правосудие).

Вместе с тем, требования АО «Тандер» в части указания, что кадастровая стоимость, равная рыночной, подлежит применению для целей налогообложения и иных установленных законом целей с 01 января 2022 г., суд находит не основанными на законе.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной, которой оспариваемая в настоящем деле кадастровая стоимость не является.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных абзацем 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указание в решении суда на период действия определенной судом кадастровой стоимости, даты начала ее применения не требуется.

С учетом изложенного, в отношении объекта недвижимого имущества - нежилого помещения с кадастровым номером <№...> следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. – <...> руб., а нежилого помещения с кадастровым номером <№...> следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. – <...> руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск Штомпеля А.Н., действующего по доверенности в интересах АО «Тандер», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого помещения площадью 1001.1 кв.м. с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...> кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере <...>

Установить в отношении нежилого помещения площадью 464.1 кв. м. с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 г. в размере <...>).

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...> считать 31 мая 2022г.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером <№...>

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Председательствующий: О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 11 октября 2022 г.