Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-93/2018 по административному исковому заявлению администрации муниципального образования «Самосдельский сельсовет» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области

у с т а н о в и л :

администрация муниципального образования «Самосдельский сельсовет» обратилась в Астраханский областной суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Астраханской области, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области о признании незаконным решения комиссии от 11 июля 2018 г. № 365 по заявлению Федерального государственного бюджетного учреждения «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <--->, расположенного в <--->, рыбхоз <--->, на правом берегу реки <--->, севернее села <--->, в размере рыночной стоимости <---> руб.

Административный истец считает незаконным указанное решение комиссии, поскольку отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, установленной Агентством по управлению государственным имуществом Астраханской области постановлением от 7 декабря 2015 г. № 18 в размере <--->., составляет более 83 %, что ведет к нарушению имущественных интересов муниципального образования из-за существенного снижения поступлений налоговых платежей в местный бюджет.

Определением суда к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов».

В судебном заседании представители административного истца Зайсунов В.П., Лаврентьева И.Г., Шаповалов Д.Н., Инкина Ж. Р. поддержали заявленные требования, с учетом уточнений.

Представители административного ответчика Управления Росреестра по Астраханской области Фролова Е. А., члены Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области Лобанова А.Н., Карева Н.П., Тулешкалиева А.З. полагали заявленные требования необоснованными.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» Лиджиев А.К. также возражал против удовлетворения требований.

Выслушав представителей административного истца, административного ответчика, допросив в качестве свидетелей оценщиков С. и Б., исследовав представленные доказательства, Астраханский областной суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, - наличия нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

На административного ответчика в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации возлагаются обязанности доказывания следующих обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административный истец указал, что оспариваемым решением Комиссии кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем затронуты права и законные интересы муниципального образования, связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 г. № 15-П были признаны не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 46 (часть 1), 55 (часть 3) и 133, положение части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Согласно пунктам 2 и 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления требований об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Как следует из материалов дела, на территории муниципального образования «Самосдельский сельсовет» расположен земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации и оперативном управлении ФГБУ «Главрыбвод», с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м, используемый для эксплуатации объекта капитального строительства площадью <---> кв.м - рыбхоз «<--->№---», предназначенный для сохранения и воспроизводства водных биологических ресурсов, по адресу: <--->, рыбхоз <--->, на правом берегу реки <--->, севернее села <--->.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <---> определена на основании постановления агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 7 декабря 2015 г. № 18 в размере <--->. Сведения о размере кадастровой стоимости внесены в Государственный кадастр недвижимости.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области (далее - Комиссия) от 11 июля 2018 г. № 365 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <---> установлена равной рыночной в размере <---> руб.

Земельный налог за использование данного земельного участка поступает в бюджет муниципального образования «Самосдельский сельсовет» Камызякского района Астраханской области, снижение размера кадастровой стоимости непосредственно ведет к уменьшению бюджета муниципального образования «Самосдельский сельсовет». Так, размер земельного налога, подлежащего оплате ФГБУ «Главрыбвод» за период до 1 января 2018 г., составлял <---> (исходя из ставки 0,3 % от кадастровой стоимости). В 2018 г. размер земельного налога составил <---> (исходя из ставки 0,8 % от кадастровой стоимости). Размер земельного налога за этот же период, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной <---> руб., установленной оспариваемым решением комиссии, значительно снизился.

Приведенные обстоятельства подтверждают наличие нарушения прав административного истца, что входит в предмет доказывания по данной категории дел.

Срок обращения в суд административным истцом не пропущен, поскольку оспариваемое решение Комиссии принято 11 июля 2018 г., административное исковое заявление поступило в суд 14 августа 2018 г., то есть в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263 утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (с изменениями от 26 апреля 2018 г.)

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, Комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Астраханской области на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 24 октября 2012 г. № П/453 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав Комиссии были внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18 - 25 статьи 24.18 Федерального Закона об оценочной деятельности.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом ФГБУ Главрыбвод» при обращении в Комиссию 19 июня 2018 г. был предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

Уведомление № 740 о принятии заявления к рассмотрению и назначения даты и времени заседания Комиссии направлено органу местного самоуправления 22 июня 2018 г. электронной почтой, по указанному на сайте электронному адресу.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из протокола заседания Комиссии от 11 июля 2018 г. № 22 следует, что заявление ФГБУ Главрыбвод» рассмотрено комиссией в составе: К. - заместитель председателя комиссии (заместитель директора - главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Астраханской области), К.Н. (представитель Национального совета по оценочной деятельности); Т.А. (заведующая сектором государственной кадастровой оценки отдела регулирования земельных отношений агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области), при участии секретаря К.А. (ведущий специалист-эксперт отдела геодезии и картографии, землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости), что свидетельствует о правомочности принятых на заседании комиссии решений, поскольку присутствовало более половины членов комиссии.

Согласно протоколу заседания Комиссии от 11 июля 2018 г. все члены Комиссии проголосовали «за». Это обстоятельство в судебном заседании подтвердили члены комиссии Карева Н.П. и Тулешкалиева А.З., таким образом, оспариваемое решение принято большинством голосов.

В протоколе заседания Комиссии от 11 июля 2018 г. указано, что присутствовал административный истец, выступили члены Комиссии К., К.Н., Т.А., представитель ООО «<--->» Б.

Ведение протокола заседания Комиссии осуществляется в соответствии с пунктом 5 раздела «Ведение протокола» Порядка по ведению делопроизводства в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного 11 июня 2013 г., в краткой форме, при которой опускается ход обсуждения вопросов, а фиксируются только принятые по ним решения.

Комиссия пришла к выводу об удовлетворении заявления, приняв решение об изменении кадастровой стоимости, определенной постановлением Агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области по состоянию на 1 января 2015 в размере <--->., на рыночную стоимость равную <---> руб. (то есть на 83%).

Решение оглашено явившимся на заседание комиссии лицам.

Уведомление комиссии о результатах проведения заседания комиссии при Управлении Росреестра по Астраханской области от 12 июля 2018 г. №830 направлено в адрес административного истца и заинтересованных лиц.

Действующим законодательством не урегулирована возможность непосредственного участия органа местного самоуправления в заседаниях комиссии.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, закладывая правовые основы механизма оспаривания результатов определения кадастровой стоимости и устанавливая обязательное предварительное рассмотрение спора о величине кадастровой стоимости в комиссии для юридических лиц в части оснований, по которым заявление может быть отклонено, отсылает к Порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 г. № 263 устанавливает следующее правило: комиссия принимает решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Действительно, согласно вступившему в законную силу 9 июня 2018г. решению Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2018 г. № АКПИ18-142 данные положения Порядка не подлежат применению в силу несоответствия его нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, а именно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, которая в редакции Федерального закона от 2 июня 2016 г. №172-ФЗ не предусматривает положительное экспертное заключение в числе документов, представляемых при обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Однако по смыслу абзаца второго пункта 20 Порядка в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, для принятия комиссией решения об удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости представление положительного экспертного заключения (экспертных заключений) является необходимым.

Отсутствие подобного документа (документов) для определенного в таком абзаце случая отличия рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости, влечет принятие комиссией решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В судебном заседании установлено, что заявителем положительное экспертное заключение к представленному отчету об оценке не представлялось.

Исходя из объяснений административного ответчика, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости.

Буквальное толкование вышеуказанных норм позволяет прийти к выводу, что Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Проверка соответствия требованиям, предъявляемым к содержанию отчета, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, ее достаточности и достоверности, являются непременным условием удовлетворения заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, 19 июня 2018 г. ФГБУ «Главрыбвод» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости находящегося в оперативном управлении земельного участка с кадастровым номером <--->, площадью <---> кв.м, используемого для эксплуатации объекта капитального строительства площадью <---> кв.м - рыбхоз «<--->», предназначенного для сохранения и воспроизводства водных биологических ресурсов, расположенного по адресу: <--->, рыбхоз <--->, на правом берегу реки <--->, севернее села <--->.

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 7 декабря 2015 г. № 18 в размере <--->.

Согласно отчету об оценке от 15 июня 2018 г. №140/1.06.18, подготовленному ООО <--->, рыночная стоимость составляет <---> руб.

Заявление ФГБУ Главрыбвод» было рассмотрено на заседании Комиссии 11 июля 2018 г. (вопрос № 12).

В ходе рассмотрения указанного заявления и приложенных к нему документов Комиссией было установлено отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости более 83 процентов, решением № 365 определена кадастровая стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере <---> руб. согласно представленному отчету об оценке. Из содержания решения следует, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Оспаривая решение Комиссии, административный истец представил в качестве доказательства, свидетельствующего об ином размере рыночной стоимости спорного земельного участка, экспертное заключение эксперта Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство «<--->» Б. №30/23012018/01, согласно которому отчет об оценке № 140/1.06.18 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости, отраженная в отчете (стоимость объекта оценки), не подтверждается. Рыночная стоимость не соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.

В письменных возражениях Росреестра по содержанию отраженных в экспертном заключении замечаний к отчету об оценке указано на их необоснованность и приведены пояснения оценщика, данные им на заседании Комиссии.

При проведении проверки отчета об оценке Комиссией осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности

Из пояснений представителей административного ответчика следует, что оспариваемое решение комиссии принято членами комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе отчета об определении рыночной стоимости земельного участка. Комиссия установила, что оформление и содержание отчета об оценке соответствует требованиям законодательства, а именно положениям Федерального Закона об оценочной деятельности и установленным стандартам оценки.

В судебном заседании данные обстоятельства подтвердили члены Комиссии Карева Н.П. и Тулешкалиева А.З., пояснившие, что с отчетом об оценке они ознакомлены заблаговременно, результаты оценки у них вопросов не вызывали, необходимости проводить проверку достоверности собранной оценщиком рыночной информации, существования указанных в отчете источников информации, дат объявления на актуальность не имелось.

Ведение краткого протокола заседания комиссии и отсутствие в протоколе записи выступлений членов комиссии и оценщика по рассматриваемому вопросу, исключает возможность вывода о соответствии принятого решения действующему законодательству. При таких обстоятельствах исключается возможность установить пределы проверки Комиссией представленного отчета об оценке.

Проверяя соответствие отчета об оценке № 140/1.06.18, выполненного ООО <--->, законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, допросив в качестве свидетелей генерального директора ООО «<--->» оценщика С., эксперта саморегулируемой организации оценщиков Б., суд приходит к выводу о его несоответствии требованиям федерального законодательства.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Информация считается достаточной, если на ее основе можно рассчитать рыночною стоимость объекта недвижимости.

Согласно отчету об оценке от 15 июня 2018 г. № 140/1.06.18, проведенному оценщиком ООО <--->, размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. составляет <---> руб.

Как следует из содержания отчета об оценке (глава 5), стоимость оцениваемого земельного участка была определена в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж, оценщиком приведено обоснование отказа от применения доходного и затратного подходов. Также оценщиком указано, что в рамках сравнительного подхода реализуется метод сравнения продаж, данный метод является наиболее адекватным при оценке недвижимости, поскольку опирается непосредственно на рыночные данные.

В силу требований пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (подпункт «а»); в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подпункт «б»); при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке (подпункт «в»); в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания (подпункт «г»); для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения, в том числе, вид использования и (или) зонирование (подпункт «е»).

В отчете об оценке содержатся данные о том, что объект оценки расположен на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее - земли промышленности) (л.д. <--->). Пользователь земельного участка - ФГБУ «Главрыбвод» является несельскохозяйственным производителем, осуществляет деятельность по сохранению и воспроизводству водных биологических ресурсов (л.д. <--->). На земельном участке расположен объект капитального строительства.

Оценщиком выбрано три объекта, по мнению оценщика, сопоставимых по критериям отбора с оцениваемым земельным участком. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из данных ООО <--->, Игформационно-аналитического агентства недвижимости ООО <--->, ООО <--->, ООО <--->, ООО <--->. Скриншоты и выкопировки источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Действительно, на практике стандартным принято считать применение не менее трех аналогов, однако под объектами-аналогами в данном случае следует понимать объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При выборе объектов-аналогов важно, чтобы существование информации о них впоследствии можно было подтвердить. Невозможность проверки достоверности объектов-аналогов, используемых при оценке, является основанием для признания отчета об оценке не достоверным доказательством.

В таблице 57 отчета об оценке приведены сведения о трех подобранных оценщиком объектах-аналогах для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода и результаты корректировок цен аналогов. Объект оценки и два объекта-аналога из категории земель промышленности, один аналог (№1) - из категории земель сельскохозяйственного назначения.

По мнению оценщика, отсутствует необходимость проведения корректировок по данному показателю, так как объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы. В отчете указано, что оцениваемый земельный участок имеет вид фактического использования («рыбоводство»), совпадающий с видом фактического использования всех аналогов («прудовое хозяйство»). Все объекты относятся к сегменту рынка земельных участков «сельскохозяйственного назначения». Объекты-аналоги также имеют идентичный вид разрешенного использования «Сельскохозяйственного назначения» с одинаковым разрешенным использованием (под рыбоводство - «прудовое хозяйство»), поэтому корректировка не требуется, корректировка - 0%.

Пунктом 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи возможности использования земель сельскохозяйственного назначения, как для ведения сельскохозяйственного производства, так и для целей аквакультуры (рыбоводства). Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» деятельность в части товарной аквакультуры относит к сельскохозяйственному производству.

Согласно Федеральному закону от 20 декабря 2004 г. № 166-ФЗ (в редакции от 5 декабря 2017 г.) «О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов» аквакультура (рыбоводство) - деятельность, связанная с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов аквакультуры, при этом искусственное воспроизводство рыбных запасов, деятельность отнесенная к рыбному хозяйству, тогда как выращивание прудовой товарной рыбы и рыбопосадочного материала - это сельскохозяйственная деятельность. Технологические отличия в осуществлении каждого из указанных видов аквакультуры имеют значение, поскольку с ними связано применение различных правовых норм.

Оценив указанные объекты аналоги, в том числе и относящийся к иной нежели объект оценки категории земель, учитывая отсутствие со стороны оценщика корректировок по категории земель применительно к выбранным им объектам-аналогам, суд полагает, что объекты-аналоги при отсутствии корректировки исходя из характеристик объекта оценки и объектов-аналогов (по категории земель) выбраны оценщиком некорректно.

При анализе сравниваемых объектов-аналогов на основании всех характеристик, при применении сравнительного подхода оценщик не производил корректировки по категории земель, на разрешенное использование (назначение) земельного участка, наличие коммуникаций, что нарушает принцип существенности, предусмотренный пунктом 4 ФСО № 3 и могло существенным образом исказить итоговый результат.

Таким образом, глава 5 отчета об оценке в вышеназванной части не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

Поскольку материалами дела достоверно подтверждается, что содержание и оформление отчета об оценке земельного участка с кадастровым номером <---> от 15 июня 2018 г. № 140/1.06.18, подготовленного ООО <--->, не соответствовало требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, у Комиссии, основания для удовлетворения заявления ФГБУ «Главрыбвод», предусмотренные статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, не имелось.

Не свидетельствуют об обратном доводы административного ответчика и заинтересованного лица о том, что исследования и заключения оценщика соответствуют требованиям ФСО, что каких-либо замечаний к отчету об оценке, представленному заявителем на рассмотрение комиссии, у комиссии не возникло, следовательно не возникло и правовых оснований для отказа в удовлетворении требований заявителя. Указанные доводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке от 15 июня 2018 г. № 140/1.06.18, подготовленный ООО <--->, в отношении земельного участка с кадастровым номером <--->, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 11 июля 2018 г. № о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка не соответствует по своему содержанию требованиям нормативного правового акта, регулирующего данные правоотношения, а именно Порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. №263 (Приложению № 1 к нему), в связи с чем, такое решение подлежит признанию незаконным.

В соответствии с частью 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решений об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Поскольку комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области является органом, осуществляющим публичные полномочия, и в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ именно к компетенции комиссии отнесено рассмотрение заявления юридического лица о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, суд, руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает необходимым возложить на Комиссию обязанность рассмотреть по существу заявление Федерального государственного бюджетного учреждения «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» от 19 июня 2018 г. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2015 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <--->, по адресу <--->, рыбхоз <--->, на правом берегу реки <--->, севернее села <--->, в размере рыночной стоимости.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

руководствуясь статьями 175-176, 178-181, 227, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление администрации муниципального образования «Самосдельский сельсовет» об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области удовлетворить частично.

Признать незаконным решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области от 11 июля 2018 г. № 365 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <--->, по адресу <--->, рыбхоз <--->, на правом берегу реки <--->, севернее села <--->, в размере рыночной стоимости <---> рублей.

Возложить на комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области обязанность рассмотреть заявление Федерального государственного бюджетного учреждения «Главное бассейновое управление по рыболовству и сохранению водных биологических ресурсов» от 19 июня 2018 г. о пересмотре по состоянию на 1 января 2015 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <--->, по адресу <--->, рыбхоз <--->, на правом берегу реки <--->, севернее села <--->, в размере рыночной стоимости.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области от 11 июля 2018 г. № 365 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <---> в размере <---> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Астраханского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.