Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Тандер» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 880,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н. Приморско-Ахтарский, , по состоянию на 01.01.2021г. в размере 12 763 430,67 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1436,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Ейский, , по состоянию на 01.01.2021г. в размере 19 544 989,57 рублей.

Также просит указать, что кадастровая стоимость равной рыночной стоимости подлежит применению для целей налогообложения и иных, установленных законодательством целей, с 01.01.2022г.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № К-22-42-15 от 06.06.2022г., подготовленным независимым оценщиком Кондратьевым Е.Н., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 12 763 430,67 рублей; нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 19 544 989,57 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 21 994 766,29 рублей; нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 38 561 776,8 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объектов недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

До судебного заседания от представителя АО «Тандер» по доверенности Штомпеля А.Н. поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренков Д.Л. указывает на несоответствие заключения судебной экспертизы требованиям законодательства РФ в области оценочной деятельности.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Юртаева С.А. представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности Кафалдиди О.Г. просит рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести законное и обоснованное решение.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером , площадью 880,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н. Приморско-Ахтарский, ; нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1436,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Ейский, .

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (01 января 2021 года), правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 21 994 766,29 рублей; нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. определена в размере 38 561 776,8 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 01 января 2021 года верной датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости № К-22-42-15 от 06.06.2022г., подготовленным независимым оценщиком Кондратьевым Е.Н., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 12 763 430,67 рублей; нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 19 544 989,57 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 13 июля 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 16 774 693 рублей; нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. составляет 27 336 595 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренковым Д.Л. представлены возражения на заключение эксперта, в которых он указывает, что эксперт не провел полное исследование представленного ему объекта и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021 в рамках сравнительного подхода были допущены следующие нарушения:

- для определения рыночной стоимости отдельно стоящего здания с кадастровым номером , площадью 1436,5 кв.м, расположенного по адресу: , эксперт выбирает в качестве объектов сравнения не сопоставимые с объектом экспертизы по функциональному назначению, типу и площади объекты. Так, объект-аналог № 1 представляет собой помещение свободного назначения, площадью 24 кв.м, расположенное в цоколе девятиэтажного жилого дома. Объект-аналог № 2 представляет собой помещение свободного назначения, площадью 107 кв.м, расположенное в цоколе шестнадцатиэтажного жилого дома. Объект-аналог № 3 представляет собой помещение торгового назначения, площадью 152,6 кв.м, расположенное на третьем этаже здания;

- объектом экспертизы является здание торгового назначения, применение скидки на торг для объектов свободного назначения некорректно;

- площадь объекта экспертизы (1436,5 кв.м) значительно отличается от площади объектов-аналогов № 1, 2, 3 (24 кв.м, 107 кв.м, 152,6 кв.м, что приводит к применению понижающих корректировок в размере 50,1 %, 35,7 %, 31,7% соответственно;

- принятая экспертом повышающая корректировка на тип объекта (отдельно стоящее здание с земельным участком/встроенное помещение) в размере 3,1 % не подтверждена рыночными данными. Кроме того, производить сравнение отдельно стоящего здания и встроенных помещений некорректно;

- полученное экспертом в результате расчетов (табл. № 6, стр. 43 заключения) средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м оцениваемого здания (19030,0 руб.) ниже среднего значения стоимости 1 кв.м коммерческой недвижимости, полученного экспертом при анализе рынка (23282.0 руб.) на стр. 27 заключения (табл. № 3), пояснения эксперта отсутствуют.

При определении рыночной стоимости объекта экспертизы с кадастровым номером по состоянию на 01.01.2021г. в рамках сравнительного подхода были допущены следующие нарушения:

- для определения рыночной стоимости отдельно стоящего здания с кадастровым номером , площадью 880,7 кв.м, расположенного по адресу: , эксперт выбирает в качестве объектов сравнения не сопоставимые с объектом экспертизы по функциональному назначению, месторасположению, типу и площади объекты.

Так, объект-аналог № 1 представляет собой помещение свободного назначения, площадью 24 кв.м, расположенное в цоколе девятиэтажного жилого дома в г. Ейске. Объект-аналог № 2 представляет собой помещение свободного назначения, площадью 107 кв.м, расположенное в цоколе шестнадцатиэтажного жилого дома в г. Ейске. Объект-аналог № 3 представляет собой помещение торгового назначения, площадью 152,6 кв.м, расположенное на третьем этаже здания в г. Ейске;

- площадь объекта экспертизы (880,7 кв.м) значительно отличается от площади объектов-аналогов № 1, 2, 3 (24 кв.м, 107 кв.м, 152,6 кв.м), что приводит к применению понижающих корректировок в размере 45,8 %, 30,1 %, 25,8 %, соответственно;

- полученное экспертом в результате расчетов (табл. № 7, стр. 45 заключения) средневзвешенное значение стоимости 1,0 кв.м оцениваемого здания (19047,0 руб.) ниже среднего значения стоимости 1,0 кв.м коммерческой недвижимости, полученного экспертом при анализе рынка (23283.0 руб.) на стр. 27 заключения (табл. № 3), пояснения эксперта отсутствуют.

Таким образом, по мнению представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, выбор экспертом сравнительного подхода привел к некорректной оценке объектов экспертизы и искажению их рыночной стоимости. Согласно п. 11. ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов при оценке объектов коммерческого назначения не обоснован. Так, затратный подход является единственным прямым подходом, учитывающим цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка, а доходный подход является предпочтительным для оценки объектов, способных приносить доход, с развитым рынком аренды.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорных объектов недвижимости был применен сравнительный подход. Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренкова Д.Л. на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» Маркова М.В., выполнившего вышеуказанное заключение, при определении рыночной стоимости найдены наиболее схожие с объектом оценки аналоги на дату оценки. Объекты-аналоги также, как и объект оценки, являются коммерческими объектами. На имеющиеся различия представлены корректировки. Наиболее эффективным использование объекта является свободное назначение, так как объект оценивается без торгового оборудования, Все объекты-аналоги возможно использовать в качестве объектов свободного назначения. Наиболее эффективным использованием объекта является свободное назначение, так как объект оценивается без торгового оборудования. Экспертом были найдены наиболее схожие с объектом оценки аналоги на дату оценки. В законодательстве об оценочной деятельности отсутствуют требования к величине корректировок, которая определяется по данным Ассоциации развития рынка недвижимости НО СтатРиэлт. В данном случае определяется рыночная стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельного участка. На различия в стоимости отдельно стоящего здания и встроенного помещения применена корректировка. Стоимость предложений, указанных в анализе рынка не скорректирована на торг, площадь, тип и т.д., в связи с чем, сравнивать удельные цены рыночной стоимости объектов оценки и предложений о продаже не допустимо.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Буренкова Д.Л. с пояснениями эксперта АНО «Краснодарский центр судебных экспертиз» Маркова М.В., выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 22 июня 2022 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 22 июня 2022 года.

При таких обстоятельствах, административный иск АО «Тандер» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объектов недвижимости установлению в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «Тандер» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 880,7 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н. Приморско-Ахтарский, , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 16 774 693 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером , площадью 1436,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, р-н Ейский, , кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2021 года в размере 827 336 595 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами считать 22 июня 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров