Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя административного истца ООО «Азимут» – ФИО1, представителя административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» – ФИО2, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Азимут» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Азимут» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец указал, что он является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ...; с кадастровым номером ....

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере ... руб.

Вместе с тем, согласно отчетам ИП ФИО4 №14/2020 от 28 апреля 2020 года, №15/2020 от 06 мая 2020 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2019 года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2019 года составляет ... руб.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельных участков, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер арендной платы. На основании изложенного, административный истец просил суд:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере ... руб.;

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере ... руб.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Азимут» - ФИО1, действующий по доверенности от 10 апреля 2020 года, заявленные требования поддержал, просил суд установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» ФИО2, ФИО3, действующие на основании доверенностей от 31 декабря 2019 года, 30 июня 2020 года, административные исковые требования не признали, суду пояснили, что кадастровая стоимость спорных земельных участков рассчитана в размере рыночной стоимости. Снижение размера рыночной стоимости произошло за счет того, что при установлении рыночной стоимости экспертом были учтены индивидуальные характеристики земельных участков.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан; Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан, Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Установлено, что административный истец ООО «Азимут» является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ... с кадастровым номером ..., что подтверждается Договорами аренды земельных участков №1088-19 от 15 октября 2019 года, №97-19-57зем от 21 октября 2019 года, Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17 апреля 2020 года.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года утверждены приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года №1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года».

Согласно Выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 17 апреля 2020 года: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере ... руб.; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере ... руб.

Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Административным истцом ООО «Азимут» в обоснование заявленных требований предоставлены отчеты ИП ФИО4 №14/2020 от 28 апреля 2020 года, №15/2020 от 06 мая 2020 года, согласно которым: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2019 года составляет ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... по состоянию на 01 января 2019 года составляет ... руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью определения действительной рыночной стоимости спорных земельных участков, определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Технологии оценки и экспертизы».

Согласно заключению эксперта ООО «Технологии оценки и экспертизы» ФИО5 №20/07-04 от 20 июля 2020 года по состоянию на 01 января 2019 года: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составила ... руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №... составила ... руб.

Представителем административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан ФИО6, действующей по доверенности от 30 декабря 2019 года на данное заключение эксперта представлены письменные возражения.

Из возражений следует, что в нарушение ст.11 Закона об оценке, п.5 ФСО №3 экспертное заключение вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и сопоставимости подобранных объектов-аналогов, что влечет за собой занижение итоговой стоимости по предмету исследования с кадастровым номером №.... Экспертом в заключении для определения рыночной стоимости предмета исследования с кадастровым номером №... в качестве аналогов использованы объекты, не сопоставимые по местоположению. По состоянию на дату определения рыночной стоимости на рынке были выявлены предложения о продаже аналогичных объектов, не учтенных экспертом, которые находятся в районе расположения предмета исследования в диапазоне от ... руб./кв.м.

В нарушение п.5 ФСО №3 экспертное заключение вводит в заблуждение относительно неприменения корректировки на конфигурацию и рельеф земельного участка объекта аналога №1 при определении рыночной стоимости предмета исследования с кадастровым номером №.... Земельный участок имеет публичный сервитут, так как согласно карте через земельный участок проходит дорога общего пользования. Кроме того, часть земельного участка находится в низине/овраге и согласно сведениям из карты имеет водоем.

Земельные участки пригодные для строительства, к которым относится предмет исследования, дороже участков, менее пригодных для строительства, к которым относится объект аналог №1. Так, согласно справочнику Ассоциации «СтатРиэлт» «Корректировки рыночной стоимости земельных участков на конфигурацию, форму и рельеф земельного участка - корректировки на 01 января 2019 года», корректировка к земельному участку объекта аналога №1 составит 22%.

В связи с изложенным, по мнению представителя административного ответчика, рыночная стоимость спорных земельных участков в заключении эксперта определена с нарушениями, занижена и не является корректной.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Технологии оценки и экспертизы» ФИО5, подготовленное им экспертное заключение №20/07-04 от 20 июля 2020 года, поддержал, суду пояснил, что исследуемый земельный участок с кадастровым номером №... относится к территориальной зоне КП-3 – зона для объектов, сочетающих коммерческие и производственные виды. В результате анализа было установлено, что фактическая преобладающая застройка участка - производственная, что указано в тексте заключения на стр.8. Исходя из этого им анализировался рынок предложений земельных участков из сегмента производственно-складской застройки.

В приведенной сравнительной таблице Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в качестве возражения, по мнению эксперта, присутствуют объекты из сегментов рынка, не относящихся к промышленной застройке. Аналог №1 - ..., как следует из текста и фото объявления на продажу выставлено 3 смежных участка, каждый из которых имеет разрешенное использование «для ведения гражданами садоводства и огородничества», по документам «под плодовый сад». Данное объявление было исключено на этапе мониторинга и анализа рынка, поскольку имеет самый высокий удельный показатель стоимости – ... руб./кв.м., расположен на территории коллективных садов УМПО №4 с разрешенным видом использования СНТ, и не может рассматриваться в качестве аналога из одного сегмента рынка с исследуемым участком.

Аналог №2 - г..., кадастровый номер №..., разрешенное использование «для объектов общественно-делового значения», по документам «для размещения с клада». Объявление также было исключено экспертом на этапе мониторинга и анализа рынка, поскольку не может рассматриваться в качестве аналога из одного сегмента рынка с исследуемым участком: участок входит в зону коммерческо-производственной застройки, следовательно, наиболее эффективное использование участка-аналога - общественно-деловая застройка, что также позиционируется продавцом в тексте объявления: «для размещения объектов общественно делового назначения».

Аналог №3 - ..., без кадастрового номера. Объявление было исключено экспертом на этапе мониторинга и анализа рынка, поскольку не было возможности идентифицировать участок по площади, фотографии объявления или по адресу на публичной кадастровой карте. При этом, следует отметить, что удельный показатель стоимости данного участка-аналога - ... руб./кв.м, входит в ценовой диапазон обзора рынка в экспертном Заключении.

Аналог №4 - ...», без кадастрового номера. Также нет возможности идентифицировать участок из данных объявления по площади, по адресу на публичной кадастровой карте. Удельный показатель стоимости данного участка-аналога - ... руб./кв.м, входит в ценовой диапазон обзора рынка в экспертном заключении.

Таким образом, экспертом был проанализирован рынок свободных земельных участков из сегмента под производственно-складскую застройку, ограниченных датой подачи объявлений с 01 января 2018 года по 01 января 2019 года, географическим месторасположением: промышленные зоны: Северная промзона, Лихачевская промзона, Восточная промзона. Ценовой диапазон выборки предложений составил: ... руб/кв.м, среднее значение: ... руб./кв.м. При выборе наиболее сопоставимых аналогов в целях исключения возможности занижения или завышения рыночной стоимости эксперт не применял аналоги с минимальным и максимальным значением ценового диапазона, применив для расчета однородные аналоги, приближенные к среднему значению диапазона ... руб./кв.м.

Согласно пункту 17 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости».

В соответствии с публичными данными Росреестра, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 31 августа 2020 года и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 31 августа 2020 года, участок находится в частной собственности, сервитутов на участок -аналог №1 с кадастровым номером №... не зарегистрировано.

Поскольку участок-аналог №1 с кадастровым номером №... является сложносоставным, дорога общего пользования не относится к данному участку, а проходит по границе составных частей участка. Для применения корректировок согласно таблице «СтатРиэлт» должны соблюдаться определенные критерии, выраженные по таблице определенными цифрами, например «уклон местности более 20%», или такими качественными прилагательными, как «сильно пересеченная местность», «высокий уровень грунтовых вод».

При этом площадь водоема на участке составляет 5% от общей площади участка. Доводы представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о том, что участок находится в низине/овраге и менее пригодно для строительства, не обоснован, отсутствуют основания утверждать, что преобладающая площадь участка менее пригодна для строительства складов или складского комплекса. Корректировка в размере +22% является существенной, и, по мнению эксперта, может применяться к участкам, расположенным преобладающей своей частью в низине или зоне затопления, а предлагаемая корректировка к участку аналогу является необоснованной.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 7 экспертом ООО «Технологии оценки и экспертизы» ФИО5 №20/07-04 от 20 июля 2020 года использованы в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах. При существенном различии по каким-либо параметрам приведены соответствующие корректировки. В заключении представлена используемая научная литература и информация об используемых аналогах, дано описание проведенных корректировок.

Исключительно одни лишь доводы, приведенные в возражениях на экспертное заключение, без представления доказательств и каких-либо контррасчетов, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не могут свидетельствовать о том, что возможные нарушения при проведении экспертизы имели место, или каким-то образом повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд не может согласиться с представленными возражениями на экспертное заключение ООО «Технологии оценки и экспертизы» ФИО5 №20/07-04 от 20 июля 2020 года.

Суд, оценивая вышеуказанное заключение эксперта в качестве доказательства по настоящему делу, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

Оснований подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы не имеется, каких либо веских доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности ООО «Азимут», как арендатора земельных участков, поскольку определение в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости влияет на его обязанность по уплате арендной платы и у административного истца имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью.

На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ООО «Технологии оценки и экспертизы» ФИО5 №20/07-04 от 20 июля 2020 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Азимут» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 28 мая 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере ... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 02..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года, в размере ... руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.Р. Фархутдинова