Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» к ФИО1 о признании права аренды нежилого помещения, государственной регистрации права аренды,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Агроторг» первоначально обратилось в суд с иском к ФИО1 о признании договора <номер> аренды нежилого помещения площадью 481,00 кв.м, расположенного на первом этаже отдельно стоящего здания общей площадью 1301,9 кв.м, по адресу: <адрес> заключенным на условиях Приложения № 3, возложении обязанности произвести регистрацию договора аренды в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В ходе рассмотрения дела истец изменил предмет иска, просит суд признать за ООО «Агроторг» право аренды в отношении нежилого помещения площадью 469,3 кв.м, с кадастровым <номер>, расположенного по адресу: <адрес> принадлежащего на праве собственности ФИО1; установить срок аренды до 26.06.2028 включительно, размер ежемесячной арендной платы в размере и на условиях: 120 000,00 рублей до государственной регистрации договора аренды, 150 000,00 рублей – после проведения государственной регистрации договора аренды, включая НДФЛ, в месяц; произвести регистрацию договора аренды в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Требования мотивированы тем, что, по мнению истца, между ООО «Агроторг» и ФИО1 сложились арендные правоотношения в отношении вышеуказанного нежилого помещения, принадлежащего ФИО1 на праве собственности. Так, по мнению истца, спора о предмете аренды не имеется, поскольку, во-первых, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а ООО «Агроторг» пользуется выделенным и предоставленным арендодателем помещением: площадью 469,3 кв.м, с кадастровым <номер>, расположенным по адресу: <адрес>, являющимся частью нежилого здания общей площадью 1405,9 кв.м, с кадастровым <номер>. Границы предмета аренды обозначены в плане. Во-вторых, арендодателем намеренно произведены кадастровые и технические работы с привлечением кадастрового инженера, следствием которых явилось выделение контура помещений, которые занимает ООО «Агроторг», в отдельный объект права с присвоением этим помещениям отдельного кадастрового <номер> Начиная с июля 2018, ООО «Агроторг» исправно перечисляет арендодателю арендную плату в размере, определенном договором аренды: 120 000,00 рублей до государственной регистрации договора аренды и 150 000,00 рублей после проведения государственной регистрации договора аренды, включая НДФЛ, при этом ООО «Агроторг» выступает налоговым агентом и из указанной суммы ежемесячно перечисляет в соответствующий бюджет НДФЛ. Арендодателем арендные платежи принимались и не возвращались, претензии по размеру арендной платы, срокам её внесения со стороны арендодателя отсутствовали. Окончание аренды 26.06.2028.

На основании изложенных обстоятельств, с учетом положений ст. 432 ГК РФ, по мнению истца, можно сделать вывод о заключенности договора и установлении факта арендных правоотношений между ООО «Агроторг» и ФИО1 Истец считает очевидным, что сторона, которая препятствует и уклоняется от обличения сделки в надлежащей форме, ссылаясь на несогласование несущественных условий договора, но принимает исполнение такой сделки, ведет себя недобросовестно.

Ссылаясь на п. 3 ст. 432, п. 3 ст. 433 ГК РФ, истец полагает, что ООО «Агроторг» является добросовестной стороной по сделке, нуждающейся в судебной защите своих прав ввиду наличия реальной угрозы возникновения таких нарушений в будущем, а равно – посягательств третьих лиц на права истца. При этом ответчик как сторона сделки, ведущая себя недобросовестно при придании договору выбранной формы и подтвердившая своим поведением действие договора, лишится права на оспаривание его заключенности.

В судебном заседании представитель истца ООО «Агроторг» ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении с дополнениями. Пояснила, что подлинник договора аренды, подписанный сторонами, у ООО «Агроторг» отсутствует. Имеются копии договоров аренды в разных редакциях. Однако исходя из поведения ответчика и переписки сторон, истец полагает, что ответчик акцептовал оферту истца о заключении договора аренды нежилого помещения площадью 469,3 кв.м, с кадастровым <номер>, расположенного по адресу: <адрес> принадлежащего на праве собственности ФИО1, предмет договора аренды, срок и размер арендной платы сторонами согласованы, между ООО «Агроторг» и ФИО1 сложились арендные отношения, следовательно, у ООО «Агроторг» возникло право аренды спорного нежилого помещения на согласованных существенных условиях, которое подлежит государственной регистрации на основании решения суда.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях с дополнениями. Пояснили, что ООО «Агроторг» действительно с лета 2018 года фактически пользуется помещением, принадлежащим ФИО1, где расположен магазин, за пользование помещением производит ежемесячно оплату. Однако до настоящего времени условия договора аренды с ООО «Агроторг» не согласованы, договор сторонами не подписан.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области-Кузбассу в суд не явился, извещены надлежащим образом, представили письменные объяснения по делу, которые также содержат ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с правилами п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу статей 164, 165, части 3 статьи 433, части 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных лиц знать о долгосрочной аренде, поскольку такая долгосрочная аренда создает обременение соответствующего объекта недвижимости.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

Судом установлено, что на основании решения Ленинск-Кузнецкого городского суда от 22.12.2015 истец ФИО1 являлся собственником нежилого здания, имеющего 3 этажа, в том числе 1 подземный, общей площадью 1301,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Истцом ФИО1 были выполнены работы по реконструкции принадлежащего ему нежилого здания, в результате которых площадь здания составила 1405,9 кв.м.

Решением Ленинск-Кузнецкого городского суда от 04 апреля 2019 года, вступившим в законную силу, прекращено право собственности ФИО1 на нежилое здание общей площадью 1301,9 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> За ФИО1 признано право собственности на нежилое здание общей площадью 1405,9 кв.м, находящееся по адресу <адрес>, расположенное на земельном участке кадастровый <номер> площадью 868 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН, право собственности ФИО1 на нежилое помещение № 1 площадью 469,3 кв.м, расположенное в здании по адресу: <адрес> зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 16.09.2019, присвоен кадастровый <номер>.

Согласно решению Ленинск-Кузнецкого городского суда от 04.04.2019, судом было установлено, что на момент рассмотрения гражданского дела в спорном нежилом помещении, принадлежащем ФИО1, на первом этаже был размещен супермаркет <данные изъяты> в остальных помещениях производились строительные работы.

Судом также установлено, что, начиная с мая 2018 года, между ФИО1 и ООО «Агроторг» ведутся переговоры по заключению договора аренды нежилого помещения, принадлежащего ФИО1 на праве собственности, а именно: до реконструкции – части здания общей площадью 481,0 кв.м, расположенной на первом этаже отдельно стоящего здания общей площадью 1301,90 кв.м по адресу: <адрес>, а после реконструкции – нежилого помещения площадью 469,3 кв.м, расположенного в здании общей площадью 1405,9 кв.м по адресу: <адрес> кадастровый <номер>.

Указанные фактические обстоятельства подтверждаются перепиской сторон, копиями договоров аренды, представленных в различных редакциях.

Спорное нежилое помещение было предоставлено собственником ФИО1 обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» в пользование без подписания договора аренды и акта приема-передачи, и, начиная с июля 2018, ООО «Агроторг» перечисляет ФИО1 денежные средства в размере 120 000,00 рублей ежемесячно за пользование спорным нежилым помещением, что подтверждается копиями платежных поручений и не оспаривается ответчиком.

Истец ООО «Агроторг» полагает, что действия ответчика ФИО1 по предоставлению истцу спорного нежилого помещения, реконструкции нежилого помещения под магазин, продолжению пользования истцом недвижимым имуществом ответчика в реконструированном виде, при этом ответчик имущество не истребовал, получению ответчиком от истца ежемесячно денежных средств за пользование нежилым помещением является акцептом оферты ООО «Агроторг», предложившего ответчику заключить договор аренды на следующих условиях, согласованных между сторонами: срок аренды - по 26.06.2028 включительно, размер ежемесячной арендной платы в размере и на условиях: 120 000,00 рублей до государственной регистрации договора аренды, 150 000,00 рублей – после проведения государственной регистрации договора аренды, включая НДФЛ, в месяц. Таким образом, истец полагает, что с учетом переписки сторон, между истцом и ответчиком сложились арендные отношения в отношении нежилого помещения площадью 469,3 кв.м, расположенного в здании общей площадью 1405,9 кв.м по адресу: <адрес> кадастровый <номер>, у ООО «Агроторг» возникло право аренды в отношении указанного нежилого помещения, которое может быть зарегистрировано в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области на основании решения суда.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пп. 2 и 3 ст. 434 ГК РФ, которыми для заключения договора (помимо составления единого документа) также предусмотрена возможность принятия письменного предложения заключить договор путем совершения действий по его исполнению. Порядок принятия такого предложения указан в п. 3 ст. 438 ГК РФ (уплата соответствующей суммы и т.п.).

Согласно п. 3 ст. 434 ГК РФ, письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 ст. 438 ГК РФ предусмотрено, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В силу положений ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении от 05.07.2001г. № 132-О, следует, что в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции от 12 апреля 2001 года) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (статья 2). Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды, как это следует из статей 17 и 26 названного Федерального закона, являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Исходя из изложенного, договор аренды здания или сооружения невозможно заключить путем принятия письменного предложения совершением действий по его исполнению.

Письменного договора аренды, подписанного сторонами, как и акта приема-передачи нежилого помещения, истцом не представлено.

В судебном заседании представитель ООО «Агроторг» также не отрицала, что у истца отсутствует подлинный договор аренды и акта приема-передачи, подписанный сторонами.

При таких обстоятельствах требования ООО «Агроторг» о признании за обществом права аренды нежилого помещения, принадлежащего ответчику ФИО1, государственной регистрации права аренды нежилого помещения удовлетворению не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» к ФИО1 о признании за обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» права аренды нежилого помещения площадью 469,3 кв.м, с кадастровым <номер>, расположенного по адресу: <адрес> государственной регистрации права аренды нежилого помещения, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 января 2021 года.

Председательствующий: подпись Е.М. Бондарь

Подлинник документа находится в материалах гражданского дела № 2-77/2021 Ленинск-Кузнецкого городского суда города Ленинска-Кузнецкого Кемеровской области