Гражданский кодекс часть 1

Куйбышевский районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области в составе: председательствующего судьи Мартыновой Н.В., при помощнике судьи Колеватовой Н.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новокузнецке 05.04.2022 года гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Куйбышевский торг» об отказе от исполнения договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истица ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Куйбышевский торг», в котором просит расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, взыскать денежные средства, оплаченные по договору, а также взыскать судебные расходы.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней как покупателем и ответчиком ООО «Куйбышевский торг» - продавцом заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым ей в собственность были переданы объекты недвижимого имущества: нежилое здание площадью № кв. метра с земельным участком площадью № кв. метра по адресу: <адрес>, нежилое здание площадью № кв. метра с земельным участком площадью № кв. метра по адресу: <адрес>. после того, как истец зарегистрировал право собственности на объекты недвижимого имущества и приступил к ремонту зданий было выявлено, что здания находятся в аварийном состоянии, они потеряли свою несущую способность и имеют скрытые дефекты, влияющие на опасность пребывания в них людей. Истцом заказана строительно-техническая экспертиза, согласно которой состояние зданий является аварийным, состояние фундамента, несущих стен и перекрытий не обеспечивает прочности и устойчивости зданий, необходимо срочное отключение от инженерных сетей и демонтаж несущих конструкций, то есть здания не могут эксплуатироваться по назначению, в связи с чем, в соответствии со ст. 475 ГК РФ, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия, однако до настоящего времени ответ на нее не получен, в связи с чем, истец обращается в суд с данными требованиями в целях защиты нарушенного права.

Истица ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, не ходатайствовала об отложении разбирательства по делу.

Представитель ФИО2 – ФИО3, действующая на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ со всеми правами стороны заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила их удовлетворить.

Третьи лица на стороне истца ФИО5, ФИО6 исковые требования ФИО2 поддержали, пояснили, что перед покупкой объектов недвижимости они были осмотрены, они видели, что зданиям требуется капитальный ремонт, но после того, как ремонтная бригада отказалась производить ремонт в виду того, что могут рухнуть стены, были приглашены эксперты, которые установили, что здания подлежат только сносу, их нельзя эксплуатировать. Продавец их не предупреждал, что продаваемый объекты недвижимости – нежилые помещения являются аварийными и не могут быть использованы под магазины, то есть для целей для которых эти помещения и приобретались.

Ответчик ООО «Куйбышевский торг» в лице представителя ФИО7, действующего на основании доверенности №/К от ДД.ММ.ГГГГ со всеми правами стороны, возражал против исковых требований, пояснил, что покупателем перед заключением договора помещения были осмотрены, к внешнему виду и техническому состоянию у покупателя претензий не было, что отражено в договоре. Продавцом не скрывались технические характеристики продаваемый помещений, ФИО4 одно из помещений арендовалось, то есть покупатель знал о всех технических недостатках и имел возможность пригласить специалиста для оценки технического состояния приобретаемых объектов, что сделано не было. Полагает, что отказ от исполнения договора связан с внутренними проблемами покупателя, связанными с невозможностью исполнения договора о его оплате.

Представитель третьего ПАО «МТС» лица ФИО8, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ со всеми правами стороны, рассмотрение требований истца оставила на усмотрение суда, пояснила, что на основании заключенного с ООО «Куйбышевский торг» договора по <адрес> размещено оборудование ПАО «МТС», о том, что произошла смена собственника, им стало известно из искового заявления, однако с условиями договора, арендная плата должна поступать ответчику, в связи с чем, их права каким-либо образом не затрагиваются, оплата производится ООО «Куйбышевский торг».

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу в лице представителя ФИО9 представило письменные объяснения, в которым просило рассмотреть дело в отсутствии представителя.

В соответствии со ст. 167 ч. 3 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии данного третьего лица.

Выслушав пояснения представителей истца, ответчика, третьих лиц, специалиста, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему:

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Куйбышевский торг» - продавец в лице директора ФИО1 и ФИО2 – покупатель заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передает в собственность, а покупатель приобретает и оплачивает объекты недвижимого имущества: отдельно стоящее нежилое здание, назначение нежилое, площадью № кв. метра с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> (п. №); земельный участок, расположенный под объектом недвижимого имущества, кадастровый №, общей площадью 1497 кв. метра по адресу: <адрес> (п. №); отдельно стоящее нежилое здание, назначение: нежилое, 1-ээтажный, общей площадью № кв. метра инв. №, ли. Б, кадастровый № по адресу: <адрес>А (п. №); земельный участок, расположенный под объектом недвижимого имущества, кадастровый №, общей площадью 620 кв. метра, по адресу: <адрес> (п. №). Общая цена имущества составляет № руб. из расчета: за объект № руб.; за объект № руб.; за объект № – № руб.; за объект № руб. Цена имущества оплачивается покупателем путем перечисления на расчетный счет продавца денежных средств равными платежами по № руб. в месяц. Договор является одновременно актом приема-передачи объектов. Покупатель до подписания договора осмотрел имущество, его внешний вид и техническое состояние, инженерные коммуникации и претензий к нему не имеет. Исполнение покупателем обязательств по договору обеспечено поручительством ФИО6 и ФИО5 (л.д. №).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 на имя ООО «Куйбышевский торг» направлена претензия, в которой она просит расторгнуть договор купли-продажи, вернуть денежные средства № руб., так как здания имеют большой физический износ, находятся в аварийном состоянии, их эксплуатация невозможна (л.д. №). Ответчику претензий вручена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №). В досудебном порядке вопрос сторонами не урегулирован.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт №).

На основании пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу пункта 2 статья 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно технический паспортов на нежилые здания по <адрес> (л.д. № т. № и уд. <адрес> (л.д. №), целевое назначение зданий – магазин, то есть для осуществления предпринимательской деятельности, связанной с реализацией товаров, а, следовательно, посещением неопределенного круга лиц данных зданий в целях приобретения товаров.

Согласно экспертного заключения №№ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Симплекс», итоговое значение физического износа здания магазина, расположенного по адресу: <адрес> составляет №. Учитывая ряд фактов, усугубляющих техническое состояние конструкций здания: не обеспечение требований СанПин; аварийное состояние фундаментов, несущих стен и перекрытий, не обеспечение прочности и устойчивости здания, относительно требований сейсмической безопасности и возросших техногенных сейсмических нагрузок, установлено, что техническое состояние здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, согласно ГОСТ 31937-2011, следует оценивать как аварийное состояние. Здание в целом не соответствует современным требованиям сводов правил строительства и технической эксплуатации и требованиям СП № «Санитарно-эпидемиологическое требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию» предъявляемым к объектам торговли пищевыми продуктами. Его восстановление экономически нецелесообразно. Здание имеет признаки опасности для пребывания людей. Поскольку здание находится в аварийном состоянии и не исключает опасность несанкционированного попадания в опасную зону посторонних лиц (в том числе детей), необходимо провести срочное его отключение от инженерных сетей, демонтаж всех несущих конструкций и вертикальная планировка прилегающей территории ( т. №).

Согласно экспертного заключения №№ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Симплекс», итоговое значение физического износа здания магазина, расположенного по адресу: <адрес> составляет №%. Учитывая ряд факторов, усугубляющих техническое состояние конструкций здания: не обеспечение требований СанПин, аварийное состояние фундаментов и несущих стен, не обеспечение прочности и устойчивости здания, относительно требований сейсмической безопасности при возросших техногенных сейсмических нагрузках, установлено, что техническое состояние здания магазина, расположенного по адресу: <адрес>, согласно ГОСТ 31937-2011, следует расценивать как аварийное состояние. Здание имеет признаки опасности для пребывания людей. Необходимо проведение мероприятий по отключению от инженерных коммуникаций и демонтажу конструкций. Здание в целом не соответствует современным требованиям сводов правил строительства и технической эксплуатации и требованиям СП № «санитарно-эпидемиологические требования к условиям деятельности торговых объектов и рынков, реализующих пищевую продукцию», предъявляемым к объектам торговли пищевыми продуктами. Его восстановление экономически нецелесообразно. Здание имеет признаки опасности для пребывания людей. Поскольку здание находится в аварийном состоянии и не исключает опасность несанкционированного попадания в опасную зону посторонних лиц (в том числе детей), необходимо провести срочное его отключение от инженерных сетей, демонтаж всех несущих конструкций и вертикальная планировка прилегающей территории ( т. №).

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО10, дававший заключения в отношении объектов недвижимого имущество, выводы поддержал, пояснил, что восстановительный ремонт строений является невозможным, строения подлежат сносу, так как конструктивы не отвечают требованиям безопасности, то есть недостатки являются неустранимыми. При этом обнаруженные недостатки фундамента, стен являются скрытыми, для их обнаружения потребовалось проведение соответствующих измерений специальными приборами, а также обладание специальными познаниями в области строительства, так как не все трещины в стенах зданий являются скрытыми.

Суд принимает как доказательство представленное истцом экспертное заключение и показания специалиста в судебном заседании, поскольку, заключение дано на основании непосредственного осмотра специалистов объектов экспертного исследования, произведенных замеров, выводы надлежащим образом мотивированы и понятны, в полном объеме отражают фактическое состояние строений и сомнений не вызывают.

Ответчиком доказательств иного, в соответствии со ст. 56 ч. 1 ГПК РФ, суду не представлено.

Из текста заключенного договора также не следует, что продаваемые здания приобретаются ФИО2 как стройматериал, то есть без намерения использовать их по назначению под магазин.

Таким образом, суд считает установленным, что ответчиком истцу был передан товар не пригодный для целей, для которых он подлежал использованию, то есть под магазин, покупатель ФИО2 не была поставлена в известность продавцом о существенных нарушениях требований к качеству продаваемого имущества, т.е. то, что они являются неустранимыми, не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени (потребуются денежные вложения не только для разбора стен, демонтажа фундамента, но и для возведения нового строения, что бесспорно является более затратным способом, чем проведение ремонта), что данные недостатки возникли до их передачи покупателю.

Кроме того, в соответствии с ГОСТ 15467-79 Управление качеством продукции (лит. 9), явный дефект - это дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, предусмотрены соответствующие правила, методы и средства (п. 41), а скрытый дефект - это дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства (п. 42).

В соответствии с гражданским законодательством скрытыми недостатками признаются недостатки, которые не могут быть установлены при обычном способе приемки (пункт 4 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пояснения специалиста ФИО10 в судебном заседании следует, что оба здания имеют скрытый недостаток – разрушенный фундамент под каждым зданием, состояние фундамента может определить только специалист с использованием специальных инструментов.

Суд не принимает во внимание заявление представителя ответчика о том, что ФИО2 злоупотребляет правом, так как до подписания договора не воспользовалась правом пригасить специалиста о оценить качество приобретаемого имущества, так как при заключении договора каждая сторона должна действовать добросовестно. Согласно экспертных заключений, процент физического износа здания по <адрес> составляет №%, по <адрес> – №%. Техническая документация по зданиям, представленная истице продавцом, не содержит указаний на такой процент физического износа. Видимые технические повреждения истицей и поручителями оценивались как подлежащие ремонту. В связи с чем, у истицы отсутствовали основания сомневаться в том, что имущество по техническим характеристикам не может ею эксплуатироваться по прямому назначению и подлежит сносу.

Таким образом, суд считает установленным наличие существенного, неустранимого, скрытого недостатка в виде разрушения фундамента, которое стало возможным в результате ненадлежащей эксплуатации зданий собственником, который не обеспечил отток сточных, поверхностных, грунтовых вод от фундамента, что следует из показаний ФИО10 в судебном заседании.

Совокупность установленных в судебном заседании доказательств свидетельствует об обоснованности заявленных истицей ФИО2 требований. В досудебном порядке требования истицы удовлетворены не были, в связи с чем, суд считает необходимым в принудительном порядке расторгнуть заключенный между ООО «Куйбышевский торг» и ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и в отношении земельных участков, расположенных под зданиями, так как земельные участки следуют судьбе объектов недвижимого имущества, которые на них располагаются.

В связи с тем, что заключенный договор купли-продажи подлежит расторжению, предмет договора – объекты недвижимого имущества, возлежат возврату продавцу, то в пользу покупателя, то есть ФИО2 с ответчика надлежит взыскать денежные средства, которые покупателем были оплачены по договору в сумме № руб., в соответствии со ст. 475, 1102, 1104 ГК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требований ФИО2 к ООО «Куйбышевский торг» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.04.2021 года, заключенный между ФИО2 и ООО «Куйбышевский торг».

Взыскать с ООО «Куйбышевский торг» в пользу ФИО2 125 000 (сто двадцать пять тысяч) рублей, уплаченных в счет оплаты по договору от 01.04.2021 года.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форму путем подачи апелляционной жалобы в Куйбышевский районный суд г. Новокузнецка.

Решение в окончательной форме изготовлено 11.04.2022 года.

Председательствующий: Н.В.Мартынова