Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального казенного учреждения города Новосибирска «Дорожно-эксплуатационное учреждение ...» к Верезубу ... о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения,

у с т а н о в и л :

Муниципальное казенное учреждение города Новосибирска «Дорожно-эксплуатационное учреждение ...» обратилось в суд с указанным иском просит взыскать с ФИО2 задолженность по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ... в сумме 246 616 руб.; неустойку по указанному договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 33 841,34 руб.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска и МКУ «ДЭУ ...» был заключен договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № .... Целью использования передаваемого в аренду жилого помещения по адресу: ..., являлось предоставление во временное владение и пользование за плату для проживания граждан, состоящих с ним в трудовых отношениях, и членов их семей. Срок договора аренды - до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между МКУ «ДЭУ ...» и работником Верезубом ... (принят на работу ДД.ММ.ГГГГ) был заключен договор найма жилого помещения .... В соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ договора наниматель принял на себя обязанность по внесению платы за проживание в размере, сроки и порядке, установленные разделом 3 договора найма. Плата за наем была рассчитана в соответствии с Методикой расчета платы за наем жилого помещения, утвержденной Постановлением мэрии города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ... и составляла 3 620 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер платы за наем жилого помещения мог быть изменен наймодателем в одностороннем порядке в соответствии с Методикой расчета, установленной правовым актом мэрии города Новосибирска, но не чаще одного раза в год.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес МКУ «ДЭУ ...» поступило уведомление об изменении размера арендной платы, которая составила 3 841 руб. в месяц. В связи с чем, в феврале 2016 года был изменен размер платы по договору найма жилого помещения с ФИО2 на 3 841 руб. в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес МКУ «ДЭУ ...» поступило уведомление об изменении размера арендной платы на сумму 16 200 руб. в месяц. В связи с чем с ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ.

Аналогичные изменения было предложено внести в договор найма жилого помещения с ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ нанимателю было предложено получить уведомление об изменении размера платы за наем жилого помещения (квартиры). Однако от получения данного уведомления ответчик отказался, о чем комиссией МКУ «ДЭУ ...» был составлен акт об отказе в получении уведомления.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 почтовым отправлением было направлено уведомление об изменении платы по договору найма и проект дополнительного соглашения к договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ... о внесении изменений в размер платы за наем с ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 200 руб. в месяц.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес МКУ «ДЭУ ...» поступило уведомление об изменении размера арендной платы на сумму 16 848 руб. в месяц. В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору аренды об изменении размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ аналогичные изменения было предложено внести в договор найма жилого помещения с ФИО2, о чем ответчику было направлено уведомление об изменении размера платы.

По окончании срока действия договора ДД.ММ.ГГГГ ответчик выехал из жилого помещения.

В целях урегулирования вопроса образовавшейся задолженности ответчика перед МКУ «ДЭУ ...» на общую сумму 246 616 руб. были составлены акты сверок о задолженности платы за наем. Однако от получения актов сверок ответчик в день увольнения отказался, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ комиссией МКУ «ДЭУ ...» был составлен акт об отказе в получении ответчиком соответствующих актов. Бухгалтерией МКУ «ДЭУ ...» был произведен расчет задолженности по договору найма. За 2013-2016 гг. оплата по договору найма ответчиком погашена в полном объеме. Задолженность по договору за 2017-2018 гг. составила 246 616 руб.

В соответствии с пунктом 4.1 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ... в случае невнесения платы за содержание и ремонт жилого помещения с нарушением срока, предусмотренного пунктом 3.2 договора найма, наниматель обязан уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день уплаты неустойки за каждый день просрочки. Согласно расчету сумма неустойки составила 33 841,34 руб.

В судебном заседании представитель истца - МКУ «ДЭУ ...» по доверенности ФИО1 исковые требования поддержал, дал соответствующие объяснения.

Ответчик ФИО2 заявленные требования признал в части, из расчета ежемесячного платежа 3 841 руб. (л.д.137), представил в материалы дела копии платежных документов (л.д.102-105), заявил о применении срока исковой давности (л.д.144).

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии положениями части 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ч.1,2 ст.682 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска (Арендодатель) и МКУ «ДЭУ ...» (Арендатор) заключен договор аренды жилого помещения № ...26, согласно условиям которого Арендадатель предоставляет Арендатору во временное владение и пользование за плату жилое помещение муниципального жилищного фонда коммерческого использования ... (п.1.1); Арендатор обязуется использовать жилое помещение для проживания граждан, состоящих с ним в трудовых отношениях (п.1.2) (л.д.12).

ДД.ММ.ГГГГ между МКУ «ДЭУ ...» (Наймодатель) и Верезубом ... (Наниматель) заключен договор найма жилого помещения ..., согласно условиям которого Наймодатель передает Нанимателю за плату во временное владение и пользование для проживания жилое помещение муниципального жилищного фонда коммерческого использования ... (п.1.1). Наниматель обязуется использовать жилое помещение для собственного проживания и членов его семьи (п.1.2). Срок действия договора устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.4). Договор заключается на время работы Нанимателя в МКУ «ДЭУ ...». Увольнение Нанимателя из учреждения является основанием для прекращения действия настоящего договора (п.1.5). Плата за наем жилого помещения составляет 3 620 руб. в месяц (п.3.1). Плата за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (п.3.3). Размер платы за наем жилого помещения может быть изменен в одностороннем порядке наймодателем в соответствии с методикой расчета, установленной правовым актом мэрии города Новосибирска, но не чаще одного раза в год. Изменения в письменной форме доводятся до сведения нанимателя наймодателем без оформления этого изменения дополнительным соглашением к настоящему договору. Письменное уведомление является неотъемлемым приложением к настоящему договору (п.3.4) (л.д.9).

Порядок и условия предоставления гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Новосибирска урегулированы Положением о предоставлении жилых помещений по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Новосибирска, утвержденным решением городского Совета Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ....

В соответствии с пунктом 3.2 указанного Положения (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ на дату подписания договора найма) размер платы за пользование жилым помещением по договору найма устанавливается правовыми актами мэрии города Новосибирска.

Размер платы за пользование жилым помещением, платы за содержание и ремонт жилого помещения по договору найма может быть изменен наймодателем в одностороннем порядке в соответствии с договором, но не чаще чем один раз в год (п.3.4).

Согласно позиции представителя истца, изложенной в исковом заявлении и в судебном заседании, с февраля 2016 года размер платы за наем помещения изменился и стал составлять 3 841 руб. Данное обстоятельство признано ответчиком в ходе судебного разбирательства.

В силу положений части 2 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которые другая сторона основывает свои требования и возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

ДД.ММ.ГГГГ сопроводительным письмом директора МКУ «ДЭУ ...» в адрес ответчика направлены уведомление об изменении размера платы за наем жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ...; дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору найма жилого помещения, согласно условиям которого плата за наем жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ составляет 16 200 руб. (л.д.20, 26, 310.

Указанные документы направлены почтой ДД.ММ.ГГГГ (л.д.21) и согласно отчету об отслеживании ФГУП «Почта России» адресатом не получены, возвращены отправителю ДД.ММ.ГГГГ по иным обстоятельствам (л.д.184).

ДД.ММ.ГГГГ комиссия из представителей МКУ «ДЭУ ...» предложила заместителю директора ФИО2 ознакомиться с уведомлением об изменении размера платы за наем жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.... ФИО2 прочитал указанное уведомление, не согласился с ним, подписывать и получать его отказался, что подтверждается актом ... от указанной даты и не оспаривается ответчиком (л.д.22).

Возражая относительно изменения размера платы за наем жилого помещения, ответчик в ходе судебного разбирательства ссылался на необоснованность размера, а также несвоевременность вручения ему такого уведомления (позднее семи месяцев после одностороннего изменения размера оплаты).

Между тем, согласно абзацу 2 пункта 3.1 Положения о предоставлении жилых помещений по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Новосибирска, утвержденного решением городского Совета Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ... (ред. от ДД.ММ.ГГГГ), плата за пользование жилым помещением муниципального жилищного фонда (плата за наем) устанавливается в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Согласно отчету ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость ежемесячной арендной платы (платы за наем) за пользование жилым помещением по адресу: ... по состоянию на дату оценки (ДД.ММ.ГГГГ) составляет округленно 16 200 руб. (л.д.57-101).

Таким образом, плата за пользование жилым помещением была обосновано определена наймодателем в соответствии с действующим нормативно-правовым актом органа местного самоуправления на основании заключения оценщика в размере 16 200 руб.

Между тем, согласно пункту 2.1.3 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ... Наймодатель обязан информировать Нанимателя об изменении размера платы за наем жилого помещения не менее, чем за месяц до срока ее внесения.

Судебным разбирательством установлено, что об изменении размера платы за пользование жилым помещением ответчик был проинформирован не ранее ДД.ММ.ГГГГ, поэтому изменение размера оплаты было возможно только в расчетном периоде с марта 2018 года, срок платежа за который наступил ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении месяца со дня получения нанимателем информации об изменении размера оплаты.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено уведомление директора МКУ «ДЭУ ...» ... об изменении платы за наем жилого помещения по адресу: ..., с ДД.ММ.ГГГГ до 16 848 руб.

Между тем, пункт 3.4 Положения о предоставлении жилых помещений по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования города Новосибирска, утвержденного решением городского Совета Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ..., содержит императивный запрет на изменение размера платы за пользование жилым помещением со стороны наймодателя чаще, чем один раз в год.

Принимая во внимание, что о предыдущем изменении размера оплаты за пользование жилым помещением ФИО2 был уведомлен ДД.ММ.ГГГГ, наймодатель был не вправе увеличивать размер оплаты повторно в течение года с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, сумма платежей за наем жилого помещения по договору от ДД.ММ.ГГГГ... за расчетный период 2017, 2018 года составила 183 374 руб., из расчета 3 841 руб. * 14 месяцев (с января 2017 года по февраль 2018 года включительно) + 16 200 руб. * 8 месяцев (с марта 2018 года по октябрь 2018 года включительно).

Ответчиком в материалы дела представлены банковские документы об оплате задолженности за 11 месяцев с марта 2017 по январь 2018 года включительно в размере 3 841 руб. ежемесячно, а также две квитанции МКУ «ДЭУ ...» к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ... и от ДД.ММ.ГГГГ... на сумму 3 917,82 коп. каждая без указания расчетного периода (л.д.102-105).

Как поясняли стороны в ходе судебного разбирательства, на основании указанных квитанций ФИО2 вносил наличные денежные средства в размере 3 917,82 коп. в кассу учреждения в счет платежей по договору, при этом 3 841 руб. с каждого платежа засчитывались в счет погашения платы за пользование жилым помещением, а разница в размере 76,82 руб. направлялась учреждением на оплату услуг банка по инкассированию, с чем наниматель был согласен. Пояснить за какой период были внесены два платежа по квитанциям, стороны пояснить не смогли.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» к спорам, связанным с оплатой гражданами жилого помещения и коммунальных услуг, применяется общий трехлетний срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (статьи 196, 200 ГК РФ).

Срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу (часть 1 статьи 155 ЖК РФ и пункт 2 статьи 200 ГК РФ).

Принимая во внимание, что ответчиком заявлено о применении срока исковой давности; в соответствии с пунктом 3.2 договора найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ... Наниматель обязан вносить оплату за пользование жилым помещением ежемесячно до десятого числа, следующего за истекшим месяцем; истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ; исключению из расчета задолженности в связи с пропуском срока исковой давности подлежит расчетный период с января 2017 по октябрь 2017 года включительно.

Сумма платежей за наем жилого помещения по договору от ДД.ММ.ГГГГ... за период с ноября 2017 по октябрь 2018 года составляет 144 964 руб., из расчета 3 841 руб. * 4 месяца (с ноября 2017 года по февраль 2018 года) + 16 200 руб. * 8 месяцев (с марта 2018 года по октябрь 2018 года включительно).

Внесение трех платежей по договору за период с ноября 2017 года по январь 2018 года включительно на общую сумму 11 523 руб. подтверждается банковскими документами (л.д.102, 103).

Кроме того, в счет общей суммы задолженности подлежат зачету два платежа на общую сумму 7 682 руб., уплаченные ответчиком в кассу учреждения по квитанциям от ДД.ММ.ГГГГ... и от ДД.ММ.ГГГГ..., в силу разъяснений абзаца 4 пункта 32 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ... «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», согласно которым в случае, когда наниматель (собственник) не указал, в счет какого расчетного периода им осуществлено исполнение, исполненное засчитывается за периоды, по которым срок исковой давности не истек (часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункт 3 статьи 199, пункт 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, взысканию с ответчика в счет задолженности по договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ... подлежат денежные средства в размере 125 759 руб., из расчета 144 964 руб. - 11 523 руб. - 7 682 руб.

При этом суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства по внесению платы за жилое помещение по договору найма в связи со следующим.

Согласно статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Статья 155 этого же кодекса предусматривает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (часть 1).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании:

1) платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

2) информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, размещенной в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Информацией о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг являются сведения о начислениях в системе, сведения, содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе (часть 2 вышеназванной статьи).

В силу части 7 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Согласно пункту 67 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354, плата за коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых потребителям исполнителем не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья или кооператива (при предоставлении коммунальных услуг товариществом или кооперативом) не установлен иной срок представления платежных документов.

В соответствии с пунктом 69 названных выше правил платежный документ должен содержать в том числе:

- указание на оплачиваемый месяц;

- наименование каждого вида оплачиваемой коммунальной услуги;

- размер тарифов (цен) на каждый вид соответствующего коммунального ресурса;

- объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных потребителю за расчетный период в жилом (нежилом) помещении, и размер платы за каждый вид предоставленных коммунальных услуг, определенные в соответствии с этими правилами;

- сведения о размере задолженности потребителя перед исполнителем за предыдущие расчетные периоды.

Таким образом, предоставление потребителю платежного документа ежемесячно не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, является законной обязанностью наймодателя.

Такие документы должны быть любым предусмотренным законом или договором способом предоставлены потребителю именно исполнителем услуг, а потребитель обязан их принять (получить) в той форме, что предусматривает закон (встречное обязательство).

В ходе судебного разбирательства установлено, что в период действия договора найма жилого помещения от 01 ноября 2013 года № 1 платежные документы нанимателю не представлялись, что представителем истца не оспаривалось.

В связи с неисполнением наймодателем обязанности по выставлению платежных документов, суд не находит правовых оснований для привлечения нанимателя к ответственности в виде взыскания неустойки и удовлетворения исковых требований в указанной части.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

В данном случае с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 715 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Исковые требования муниципального казенного учреждения города Новосибирска «Дорожно-эксплуатационное учреждение ...» удовлетворить частично.

Взыскать с Верезуба ... в пользу муниципального казенного учреждения города Новосибирска «Дорожно-эксплуатационное учреждение ...» денежные средства в размере 129 474 руб., в том числе

задолженность по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ... в размере 125 759 руб.;

расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 715 руб.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме через Дзержинский районный суд города Новосибирска.

Судья В.А.Галина

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.