Гражданский кодекс часть 1

Максаков А.Н. обратился 24 августа 2021 года в районный суд с указанным иском, и просил суд: 1.признать незаконными 10 решений, изложенных в уведомлениях межмуниципального отдела по Земетчинскому, Башмаковскому и Вадинскому районам Управления Росреестра по Пензенской области от 19 августа 2021 года № №, № №, № №, № №, № №, № №, № №, № №, № №, № № о приостановлении регистрации прав, как не соответствующие Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», 2. обязать Управление Росреестра по Пензенской области зарегистрировать переход права к продавцу Титову В.М. и прекращение прав истца Макскакова А.Н. по соглашению от 06 августа 2021 года к договору купли-продажи 23/76 долей на 10 земельных участках с кадастровыми номерами: №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, расположенных относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> от 29 декабря 2020 года, заключенному между продавцом Титовым В.М. и покупателем Максаковым А.Н..

В качестве оснований иска Максаков в исковом заявлении указал следующее: 06.08.2021 истцом в МФЦ Башмаковского района для проведения регистрации и прекращения права было подано соглашение от 06.08.2021 к договору купли-продажи 23/76 долей на земельных участках от 29.12.2020. 20.08.2021 он получил 10 уведомлений межмуниципального отдела по Земетчинскому, Башмаковскому и Вадинскому районам Управления Росреестра по Пензенской области от 19 августа 2021 года о приостановлении государственной регистрации в отношении 10 земельных участков в связи с тем, что форма и содержание документа, представленного для государственного кадастрового учета и(или) регистрации не соответствует требованиям законодательства РФ, на основании ст.408 ГК РФ не может быть расторгнут договор, по которому исполнены обязательства. В срок до 18.11.2021 он должен устранить противоречия. С указанным решением он не согласен. Согласно п.12 договора купли-продажи, заключенному между Титовым и Максаковым, он может быть расторгнут. Стороны пришли к соглашению о том, что договор расторгается, о чем составлено соглашение к договору. Регистратор неверно применила положение п.5 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», так как основанием для прекращения за истцом прав и регистрация перехода права к продавцу является соглашение о расторжении договора купли-продажи. Выводы регистратора Свидетель №1 ошибочные. В силу ст.421 ГК РФ стороны могут заключить договор как предусмотренный законом, так и не предусмотренный им, закон не запрещает сторонам возобновить фактически прекращенные отношения из обязательства. Приостановление регистрации нарушает требования ст.ст.450, 452 ГК РФ и его права.

Истец, извещенный о настоящем заседании, в него не явился.

Представитель истца – адвокат Вершигорова С.А., действующая по ордеру и доверенности, просила исковые требования удовлетворить по указанным истцом основаниям, дополнительно суду пояснила: После заключения договора купли-продажи, ее стороны полностью исполнили свои обязательства по нему, оплата была произведена продавцу, имущество было передано покупателю, право собственности покупателя было зарегистрировано в ЕГРН. Причиной расторжения договора купли-продажи явилось то, что после заключения договора купли-продажи и его исполнения, обе стороны этого договора пришли к убеждению, что недвижимость была продана по заниженной цене, Максаков купил доли за <данные изъяты> млн. рублей, а нужно было купить их за более чем <данные изъяты> млн. рублей. Истец понял из оспариваемых решений, что ответчик считает, что соглашение о расторжении договора не является основанием для перехода права от Максакова к Титову.

Извещенный о деле и настоящем заседании административный ответчик в заседание представителя не направил, просил дело рассмотреть в отсутствие его представителя, в письменных возражениях просил в иске отказать, по следующим основаниям: Оспариваемое решение Управления не нарушает права истца, поскольку является законным и обоснованным. На момент регистрации права общей долевой собственности Максакова на указанные объекты недвижимости, обязательства сторон были выполнены в полном объеме(произведена оплата предмета договора и осуществлена его передача). Статья 408 ГК РФ устанавливает, что надлежащее исполнение прекращает обязательство. Обязательства между Титовым и Максаковым по договору купли-продажи были выполнены в полном объеме и надлежащим образом, в связи с чем, указанный договор прекратил свое существование. Представленное на регистрацию соглашение не могло являться основанием для регистрации, поскольку договор купли-продажи является исполненным, обязательства по нему выполнены, исполнение договора прекратило обязательства сторон. Позиция Управления подтверждается судебными актами по аналогичным делам(определение ВАС РФ от 10.04.2013 №ВАС-3966/13, определение Верховного суда РФ от 08.07.2015 №305-КГ15-7373, решение Железнодорожного районного суда г.Пензы от 01.03.2016).

Направленное привлеченному судом к участию в деле заинтересованным лицом Титову В.М. извещение о деле и настоящем заседании по адресу его регистрации по месту жительства, не вручено этому лицу за отсутствием адресата, однако суд признает это лицо извещенным о судебном заседании на основании положений ст.165.1 ГК РФ и разъяснений в п.п.67,68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в деле, заслушав объяснения представителя истца, допросив свидетеля Свидетель №1, рассмотрев административное исковое заявление, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

По делу объяснениями сторон и письменными доказательствами, имеющимися в деле, судом установлено следующее:

29.12.2020 года между Титовым В.М. как продавцом и Максаковым А.Н. как покупателем был заключен в письменной форме договор купли-продажи 23/76 долей в праве общей долевой собственности на десять земельных участков, указанных истцом в исковом заявлении. В подписанном сторонами договоре, стороны подтвердили, что осуществили передачу имущества от продавца к покупателю, покупатель полностью выполнил перед продавцом обязанность по оплате имущества до подписания договора.

На основании указанного договора ответчиком по настоящему делу в ЕГРН была произведена государственная регистрация права общей долевой собственности истца Максакова на приобретенные доли в праве общей долевой собственности на десять земельных участков. Регистрация до настоящего времени не прекращена.

06.08.2021 Титов и Максаков заключили в письменном виде соглашение №1, в котором указали, что заключили соглашение о том, что заключенный ими ранее вышеуказанный договор купли-продажи они расторгают с даты подписания этого соглашения, указали, что ранее уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты> рублей возвращены покупателю при подписании соглашения полностью, покупатель при подписании соглашения возвращает, а продавец принимает ранее проданное имущество, соглашение является и передаточным актом.

В тот же день, 06.08.2021 Титов подал ответчику десять заявлений о государственной регистрации за ним на основании соглашения от 06.08.2021 права общей долевой собственности на доли в праве общей долевой собственности на десять участков, Максаков подал ответчику десять заявлений о государственной регистрации перехода права собственности на основании соглашения от 06.08.2021.

Ответчик по заявлениям Максакова принял решения о приостановлении осуществления государственной регистрации прав на основании п.7 ч.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», мотивируя это тем, что форма и(или)содержание документов не соответствует требованиям законодательства РФ.

Допрошенная в судебном заседании свидетелем Свидетель №1 суду пояснила, что ею как регистратором приняты оспариваемые решения, так как по выводу Управления, расторжение исполненного договора купли-продажи законом не допускается, и поэтому представленное соглашение не может быть основанием для государственной регистрации перехода прав собственности от Максакова к Титову. В государственной регистрации сразу не отказано, так как ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусматривает такой процедуры, им установлено в таком случае приостанавливать регистрацию, и только при не устранении причин, послуживших основанием для приостановления регистрации, происходит отказ в регистрации.

Согласно ч.ч.8 и 9 ст.226 КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме(часть 8).

Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения(часть 9).

Согласно ч.11 ст.226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В силу ч.2 ст.227 КАС РФ, по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается одно из следующих решений:

1) об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление;

2) об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными.

По выводу суда, стороной истца не доказаны указанные в ст.226 КАС РФ обстоятельства, бремя доказывания которых возложено на истца, так как им не доказано, что нарушены его права, свободы и законные интересы.

По выводу суда, ответчиком доказаны обстоятельства, бремя доказывания которых возложено на него нормами ст.226 КАС РФ, и к таким выводам суд приходит по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Пунктами 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Согласно п.1 ст.453 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.135 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из приведенных норм следует, что в случае, если все обязательства, которые стороны договора купли-продажи взяли на себя, ими выполнены, эти обязательства прекращаются их исполнением, и соответственно прекращается действие договора, суть которого заключается в обязательствах, которые взяли на себя его стороны. Расторжение договора купли-продажи по своему содержанию заключается в соглашении сторон прекратить ранее взятые на себя обязательства, не исполнять их на будущее.

Поэтому расторжение исполненного договора купли-продажи, по нормам ГК РФ не допускается, оно невозможно.

Заключенный между Титовым и Максаковым договор купли-продажи был исполнен полностью(исполнены взятые сторонами на себя обязательства по нему), переход права собственности и право собственности покупателя в ЕГРН было зарегистрировано, что подтверждается письменными доказательствами и подтверждено стороной истца в объяснениях по настоящему делу, поэтому расторжение этого договора по нормам ГК РФ невозможно, и представленное истцом ответчику соглашение от 06.08.2021 не может быть сделкой, которая является основанием для перехода права собственности, государственной регистрации права собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

На основании статьи 26 названного Федерального закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

При этом государственная регистрация, проводимая в порядке, установленном Федеральным законом, включает в себя, в том числе, правовую экспертизу документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав(пункт 3 части 1 статьи 29 Федерального закона).

В данном случае у государственного регистратора возникли сомнения в государственной регистрации прав ввиду отсутствия в соответствии с действующим законодательством возможности по регистрации перехода права по уже исполненным договорам купли-продажи недвижимого имущества, не представления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также не соответствия содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации, что является основаниями для приостановления государственной регистрации.

С учетом приведенного правового регулирования и фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что процедура приостановления государственной регистрации проведена в соответствии с положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", оснований для признания оспариваемых истцом решений незаконными не имеется, поскольку на государственную регистрацию представлены документы, форма и содержание которых не соответствуют требованиям действующего законодательства, вследствие чего исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения.

Принятое по настоящему делу решение подтверждается также правовой позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 8 июля 2015 года N 305-КГ15-7373.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.175-180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Отказать в удовлетворении заявленных Максаковым А.Н. требований о признании незаконными десяти решений, изложенных в уведомлениях межмуниципального отдела по Земетчинскому, Башмаковскому и Вадинскому районам Управления Росреестра по Пензенской области от 19 августа 2021 года № №, № №, № №, № №, № №, № №, № №, № №, № №, № № о приостановлении регистрации прав и о понуждении Управления Росреестра по Пензенской области зарегистрировать переход права к продавцу Титову В.М., прекращение прав Макскакова А.Н. по соглашению от 06 августа 2021 года к договору купли-продажи 23/76 долей на десять земельных участков от 29 декабря 2020 года, заключенному между продавцом Титовым В.М. и покупателем Максаковым А.Н..

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пензенский областной суд через районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 сентября 2021 года.

Председательствующий судья: В.В.Агапов