Гражданский кодекс часть 1

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Станевич (Игуменщевой) В. С., при помощнике судьи Сидской И. С. и секретаре судебного заседания Тепляковой А. М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании обеспечительного платежа и штрафа,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании обеспечительного платежа и штрафа.

В обоснование исковых требований указал, что *** между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ответчик была обязана продать истцу квартиру, расположенную по адресу: Екатеринбург, ***.

В соответствии с п. 4 договора, в целях оформления перехода права собственности продавец гарантировал получение актуальной выписки из ЕГРН на отчуждаемую квартиру до ***. Данное обязательство продавец не исполнил.

В соответствии с п. 4 договора, стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее ***. В связи с отсутствием выписки из ЕГРН, произвести куплю-продажу квартиры не представлялось возможным.

После заключения предварительного договора купли-продажи было обнаружено, что в соответствии со сведениями ЕГРН, а также указанными в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру продавца, площадь квартиры составляла 77,9 кв. м., а фактическая площадь квартиры, указанная в справке от ***, выданной бюро технической инвентаризации, составляла 76,2 кв. м. В связи с этим, для оформления перехода права собственности надлежащим образом, истец предложил ответчику внести изменения в сведения в ЕГРН, что не было сделано продавцом.

По вине продавца договор не был заключен на условиях, содержащихся в предварительном договоре купли-продажи, квартира истцом приобретена не была.

В целях обеспечения обязательств по договору истец уплатил ответчику обеспечительный платеж в размере 50000 руб. Требование истца возвратить указанную сумму оставлено ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с п. 7 договора, в случае отказа продавца от совершения сделки после получения обеспечительного платежа, продавец обязуется выплатить покупателю денежные средства в размере 100000 руб. данная сумма включает уплаченный обеспечительный платеж в размере 50000 руб., а также штраф за отказ заключить основной договор купли-продажи в размере 50000 руб.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ФИО2 в свою пользу обеспечительный платеж в размере 50000 руб., штраф за отказ заключить основной договор купли-продажи в размере 50000 руб.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом и в срок о времени и месте судебного заседания, доверил защиту своих интересов представителю.

Представитель истца ФИО3 поддержал доводы и требования иска, указал, что квартира не была приобретена по вине ответчика, поскольку последний не исполнил обязательства по предоставлению актуальной выписки ЕГРН, содержащей сведений о перепланировки (сведения в ЕГРН были изменены только ***) и не осуществил согласование перепланировки в установленные сторонами в договоре сроки.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом и в срок о времени и месте судебного заседания, доверила защиту своих интересов представителю.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что из поведения истца следовало, что он уклоняется от заключения договора купли-продажи. Полагает, что денежные средства в размере 50000 руб., уплаченные истцом не подлежат возврату, являются задатком, а не обеспечительным платежом. Перепланировки в квартиры произведено не было, поскольку были лишь возведены гипсокартонные декоративные коробы, которые не требуют согласования, однако, ответчик пошла на уступки и согласовала данные изменения, в связи с чем, понесла убытки. Документы для заключения договора купли-продажи были подготовлены своевременно, сделка не была заключена по вине покупателя.

При таких обстоятельствах, учитывая мнение представителей, руководствуясь ст. ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствии ответчика в порядке заочного производства.

Заслушав пояснения представителей, исследовав материалы дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. ст. 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законов, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент такого периода.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В соответствии п. п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Задатком в силу положения ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно ст. 381.1. Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что *** между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от ***, в соответствии с которым ответчик была обязана продать истцу квартиру, расположенную по адресу: ***.

Указанный договор суд считает заключенным, то обстоятельство, что дата договора сторонами не указана в начале договора, а отражена в строке, содержащей подписи сторон, не является в силу действующего законодательства основанием для признания его незаключенным или недействительным. Иных доказательств, свидетельствующих о его незаключенности или недействительности суду не представлено.

В соответствии с п. 4 договора, в целях оформления перехода права собственности продавец гарантировал получение актуальной выписки из ЕГРН на отчуждаемую квартиру до ***.

Согласно п. 4 договора, стороны договорились заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее ***. В связи с отсутствием выписки из ЕГРН, произвести куплю-продажу квартиры не представлялось возможным.

Пунктом 5 договора установлено, что с целью принятых на себя обязательств по договору Покупатель в день подписания договора вносит продавцу сумму в размере 50000 руб. Обеспечительных платеж, оплаченный по настоящему предварительному договору, будет засчитан в счет стоимости приобретаемого жилого помещения (квартиры), подлежащей уплате по основному договору купли-продажи.

Сторонами не оспаривается, что они пришли к договоренности о согласовании продавцом в установленном законом порядке возведенных в декоративных целях перегородок, которые повлекли уменьшение площади квартиры и соответственно ее кадастровой стоимости. Факт исполнения данного обязательства продавцом подтвержден представленными в материалы дела описями документов, сданных на регистрацию через МФЦ, договором на выполнение кадастровых работ, сведениями ЕГРН.

При этом истец, мотивируя свои требования, указывает, что ответчиком были нарушены п. 4 предварительного договора в части не предоставления актуальной выписки из ЕГРН и п. 10 в части обязанности заключить и подать на регистрацию основной договор купли-продажи не позднее ***.

Оценивая данные доводы, суд приходит к следующему.

В силу положения т. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования термина «актуальная выписка из ЕГРН», изложенного в п. 4 предварительного договора покупатель принял на себя обязательства по передаче выписки из ЕГРН актуальной на дату исполнения данного обязательства, то есть на ***. Сторонами не оспаривается, что на момент подписания предварительного договора (***) покупателю была передана выписка из ЕГРН, актуальность сведений которой соответствовала данным ЕГРН по состоянию на ***.

Указания на то обстоятельство, что выписка из ЕГРН должна содержать данные об измененной площади с учетом имеющихся в квартире декоративных гипсокартонных коробов и иной кадастровой стоимости, в договоре отсутствуют, соответственно довод стороны истца о неисполнении ответчиком п. 4 предварительного договора не нашел своего подтверждения.

В части нарушение ответчиком сроков заключения и передачи на регистрацию основного договора купли-продажи не позднее ***, суд отмечает следующее.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу ч. 1,2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

На основании представленных суду скриншотах переписки между сторонами и записи телефонного разговора (достоверность данных доказательств сторонами в ходе судебного заседания не оспаривалась), суд приходит к выводу, что поведение покупателя свидетельствует об отсутствии намерения заключить основной договор купли-продажи. Продавец, действуя добросовестно, доводил до сведения покупателя все значимые для заключения основного договора обстоятельства, осуществил действия по регистрации перепланировки квартиры, *** уведомил о том, что документы будут готовы к пятнице, *** уведомил покупателя о готовности документов, однако, покупатель в свою очередь не выразил своего намерения перейти к заключению основного договора купли-продажи.

То обстоятельство, что сведения ЕГРН в части площади квартиры и кадастровой стоимости (5869859, 21 руб., 77,9 кв.м. и 5765922,94 руб., 76,2 кв.м. соответственно) были скорректированы только ***, не может быть поставлено в вину ответчика, поскольку обусловлено независящими от последнего объективными причинами. При этом стороной истца не представлено суду доказательств, свидетельствующих о наличии намерения исполнить договор в установленный срок, что напротив опровергается перепиской и записью телефонного разговора, так и доказательств, свидетельствующих о существенном изменении обстоятельств после *** и невозможности заключения основного договора купли-продажи после указанной даты. Кроме того суду не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности заключения основного договора купли-продажи до внесения изменений в ЕГРН. Довод истца о том, что ответчиком после заключения предварительного договора купли-продажи было размещено объявление о продажи квартиры не может свидетельствовать об уклонении ответчика от заключения основного договора, условиями предварительного договора запрет на размещение объявлений не установлен, кроме того представитель ответчика указал, что данное объявление было размещено риелтором без согласования, а квартиры была в последующем продана значительно позже ***.

Учитывая совокупность указанных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что поведение ответчика является добросовестным, последним предприняты все меры для исполнения условий предварительного договора купли-продажи, при этом поведение стороны истца напротив однозначно свидетельствовало об отсутствии интереса в исполнении условий предварительного договора и заключении основного договора купли-продажи. В связи с чем, суд приходит к выводу, что продавец не отказывался от совершения следки, соответственно отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о взыскании штрафа, предусмотренного п. 7 предварительного договора купли-продажи.

Одновременно суд полагает, что оплаченные покупателем 50000 руб. являются обеспечительным платежом, а не задатком, что следует из буквального толкования текста п. 5 предварительного договора купли-продажи, а также из положения п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Соответственно указанная сумма подлежала возврату истцу в случае не заключения основного договора купли-продажи, что ответчиком исполнено не было, в связи с чем, 50000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, рруководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании обеспечительного платежа и штрафа – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина Российской Федерации ***) в пользу ФИО1 (паспорт гражданин Российской Федерации ***) обеспечительный платеж в размере 50000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья <***> ФИО5

<***>