Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (далее по тексту - ООО «<данные изъяты>»/ ООО) обратилось в <адрес>вой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее по тексту - Управление Росреестра по <адрес>) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> равной его рыночной стоимости в размере 2 156 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, площадью 3 586 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: <адрес>Б по тем основаниям, что ООО является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 732 376, 18 рублей. ООО полагает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей рыночную стоимость, нарушающей их права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта № КС 010/1/2017 года от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного оценщиком ООО «БизнесПрофиль». Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено.

Просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: <адрес>Б, площадью 3 586 кв.м., равной его рыночной стоимости в размере 2 156 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.6-8).

В судебном заседании представитель административного истца ООО «<данные изъяты>» - ФИО6 поддержала требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, пояснила, что с выводами повторной судебной оценочной экспертизы не согласна, так как они вызывают сомнение. В связи с отказом судом в проведении повторной судебной экспертизы, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной по отчету об оценке - 2 156 000 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> (далее по тексту – ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>) привлечено в качестве административного соответчика (т.2 л.д.112-113).

Представители административных ответчиков ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, Министерства имущественных отношений <адрес>, заинтересованных лиц администрации <адрес> и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес>, в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщили и не просили о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по <адрес> в суд не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представлено ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

В письменных возражениях на административное исковое заявление Управление Росреестра по <адрес> просит рассмотреть административное дело в соответствии с действующим законодательством. При этом, сообщают, что в соответствии со ст.24.13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» перед началом работ по государственной кадастровой оценке земель Филиалом был сформирован Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее по тексту – Перечень), который был предоставлен заказчику по определению кадастровой стоимости. При формировании Перечня указывались количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета. Также при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости оценщиком могли быть использованы иные сведения об объекте, не содержащиеся в Перечне (т.1 л.д.173-178).

Суд, в соответствии с ч.4 ст.247 КАС РФ, с учетом мнения представителя административного истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, поскольку их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2 пояснил, что к оценке объекта исследования им был применен сравнительный подход. К выбранным 4 объектам-аналогам с видами разрешенного использования как у объекта оценки – 4.9.1 – объекты придорожного сервиса, были применены корректировки: на передаваемые имущественные права; интенсивность транспортного потока по отношению к автомобильным дорогам; на соотношение общей площади; наличие свободного подъезда либо его отсутствие; на уторгование.

Интенсивность транспортного потока сказывается на рыночной стоимости земельного участка. Так как объекты-аналоги № и № отличаются по интенсивности транспортного потока, к ним была применена повышающая корректировка. Объект оценки не имеет свободного подъезда, так как подъезд осуществляется черед другой земельный участок, объекты-аналоги имеют свободный подъезд, в связи с чем, была применена понижающая корректировка на наличие свободного подъезда. Наличие ОКС на объекте исследования не применяется во внимание. Информация на наличие фундаментов на объектах-аналогах № и № проверялась, были установлены обстоятельства, которые не увеличивают стоимость земельных участков: для продления аренды земельного участка (№) и для переоформления прав (№). В районе расположения земельного участка (аналог №), продавалось несколько земельных участков, порядка нескольких гектаров. На момент проведения исследования, информации о наличии кафе не было, в связи с этим корректировка не применялись.Информация по объектам-аналогам им проверялась, в том числе по данным публичной кадастровой карты, спутниковой карты, панорамных снимков, где уже достаточно точно и однозначно устанавливалось расположение земельного участка, а также в телефонном режиме с продавцами. По этим данным им были подкорректированы площади, в частности по аналогам №, 3.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив эксперта ФИО2, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч.1, 3 ст.66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 данного Закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО №).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Согласно пункту 10 указанных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, предметом спора по настоящему делу является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3 586 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: <адрес>Б (т.1 л.д.29-31).

ООО «<данные изъяты>» является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно расчету арендной платы, который является приложением к договору аренды, арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка (т.1 л.д.12-16). Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, были внесены изменения в указанный договор аренды, в связи с чем, заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.20-25). В дальнейшем заключено дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ об изменении местоположения земельного участка и размера, условий внесения арендной платы (т.1 л.д.25-28).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости указанного в иске земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, который производит арендные платежи, рассчитываемые из их кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> б/н от ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 732 376,18 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.28).

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка предоставлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО «БизнесПрофиль» ФИО3, согласно которому размер рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составляет 2 156 000 рублей (т.1 л.д.33-122).

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя административного истца определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО ОК «Эксперт» ФИО4 Перед экспертом поставлен вопрос об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (т.1 л.д.168-171).

В соответствии с заключением эксперта ФИО4№-ОК от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 4 496 000 рублей (т.1 л.д. 186-228).

Из содержания заключения эксперта, а также его показаний в судебном заседании следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка, с осмотром объекта оценки.

В соответствии с требованиями пунктов 10, 12-14 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, приведенные в заключении выводы допускают их неоднозначное толкование, а исходные данные и расчеты вводят в заблуждение.

Так, из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что объект оценки расположен на второй линии. Вместе с тем, все выбранные экспертом, объекты-аналоги находятся на красной линии. Объект-аналог № не содержит адрес (<адрес>, выезд из города, 300м до ф\д «<данные изъяты>»), по которому можно было бы определить его принадлежность к территориальной зоне. Из текста объявления также следует, что фактически продаются два смежных земельных участка. При этом, эксперт не дает никакой оценки данному обстоятельству.

Таким образом, при применении сравнительного подхода, в нарушение приведенных выше требований закона, а также пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№, экспертом использованы непроверенные допущения о ценообразующих факторах, что могло повлечь неверному определению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Данные обстоятельства свидетельствуют о допущенном экспертом нарушении принципов обоснованности, однозначности и достаточности исследования, ставят под сомнение правильность его выводов.

В ходе рассмотрения дела, учитывая мотивированные возражения представителя Администрации <адрес> и КУМИ администрации <адрес>, представленные на заключение эксперта, а также в связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности в целях проверки обоснованности выводов заключения эксперта, по ходатайству представителя заинтересованных лиц, определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с частью 2 статьи 83 КАС РФ по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» ФИО2 (т.2 л.д.19-25).

Согласно заключению эксперта ФИО2№-Э от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год составила 8 051 000 рублей (т.2 л.д. 36-69).

Стороной административного истца заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы ввиду сомнений в правильности и обоснованности заключения эксперта.

Судом отказано в назначении повторной экспертизы в связи с отсутствием сомнений в обоснованности заключения эксперта и противоречий в его выводах.

Оценивая заключение эксперта ФИО2№-Э от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В силу ст.62, ч.8 ст.82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ и Законом об оценочной деятельности.

Из содержания заключения №-Э от ДД.ММ.ГГГГ и объяснений эксперта ФИО2 следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка. При этом, эксперт мотивировал в заключении причины отказа от применения затратного и доходного подходов.

Согласно пунктам 12-14 ФСО № сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №).

Экспертом были подобраны объекты-аналоги для расчета по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами.

Сходство между объектом исследования и объектами-аналогами установлены по основным показателям: местоположение, физические характеристики, функциональное назначение.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО №, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам.

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Из таблиц расчета рыночной стоимости земельного участка следует, что поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки, то экспертом были применены корректировки на имущественные права, местоположение, торг.

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе «Обоснование принятых корректировок».

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО №.

В распоряжение эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом был неверно определен сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Заявляя ходатайство о назначении повторной экспертизы, представитель административного истца представил письменное ходатайство, содержащее замечания на заключение эксперта, которые не содержат доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в обоснованности экспертного заключения.

Так, представитель административного истца ссылается на необходимость применения понижающей корректировки к аналогам, расположенным на красной линии. Суд находит данное замечание необоснованным по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, фактическое использование исследуемого земельного участка соответствует виду его разрешенного использования, согласно классификатору ВРИ ЗУ – 4.9.1 – объекты придорожного сервиса. В связи с чем, экспертом обосновано была применена поправка на наличие свободного подъезда, так как участки придорожного сервиса по определению не могут иметь затрудненный проезд (т.2 л.д.63). Соответственно применение корректировки на расположение относительно красной линии, в данном случае нецелесообразно.

Представитель административного истца также ссылается на некорректный выбор аналогов, так как на земельных участках, выбранных в качестве аналогов №№,3,4, находятся объекты капитального строительства, представив в подтверждение скриншоты объявлений, спутниковых фотоснимков.

Однако данный довод не подтвержден объективными данными и противоречит тексту экспертного заключения. В судебном заседании установлено, что эксперт в телефонном интервью выяснял обстоятельства, связанные с наличием фундаментов по объектам-аналогам №, 3. В тексте объявления аналога № отсутствуют сведения о наличии строения, что подтверждается скриншотом объявления.

Данная информация является проверяемой и не вводит в заблуждение. Кроме того, согласно данных публичной кадастровой карты, скриншоты которой также имеются в заключении эксперта, сведения о регистрации ОКСов на земельных участках, выбранных в качестве аналогов, в том числе и по объекту-аналогу №, отсутствуют (т.2 л.д.58-61).

Более того, сам факт проверки экспертом сведений, а также установление кадастровых номеров по выбранным аналогам, подтверждает проверку экспертом информации по ним, делает её более объективной и полной. Также в судебном заседании установлено, что эксперт получал дополнительную информацию, в том числе и в ходе телефонного интервью с продавцами, что нашло свое отражение в заключении.

При этом, суд не может принять в опровержение данных экспертизы по указанным аналогам, представленные представителем административного истца документы, так как в них отсутствует информация об источнике их получения, даты размещения объявлений. В скриншоте объявления аналога № указано о наличии зарегистрированных капитальных строений (т.2 л.д.104). Однако в тексте объявления, представленного экспертом, на дату его размещения, такие сведения отсутствуют, что, как указано выше, подтверждается данными публичной кадастровой карты об отсутствии сведений о регистрации ОКСов (т.2 л.д.61, 61-оборот).

Таким образом, суд приходит к выводу, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Лицо, составившее заключение, отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, а также предъявляемым к экспертам Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности к заключению приложены сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика.

Экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами, в связи с чем, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Поскольку противоречия в выводах эксперта или его заинтересованность в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы, у суда не имеется.

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством оснований, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

В связи с отказом судом в назначении повторной судебной оценочной экспертизы, в судебном заседании представитель административного истца просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, определенной по отчету об оценке 2 156 000 рублей.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления от ДД.ММ.ГГГГ№, исследуя представленный административным истцом отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «БизнесПрофиль», дав ему оценку в совокупности с другими доказательствами по делу, суд выявил несоответствие отчета приведенным выше требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, в результате чего информацию, использованную оценщиком, нельзя признать достаточной, проверяемой, а выводы – достоверными по следующим основаниям.

Согласно статье 15 Закона об оценочной деятельности, оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности.

В силу части 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Для оценки объекта исследования оценщик выбрал сравнительный подход методом прямого сравнительного анализа продаж (т.1 л.д.72).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Оценщик определил сегмент рынка, к которому относится земельный участок – коммерческое назначение, разрешенное использование – объекты придорожного сервиса (т.1 л.д.54, 65).

Вместе с тем, отчет об оценке, в нарушение п.22в ФСО №, не содержит описания объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правил их отбора для проведения расчета, а также обоснования использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов. В отчете приведены только три предложения о продаже земельных участков. Отсутствие такой информации не позволяет сделать вывод о корректности выбора аналогов, использованных при определении рыночной стоимости. В то время, как выбор аналогов, используемых для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, влияет на величину определяемой стоимости.

Также, в отчете об оценке, в нарушение п.22 ФСО №, п.5 ФСО№, содержится неоднозначная информация об объекте оценки. Так, при расчете корректировки на местоположение указано, что объект расположен в районе возле крупной автомагистрали (т.1 л.д.82). Однако при расчете корректировки на красную линию, указано, что объект расположен внутриквартально (т.1 л.д.84).

В отчете отсутствуют сведения, как уточнялась информация, то есть информация, приведенная в отчете, существенным образом, влияющая на стоимость объекта оценки, не подтверждена должным образом (нарушение п.5 ст.II ФСО№).

Из анализа объявлений о продаже объектов-аналогов следует, что по все объектам-аналогам отсутствуют сведения об имущественных правах, в то время, как оценщик определяет вид права – как собственность. В отчете отсутствует информация об уточнении этих сведений.

Оценщик применяет корректировку на местоположение участка в пределах населенного пункта. При этом, оценщик отнес аналог № к зоне IV «спальный микрорайон средней застройки». Однако из текста объявления следует, что «участки расположены вдоль трассы в районе Ивановой горы». Кроме того, в объявлении содержится информация о продаже нескольких участков, что соответственно вводит в заблуждение. Аналог № отнесен оценщиком к зоне VI «зоны крупных автомагистралей города». В тексте объявления отсутствует какая-либо информация о его месте расположения (т.1 л.д.81-82, 110-112). В отчете отсутствует информация об уточнении этих сведений.

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о некорректности подобранных аналогов объекту оценки – земельному участку с кадастровым номером <данные изъяты> в целях определения его рыночной стоимости и не могут свидетельствовать о достоверности рыночной стоимости указанного земельного участка.

С учетом вышеуказанных недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика, суд считает, что данное доказательство не может быть положено в основу решения. Кроме того, установленная оценщиком рыночная стоимость объекта оценки опровергается заключением эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ об иной рыночной стоимости участка, установленной экспертом.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ№-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

При таких обстоятельствах заявленные ООО «<данные изъяты>» требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной подлежат удовлетворению в размере, определенном на основании заключения эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 8 051 000 рублей.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на ДД.ММ.ГГГГ год.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ООО «<данные изъяты>» следует считать дату его обращения в Комиссию, а именно ДД.ММ.ГГГГ (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (т.1 л.д.123).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

ООО ОК «ЭКСПЕРТ» подано заявление о взыскании судебных расходов за проведение судебной экспертизы в размере 30 000 рублей (т.1 л.д.181).

ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» подано заявление о взыскании судебных расходов за проведение повторной судебной экспертизы в размере 32 695, 60 рублей (т.2 л.д.34).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны, по общему правилу, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; при этом обязанность доказывания указанных в его статье 248 оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возлагается на административного истца.

К числу таких оснований пункт 2 части 1 статьи 248 данного Кодекса относит установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Указанные положения Кодекса в системной взаимосвязи со статьей 111 подлежат применению с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в постановлении от 11.07.2017г. №-п.

Из дела следует, что первоначально судебная оценочная экспертиза была назначена определением суда ДД.ММ.ГГГГ на основании ходатайства представителя административного истца в рамках реализации им обязанности по доказыванию размера рыночной стоимости объектов недвижимости на основании статьи 248 КАС РФ, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы ООО ОК «ЭКСПЕРТ» в сумме 30 000 рублей, возлагается на административного истца, представитель которого заявил соответствующее ходатайство.

В ходе судебного разбирательства, представителем Администрации <адрес> и КУМИ <адрес> заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в связи с чем, исходя из требований пункта 3 статьи 125 ГК РФ, системного толкования положений статьи 45, части 3 статьи 47 и статьи 111 КАС РФ, заинтересованное лицо несет обязанность по возмещению судебных расходов, обусловленных ее фактическим процессуальным поведением.

Согласно информации, поступившей от экспертного учреждения, расходы по оплате экспертизы, возложенные судом на администрацию определением от ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени не понесены.

При таких обстоятельствах, расходы по проведению повторной судебной оценочной экспертизы в размере 32 695 рублей 60 копеек подлежат взысканию в пользу ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» с Администрации <адрес>, представитель которой заявил соответствующее ходатайство.

Руководствуясь ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Федеральному государственному бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 3586 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: <адрес>Б равной с рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 8 051 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости земельного участка считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» в пользу ООО Оценочная компания «ЭКСПЕРТ» расходы в счет оплаты судебной экспертизы 30 000 рублей.

Взыскать с Администрации <адрес> края в пользу ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» расходы в счет оплаты судебной экспертизы 32 695 рублей 60 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в судебную коллегию по административным делам <адрес>вого суда.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Т.С. Евтухова