Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело 2а-1576/2022 по административному исковому заявлению Потребительского жилищно-строительного кооператива «Каспийский - 3» к Администрации ГО «<адрес>» - Управление имущественных отношений Администрации ГО «<адрес>» о признании незаконным отказ Управления имущественных отношений администрации городского округа «<адрес>» в продлении потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Каспийский-3» (ИНН 0546024901, ОГРН 1170571016439) договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, изложенного в письме № от ДД.ММ.ГГГГ, обязании Управление имущественных отношений администрации городского округа «<адрес>» заключить с потребительским жилищно-строительным кооперативом «Каспийский-3» (ИНН 0546024901, ОГРН 1170571016439) дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока аренды на 3 (три) года в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты принятия решения,

УСТАНОВИЛ:

Потребительский жилищно-строительный кооператив «Каспийский-3» обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявление, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений администрации городского округа «<адрес>» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «ЮгСтройСервис» (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка №, по которому арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 05:48:000019:577 площадью 1690 кв.м. (далее - договор аренды) на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «ЮгСтройСервис» и ПЖСК «Каспийский-3» был заключен Договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым к ПЖСК «Касийский-3» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды.

На земельном участке с кадастровым номером 05:48:000019:577 на основании разрешения на строительство ПЖСК «Каспийский-3» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома с количеством квартир в доме - 88; количеством привлеченных пайщиков (членов ПЖСК) для строительства многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 05:48:000019:577 - 20. Работы по строительству многоквартирного жилого дома выполнены на 20 %.

По утверждению представителя истца, у ПЖСК были уважительные причины не завершить строительство в установленные договорами аренды сроки, т.к. финансирование строительства было возможно только за счет вносимых членами ПЖСК (пайщиками) денежных средств в счет уплаты паевых взносов, привлечение кредитов невозможно.

ДД.ММ.ГГГГ ПЖСК направило в Администрацию <адрес> заявление о продлении договоров аренды земельных участков, которое было оставлено без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ ПЖСК на основании пункта 3 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ почтовыми отправлениями направило в Управление имущественных отношений администрации городского округа «<адрес>» и администрацию городского округа «<адрес>» заявления о продлении договоров аренды земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Но ответы на указанные заявления в установленный пунктом 5 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ срок (не позднее 5 рабочих дней) также не получены.

Земельные участки находятся в фактическом владении ПЖСК, на котором расположены незавершенные строительством многоквартирные жилые дома.

Администрация с иском к ПЖСК об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в суд не обращалась.

С учетом нахождения на испрашиваемых земельных участках объектов незавершенного строительства, принадлежащих ПЖСК, и отсутствия судебного акта об изъятии этих объектов, данные участки не могут быть предоставлены иным лицам, не могут быть предметом аукциона.

Администрация как публичный собственник земельных участков, на которых ПЖСК ведет строительство многоквартирных домов, не воспользовалась правом на обращение в суд с иском

Об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды указанного земельного участка, на котором расположены эти объекты, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следовательно, у ПЖСК имеется право на продление срока действия договоров аренды без проведения торгов для завершения строительства этих объектов.

При этом, по мнению автора иска, важно учитывать, что часть 11 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) исключает возможность применения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено.

Указанное ограничение применения статьи 239.1 ГК РФ обусловлено целями защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, вложившие денежные средства и являющиеся экономически более слабыми субъектами.

Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40).

Таким образом, правовое регулирование арендных отношений в сфере аренды земель, на которых расположены объекты долевого строительства, не завершенные строительством на момент прекращения действия договора аренды земельного участка, направлено на сохранение права лица, осуществляющего строительство, завершить строительство объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельных участков ПЖСК с момента истечения в 2020 году срока действия заключенных в отношении них договоров аренды возникают риски для имущественных прав ПЖСК и членов (пайщиков) ПЖСК на получение в собственность жилых помещений (квартир), что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Автор иска также обращает внимание на то, что в 2022 году федеральный законодатель также установил возможность льготного продления договоров аренды земельных участков без проведения торгов при наличии условий предусмотренных пунктом 3 статьи 8 Федерального закона № 58-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ. Указанным в пункте 3 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ условиям ПЖСК «Каспийский - 3» соответствует. Нарушения в использовании ПЖСК земельных участков не выявлены.

Заявления ПЖСК, направленные административному ответчику и администрации ДД.ММ.ГГГГ о продлении договоров аренды в установленный срок не рассмотрены.

Административный истец ДД.ММ.ГГГГ обращался с заявлением о продлении договоров аренды, следовательно, заключение дополнительного соглашения о продлении договоров аренды также было обязательно.

Бездействие административного ответчика является фактическим отказом в заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года, препятствует членам ПЖСК в улучшении жилищных условий, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

В этой связи, фактический отказ в продлении арендных отношений для завершения строительства объекта направлен не на восстановление права владения земельным участком, а на прекращение правовых оснований использования земельного участка арендатором, ввиду чего такой отказ свидетельствует, как указано судом ранее, о злоупотреблении правом. Данный вывод согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ№-ЭС16-20773.

Учитывая нахождение на спорных земельных участках объектов недвижимости (строящихся многоквартирных домов с квартирами для пайщиков), отказ в продлении договоров аренды, возврат земельных участков администрации с возможным сносом объектов незавершенного строительства повлекут нарушение прав и законных интересов членов (пайщиков) ПЖСК.

Уклонение администрации от продления арендных отношений для завершения строительства объекта недвижимого имущества не отвечает принципам разумности, добросовестности участников гражданско-правовых отношений, тогда как в силу пункта 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предоставленных кодексом, другими законами или договором.

У ПЖСК имеются уважительные причины, по которым он не успел в установленные договорами аренды сроки закончить строительство (строительства возможно только после внесения паевых взнос членами ПЖСК, невозможность привлечения кредитов).

В отсутствие договора аренды земельного участка ПЖСК лишен возможности продлить разрешение на строительство для завершения строительства жилого дома и передачи жилых помещений (квартир) членам ПЖСК.

Установленные в п.2.10 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Заключение договора аренды земельного участка» на территории <адрес> (далее также - административный регламент заключения договора аренды) основания для отказа в предоставлении муниципальной услуги отсутствуют.

В соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Заключение договора аренды земельного участка» на территории <адрес> муниципальная услуга предоставляется администрацией городского округа «<адрес>» в лице структурного подразделения - Управления имущественных отношений администрации городского округа «<адрес>» (п. 1.1 регламента).

В ходе судебного заседания представитель ПЖСК «Каспийский-3» Бакеев А. доводы, изложенные в административном исковом заявлении, поддержал и просил требования с учетом уточнений удовлетворить по аналогичным основаниям, что приведены в исковом заявлении.

Представитель администрации ГО «<адрес>» Сагидов А.С. административное исковое заявление не признал, просил отказать в его удовлетворении по основаниям, изложенным Администрацией ГО «<адрес>» в лице Управления имущественных отношений Администрации ГО «<адрес>» в оспариваемом отказе.

Информация о рассмотрении дела размещалась на официальном сайте Каспийского городского суда Республики Дагестан в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kaspiyskiy.dag@sudr.ru) в соответствии с требованиями части 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав мнение сторон, изучив материалы административного дела, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных отношений администрации городского округа «<адрес>» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «ЮгСтройСервис» (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 05:48:000019:577 площадью 1690 кв.м. (далее - договор аренды) на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственное объединение «ЮгСтройСервис» и ПЖСК «Каспийский-3» был заключен Договор уступки прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым к ПЖСК «Каспийский - 3» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 03.10.2017г.

На земельном участке с кадастровым номером 05:48:000019:577 на основании разрешения на строительство ЖСК «Каспийский-3» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома. По утверждению истца, что не оспаривалось ответчиком, на указанном земельном участке выполнено работ по строительству многоквартирного жилого дома более чем на 20 %.

В судебном заседании представитель истца отметил, что в установленный срок аренды строительство многоквартирных домов не было завершено по причине отсутствия финансирования членами ПЖСК (пайщиками) денежных средств в счет уплаты паевых взносов, в связи с чем для завершения строительства ПЖСК обращалось неоднократно в адрес администрации ГО «<адрес>» с заявлением о продлении срока аренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ПЖСК направило в Администрацию <адрес> заявление о продлении договора аренды земельного участка, на которое истец не получил ответ. Факт обращения истцом с указанным заявлением и доказательства дачи ему ответа представитель Администрации ГО «<адрес>» не оспаривал и не опровергал.

ДД.ММ.ГГГГ ПЖСК посредством почтовой связи вновь направило в Управление имущественных отношений администрации городского округа «<адрес>» и администрацию городского округа «<адрес>» заявления о продлении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Но ответы на указанные заявления в установленный пунктом 5 статьи 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 58-ФЗ срок (не позднее 5 рабочих дней) также не получены. Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства Администрация ГО «<адрес>» представил суду ответ на указанное обращение за № от ДД.ММ.ГГГГг., которые представитель истца, уточняя свои исковые требования, просил признать незаконными.

В оспариваемом отказе, Администрация ГО «<адрес>» в лице Управления имущественных отношений Администрации ГО «<адрес>» отказала в продлении срока аренды земельного участка с кадастровыми номерами 05:48:000019:577 ссылаясь на то, что на момент обращения с заявлением о заключении дополнительного соглашения срок действия договоров аренды № от ДД.ММ.ГГГГ истек.

Вместе с тем, с такими отказами администрации суд согласиться не может.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс РФ, так и Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд, проанализировав вышеуказанные нормы права, приходит к выводу о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, и не изъятым органом местного самоуправления объекта незавершенного строительства в течение шести месяцев со дня прекращения действия договора аренды земельного участка, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из полученных от сторон объяснений в ходе судебного заседания установлено, что после истечения срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГг. в марте 2020 года, каких-либо требований, в том числе в судебном порядке, о расторжении договора аренды, о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов от административного ответчика не поступало. Данное обстоятельство также не отрицалось со стороны представителя административного ответчика. Доказательств того, что на участке не начато строительство многоквартирных домов, отсутствует объект незавершенного строительства (актов осмотра, фотографий), ответчиком не представлено, и не оспорено.

Кроме того, из объяснений представителя административного ответчика не следует о наличии какой-либо информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании ПЖСК «Каспийский-3» земельного участка с кадастровым номером 05:48:000019:577, как в период действия договора аренды, так и после истечения срока его действия, и такие обстоятельства судом установлены не были.

При таких обстоятельствах, как усматривается из материалов дела и не оспорено участниками судебного разбирательства, в том числе представителем Администрации ГО «<адрес>», администрация ГО "<адрес>" со дня прекращения действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 05:48:000019:577 в течение шести месяцев не заявляла требований об изъятии объектов недвижимости.

Так, из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Учитывая, что ПЖСК «Каспийский-3» возвел неоконченный строительством жилой многоквартирный дом в период действия разрешения на строительство, в период действия договора аренды земельного участка, и неоконченный строительством объект у ПЖСК «Каспийский-3» не изъят путем продажи с публичных торгов, следовательно, ПЖСК «Каспийский-3» в силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ, и подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, на основании основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, как собственник здания имеет право пользования земельным участком, ранее предоставленным под эти здания.

Как разъяснено в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ по делу N 19-КАД21-17-К5 Конституция Российской Федерации, провозглашая Р. Ф. социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Отказ органа местного самоуправления в продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года препятствует ПЖСК «Каспийский-3» в завершении строительства многоквартирного дома, нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан и юридических лиц к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов".

Учитывая вышеуказанные разъяснения Верховного Суда Российской Федерации и требования Конституции Российской Федерации, требования земельного и жилищного законодательства, суд приходит к выводу, что отказы администрации ГО "<адрес>" в продлении ПЖСК «Каспийский-3» договор аренды земельного участка с кадастровыми номером 05:48:000019:577 для завершения строительства жилого дома противоречит этим требованиям.

Более того, как усматривается из п.3 ст. 8 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" - до ДД.ММ.ГГГГ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Руководствуясь установленными судом фактическими обстоятельствами и вышеуказанными нормами закона, исходя в том числе из того, что договора аренды были заключены между сторонами до введения в 2020 г. повышенной готовности на территории РФ, принимая во внимание, что на дату обращения истца к ответчику срок действия договора аренды земельного участка истек, при этом арендодателем не заявлено требование о расторжении договора, об изъятии объекта недвижимости, отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании земельного участка, а также исходя из совокупности условий, свидетельствующих о праве истца на продление срока действия договора аренды путем заключения дополнительного соглашения, что предусмотрено п. 6 ст. 19 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", суд считает административный иск подлежащим удовлетворению. Указанной нормой прямо предусмотрено право арендатора, вне зависимости от оснований заключения договора аренды, потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды сроком до трех лет.

Кроме того, факт обращения истца по истечении установленных сроков аренды не свидетельствует о том, что в его ситуации положения указанного федерального закона не распространяются.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет административный иск и признает незаконными решение Администрации ГО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе ЖСК «Каспийский-3» в продлении договора аренды земельного участка с кадастровыми номерами 05:48:000019:577.

В целях восстановления нарушенного права суд считает целесообразным возложить обязанность на администрацию ГО «<адрес>» заключить с потребительским жилищно-строительным кооперативом «Каспийский-2» дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока аренды на 3 (три) года в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Потребительского жилищно-строительного кооператива «Каспийский-3» к Администрации ГО «<адрес>» - Управление имущественных отношений Администрации ГО «<адрес>», удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления имущественных отношений администрации городского округа «<адрес>» в продлении потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Каспийский-3» (ИНН 0546024901, ОГРН 1170571016439) договора аренды земельного участка № от 03.10.2017г., изложенного в письме № от ДД.ММ.ГГГГ.

Обязать Администрацию ГО «<адрес>» - Управление имущественных отношений администрации городского округа «<адрес>» заключить с потребительским жилищно-строительным кооперативом «Каспийский-3» (ИНН 0546024901, ОГРН 1170571016439) дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока аренды на 3 (три) года в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной формулировке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан, путем подачи апелляционной жалобы, через Каспийский городской суд Республики Дагестан.

Мотивированное решение изготовлено 14.06.2022г.

Судья Шуаев Д.А.