Гражданский кодекс часть 1

с участием: от представителя административного истца ООО «Совинвест» – ФИО7; от представителя административного ответчика Управления Росреестра по Республике Дагестан – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Совинвест» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Совинвест» (далее – Общество) в лице представителя ФИО7 обратилось в Верховный Суд Республики Дагестан с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра России по Республике Дагестан и Правительству Республики Дагестан об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости. В обоснование указало, что Общество является собственником земельного участка площадью 3300 кв.м., с кадастровым номером 05:48:000027:15, категория земель: земли населенных пунктов – для содержания и обслуживания АЗС, кафе, мойки, сауны и цеха по производству пива, кадастровой стоимостью в размере 20111421 рублей. Просило установить кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости - 3555200 руб., как это установлено отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от <дата>№, составленного оценщиком ФИО4 (ООО «ИМА-КОМ»).

В последующем Общество уточнило требования и просило установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости - 14983650 руб., как это установлено заключением повторной судебной оценочной экспертизы от <дата>№/Э.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО7 уточненные требования поддержал и просил их удовлетворить по основаниям, приведенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Республике Дагестан ФИО2 исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать.

Административный соответчик - Правительство Республики Дагестан, а также заинтересованные лица: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Дагестан, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (ч.8 ст.96 КАС РФ), своих представителей в суд не направили, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем административное дело рассмотрено в отсутствие их представителей.

Ранее в судебных заседаниях 12 и <дата> представитель административного соответчика - Правительства Республики Дагестан ФИО3 просил в удовлетворении административного иска отказать, полагая кадастровую стоимость земельного участка законной и обоснованной.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав отчет об оценке и заключения проведенных по делу судебных экспертиз, письменные доказательства, допросив экспертов, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 05:48:000027:15, площадью 3300 кв.м., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН); категория земель – земли населенных пунктов, для содержания и обслуживания АЗС, кафе, мойки, сауны и цеха по производству пива, кадастровой стоимостью 20111421 рублей.

Основанием внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков послужило Постановление Правительства Республики Дагестан от <дата>№ «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан».

Согласно части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Под кадастровой стоимостью, согласно абзацу 8 статьи 3 Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 данного Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации регулируется положениями главы III.1 Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, регулирующее спорные правоотношения, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статьей 24.18 указанного Федерального закона предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В силу ч.2 ст.24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности» датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Датой формирования перечня объектов недвижимости, в отношении которых Постановлением Правительства Республики Дагестан от <дата>№ утверждены удельные показатели кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан, является <дата>.

Предусмотренный статьей 24.18 Федерального закона от <дата> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательный для юридических лиц досудебный порядок урегулирования спора о результатах определения кадастровой стоимости путем обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию, административным истцом соблюден.

<дата> Общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в Комиссию.

Решением Комиссии от <дата>№/АМ в удовлетворении данного заявления отказано.

Полагая установленную и внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка необоснованной и не соответствующей его рыночной стоимости в целях налогообложения, Общество обратилось в суд с настоящим административным иском, представив в обоснование заявленных требований отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от <дата>№, составленный оценщиком ФИО4 (ООО «Има-Ком»), согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на <дата> составляла 3555200 рублей.

В соответствии со ст.11 Федерального закона от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно п. 23 ФСО № сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, является этапом проведения оценки, а в силу подп. «е» п.22 ФСО № вид использования и (или) зонирование, равно как и иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость, являются одним из основных элементов сравнения (ценообразующих факторов), используемых при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости.

В силу п.5 ФСО № информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Как видно из отчета о рыночной стоимости земельного участка от <дата>№, оценщик исходил из того, что им подтвержден вид разрешенного использования земельных участков, использованных в качестве объектов-аналогов, а именно, предназначения объектов-аналогов № и № для предпринимательской деятельности (в коммерческих целях).

Между тем, в предложениях о продаже объектов-аналогов № и № указано лишь о том, что данные земельные участки могут быть использованы в коммерческих целях, что предполагает иной вид их разрешенного использования.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО4 не оспаривал, что в отсутствие в содержании предложения о продаже земельных участков, использованных им в качестве объектов-аналогов № и №, однозначного указания на вид разрешенного использования он не принял мер к сбору информации, необходимой для проведения оценки.

Между тем данное обстоятельство могло существенно повлиять на результат оценки.

Исходя из статьи 77 Кодекса административного судопроизводства и согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами (ч.2 ст.77 КАС РФ).

Согласно ч.3 ст.62 КАС РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения административного дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

Суд разъяснил представителям сторон, что обстоятельством, имеющим значение для дела, является установление рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в качестве кадастровой стоимости, а также право на заявление ходатайства о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, поскольку имеющийся в материалах дела отчет не может быть признан доказательством, отвечающим требованиям статей 59-61 КАС РФ, а для установления вышеуказанного обстоятельства требуются специальные познания в области оценочной деятельности.

Однако представителями сторон ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Вместе с тем отказ административного истца от проведения судебной экспертизы не должен препятствовать реализации права на установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости (определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от <дата>№-КГ16-9, от <дата>№-КГ17-9, от <дата>№-КГ18-2).

В связи с вышеизложенным судом по своей инициативе назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу о рыночной стоимости земельного участка, поскольку представители сторон отказались от заявления такого ходатайства.

Согласно заключению судебного эксперта Гаджиева М-З.Б. от <дата>№ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:48:000027:15 площадью 3300 кв.м. по состоянию на <дата> составляет 14758150 рублей.

Согласно п. 10 ФСО N 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с п.22 ФСО № сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В силу п.13 ФСО № сравнительный подход применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно подп. «е» п.22 ФСО № вид использования и (или) зонирование, равно как и иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость, являются одним из основных элементов сравнения (ценообразующих факторов), используемых при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Как видно из экспертного заключения от <дата>№, при определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, при этом эксперт исходил из того, что им подтвержден вид разрешенного использования земельных участков, использованных в качестве объектов-аналогов, а именно, предназначения объектов-аналогов № и № для предпринимательской деятельности (в коммерческих целях).

Допрошенный в судебном заседании эксперт Гаджиев М-З.Б. не оспаривал, что в отсутствие в содержании предложения о продаже земельных участков, использованных им в качестве объектов-аналогов № и №, однозначного указания на вид разрешенного использования он не принял мер к сбору информации, необходимой для проведения оценки.

Между тем данное обстоятельство могло существенно повлиять на результат оценки.

Из заключения неясно, к какой типовой зоне отнесены рассматриваемые объекты. При расчете корректировки на местоположение относительно объектов-аналогов № и № объекту оценки присвоен коэффициент 0,73, однако, применительно к объекту-аналогу № присвоен коэффициент 0,68. Вывод эксперта об отнесении объекта-аналога № к зоне II не мотивирован, притом, что в заключении указывается о расположении данного объекта-аналога на окраине города. Не обоснован отказ от доходного и затратного подходов к оценке.

Поскольку заключение судебного эксперта являлось неясным и неполным, выводы эксперта сделаны без учета вышеуказанных обстоятельств, судом назначена дополнительная оценочная экспертиза, проведение которой поручено тому же эксперту.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы от <дата>№ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:48:000027:15 площадью 3300 кв.м. по состоянию на <дата> составляет 17374500 рублей.

Как следует из заключения эксперта, используя для сравнения предложение о продаже земельного участка, обозначенного как аналог №, эксперт пришел к выводу о том, что им с достоверностью установлен вид разрешенного использования данного земельного участка – под коммерцию.

Между тем в содержании данного объявления указано как о возможности использования его под коммерцию, так и под строительство дома, т.е. в целях индивидуального жилищного строительства.

Допрошенный в судебном заседании эксперт Гаджиев М-З.Б. не смог пояснить, на основании каких иных данных он пришел к выводу о соответствии вида разрешенного использования земельного участка, использованного им в качестве объекта-аналога №, виду разрешенного использования объекта оценки, что позволило бы с достоверностью установить данное обстоятельство.

Вышеприведенное заключение эксперта вышеуказанным требованиям не соответствует.

В соответствии с ч.2 ст.83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

В соответствии с ч.2 ст.77 КАС РФ экспертиза может быть назначена по инициативе суда, если экспертиза предусмотрена законом или ее проведение необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если требуется проведение дополнительной или повторной экспертизы, либо если проведение экспертизы необходимо в связи с выявленными обстоятельствами административного дела и представленными доказательствами.

В связи с изложенным судом по делу назначена повторная оценочная экспертиза, поручив ее проведение другому эксперту.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от <дата>№/Э рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:48:000027:15 площадью 3300 кв.м. по состоянию на <дата> составляет 14983650 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5 (ООО «Аудиторская компания «Цестрис-Аудит»), будучи предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения и заведомо ложных показаний, изложенные в заключении от <дата>№/Э выводы о размере рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка полностью подтвердил.

В соответствии с ч.1 ст.62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Оценивая указанное экспертное заключение по правилам ст. ст. 84 и 168 КАС РФ, суд исходит из того, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

В свою очередь административными ответчиками и заинтересованными лицами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, не представлено, выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельного участка, указанной в выписке из ЕГРН, рыночной стоимости данного земельного участка ими не представлено, ходатайств о назначении дополнительной либо повторной судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости земельного участка в ином размере не заявлено, оснований для постановки вопроса о назначении такой экспертизы по инициативе суда также не установлено.

С учетом вышеизложенного у суда не имеется оснований ставить заключение повторной судебной экспертизы под сомнение, данное заключение судебного эксперта по настоящему делу является допустимым и достоверным доказательством, объективно подтверждающим рыночную стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка по состоянию на дату установления его кадастровой стоимости.

Таким образом, заявленные Обществом по настоящему делу исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению; датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату обращения Общества в Комиссию с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка (п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 28).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата>№, при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В связи с вышеизложенным, уплаченная административным истцом по настоящему делу государственная пошлина подлежит взысканию с Правительства Республики Дагестан как с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, представитель которого в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Совинвест» (ОГРН 1060562000620) удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 05:48:000027:15, площадью 3300 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на <дата> в размере 14983650 (четырнадцать миллионов девятьсот восемьдесят три тысяча шестьсот пятьдесят) рублей, на период с <дата> и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать <дата>.

Взыскать с Правительства Республики Дагестан в пользу ООО «Совинвест» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 (две тысяча) рублей.

Решение суда в части взыскания судебных расходов подлежит исполнению Министерством финансов Республики Дагестан за счет казны Республики Дагестан.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено <дата>.

Судья Верховного Суда

Республики Дагестан Х.А.Хавчаев