Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Гриднева Д.Ю. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущественных отношений Хабаровского края об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Гриднев Д.Ю. оспаривает кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый номер №, находящегося по адресу: <адрес>). Обосновывая свои требования, административный истец в заявлении указал, что владел этим объектом на праве собственности до 29.03.2021 года, является плательщиком имущественного налога, базовая ставка которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения. По состоянию на 01.01.2019 года утверждена кадастровая стоимость этого объекта в размере 30 887 129,39 рублей, сведения об этом внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12.02.2020 года. Рыночная стоимость объекта определена оценщиком в размере 10 907 690 рублей, и это существенно ниже кадастровой стоимости. Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Определением судьи от 26.10.2021 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица администрация городского округа «Город Хабаровск», ООО «Стройбыт.К».

В судебном заседании представитель административного истца Коцуров О.И. поддержал заявленные требования, и сослался на те же обстоятельства, какие изложены в административном исковом заявлении.

Административный истец Гриднев Д.Ю., представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Хабаровского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, заинтересованного лица администрации г. Хабаровска, ООО «Стройбыт.К», уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания, путем направления определения о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебного извещения о дате и месте проведения судебного заседания, а также путем размещения сведений о дате и времени судебного разбирательства на официальном сайте Хабаровского краевого суда, в судебное заседание не явились. Явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, поэтому суд, исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, признал причину неявки неуважительной и провел судебное заседание в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что 28.06.2012 года на кадастровый учет поставлен объект недвижимости, кадастровый номер №, назначение - нежилое, наименование – функциональное помещение I (1-26); II (1-20), площадь 552,6 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>). В период с 11.11.2019 по 08.04.2021 года объектом на праве собственности владел Гриднев Д.Ю., с 08.04.2021 года по настоящее время собственником является ООО «Стройбыт.К». Функциональное помещение находится в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Налоговым кодексом РФ установлен налог на имущество физических лиц, который вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования имущество, в том числе: здания, строения, сооружения, помещения (часть 1 статьи 399, статья 400, часть 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ).

Решением Хабаровской городской Думы от 23.11.2004 года № 571 «Об утверждении Положения о местных налогах на территории городского округа «Город Хабаровск» установлен и введен с 1 января 2005 года на территории городского округа «Город Хабаровск» налог на имущество физических лиц, определены налоговые ставки, а также налоговые льготы, основания и порядок их применения к отдельным категориям налогоплательщиков. Налоговая база определяется в соответствии со статьей 403 Налогового кодекса РФ.

Согласно статьям 402, 403 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом. В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Приказом министерства имущественных отношений Хабаровского края от 11.11.2019 года № 103 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по стоянию на 01.01.2019 года, полученные по итогам проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Хабаровского края, в том числе объекта с кадастровым номером № в размере 30 887 129,39 рублей (таблица 70 порядковый номер 694403). Государственная кадастровая оценка проведена в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 12.02.2020 года, она подлежит применению с 01.01.2020 года.

В частях 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Закон о государственной кадастровой оценке) указано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть физическими лицами оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Гриднев Д.Ю., являясь плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость объекта налогообложения, имеет самостоятельный правовой интерес в оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности нежилого помещения. С таким административным иском он обратился в суд 25.10.2021 года.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № произведена по заказу Гриднева Д.Ю. оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» К.А. Селивановым (он с 13.12.2007 года является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» (регистрационный № 0000710), имеет стаж работы в оценочной деятельности 15 лет; имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости»; профессиональная деятельность застрахована), о чем 12.04.2021 года составлен отчет об оценке № 76/2021.

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что документ соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2019 года - на ту же дату определена и кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, что соответствует требованиям статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3).

В отчете об оценке № 76/2021 от 12.04.2021 года указано, что для определения рыночной стоимости объекта капитального строительства с кадастровым номером № оценщик применил затратный подход, в рамках которого использовал метод сравнительной единицы, считая, что он даст более точный расчет при имеющихся необходимых данных. От применения других методов в рамках затратного подхода он отказался, поскольку достоверная информация, необходимая для их использования (сметные расчеты строительства, поэлементная (фундамент, стены, крыша) разбивка затрат на создание объектов недвижимости), отсутствовала. От применения сравнительного и доходного подходов оценщик отказался. Причины отказа обоснованы в отчете (страницы 46-47, 61-63 отчета).

Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 18, 19, 20 ФСО №1).

Как указано в пункте 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если есть возможность корректной оценки функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства; в) его рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

В общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; -определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний (подпункт «г» пункта 24 ФСО №7).

Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: - данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; - данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; - сметных расчетов; - информации о рыночных ценах на строительные материалы; - других данных (подпункт «е» пункта 24 ФСО №7).

Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости (подпункты «ж», «з», «и» пункта 24 ФСО №7).

Изучив документы (технический паспорт на объекты капитального строительства с кадастровыми номерами кадастровый номер № и №, выписку из ЕРГН об основных характеристиках объекта с кадастровым номером №) и произведя визуальный осмотр объектов, оценщик установил, что объект оценки - это функциональное нежилое помещение I(1-26), II(1-20), находящееся на 1 и 2 этажах двухэтажного здания, имеет площадь 552,6 кв.м.. Здание, в котором находится объект оценки, построено в 1956 году, имеет площадь 945,1 кв.м., используется в качестве временного пребывания людей (гостиница).

Здание имеет основные конструктивные элементы: фундамент – бутовый ленточный; стены – кирпичные; перегородки – деревянные, кирпичные; перекрытия – деревянное балочное отепленное; крыша –четырехскатная, кровля – шифер; полы – дощатые по балкам окрашенные, оргалит, линолеум, кафельная плитка; проемы: окна – двойные створные окрашенные; двери – филенчатые окрашенные (межкомнатные); металлическая, деревянный массив (входные); внутренняя отделка – штукатурка, побелка, окраска, обои, кафельная и потолочная плитка; прочие конструкции – отмостка, лестницы и входы. Инженерное оборудование – центральное отопление, вентиляция; центральный водопровод (в том числе горячее водоснабжение – центральное) и центральная канализация; тип проводки – скрытая; телефон, телевидение, интернет, охранно-пожарная сигнализация, система видеонаблюдения, газоснабжение, напольные электроплиты. Преобладающие материалы: кирпич – вертикальных наружных конструкций и стен; деревянное балочное отепленное – горизонтальных наружных конструкций; класс конструктивной системы – КС-2; класс качества отделки помещения –Econom.

Здание, частью которого является объект оценки, находится в районе со смешанной застройкой, представленной преимущественно административной, торговой и жилой застройкой. Здание расположено на первой линии домов улицы квартал ДОС (Большой Аэродром), в 500 метрах от основной магистрали города Хабаровска – проспект 60-летия Октября.

Для подбора аналога с аналогичными с объектом оценки конструктивными решениями (класс конструктивной системы, общая этажность) оценщик использовал Справочник «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016 г., для условий строительства в Московской области», Россия. Серия «Справочник оценщика.», под редакцией Табакова С.А., Дидковской А.В.,-М.: ООО «КО-Инвест», 2016. -518с.. В качестве аналога оценщиком выбран объект из раздела 3.10 «Туризм и отдых» (объект ru0З.10.000.0005), класс конструктивной системы КС-2, класс качества econom (экономичный), строительный объем до 5 000 куб.м.; показатель стоимости замещения в целом по объекту в рублях на принятую единицу измерения – 12 104,9 руб/куб.м..

Информация о стоимостных показателях получена из: Сборника укрупнённых показателей стоимости строительства, под редакцией С.А.Табакова, А.В.Дидковская. Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016г., для условий строительства в Московской области, Росси. Серия «Справочник оценщика».-М.: ООО «КО-ИНВЕСТ», 2016.-518с; Сборника «Стоимостные коэффициенты по элементам зданий». Приложение к изданиям КО-Инвест 2016 года серии «Справочник оценщика» для условий строительства в Московской области».

По причине различия объекта оценки и объекта аналога по объемно-планировочным и конструктивным параметрам оценщик внес корректировки: на отсутствие особых строительных работ, лифтов (-) 724,3 руб. /куб.м..

Оценщик внес регионально-климатическую поправку в размере 1,121 и регионально-экономическую поправку в размере 1,112, так как базовая стоимость объектов в Сборнике КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2019 года для условий строительства в Московской области» определена для Московской области, а объект оценки находится в Хабаровском крае и оценка производится по состоянию на 01.01.2019 года.

Применяя методику, предложенную Озеровым Е.С. в монографии: Экономика и менеджмент недвижимости, которая учитывает, что начальные вложения средств в строительство обычно не превышают 30% от стоимости объекта, а типичные сроки строительства для подавляющего большинства объектов не превышают 2-х лет, оценщик пришел к выводу, что прибыль предпринимателя, полученная по этой методике, должна удовлетворять принципу: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Прибыль предпринимателя, с учетом вероятной минимальной процентной ставки для инвестирования в строительство с привлечением заемного капитала на срок от 181 днкй1 года, им определена в размере 4,6%.

Стоимость нового строительства, рассчитанная на основании сведений сборника УПСС и, с учетом внесенных поправок и размера прибыли предпринимателя, оценщиком определена в размере 60 372 783 рублей (таблица 5.4, 5.5 на странице 55).

По состоянию на 15.02.2005 года объект оценки, согласно техническому паспорту, имел физический износ 58%. На момент (апрель 2021 года) визуального осмотра оценщик установил, что техническое состояние объекта оценки является в целом «неудовлетворительным». Оценщик для определения величины физического износа объекта оценки по состоянию на 01.01.2019 года применил Правила оценки физического износа жилых зданий ВСЕ 53-86(р), с учетом классификации общественных зданий в зависимости от материалов стен и перекрытий. Проведя расчеты он определил, что с учетом хронологического возраста, физический износ объекта оценки равен 69,1%.

Признаки функционального устаревания здания оценщиком не выявлены. Здание построено в 1956 году в соответствии с современными требованиями и нормами строительства. Здание соответствует всем критериям, предъявляемым к объектам такого рода, и обладает всеми необходимыми для эксплуатации подсобными и служебными помещениями, подведены необходимые инженерные системы, эксплуатируется в качестве общежития.

Экономическое устаревание, которое выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами (общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д.), оценщиком не выявлено. Объект находится в границах зоны ЦО-1 (Зона центра обслуживания и коммерческой активности) на территориях, попадающих под действие ограничений, которая выделена для обеспечения правовых условий формирования местных (локальных) центров с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения. В данной зоне могут быть размещены объекты капитального строительства федерального, регионального и местного значения. Особенностью зоны является ограничение размещения нового жилищного строительства и необходимость проведения мероприятий по уменьшению негативного (вредного) воздействия. В пределах территориальной зоны ЦО устанавливаются подзоны ЦО-1 и ЦО-2 с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетания таких размеров и параметров. Район окружения объекта оценки характеризуется смешанной застройкой, представленной преимущественно административной, торговой и жилой застройкой. Здание расположено на первой линии домов улицы квартал ДОС (Большой Аэродром), в 500 метрах от основной магистрали города Хабаровска – проспект 60-летия Октября.

С учетом принятых допущений оценщиком проведены промежуточные расчеты по определению рыночной стоимости здания, площадь 945,1 кв.м., двухэтажное, адрес (местоположение): <адрес> с последующим выделением рыночной стоимости оцениваемого объекта – функционального помещения I(1-26), II(1-20), площадь 552,6, кадастровый номер №. Итоговая рыночная стоимость объекта капительного строительства с кадастровым номером № составила 10 907 690 рублей.

Содержание отчета об оценке № 76/2021 от 12.04.2021 года позволяет сделать вывод, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на его рыночную стоимость. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление об исходных данных, положенных в основу расчетов, и методах, применяемых в произведенных расчетах.

В силу статьей 2, 12 Федерального закона от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства – функционального помещения с кадастровым номером № в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление Гриднева Д.Ю. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости, кадастровый номер №, назначение - нежилое, наименование – функциональное помещение I(1-26); II(1-20), площадь 552,6 кв.м., адрес (местоположение): <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 10 907 690 рублей.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 25 октября 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд.

Решение в окончательной форме принято 19 ноября 2021 года.

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская