Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по административному иску ФИО1 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора, возложении обязанности произвести регистрацию,

установила:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с уточненным административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконными решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об отказе в государственной регистрации договоров уступки требований (Цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, выраженное в уведомлении № № от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, выраженное в уведомлении № № от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, выраженное в уведомлении № № от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, выраженное в уведомлении № № от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, выраженное в уведомлении № от ДД.ММ.ГГГГ и обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию договоров уступки права на объекты, расположенные по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

В обоснование доводов административный истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Столичная недвижимость», ФИО4 и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по <адрес> через МБУ «МФЦ городского округа Балашиха» <адрес> с заявлениями о регистрации смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами №№, представив соответствующий для этого пакет документов, что подтверждается расписками Управления от ДД.ММ.ГГГГ.

Административный истец, будучи надлежащим образом извещенным о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Административный ответчик, будучи надлежащем образом, извещенным о дне и времени слушания дела, в судебное заседание, своего представителя в судебное заседание не направил, ходатайств об отложении не заявил. Представленные письменные возражения приобщены к материалам дела.

Судом вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о дне и времени слушания дела, в т.ч. путем размещения информации на официальном сайте суда.

В соответствии с ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В соответствии со ст.21 ФЗ РФ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются:

1) не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме;

2) не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;

9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;

11) ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято;

12) сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке;

13) сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной;

14) представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона;

22) созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений;

23) земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником не для целей строительства (размещения) такого объекта;

Административным ответчиком было отказано в государственной регистрации прав, так как согласно данным ЕГРН на объекты недвижимости, заявленные к осуществлению УРД, судебным приставом-исполнителем наложен запрет на совершения действий по регистрации договоров со ссылкой на запреты на проведение регистрационных действий.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Столичная недвижимость», ФИО5 и ФИО7 был заключен Договор уступки требований (Цессии), согласно которому ООО «Столичная недвижимость», ФИО2 передали ФИО1 право требования по договору возмездного денежного займа от ДД.ММ.ГГГГ и обеспечивающим его исполнение договору от ДД.ММ.ГГГГ залога недвижимости, заключенными между ООО «Столичная недвижимость», ФИО2 и ФИО6 в отношении следующего недвижимого имущества:

- земельный участок общей площадью 1 000 кв.м. с кадастровым номером: № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под усадебную (индивидуальную) жилую застройку, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>;

- земельный участок общей площадью 1 004 кв.м. с кадастровым номером: № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под усадебную (индивидуальную) жилую застройку, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>;

- земельный участок общей площадью 1 001 кв.м. с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под усадебную (индивидуальную) жилую застройку, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>;

- земельный участок общей площадью 1 004 кв.м. с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под усадебную (индивидуальную) жилую застройку, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Столичная недвижимость», ФИО4 и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по <адрес> через МБУ «МФЦ городского округа Балашиха» <адрес> с заявлениями о регистрации смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами №, представив соответствующий для этого пакет документов, что подтверждается расписками Управления от ДД.ММ.ГГГГ.

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> приостановило государственную регистрацию, указав на существование запрета проводить регистрационные действия в отношении спорного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> приостановило государственную регистрацию, указав на существование принятого решения об отказе в государственной регистрации смены залогодержателя. Отказ мотивирован тем, что согласно данным ЕГРН, в отношении спорных земельных участков наложены запреты на проведение регистрационных действий.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав.

К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Согласно п. 1, 3 ст. 47 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе передать свои права другому лицу, в том числе, по обеспеченному ипотекой обязательству.

Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

По смыслу ст. 382 Гражданского кодекса (ГК) РФ и норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" уступка прав кредитора является сделкой, заключаемой между прежним и новым залогодержателем без участия залогодателя. Цессия не затрагивает имущество собственника и не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя не возникает и не регистрируется новое обременение. Договор цессии лишь изменяет стороны в уже существующем обязательстве.

Принятие мер в виде ареста призвано только сохранить существующее вещное право на заложенное имущество, ограничив право собственника на распоряжение им, и не подлежит распространению на обязательственные отношения третьих лиц.

Право залога представляет собой ограниченное вещное право, так как в нем заключена юридическая возможность распорядиться чужим имуществом при определенных условиях с целью получения удовлетворения из стоимости этого имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Наличие между залогодателем и залогодержателем обязательственного отношения, вытекающего из основного договора, и обеспечительное назначение залогового отношения не влияет на существующее право собственности, поскольку последнее в данном случае остается неизменным по своему юридическому содержанию.

В соответствии с п. 1 ст. 382 и пп. 1 п. 1 ст. 387 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может в том числе перейти к другому лицу на основании закона, в частности в результате универсального правопреемства, которое происходит при реорганизации юридического лица в форме присоединения (п. 2 ст. 58 ГК РФ).

В соответствии с положениями ст. 384 ГК РФ переход прав по основному обязательству влечет за собой переход к новому кредитору прав по всем обеспечительным договорам. В свою очередь, согласно п. 3 ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Изложенное, в частности, означает, что новый кредитор по основному обязательству в силу прямого указания закона приобретает и все права залогодержателя по договорам ипотеки, заключенным в обеспечение исполнения такого обязательства.

Вместе с тем исходя из положений п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" возможность удовлетворения требований нового кредитора, предъявленных в судебном порядке и основанных на договоре ипотеки, напрямую обусловлена произведенной в установленном порядке государственной регистрацией смены залогодержателя в ЕГРН: до государственной регистрации перехода к новому кредитору прав по ипотеке предъявленные им требования, основанные на договоре об ипотеке (например, иск об обращении взыскания на предмет залога), удовлетворению не подлежат. Соответственно, для обращения в суд с требованиями, основанными на договоре ипотеки, новый кредитор, к которому перешли права требования по основному и обеспечительным обязательствам в порядке универсального правопреемства, согласно позиции судебных органов должен быть указан в качестве залогодержателя в ЕГРН. Приостанавливая государственную регистрацию смены залогодержателя по причине наличия ареста на объекте недвижимости, являющемся предметом залога (со ссылкой на п. 37 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации)), регистрирующий орган тем самым препятствует изменению в ЕГРН сведений о залогодержателе и лишает нового кредитора возможности реализовать свои права, принадлежащие ему на основании договора ипотеки, в судебном порядке.

Между тем наличие в ЕГРН записей об аресте в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом залога, не может служить основанием для приостановления государственной регистрации смены залогодержателя по соответствующему договору ипотеки по смыслу п. 37 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации.

Исходя из содержания ч. 4 ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" суть ареста в отношении принадлежащих должнику объектов недвижимого имущества состоит в запрете такому должнику производить действия, направленные на отчуждение данного имущества и/или установление новых обременений на него.

Данная позиция подтверждается и существующей судебной практикой. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 01.09.2016 N 305-КГ16-6316 по делу N А40-72360/2015 прямо указано, что уступка права требования по договору ипотеки не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя новое обременение не возникает, по смыслу ст. ст. 334 и 384 ГК РФ цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового правоотношения на стороне кредитора, не нарушая существующее между ними соотношение взаимных прав и обязанностей. Следовательно, внесение в ЕГРП (примечание: с 01.01.2017 ЕГРП преобразован в раздел ЕГРН) записи об изменении личности залогодержателя не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению либо обременению имущества, поэтому оспариваемое решение регистрирующего органа (об отказе в государственной регистрации смены залогодержателя) является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в этом реестре, регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 указанного Закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами.

На основании пункта 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Руководствуясь ст.ст.175-180 КАС РФ, суд

решил:

Административный иск удовлетворить.

Признать незаконными решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в государственной регистрации прав смены залогодержателя на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №; от ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в государственной регистрации прав смены залогодержателя на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №; от ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в государственной регистрации прав смены залогодержателя на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №; от ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в государственной регистрации прав смены залогодержателя на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №; от ДД.ММ.ГГГГ № № об отказе в государственной регистрации прав смены залогодержателя на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> осуществить государственную регистрацию:

- смены залогодержателя с ФИО2, ООО «Столичная недвижимость» на ФИО1 на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, кадастровый №;

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мособлсуд в течение месяца через Балашихинский городской суд.

Судья Н.Б.Гришакова

Мотивированное решение изготовлено 18.06.2021г.

Судья Н.Б.Гришакова