Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Союза Краснодарского краевого объединения организаций профсоюзов к заместителю прокурора Западного административного округа города Краснодара ФИО1 о признании недействительным представления прокурора,

УСТАНОВИЛ:

Союз Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов обратилось в суд с административным исковым заявлением к заместителю прокурора Западного административного округа города Краснодара о признании недействительным представления от ДД.ММ.ГГГГ№ об устранении нарушений земельного законодательства.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Союз Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов владело на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельным участком с кадастровым номером: 23:49:0304006:1057 площадью 1 171 квадратных метров, расположенным в Краснодарском крае городе Сочи по <адрес>№, заключенным сроком на 49 лет. Пояснил, что в 2020 году от гражданина ФИО5 поступило предложение переуступить ему права и обязанности по договору аренды, в связи, с чем Союз Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов и ФИО5 заключили соответствующий договор и зарегистрировали его в установленном порядке. Однако, прокуратура Западного административного округа города Краснодара, проведя проверку на предмет правомерности заключенной сделки, в адрес Союза Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов вынесла представление об устранении нарушений действующего законодательства, выразившихся в невозможности использования спорного земельного участка ФИО5 в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования.

Административный истец полагает, что данное представление является недействительным, нарушает его права и законные интересы, поскольку Союз Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов, действуя в рамках земельного законодательства, воспользовался своим правом на переуступку права аренды и заключил договор уступки прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка, а ФИО5, как новый арендатор, принял на себя права и обязанности по указанному договору аренды, выразив свое согласие и готовность на использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, указанного в договоре. Вместе с тем, указал, что в земельном законодательстве не предусмотрены нормы, которые ставят в зависимость право пользования земельным участком в соответствии с его видом разрешенного использования и обязательное владение объектом капитального строительства на этом участке (комплексом санаторий «Кавказ»), в связи с чем новый арендатор может вести любую сопутствующую деятельность, связанную с работой санатория, не имея в пользовании объекта недвижимости комплекса «Санаторий «Кавказ» не выходя за рамки требований нормативных актов территориального зонирования и градостроительных регламентов. Кроме этого, пояснил, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был заключен Союзом без проведения торгов, соответственно, дополнительных препятствий на заключение спорного договора уступки у истца не было. Для защиты нарушенного права административный истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал и настаивал на их удовлетворении. В дополнение административного иска указал на то, что ФИО6 не может являться заинтересованным лицом, поскольку ее права в рамках рассмотрения данного административного дела затронуты не были. Являясь собственником <адрес> общежитии <адрес>. отстаивает свои права в гражданском деле в рамках уточнения границ, увеличения площади соседнего земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0304006:1058, учитывая фактические границы расположения своей квартиры. В земельном законодательстве предусмотрена специальная норма, дающая право арендатору переуступать свои права и обязанности третьим лицам при условии уведомления собственника (арендодателя), однако, ФИО6 не имеет исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0304006:1057 в аренду, поскольку является собственником квартиры, которая не находится на спорном земельном участке. Кроме того, указал, что заключение спорной сделки не затрагивает права других жильцов, не выражающих претензий к администрации муниципального образования <адрес> и согласных с существующими границами земельных участков.

В судебном заседании административный ответчик указал, что в ходе прокурорской проверки было установлено, что на основании договора аренды, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Союзом Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов от ДД.ММ.ГГГГ, предоставление земельного участка в аренду заявителю было обусловлено обязанностью исключительного использования для размещения и эксплуатации комплекса «Санаторий «Кавказ». Однако, заключение договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0304006:1057, между Союзом Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов и ФИО5, исключает возможность использования последним указанного земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, поскольку ФИО5 не является правообладателем комплекса «Санаторий «Кавказ». Также указал, что поскольку земельный участок предоставлялся для определенных целей без проведения аукциона произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного договора, является недопустимой ввиду того, что фактически стороной договора выступает иное лицо, не являющееся правообладателем комплекса «Санаторий «Кавказ». В удовлетворении административного иска просил отказать в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица ФИО5 – ФИО4 в судебном заседании поддержал исковые требования и доводы административного истца. Просил удовлетворить административный иск в полном объеме.

Заинтересованное лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась. Ранее в судебном заседании представитель заинтересованного лица ФИО6 – ФИО7 просил в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме. В обоснование возражений пояснил, что ФИО6 в порядке приватизации владеет, зарегистрирована и проживает совместно с семьей с 1977 года в <адрес>, расположенной в жилом <адрес> городе Сочи по <адрес>, предоставленной супругу в связи с трудовыми отношениями с ПЛОУ «Санаторий «Кавказ». Протоколом общего собрания собственников многоквартирного жилого <адрес> на нее возложена обязанность на представление интересов всех жильцов данного многоквартирного дома. Отметил, что на основании постановления административного истца № от ДД.ММ.ГГГГ «Об отчуждении общежитий, находящихся на балансе ПЛОУ «Санаторий «Кавказ» <адрес>, и о согласии на переход права пользования земельными участками под ними» генеральному директору Санатория предоставлено право совместно с жильцами, проживающими в городе Сочи по <адрес>,15 и муниципальными органами Сочи решать вопросы передачи занимаемых квартир на безвозмездной основе, в том числе давать согласие на переход права пользования на земельные участки под этими домами. Также пояснил, что согласно постановления многоквартирный жилой дом расположен одновременно на двух земельных участках с кадастровыми номерами: 23:49:0304006:1058 и 23:49:0304006:1057. Также отметил, что административный истец заключил договор переуступки права аренды на земельный участок с кадастровым номером: 23:49:0304006:1057 в нарушение положений приведенного Постановления, поскольку в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации собственники квартир жилого дома на спорном земельном участке обладают исключительным правом на его приобретение в собственность или аренду, а гражданин ФИО5 не являлся ни работником Санатория Кавказ, ни собственником многоквартирных жилых домов №, № по <адрес>, в связи, с чем не имеет права использовать спорный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Из содержания статьи 218, пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системном толковании следует, что решения, действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны неправомерными, только если таковые не соответствуют закону и нарушают охраняемые права и интересы граждан, либо иных лиц.

Как установлено из материалов административного дела, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0000000:35, площадью 130620 квадратных метров, расположенного в Краснодарском крае в городе Сочи по <адрес>, принадлежащего Профсоюзному лечебно-оздоровительному учреждению «Санаторий «Кавказ», на тридцать три самостоятельных земельных участка разной площади, согласно Государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей КК-2 №, образован земельный участок с кадастровым номером: 23:49:0304006:1057 площадью 1171 квадратных метров, с местом расположения в Краснодарском крае городе Сочи по <адрес>, №.

На основании постановления администрации <адрес> Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ№ «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0000000:35 по <адрес>, №<адрес> и о предоставлении земельных участков общественной организации - Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов и ФИО8» между муниципальным образованием город-курорт Сочи и общественной организацией – Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Предметом данного договора выступает земельный участок с кадастровым номером: 23:49:0304006:1057 площадью 1171 квадратных метров, с установленным местоположением относительно ориентира комплекса «Санаторий «Кавказ», расположенного в Краснодарском крае в <адрес>, №, с видом разрешенного использования - для размещения и эксплуатации комплекса «Санаторий «Кавказ» по <адрес> в территориальной зоне «Ж-З», категория земель - земли населенных пунктов. Земельный участок расположен в водоохраной зоне Черного моря, в зоне рекреационно-оздоровительного назначения, в границах зон охраны памятников истории и культуры, в зоне придорожной полосы Федеральной автодороги, в охранной зоне олимпийского объекта федерального значения.

На заседании президиума Краснодарского краевого объединения организаций профсоюзов ДД.ММ.ГГГГ принято постановление «О переуступке прав и обязанностей Краснодарского краевого профобъединения по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0304006:1057», в связи с поступившим обращением физического лица ФИО5 о переуступке права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Между Союзом Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов и гражданином ФИО5 был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0304006:1057, ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым последний является арендатором данного земельного участка, о чем также директору департамента имущественных отношений администрации <адрес>, как арендодателю, было направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ№.

По результатам рассмотрения обращения ФИО9 прокуратурой Краснодарского края проведена проверка по факту переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0304006:1057, гражданину ФИО5, в связи с чем, прокуратуре Западного административного округа города Краснодара поручено провести дополнительные надзорные мероприятия и дать оценку действиям Краснодарского краевого объединения организаций профсоюзов.

Прокуратурой Западного административного округа города Краснодара проведена проверка на предмет правомерности указанной сделки, по итогам которой ДД.ММ.ГГГГ заместителем прокурора Западного административного округа города Краснодара ФИО1 в адрес Союза Краснодарское краевое объединение организаций профсоюзов принесено представление об устранении нарушений земельного законодательства от ДД.ММ.ГГГГ№, из которого следует, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного договора без проведения аукциона, является недопустимой, поскольку фактически это позволило определить в качестве стороны договора иное лицо, не являющееся владельцем объектов капитального строительства составляющих комплекс «Санаторий «Кавказ», без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Как установлено положениями пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии с положениями части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, по смыслу абзаца первого пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации права по договору аренды могут перейти от арендатора к другому лицу только вместе с передачей этому же лицу и обязанностей, вытекающих из договора аренды (в порядке перенайма). Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме ответственным по договору аренды перед арендодателем вместо первоначального арендатора становится новый арендатор.

Согласно пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору ФИО5, как новый арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, указанного в договоре аренды.

Между тем, в силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Как установлено из постановления Краснодарского краевого совета профессиональных союзов от ДД.ММ.ГГГГ№ на земельном участке ПЛОУ «Санаторий Кавказ» расположены 2 общежития, одно из которых расположено по <адрес>, площадью 576 квадратных метров, в составе 5 квартир, занято жильцами, зарегистрированными по данному адресу. При решении вопроса приватизации квартир общежитий его жильцами и определении предусмотренной действующим законодательством организации по управлению этими домами дать согласие на переход права пользования на земельные участки под ними согласно установленным нормативам вместе с соответствующими документами на них.

Таким образом, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникает право владения и пользования земельным участком, расположенным под возведенным объектом и необходимым для его использования.

Из совмещенного плана горизонтальной съемки со сведениями, содержащимися в ЕГРН, установлено, что многоквартирный жилой <адрес> расположен в границах двух земельных участков с кадастровыми номерами: 23:49:0304006:1058 и 23:49:0304006:1057. При этом площадь части контура жилого дома расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0304006:1057 составляет 27 квадратных метров. Площадь части контура жилого дома на земельном участке с кадастровым номером: 23:49:0304006:1058 составляет 177 квадратных метров. На совмещенном плане горизонтальной сьемки также видно, что в пределах границ спорного земельного участка с кадастровым номером: 23:49:0304006:1057, очерчены границы контура отдельно стоящего жилого помещения.

Таким образом, спорный земельный участок передан по договору уступки права аренды не свободным от прав третьих лиц, поскольку на указанном земельном участке расположены жилые дома, собственники квартир в которых имеют права пользования земельным участком, занятым соответствующим объектом недвижимости. Кроме того, ФИО5 не являлся и не является работником ПЛОУ Санатория «Кавказ» и собственником многоквартирных жилых домов №№, 2/15 по <адрес>, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304006:1057.

В соответствии с вышеуказанными требованиями законодательства предоставление земельного участка ФИО5 не являющегося правообладателем комплекса санатория «Кавказ» по <адрес> влечет не возможность использования земельного участка в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования.

Поскольку земельный участок предоставлялся для определенных целей без проведения аукциона произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного договора, в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволило определить в качестве стороны договора иное лицо, не являющееся владельцем объектов капитального строительства составляющих комплекс «Санаторий «Кавказ», без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

На основании изложенного, суд считает, что представление заместителя прокурора Западного административного округа г. Краснодара ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ№ об устранении нарушений земельного законодательства является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах, административное исковое заявление Союза Краснодарского краевого объединения организаций профсоюзов не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 186 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Союза Краснодарского краевого объединения организаций профсоюзов к заместителю прокурора Западного административного округа города Краснодара ФИО1 о признании недействительным представления заместителя прокурора Западного административного округа г. Краснодара ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ№ об устранении нарушений земельного законодательства, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Ленинский районный суд г. Краснодара в течении одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий