Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «СБС Мегамолл» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «СБС Мегамолл» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость равную рыночной нежилого здания с кадастровым номером , площадью 24 026,8 кв.м, расположенного по адресу: в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, указав период применения с 01 января 2019 года по 02 марта 2021 года включительно.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что рыночная стоимость указанного объекта в размере 428 980 700 рублей определена на основании отчета от 06 декабря 2021 года выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа Эксперт».

Административный истец полагает, что результаты кадастровой оценки нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Лукьянова Д.В. настаивала на удовлетворении заявленных требований с учетом их уточнений в полном объеме.

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Сергеев Р.В. в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворении административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда).

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Ступак В.А. в своем отзыве на административное исковое заявление просила суд признать заключение повторной судебной экспертизы недопустимым доказательством, вынести законное и обоснованное решение.

От представителя административного ответчика ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности Мордовина Р.В. поступили возражения на административное исковое заявления, в которых просит суд вынести законное и обоснованное решение.

Представитель заинтересованного лица Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю Ридько Е.В., действующая на основании доверенности, направила отзыв на административное исковое заявление, согласно которому просит суд принять решение на свое усмотрение. Также в данном отзыве содержится просьба о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении в части административных исковых требований по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ гласит, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Принимая во внимание положения, закрепленные в части 1статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Федеральный закон № 269-ФЗ), из которой следует, что к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года по 1 января 2023 года.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ или Федеральным законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных законами. При этом в соответствии с ч.6 ст. 24, ч.1 ст. 25 Федерального закона № 237-ФЗ, положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 года.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «СБС Мегамолл» является собственником нежилого здания с кадастровым номером , площадью 24 026,8 кв.м, расположенного по адресу: .

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об основных характеристиках объекта от 28 декабря 2022 года , имеющейся в материалах дела.

Согласно общедоступным сведениям сайта администрации Краснодарского края в сети Интернет (http://admkrai.krasnodar.ru), указанное нежилое здание с кадастровым номером включено в Перечни объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2019-2021 годы, утвержденных приказами департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 декабря 2018 года № 3043, от 27 декабря 2019 года № 2837, от 28 декабря 2020 года № 2752.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Принимая во внимание постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также даты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и даты внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости таких объектов, подлежат регулированию в соответствии с нормами Закона № 237-ФЗ.

Пунктом 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. №318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Частью 2 указанной статьи установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно ч.5 ст. 13 Федерального закона № 237-ФЗ в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения ЕГРН, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки. Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методически указаниями о государственной кадастровой оценке (ч.1 ст. 14 названного закона).

В силу п. 1.2. Методических указании о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Государственная кадастровая оценка спорного нежилого здания с кадастровым номером проведена в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ. Результаты определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства, являющегося предметом спора, утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01 ноября 2018 г. № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда». В том числе, на основании указанного приказа утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 798 705 060,33 рублей.

Вместе с тем, согласно сведениям, представленным в письме филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю от 29 декабря 2021 года , Государственным бюджетным учреждением «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» после государственного кадастрового учета изменений сведений о материале наружных стен здания была определена кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 03 марта 2021 года в размере 427 547 567,51 рублей и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 03 марта 2021 года.

Таким образом, оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером является архивной.

В силу п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В соответствии с требованиями части 2 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положения пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Кроме того, в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной предусмотрено указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку административный истец уплачивает имущественный налог за спорный объект недвижимости, рассчитываемый из кадастровой стоимости нежилого здания, следовательно, он вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости в целях разумности налогообложения.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств, наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2018 года для нежилого здания с кадастровым номером верной датой определения кадастровой стоимости.

Согласно данным представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости от 06 декабря 2021 года, выполненного ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 428 980 700 рублей.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость спорного объекта недвижимого имущества составляет 798 705 060,33 рублей.

Согласно статье 77 Кодекса административного судопроизводства РФ, в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во вне судебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости нежилого здания и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 12 января 2022 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Юг Эксперт Центр». Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке от 06 декабря 2021 года федеральным стандартам оценки и требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также об определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Согласно заключению судебной экспертизы от 14 февраля 2022 года, выполненному экспертом 1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере 478 452 000 рублей.

Представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ», действующая на основании доверенности, Кафалдиди О.Г., предоставила в суд возражения на административное исковое заявление, из которого следует, что заключение эксперта от 14 февраля 2022 года подготовлено с нарушениями требований федерального законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, не может быть признано допустимым доказательством. В обоснование порочности проведенной по делу судебной экспертизы представитель административного ответчика ГБУ КК «Крайтехннвентаризация - Краевое БТИ», ссылался на то, что в нарушение п. 11 ФСО № 1 эксперт не использовал затратный подход, который является

единственным, прямым подходом, учитывающим цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки – стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости земельного участка.

Кроме того, экспертом подобраны несопоставимые по площади объекты-аналоги. Площадь объекта экспертизы равна 24 026,80 кв.м., в то время как объекты-аналоги №1 и №3 имеют площадь в 80 раз меньше. На используемом экспертом веб-ресурсе https://ruads.org содержится достаточное количество информации об объектах-аналогах, которые наиболее сопоставимы по назначению с объектом экспертизы

При подборе объектов-аналогов земельных участков, экспертом не был проанализирован рынок земельных участков и приняты максимальные стоимости предложений, что фактически занижает стоимость объекта капитального строительства в едином объекте недвижимого имущества. Так, при расчете стоимости земельного участка для объектов аналогов №1- 4, экспертом получены значения удельных показателей в размере от 16649,86 до 23917,77 руб/кв.м, тогда как удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , под объектом экспертизы (») составляет 9 109,74.

В связи с выявленными нарушениями, допущенными экспертом при проведении судебной экспертизы, которые привели к неправильным расчетам рыночной стоимости спорного нежилого здания, определением суда от 21 марта 2022 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено ООО «Бизнес-Партнер».

Согласно заключению судебной экспертизы от 04 мая 2022 года, выполненному экспертом 2., отчет об оценке от 06 декабря 2021 года не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

Подобранные оценщиком объекты-аналоги несопоставимы по площади. Так, у объекта оценки площадь равна 24 026,8 кв.м., тогда как подобранные объекты-аналоги имеют площадь 1389 кв.м., 1150 кв.м., 1170,6 кв.м.

Кроме того, объект-аналог №1 продается без внутренней отделки и подключенных инженерных систем, при определении рыночной стоимости объекта оценки на стр. 36 отсутствуют корректирующие коэффициенты по данным элементам сравнения, при этом обоснование их отсутствия так же в отчете не указано.

Таким образом, итоговое заключение не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судебный эксперт определил, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером площадью 24 026,8 кв.м, расположенного по адресу: , составляет 457 892 900 рублей.

Заключение повторной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития РФ № 297 от 20 мая 2015 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Суд, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы, оценив ее по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов экспертов не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ.

В соответствии с положениями статей 11 и 15 Федерального закона № 135-ФЗ, которые касаются субъекта оценочной деятельности физического лица – оценщика, в рамках подготовки заключения эксперта эксперт применяет свой профессиональный опыт в области оценочной деятельности, подтверждает документами образование и опыт в оценочной деятельности.

В силу пункта 25 ФСО №7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатив эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Так, экспертом при производстве повторной судебной экспертизы в отношении объекта недвижимости обоснован отказ от использования сравнительного и доходного подходов, в связи с чем, эксперт при оценке объекта недвижимого имущества обоснованно применил только один возможный затратный подход методом сравнительной единицы с использованием сборников КО-ИНВЕСТ, так как он наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Для определения стоимости строительства экспертом было подобрано справочное здание-аналог из таблиц, приведенных в разделе 3 Справочника КО-ИНВЕСТ, наиболее близкое к оцениваемому объекту по техническому описанию (исходя из этажности здания, основного материала стен, класса конструктивных систем, особенностей инженерного оборудования, класса качества).

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки, анализ рынка, в том числе сегментов рынка спорного объекта, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. Так эксперт верной определил, что спорное здание относится к сегменту рынка коммерческой недвижимости.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта недвижимости от ряда актуальных факторов.

Так, экспертом приняты территориальный коэффициент, корректирующие коэффициенты на различие в высоте этажа, на различие в объеме/площади здания, на климат, на сейсмичность, на зональное различие в уровне цен на ресурсы, на прибыль предпринимателя; произведена оценка накопленного износа. Размер примененных поправок был подробно разъяснен в тексте заключения.

Экспертом при производстве судебной экспертизы, при расчете стоимости объекта недвижимого имущества правильно произведена его оценка по состоянию на 01 января 2018 года.

Кроме того, в заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования.

Судом не установлены необоснованность указанного заключения судебной экспертизы либо противоречия в выводах эксперта.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Представителем административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности Ступак В.А. представлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому выводы эксперта по поставленным вопросам не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными, а заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу. В обоснование своих замечаний указано, что используемый при расчете стоимости объекта экспертизы объект-аналог не сопоставим по классу качества с объектом оценки. Так, эксперт в качестве объекта-аналога использует магазины универсальные от 1 до 3 этажей, класс качества здания - «econom», в то время как объект экспертизы представляет собой универсальный магазин с классом качества - «standard». Полагала, что в используемом экспертом справочнике КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016 г., для условий строительства в Московской области» имеется более сопоставимый с оцениваемым зданием объект-аналог с классом качества здания - «standard» и имеющий стоимость за единицу строительного объема - 5 785 рублей, в то время как стоимость единицы строительного объема у используемого экспертом объекта-аналога составляет - 4 235 рублей (для зданий с классом конструктивной системы - КС- 6, класс качества здания - «econom»).

Кроме того, экспертом внесена корректировка на различие в строительном объеме в размере 0,87. Строительный объем объекта экспертизы составляет 244889 куб. м, а подобранного объекта-аналога - 45900 куб. м. Следовательно, отношение объема объекта экспертизы к объему объекта-аналога составляет 5,34. Вместе с тем, согласно разъяснениям авторов справочника КО-ИНВЕСТ применение данного аналога к расчету ошибочно, так как данный объект-аналог не сопоставим с объектом экспертизы по объему.

Представителем административного ответчика также указано, что применение экспертом понижающей стоимостной корректировки в размере 107,98 рублей на отсутствие прочих конструкций в составе объекта исследования не подтверждено и не обосновано, а поправочный коэффициент на различие в климате в размере 0,94 на стр. 54 заключения учтен в расчете ошибочно, поскольку используемый экспертом справочник КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» не предусматривает внесение в расчет данного коэффициента.

Также на стр. 54 заключения экспертом не добавлен к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, что, по мнению представителя, методологически неверно. Указанные в заключении эксперта сборники КО-ИНВЕСТ устанавливают нормативы стоимости строительства без НДС, тогда как на рынке стоимость строительных материалов и строительных работ включает НДС.

Допрошенный в судебном заседании эксперт 2. проводивший повторную судебную оценочную экспертизу, полностью опроверг доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, указав, что класс качества объекта оценки «econom» был определен на основании информации, предоставленной в материалах дела (у спорного объекта отсутствует отделка стен и потолка, имеется только напольное покрытие и несущие колонны), в связи с чем, к расчетам был принят наиболее сопоставимый объект-аналог с соответствующим классом качества.

К расчетам так же был применен объект-аналог наиболее сопоставимый по объему, при этом, разница в объеме была скорректирована в соответствии со справочником КО-ИНВЕСТ «Общественные здания. Укрупненные показатели стоимости строительства. В уровне цен на 01.01.2016 г., для условий строительства в Московской области, Россия». Согласно методологии к расчетам принимается ближайшее значение из нижеуказанного диапазона, нарушений в этой части не имеется.

Эксперт также пояснил, что на момент производства экспертизы не обладал информацией о наличии прочих систем и специального оборудования, в связи с чем, данный конструктивный элемент не учитывался в составе объекта экспертизы.

Относительно корректирующего коэффициента на климат указал, что он является основной поправкой на местоположение при определении рыночной стоимости затратным подходом, наравне с сейсмичностью и региональным изменением цен. В связи с чем, разница в климате должна быть обязательно учтена и скорректирована.

Опровергая доводы административного ответчика о том, что при производстве экспертизы ошибочно не добавлен к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, эксперт пояснил, что, согласно кассационному определению Верховного суда РФ от 09 августа 2018 года № 5-КГ18-96, установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости (в целях исчисления налога на имущество организаций и без их реализации) в размере их рыночной стоимости с учетом НДС, не является правомерным и на законе не основано.

Данная позиция была так же поддержана представителем административного истца Лукьяновой Д.В. В своих пояснениях указала, что определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС противоречит законодательству об оценочной деятельности (кассационное определение Верховного суда РФ от 10 июля 2019 года № 5-КА19-15).

Кроме того, в силу разъяснений Министерства финансов РФ, представленных в письме от 23 апреля 2018 года № 03-05-04-01/27451, само по себе определение стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость, что прямо свидетельствует о незаконности включения в состав формулы для расчета кадастровой стоимости корректирующего коэффициента на размер действующей ставки НДС.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

Предусмотренных ст. 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, само по себе несогласие стороны с определенной экспертом рыночной стоимостью объекта недвижимости не является основанием для назначения по делу дополнительной или повторной экспертизы.

В связи с чем, суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Таким образом, административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости, в связи с чем, административный иск подлежит удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества является 16 декабря 2021 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 16 декабря 2021 года.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания(ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ) "О государственной кадастровой оценке" для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: 1) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В рассматриваемом деле установлено, что сведения об оспариваемой кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером носят статус «архивные».

Таким образом, следует установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером равную рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года, установив период применения кадастровой стоимости с 01 января 2019 года до 03 марта 2021 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «СБС Мегамолл» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером , площадью 24 026,8 кв.м, расположенного по адресу: , кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 457 892 900 (четыреста пятьдесят семь миллионов восемьсот девятьсот две тысячи) рублей.

Установить период применения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером в размере 457 892 900 (четыреста пятьдесят семь миллионов восемьсот девятьсот две тысячи девятьсот) рублей с 01 января 2019 года и до 03 марта 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером считать 16 декабря 2021 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером .

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 июля 2022 года.

Председательствующий: