Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра по Ленинградской области) о признании незаконным бездействия, выразившегося в неосуществлении регистрации договора № долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от *** и договора залога права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: ***

о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации от ***;

о признании незаконным сообщения об отказе в государственной регистрации от ***;

об обязании устранить в полном объеме допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации договора № долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от *** и договора залога права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: ***

установил:

в обоснование заявленных требований истец указал, что *** он подписал с застройщиком ООО «Базис» договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по которому приобрел право требования передачи в свою собственность квартиры в строящемся доме по адресу: *** После чего *** истец вместе с застройщиком ООО «Базис» обратились с заявлением о регистрации договора долевого участия и права залога на арендуемый земельный участок через ГБУ ЛО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг филиал ***. Плановой датой выдачи документов, подтверждающих регистрацию, было указано *** Однако, вместо этого истец получил уведомление от *** о приостановлении государственной регистрации, в котором содержалось требование о предоставлении документов, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 г № 214-ФЗ в редакции, действие которой вступает в силу с 01.01.2017 г. Истец полагал незаконным бездействие ответчика, не осуществившего регистрацию в предусмотренный п. 2.1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г № 122-ФЗ, действующего в период с *** по ***, 10-дневнеый срок, который истек *** По неизвестной истцу причине уведомление о приостановлении государственной регистрации было вынесено только ***, т.е. за пределами установленного законом срока, и вручено истцу только *** В уведомлении содержатся требования о предоставлении дополнительных документов, предусмотренных Федеральным законом от 03.07.2016 г № 304-ФЗ, вступившего в силу ***, хотя в силу п. 1 ст. 4 ГК РФ данный акт не имеет обратной силы, и не может распространяться на правоотношения, возникшие до срока введения его в действие. Уже в ходе рассмотрения настоящего дела в суде, истец узнал о том, что сообщением от *** по мотиву непредоставления указанных документов, в регистрации прав было отказано. Поэтому просил признать уведомление о приостановлении и сообщение об отказе в регистрации незаконными, обязав зарегистрировать договор долевого участия и право залога на земельный участок (л.д. ***).

Административный истец ФИО1 просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представитель истца ФИО2 в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска по изложенным в нем основаниям.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО3 просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск (л.д. ***). Не оспаривал, что в случае своевременной передачи документов из МФЦ в Управление Росреестра регистрация прав заявителя была бы произведена до *** в соответствии с требованиями действующего на тот момент законодательства.

Представитель заинтересованного лица – ООО «Базис» ФИО4 исковые требования поддержала.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему:

Установлено, и сторонами не оспаривалось, что *** истец ФИО1 заключил с ООО «Базис» договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязался передать ему квартиру не позднее *** (л.д. ***).

Описью документов, принятых для государственных услуг подтверждается, что *** истец ФИО1 и представитель ООО «Базис» ФИО4 обратились в ГБУ ЛО «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» *** (далее МФЦ) с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия и права залога на земельный участок (л.д. ***).

К заявлению были приложены: нотариально удостоверенная доверенность представителю застройщика, договор долевого участия, договор аренды земельного участка с дополнительными соглашениями, договор страхования, лицензия страховщика, генеральный договор страхования, Правила страхования, платежное поручение об оплате госпошлины за регистрацию от ООО «Базис», чек об оплате госпошлины ФИО1, кадастровый паспорт земельного участка, уведомления застройщика с проектной декларацией и подтверждением ее размещения на официальном сайте (протокол осмотра доказательств нотариусом), копия разрешения на строительство, изменения внесенные в проектную декларацию, справка о заключении брака, свидетельство о расторжении брака, заявление об отсутствии супруги истца, выписка ЕГРЮЛ на застройщика, решение учредителя ООО «Базис», решение участника ООО «Базис» о назначении генерального директора с приказом, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство ИНН, Устав ООО, договор купли-продажи от ***

Вышеуказанные документы поступили в отдел регистрации долевого участия в строительстве, регистрации недвижимости Управления Росреестра по Ленинградской области из МФЦ в электронном виде только ***

Решением государственного регистратора Управления Росреестра по Ленинградской области было приостановлено осуществление государственной регистрации на срок до *** на основании п.п. 7,8, 9 п. 1, п. 2 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г № 218-ФЗ, о чем было составлено уведомление от ***№ (л.д. ***).

В обоснование приостановления указано, что на момент поступления документов в регистрирующий орган вступил в действие с 01.01.2017 г Федеральный закон от 03.07.2006 г № 304-ФЗ, и п. 1 и п. 3 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г № 214-ФЗ.

В соответствии с требованиями изменившегося законодательства с 01.01.2017 г регистрирующий орган потребовал представить:

1) план создаваемого многоквартирного жилого дома с поэтажным планом на все этажи, заверенный не только проектировщиком ООО «Строительное Дело», но и застройщиком ООО «Базис» (в судебном заседании обозревался оригинал проекта, представленный на госрегистрацию, и было установлено, что он заверен не только проектировщиком, но и застройщиком, в связи с чем данное требование незаконно);

2) заключение Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области (до *** его получение не требовалось);

3) проектная декларация, составленная по новой форме, утвержденной Приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 20.12.2016 г № 996/пр (зарегистрирован в МинЮсте РФ 30.12.2016 г, начало действия с 10.01.2017 г);

4) представить инвестиционный договор № от ***, на основании которого привлекаются денежные средства дольщиков (требование не обосновано ссылкой ни на одну норму закона);

5) представленный на регистрацию договор участия в долевом строительстве № от *** содержит неполное описание объекта долевого строительства, что противоречит п.п. 1 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ (до 01.01.2017 г описание объекта производилось иным образом).

В связи с невыполнением указанных требований, сообщением от *** в государственной регистрации договора долевого участия и права залога на земельный участок было отказано (л.д. ***).

На момент подачи документов заявителем действовали положения ч. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которой на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов:

договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования;

договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства.

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования, указанный в подпункте 4 настоящего пункта, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с таким договором страхования, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

Анализ представленных документов подтверждает, и стороны по делу не оспаривали, что заявителем и застройщиком были представлены для государственной регистрации *** г все требуемые до 01.01.2017 г законом документы, составленные надлежащим образом.

При этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Оснований для приостановления или отказа в проведении государственной регистрации, в том числе предусмотренных ч. 3.1 ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ, не имелось.

В силу ч. 2.1 ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

Абзацем третьим п. 8 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ установлено, что сроки передачи многофункциональным центром принятых им заявлений и иных необходимых для государственной регистрации прав документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не должны превышать два рабочих дня.

*** рабочих дней, со дня приема заявления ***, истекли *** (рабочий день четверг).

В соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ не позднее чем в предусмотренный им срок проведения государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (государственным регистратором), должно быть осуществлено одно из следующих действий:

внесена запись в Единый государственный реестр прав и удостоверена проведенная государственная регистрация (статьи 9, 12, 13, 14 Закона);

приостановлена государственная регистрация (статья 19 Закона);

принято решение об отказе в государственной регистрации или о прекращении государственной регистрации (статья 20 Закона) (п. 5).

Исходя буквального толкования положений ст.25.1 Федерального закона № 122-ФЗ, начало течения срока происходит с даты приема заявления, а не с даты его поступления в регистрирующий орган. Передача полномочий по приему заявлений от регистрирующего органа к МФЦ, и незаконный пропуск последним срока предоставления документов в Управление Росреестра, не могут нарушать права граждан на принятие решения в предусмотренный законом срок.

Это полностью согласуется с основополагающим принципом, изложенным в ст. 4 ГК РФ, согласно которому акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к правоотношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Согласно ч. 5 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 г № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» данный Закон применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.

Следовательно, в случае своевременной передачи документов, представленных заявителем и застройщиком из МФЦ в регистрирующий орган, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве должна была быть осуществлена административным ответчиком до 01.01.2017 г, и требования федерального законодательства, вступающего в силу после указанной даты, на взаимоотношения сторон не распространяются.

Обжалование бездействия МФЦ, пропустившего срок для передачи документов в Управление Росреестра по Ленинградской области, для заявителя не повлечет полного восстановления нарушенных прав в виде регистрации договора долевого участия и права залога, а сохраняет за ним лишь право на предъявление иска о возмещении убытков.

Действие положений статьи 25.1 (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1, 3 - 5 Федерального закона от 30.12.2012 N 294-ФЗ (Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-ФЗ).

Первый договор долевого участия по указанному многоквартирному жилому дому был заключен и направлен на регистрацию ООО «Базис» с ФИО1

Соответственно, в случае если договор с ФИО1 не будет зарегистрирован на основании ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ обязанность по предоставлению дополнительных документов будет возложена на всех участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, иначе в государственной регистрации им будет отказано.

Выполнить требования государственного регистратора заявитель не в состоянии.

Так, ответом Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от *** подтверждается, что ООО «Базис» за получением заключения о соответствии застройщика требованиям ст. 20 и ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в Комитет не обращалось, такое заключение ООО «Базис» не выдавалось.

В судебном заседании представитель ООО «Базис» данные факты подтвердила, и пояснила, что застройщик не намерен обращаться за получением соответствующего заключения, т.к. регистрация договоров должна производиться в соответствии с требованиями ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ.

В этом случае все участники долевого строительства многоквартирного жилого *** лишаются возможности исполнить предусмотренную законом обязанность зарегистрировать договоры долевого участия и права залога на земельный участок, на котором ведется строительство, что нарушает их законные права и интересы, создает препятствия для регистрации права собственности на завершенные строительством объекты в дальнейшем.

В предусмотренные законом сроки уведомление о приостановлении государственной регистрации от *** и сообщение об отказе в осуществлении государственной регистрации от *** направлены заявителям не были.

Уведомление о приостановлении было вручено истцу только ***, что подтверждается журналом учета выдачи документов по обращениям физических и юридических лиц филиала МФЦ (л.д. ***).

Административный иск об оспаривании законности данного решения поступил в суд ***, т.е. до истечения трехмесячного срока (л.д. ***).

Сообщение об отказе в государственной регистрации было вручено истцу только ***, что подтверждается отметкой на описи документов, принятых для оказания государственных услуг (л.д. ***).

Административный иск об оспаривании законности данного решения принят к производству суда в судебном заседании *** (л.д. ***).

Соответственно срок обращения в суд, предусмотренный ст. 219 КАС РФ, не нарушен.

Действующие на момент принятия оспариваемых решений пункты 1 и 4 «Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457, определяли, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, геодезии и картографии, навигационного обеспечения транспортного комплекса (кроме вопросов аэронавигационного обслуживания пользователей воздушного пространства Российской Федерации), а также функции по государственной кадастровой оценке, осуществлению федерального государственного надзора в области геодезии и картографии, государственного земельного надзора, надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контроля (надзора) за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы, а также подведомственные организации во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

На основании п.п. 3, 7, 7.1.1 и 7.1.10 Приказа Минэкономразвития России от 29.03.2016 N 180 (ред. от 01.11.2016) "Об утверждении Типового положения о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту (субъектам) Российской Федерации" Управление Росреестра является юридическим лицом. Управление реализует следующие полномочия в установленной сфере деятельности: государственную регистрацию прав на недвижимое имущество; государственный кадастровый учет недвижимого имущества.

Поэтому суд приходит к выводу о том, что иск заявлен к надлежащему ответчику в лице Управления Росреестра по Ленинградской области.

На основании оценки всех исследованных по делу доказательств суд приходит к выводу, что обжалуемые решения права, свободы и законные интересы истца нарушают, как принятые с нарушением порядка принятия, их содержание не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, в связи с чем имеются законные основания для удовлетворения административного иска в части признания решений незаконными, предусмотренные п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ.

На основании п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу.

В данном споре восстановление нарушенных прав заявителя возможно только путем обязания регистрирующего органа принять решение о государственной регистрации договора долевого участия и залога.

В оставшейся части иск не подлежит удовлетворению.

Истец не оспаривает бездействие в виде просрочки принятия решения по заявлению, либо позднего направления (вручения) решений заявителю. Требования административного иска связаны с обжалованием решений, а не бездействий органа, в связи с чем бездействие, выразившееся в неосуществлении регистрации признано незаконным быть не может.

С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 218-227 КАС РФ, суд

решил:

административный иск ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра по Ленинградской области) удовлетворить частично.

Признать незаконными приостановление государственной регистрации от ***№, и отказ в осуществлении государственной регистрации от *** № № Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области устранить в полном объеме допущенные нарушения путем осуществления государственной регистрации договора № долевого участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ***, заключенного между ФИО1 и ООО «Базис», и договора залога права аренды на земельный участок, расположенный по адресу: ***, кадастровый №, в оставшейся части иска отказать.

О принятом решении сообщить в суд и ФИО1 в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***