Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании отказа незаконным и возложении обязанности осуществить регистрационные действия,

УСТАНОВИЛ:

Тин К.В. обратился в суд с иском, указав в обоснование, что 13.05.2005 между ним и ОАО «Нива» заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 312 га с кадастровым номером №, который принадлежал ОАО «Нива» на основании свидетельства о праве собственности на землю серии РФ-ХХХI № от 21.05.1996 года

17.06.2009 ОАО «Нива» прекратило деятельность юридического лица в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства от 26.01.2009 (дело № №).

02.07.2019 года истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок, предоставив все необходимые для регистрации перехода права и права собственности документы, однако 05.08.2019 года административным ответчиком вынесен отказ в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок №. Полагает отказ в регистрации незаконным, мотивируя тем, что действительно государственная регистрация права собственности на ранее возникшее право (до 31.01.1998 года) обязательна в случае государственной регистрации перехода права собственности после 31.01.1998 года.

Право собственности ОАО «Нива» возникло на основании свидетельства о праве собственности на землю серии РФ-ХХХI № от 21.05.1996 года (то есть до 31.01.1998 года), а сделка по передаче права собственности на земельный участок истцу была заключена в 2005 году, однако административный ответчик не принял во внимание, что указанное право собственности на спорный земельный участок перешло ОАО «Нива» в связи с реорганизацией ТОО Россия, правопреемником которой являлось ОАО «Нива» (что подтверждается представленными административным истцом на регистрацию документами: о создании ТОО «Россия», закреплении за ТОО «Россия» спорного земельного участка, реорганизации ТОО «Россия» в ОАО «Нива» и о перезакреплении за ОАО «Нива» указанного спорного земельного участка».

По изложенному, переход права собственности от ТОО «Россия» к ОАО «Нива» не должен был регистрироваться, так как возник в силу закона (п. 2 ст. 218 ГК РФ)

Учитывая, что действующим законодательством не урегулирован порядок государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество на основании заявления одной стороны сделки при ликвидации второй стороны сделки, полагает, что в данном случае должен быть применен п. 3 ст. 551 ГК РФ, в соответствии с которой суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

По изложенному, просил суд признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> от 05.08.2019 года № и возложить на административного ответчика обязанность осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка от 13 мая 2015 года и переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:09:000000:68 ФИО2.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении административного искового заявления по вышеуказанным основаниям настаивал, пояснив в дополнение, что довод административного ответчика о том, что постановление администрации <адрес> от 13.10.1998 года № 481 «О перезакреплении земель за АО «Нива» не подтверждает, что спорный земельный участок предоставлен именно ОАО «Нива» является ошибочным, поскольку административный ответчик не отрицает, что спорный земельный участок ранее выделялся ТОО «Россия», правопреемником которого являлось именно ОАО «Нива».

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просил рассмотреть спор в его отсутствие. В адрес суда направил письменный отзыв, из которого следует, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку административным истцом не представлено документов, свидетельствующих о возникновении прав собственности продавца на спорный объект. Федеральным законом № 218-ФЗ не предусмотрен порядок государственной регистрации перехода права собственности, когда одна из сторон на момент обращения в регистрирующий орган ликвидирована.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

При рассмотрении дела административный ответчик должен доказать законность совершенных действий или принятых решений, тогда как на административном истце лежит обязанность доказать нарушение непосредственно его прав и свобод.

В судебном заседании установлено, что 13.05.2005 между ним и ОАО «Нива» заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 3120000 м2, кадастровый номер №, местоположение: <адрес>, ТОО «Россия», разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Стоимость земельного участка определена сторонами в размере 150000 рублей

Согласно п. 1.4. указанного договора он одновременно является актом приема – передачи Земельного участка. (л.д. 41-42)

02.07.2019 года Тин К.В. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на спорный земельный участок, к заявлению приобщив следующие документы: постановление главы администрации <адрес> от 27.03.1992 № 106 о реорганизации колхоза «Россия» в ТОО «Россия»; постановление главы администрации <адрес> от 02.04.1992 года № 116 о регистрации ТОО «Россия»; постановление главы администрации <адрес> от 21.12.1993 года № 457 о передаче в собственность ТОО «Россия» земельного участка площадью 312 га, в том числе 234 га пашни, 26 га сенокосов и 52 га пастбищ; свидетельство о праве собственности № регистрационная запись 911 от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 312 га, в том числе 234 га пашни, 26 га сенокосов и 52 га пастбищ; устав ОАО «Нива» о преобразовании ТОО «Россия» в ОАО «Нива»; постановление администрации <адрес> от 13.10.1998 года № 481 о перезакреплении за АО «Нива» земельного участка площадью 312 га, в том числе 234 га пашни, 26 га сенокосов и 52 га пастбищ.

05.08.2019 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> отказано в государственной регистрации права собственности (перехода права) на указанный выше земельный участок.

Как следует из представленного административным ответчиком отзыва, в рамках проведения правовой экспертизы, установленной статьей 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственным регистратором было установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах в отношении спорного объекта.

В соответствии со свидетельством на право собственности на землю от 07.07.1996 № серии РФ - XXXI №, выданном на основании постановления главы администрации <адрес> от 21.12.1993 №, земельный участок общей площадью 312 га предоставлен в собственность ТОО «Россия».

На основании пункта 2 постановления администрации <адрес> от 13.10.98 № «О перезакреплении земель за АО «Нива», земельный участок закреплен за АО «Нива».

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости государственная регистрация носит заявительный характер.

В соответствии с п. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на такие объекты недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от- 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним» (то есть после 31.01.1998) сделки с указанным объектом недвижимости.

Таким образом, перед совершением какой-либо сделки с объектом недвижимого имущества, права на который возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в регистрирующий орган должно поступить заявление о государственной регистрации ранее возникшего права собственности.

Вместе с тем, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись о государственной регистрации права собственности ОАО «Нива» на спорный объект.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра надвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 27.11.2018 данные о правообладателе земельного участка с кадастровым номером №, местоположение <адрес>, ТОО «Россия» - отсутствуют.

В соответствии со свидетельством на право собственности на землю, серия РФ - XXXI №, Товарищество с ограниченной ответственностью «Россия» приобрело право коллективно – совместной собственности на землю площадью 312 га: в том числе: пашни – 234 га; сенокосов – 26 га; пастбищ – 52 га.

На основании пункта 2 постановления администрации <адрес> от 13.10.98 № «О перезакреплении земель за АО «Нива», земельный участок площадью 312 га: в том числе: пашни – 234 га; сенокосов – 26 га; пастбищ – 52 га закреплен за АО «Нива».

Данное постановление не свидетельствует о том, что земельный участок площадью 312 га: в том числе: пашни – 234 га; сенокосов – 26 га; пастбищ – 52 га предоставлен ОАО «Нива», так как данным постановлением земельный участок был закреплен за АО «Нива».

Договор купли продажи указанного выше земельного участка был заключен ФИО2 с ОАО «Нива», а не с АО «Нива».

Таким образом, документов, свидетельствующих о возникновении прав собственности продавца - ОАО «Нива» на спорный объект, административным истцом не представлено.

Поскольку продавцом недвижимости право собственности на продаваемый объект не было зарегистрировано в установленном законом порядке, и доказательств возникновения права собственности у ОАО «Нива» на спорный объект недвижимости вместе с заявлением на регистрацию перехода права собственности не представлено, то у регистрирующего органа имелись законные основания для отказа Тину К.В. в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости – земельный участок с кадастровым №, местоположение <адрес>, ТОО «Россия», разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

В соответствие с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 131 ч. 1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии со с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

С 15.09.2015 глава 25 ГПК РФ утратила силу в соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 № 23- ФЗ.

В настоящее время положения, определяющие порядок рассмотрения и разрешения административных споров содержатся в Кодексе административного судопроизводства РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Вместе с тем, отсутствие обращения продавца ОАО «Нива» с заявлением о регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности к покупателю Тину К.В. являлось не единственным основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований Тина К.В. не имеется.

Ссылка административного истца на п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 является несостоятельной, поскольку, отсутствие обращения продавца ОАО «Нива» с заявлением о регистрации ранее возникшего права и заявлением о регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности к покупателю Тину К.В. являлось не единственным основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 227 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> от 05.08.2019 года № и возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> обязанности осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка от 13 мая 2015 года и переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:09:000000:68 - отказать.

Мотивированное решение изготовлено 20 ноября 2019 года

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи апелляционной жалобы через Михайловский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в мотивированной форме.

Судья Родик С.Г.