Гражданский кодекс часть 1

с участием: представителя административного истца Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес>ФИО3, выступающей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года

представителя административных ответчиков Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>ФИО4, выступающей по доверенностям от ДД.ММ.ГГГГ года

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результате определения кадастровой стоимости,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес> (далее - КУМИ <адрес>) обратился в <адрес>вой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее - Управление Росреестра по <адрес>), Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (далее - Комиссия) о признании решения Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке - незаконным; восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1544940 рублей, определенной на ДД.ММ.ГГГГ, с указанием, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> применяется для целей, установленных действующим законодательством с ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.6-11).

Требования мотивированы тем, что указанным решением Комиссии, на основании заявления ФИО7, изменена кадастровая стоимость указанного земельного участка. Основанием для изменения кадастровой стоимости стал отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО «КонсалтИнвестГрупп» ФИО2 (далее – Отчет/Отчет об оценке), согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка установлена в размере 409000 рублей. Считают решение Комиссии незаконным, представленный Отчет, не отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности. Выявленные в Отчете нарушения, могли привести к получению недостоверного результата о цене объекта исследования (т.1 л.д. 25-227).

Представитель административного истца КУМИ <адрес>ФИО3 поддержала требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по <адрес> и Комиссии ФИО4 поддержала позицию, изложенную в письменном отзыве. Считает, что Отчет, послуживший основанием для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, соответствует нормам действующего законодательства. Заключение эксперта не является для суда и подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами.

<адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Министерство имущественных отношений <адрес>.

Представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>, Министерства имущественных отношений <адрес>, заинтересованное лицо ФИО7 в суд не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, сведений о причинах неявки не сообщили и не просили о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Суд, в соответствии с положениями статьи 150, части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, поскольку их неявка не является препятствием к рассмотрению административного дела по существу.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО5 пояснила, что в процессе проверки Отчета об оценке были выявлены нарушения, которые существенно повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Принятые в расчет объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по местоположению. Однако корректировка на локальное местоположение оценщиком не применена. Оценщик необоснованно применил корректировку на имущественные права. Также оценщик не привел доказательств того, что рынок земельных участков под ИЖС в центре города является неактивным. Между тем, проанализировав данные предложений о продажах, она (эксперт) пришла к выводу, что указанный рынок в краевом центре является активным, в связи с чем, должна была быть применена корректировка на торг, как для активного рынка. Также в отчете содержится информация, которая вводит в заблуждение. Кроме того, с учетом требований действующего законодательства, к отчету не приложен квалификационный аттестат Оценщика.

Выслушав представителей административного истца, административных ответчиков, допросив эксперта ФИО5, исследовав предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельных участков являются, в том числе и арендаторы.

Согласно статье 66 Земельного Кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (часть 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель (часть 2); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости (часть 3).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в силу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости, Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы Комиссии.

С учетом того, что целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены в суде с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 КАС РФ, в порядке и сроки, предусмотренные главой 22 КАС РФ.

ДД.ММ.ГГГГФИО7 обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении указанного земельного участка, в котором просила определить кадастровую стоимость в размере рыночной на основании представленного Отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.111).

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ заявление ФИО7 удовлетворено (т.1 л.д.102-103).

Не согласившись с решением Комиссии, КУМИ <адрес> обратилось в суд о его оспаривании с целью восстановления прав, связанных с защитой имущественных и иных прав, законных интересов муниципального образования <адрес> в сфере имущественных и земельных отношений.

В силу требований части 11 статьи 226 КАС РФ на административного истца возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ, - наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдение сроков обращения в суд.

На административного ответчика возлагаются обязанности доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, - соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В подтверждение обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 226 КАС РФ административный истец указал на снижение бюджета <адрес>, что подтверждает его право на обращение в суд с настоящим иском.

Установленный частью 1 статьи 219 КАС РФ срок обращения в суд административным истцом не пропущен.

Рассматривая вопрос о законности и правомочности обжалуемого решения, при установлении обстоятельств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ утвержден Порядок создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В <адрес> на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от ДД.ММ.ГГГГ № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес>.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств, следует, что ФИО7 при обращении в Комиссию был представлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством (т.1 л.д.100).

Из выписки протокола заседания комиссии от ДД.ММ.ГГГГ, а также листа голосования членов комиссии, решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении спорного земельного участка на заседании комиссии, являющимся правомочным, принято единогласно присутствующими членами комиссии (т.1 л.д.105, 106-108).

Таким образом, Комиссией принято оспариваемое решение в пределах предоставленных ей публичных полномочий, порядок его принятия Комиссией соблюден.

Основанием для принятия оспариваемого решения послужил представленный Отчет об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО «КонсалтИнвестГрупп» ФИО2 (т.1 л.д.126-227).

Принимая оспариваемое решение, Комиссия исходила из того, что оформление и содержание Отчета соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Также Комиссия установила, что рыночная стоимость земельного участка отличается от установленной в отношении него кадастровой стоимости более, чем на 30%, а именно на 73,5 % (рыночная стоимость, установленная на основании предоставленного Отчета составляет 409 000 рублей, кадастровая стоимость – 1544 940 рубля) (т.1 л.д.102-103).

Проверяя доводы административного истца, в соответствии с пунктом 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№, судом назначена судебная оценочная экспертиза по проверке Отчета об оценке (т.1 л.д.92-96).

Согласно заключению эксперта ФИО5№-Э от ДД.ММ.ГГГГ, Отчет об оценке имеет нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, предъявляемые к форме и содержанию отчета, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Имеются нарушения в корректном подборе объектов-аналогов, в использовании информации, а также в квалификации оценщика (т.2 л.д.3-32).

Проверив данные обстоятельства, проанализировав заключение эксперта и Отчет об оценке, суд приходит к следующему.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

Требования к отчету об оценке установлены Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№.

Суд соглашается с выводами эксперта, что Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ составлен с нарушениями положений Закона об оценочной деятельности и ФСО.

Из Отчета следует, что в ходе проведения оценки применен сравнительный подход, в рамках которого выбран метод сравнения продаж (страница 50-55 Отчета).

Согласно пунктам 12 - 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ№ (далее – ФСО №) сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО №).

Суд не усматривает оснований ставить под сомнение выявленные экспертом в Отчете нарушения, выразившиеся в некорректном подборе объектов-аналогов.

Принятые в расчет объекты-аналоги несопоставимы с объектом оценки по местоположению. Объект оценки расположен в культурно-историческом центре, в то время, как объекты-аналоги, принятые в расчет, расположены: аналог № (окраина города); аналоги №, 3 (спальные микрорайоны среднеэтажной застройки). Корректировка на локальное местоположение оценщиком не применена. Также оценщиком необоснованно применена корректировка по объему передаваемых имущественных прав.

Суд соглашается с мнением эксперта о необоснованном определении оценщиком рынка земельных участков под ИЖС как неактивного. В обоснование эксперт привел данные, подтверждающие активность указанного рынка в центре <адрес> (т.2 л.д.13-22), что соответственно повлияло на определение корректирующих поправок.

Данные факторы существенно влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

С ДД.ММ.ГГГГ вступила в законную силу новая редакция Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой после ДД.ММ.ГГГГ оценщики могут работать только при наличии квалификационного аттестата. Квалификационный аттестат Оценщика к отчету не приложен.

Как существенные, так и несущественные замечания к отчету, технические ошибки в отчете, обоснованы экспертом с указанием на конкретные нарушения.

Позиция представителя административных ответчиков, изложенная в письменном отзыве о том, что приведенные сведения и суждения оценщика являются достоверными и правильными, суд не может принять во внимание, поскольку в ходе судебного разбирательства это, своего объективного подтверждения, не нашло. Напротив, было полностью опровергнуто при изучении и оценке судом Отчета и приложенных к нему первичных данных.

Таким образом, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта №-Э от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку экспертом изучены материалы административного дела, по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта или ставящих под сомнение правильность заключения экспертизы, административные ответчики, на которых законом возложена обязанность доказывания законности принятого решения, а также заинтересованными лицами, суду не представлено.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии Отчет об оценке, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение Комиссии - незаконными и подлежащими отмене.

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению с восстановлением в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка.

ООО «ТАИС» представлено заявление на оплату в размере 20 000 рублей за проведение судебной оценочной экспертизы (т.2 л.д.2).

Согласно положениям статьи 106 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как отмечалось выше, бремя доказывания законности принятого решения возлагается на административных ответчиков (статья 218 КАС РФ).

Абзацем 6 пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ разъяснено, что при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из системного толкования указанных процессуальных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «ТАИС» судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом <адрес> удовлетворить.

Признать решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ, в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке незаконным.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 1544 940 рублей, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> применяется для целей, установленных действующим законодательством, с ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> за счет казны Российской Федерации в пользу ООО «ТАИС» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий судья Т.С. Евтухова