Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Луна» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2022 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2022 по делу № А20-3586/2021 Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики

УСТАНОВИЛ:

ООО "Луна" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к ООО "Алика-К" (далее - компания) и БАО Банк ВТБ (далее - банк) со следующими требованиями:

- осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на долю в размере 161 кв. м из 8070 кв. м (1/50 доля) в праве на земельный участок с кадастровым номером 07:09:0104015:84 (далее - доля в праве на земельный участок) и на долю в размере 183 кв. м из 14 484, 4 кв. м (1/79 доля) в праве на нежилое здание с кадастровым номером 07:09:0100000:11555 (доля в праве на нежилое здание), расположенные по адресу: КБР, г. Нальчик, пр-кт Ленина/Кулиева, 3/2, в соответствии с договором аренды с правом выкупа от 12.09.2006, заключенного между обществом и ОАО Универмаг "Нальчик" (далее - универмаг; правопредшественник компании по договору аренды с правом выкупа; далее - договор аренды);

- признать недействительным договор об ипотеке от 20.02.2021 N КР/552021-000014-з01 (далее - договор об ипотеке), заключенный между

компанией и банком, в части передачи в залог доли в праве на земельный участок и доли в праве на нежилое здание;

- признать отсутствующим право залога по договору об ипотеке в части доли в праве на земельный участок и доли в праве на нежилое здание (измененные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Кодекс).

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике (далее - Росреестр).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 30.05.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2022, решение от 30.05.2022 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановления апелляционного и окружного судов, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, а также существенное нарушение норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к вывод у о том, что срок исполнения обязанности арендодателя по передаче арендованного имущества в собственности арендатора определен датой 22.07.2009, ввиду чего направив в адрес продавца письмо от 25.06.2009 о необходимости подготовки документации для оформления и регистрации права собственности, истец узнал о нарушении своего права не позднее 22.07.2009.

Письмо, на которое суды ссылаются двух инстанций (от 25.06.2009), и в связи с наличием которого пришли у к выводу о том, что истец узнал о нарушении своего права 22.07.2009, было направлено истцом в адрес ответчика еще до возникновения соответствующего права у истца (арендатора) на государственную регистрацию перехода права собственности, то есть до 22.07.2009, следовательно, ссылка судов на указанное обстоятельство, как на момент нарушения права истца, является некорректной.

После истечения срока действия договора аренды с правом выкупа ( то есть после 22.07.2009), ООО «Луна» только 17.07.2019 и 03.09.2020 обращалось к ООО «Алика-К» с соответствующими письмами , в которых со ссылкой на условия заключенного договора обращало внимание на необходимость предоставления документов, которые требуются для государственной регистрации права.

Однако на указанные письма арендодатель (продавец) своей позиции относительно регистрации права собственности не выражал.

Требование истца о переходе права собственности на недвижимое имущество если и подвержено сроку исковой давности, то право считается

нарушенным тогда, когда на заявление о регистрации заинтересованной стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны либо созданы препятствия в регистрации.

Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ, а также ныне действующий действующий Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не устанавливают сроков, в течение которых стороны обязаны обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора отчуждения недвижимого имущества и перехода права собственности по нему.

Уклонение от совершения действий по государственной регистрации переход права собственности ответчик совершил только в 2020 году, когда истец представил документы в Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а затем оспаривал отказы в регистрации в судебном порядке.

Об уклонении о регистрации права собственности ответчик сообщил только 31.08.2020, следовательно, срок исковой давности не пропущен.

Системное толкование статей 208, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс) позволяет заключить, что к защите прав владельца, не являющегося титульным собственником ( а именно владельцем является истец до государственной регистрации права) применяются положения статей 301-304 Гражданского кодекса.

Взаимосвязанные положения абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса , содержащий перечень требований ,на которые не распространяется установленный статьей 196 Гражданского кодекса общий трехлетний срок исковой давности, и статей 304, 305 Гражданского кодекса направлены на устранение длящихся нарушений прав собственника или иного владельца, не связанных с лишением владения.

В рамках настоящего дела истцом были представлены доказательства, подтверждающие фактическое владение спорным имуществом с момента его передачи по акту приема-передачи и до настоящего времени.

Суды не оценили поведение ответчика на предмет добросовестности.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы, принятых по делу судебных актов и материалов истребованного дела оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, 06.07.2005 произведена государственная регистрация права собственности универмага на четырехэтажное здание с пристройкой площадью 10 680,7 кв. м и земельный участок под ним площадью 8070 кв. м, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, проспект Кулиева, 2.

Выкупная стоимость указанного имущества установлена в размере 1 830 тыс. рублей (пункт 1.2 договора). Пунктом 1.5 договора срок аренды установлен до 22.07.2009 либо до снятия обременения (ипотеки) на здание торгового центра универмага, какое бы событие не наступило в первую очередь. Окончательный платеж в счет выкупа устанавливается до 19.09.2006 (пункт 1.6 договора аренды).

Нежилое помещение универмаг передал заявителю по акту приема-передачи от 12.09.2006. 19 июня 2006 года произведена государственная регистрация договора. Заявитель оплатил универмагу выкупную стоимость в полном объеме по платежному поручению от 18.09.2006 N 54, что также подтверждено актом сверки, подписанным универмагом и обществом 21.07.2007.

Здание торгового центра подверглось реконструкции: универмагу выдано разрешение от 27.02.2006 N 08/06 на выполнение строительно-монтажных работ, компании выдано разрешение от 03.10.2007 N 97 на ввод объекта в эксплуатацию, на основании которого 29.12.2007 произведена государственная регистрация права собственности компании на здание торгового центра увеличенной площадью - 14 484,4 кв. м.

Согласно письму Нальчикского городского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Кабардино-Балкарской Республике от 29.05.2014, объект недвижимости - нежилое помещение, указанное в договоре аренды, площадью 183 кв. м, состоящий на техническом учете под инв. N 6049 "Г", и на кадастровом учете с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 - это один и тот же объект недвижимости (нежилое помещение).

18 марта 2020 года общество обратилось в Росреестр за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение и долю в праве на земельный участок.

Росреестр приостановил государственную регистрацию, указав, что переход права возможен при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН; представленные на регистрацию документы не соответствуют статье 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), регистрация перехода права собственности не может быть произведена в том случае, если для указанных регистрационных действий обращается только одна сторона договора (уведомлением от 31.03.2020 N КУВД-001/2020-3263159/1).

В последующем, в регистрации перехода права собственности отказано (уведомление от 30.04.2020 N КУВБ001/2020-326359/2).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к Росреестру о признании незаконными уведомлений от 31.03.2020, 30.04.2020 и обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 07:09:0100000:11558 общей площадью 183 кв. м и долю в праве на земельном участке.

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.01.2021, оставленным без изменения постановлениями апелляционного суда от 22.04.2021 и кассационного суда от 12.07.2021 по делу N А20-1531/2020, в удовлетворении требований отказано. Суды установили, что в качестве основания для государственной регистрации общество представило договор аренды, акт приема-передачи от 12.09.2006, платежное поручение от 18.09.2006 N 54. Право собственности на все здание торгового центра, в котором расположено арендуемое нежилое помещение, а также земельный участок под ним зарегистрировано за компанией. Действия регистрирующего органа об отказе в регистрации прав на спорное имущество при наличии в ЕГРН зарегистрированного права на это же имущество за компанией и в отсутствие заявления реестрового собственника соответствуют закону (статья 15 Закона N 218-ФЗ).

Истец, полагая, что ответчик уклоняется от исполнения обязательства по регистрации перехода права собственности на спорный объект, обратился в арбитражный суд в порядке статьи 551 Гражданского кодекса.

При разрешении спора суды исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), действующего на момент заключения договора аренды, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержатся в частях 3, 5 статьи 1 Закона N 218- ФЗ.

В силу статьи 16 Закона о регистрации в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обратиться обе ее стороны (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 N 312/10 и от 06.09.2011 N 5263/11).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 указанной статьи).

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 454, пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса и разъяснениями, содержащимися в пунктах 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), пришел к выводу о наличии оснований для государственной регистрации перехода права собственности к истцу. Суд констатировал факт совершения сделки (имущество выкуплено и передано покупателю по акту приема-передачи от 12.09.2006), при этом компания, являющаяся собственником здания торгового центра, в котором расположено спорное нежилое помещение, и земельного участка под ним, от

совершения необходимых действий по регистрации перехода права собственности уклонилась, чем препятствовала обществу зарегистрировать свое право. Требования о признании отсутствующим обременения - право залога в части доли в праве на земельный участок и доли в праве на нежилое здание по договору об ипотеке, заключенному компанией с банком, суд счел обоснованными по тем основаниям, что залог на здание торгового центра и земельный участок под ним прекращен. Рассматривая заявление о применении срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом срок исковой давности не пропущен. Суд сослался на положения статьи 208 Гражданского кодекса, указав, что требования истца не связаны с лишением владения, поэтому на них не распространяется срок исковой давности.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, со ссылкой на пункт 64 постановления N 10/22, пришел к выводу о пропуске обществом срока исковой давности. При этом апелляционный суд указал, что на требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и доли земельного участка распространяется общий срок исковой давности и на момент подачи иска данный срок истек, поскольку о наличии препятствий со стороны компании для регистрации права общество узнало не позднее истечения срока исполнения обязанности арендодателя по передаче арендованного имущества в собственность арендатора - 22.07.2009 (пункт 1.5 договора аренды).

Суд апелляционной инстанции также не согласился с выводами суда первой инстанции о наличии правовых оснований для признания отсутствующим обременения по договору об ипотеке. В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом. Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога. Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Апелляционный суд установил, что на момент заключения договора ипотеки сведений о том, что общество является правообладателем спорного имущества, либо о том, что имеется спор в отношении недвижимого имущества, в ЕГРН отсутствовали; доказательств аффилированности залогодержателя и залогодателя в материалы дела не представлено. С учетом изложенного суд заключил, что банк является добросовестным

залогодержателем, и, применив положения абзаца второго пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса, в соответствии с которым право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежит защите, пришел к выводу о том, что требования истца о признании недействительным договора об ипотеке и отсутствующим обременение по данному договору, не подлежали удовлетворению.

Суд округа признал выводы апелляционного суда обоснованными, сделанными при правильном применении и толковании норм материального права, констатировав при этом, что Общество вправе требовать регистрации перехода права на переданное ему по договору недвижимое имущество, находящееся в его фактическом владении, при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 64 постановления N 10/22. Требование лица, которому по сделке передано владение, подвержено сроку давности, исчисляемому применительно к обязательствам до востребования: соответствующее право считается нарушенным, когда на заявление о регистрации заинтересованной в этом стороны не получен ответ или получен отказ от другой стороны сделки либо созданы иные препятствия в регистрации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 1-КГ183).

Отклоняя довод заявителя жалобы о том, что о том, что он узнал о нарушенном праве впервые 31.03.2020 в рамках дела N А20-1531/2020,суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что общество обращалось к компании с предложением совершить необходимые действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости (письма от 19.06.2008 N 2, от 25.06.2009 N 1), однако компания уклонилась от совершения данных действий. Из письма от 03.09.2020 также следует, что компания с 2006 года уклоняется от обязанности, предусмотренной пунктом 2.1 договора аренды, о необходимости по истечении срока договора и внесении арендатором полной выкупной стоимости и арендных платежей подготовить необходимую документацию для оформления и регистрации права собственности на нежилое помещение и доли земельного участка в установленном порядке на арендатора. Между тем, с иском о государственной регистрации договора ипотеки истец обратился в суд только в августе 2021 года.

Предъявленные обществом требования о понуждении ответчика к государственной регистрации права собственности, не относятся к требованиям, перечисленным в статье 208 Гражданского кодекса, к которым не применяется срок исковой давности.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Луна» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации Н.С. Чучунова