Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив кассационную жалобу с дополнением администрации города Екатеринбурга на постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2018 по делу
№ А60-66858/2017 Арбитражного суда Свердловской области

по иску администрации города Екатеринбурга к обществу с ограниченной ответственностью «Спецэнергострой-М» об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.04.2018 удовлетворены исковые требования администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) к обществу с ограниченной ответственностью «Спецэнергострой-М» (далее – общество «Спецэнергострой-М») о возложении обязанности заключить договор аренды от 01.09.2016 № 6-1403 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601011:273, путем подписания дополнительного соглашения от 08.02.2017 № 1 на условиях, предложенных администрацией.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 30.07.2018 решение суда изменено, резолютивная часть изложена
в следующей редакции: «Исковые требования удовлетворить. Обязать общество «Спецэнергострой-М» заключить с администрацией дополнительное соглашение от 08.02.2017 № 1 к договору аренды земельного участка от 01.09.2016 № 6-1403 на следующих условиях:

1) преамбулу договора после слов «арендатор» дополнить словами «общество «Спецэнергострой-М» в лице директора Кунгуровой Н.Э., действующей на основании устава».

2) подпункт 2.1.5 договора дополнить абзацем «общество «Спецэнергострой-М» - для эксплуатации помещения административного назначения с кадастровым номером 66:41:0701027:3638 площадью 752,3 кв. м».

3) подпункт 2.2.1 договора дополнить абзацем «для общества «Спецэнергострой-М» в размере 752,3/1950 от 2096 кв. м».

4) права и обязанности общества «Спецэнергострой-М» возникают с момента вступления в законную силу судебного акта по делу № А60-66858/2017.

5) пункты 3.1, 3.2 договора исключить.

6) в пункте 3.4 договора исключить положение об уплате штрафа в двукратном размере годовой арендной платы за последний год аренды участка.

7) дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.

8) приложением к дополнительному соглашению является расчет арендной платы для общества «Спецэнергострой-М».

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 27.11.2018 постановление суда апелляционной инстанции изменено в части урегулирования разногласий по пункту 2.2.1 дополнительного соглашения № 1 от 08.02.2017 к договору аренды земельного участка от 01.09.2016 № 6-1403. Пункт 2.2.1 дополнительного соглашения № 1 от 08.02.2017 к договору аренды земельного участка от 01.09.2016 № 6-1403 дополнен абзацем 4 следующего содержания «Итоговый размер арендной платы, указанный в настоящем пункте не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность земельного участка». В остальной части постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, администрация просит отменить постановление суда кассационной инстанции, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Как установили суды, обществу принадлежит на праве собственности помещение площадью 752,3 кв.м в здании, расположенном на земельном участке, находящемся в собственности муниципального образования «город Екатеринбург». В указанном здании, помимо помещений общества, находятся помещение площадью 1101 кв.м, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию и предоставленное в оперативное управление МБОУ ДО ДЮСШ, а также помещение площадью 96,7 кв.м, находящееся в собственности Кувалдина С.Н. Общая площадь помещений в здании, на которые зарегистрированы права в ЕГРН, составляет 1950 кв.м, площадь земельного участка составляет 2096 кв.м., разрешенное использование – под здание спортивной школы.

Между администрацией и МБОУ ДО ДЮСШ заключен договор
от 01.09.2016 аренды земельного участка сроком на 49 лет, условиями которого предусмотрена возможность вступления в него всех правообладателей объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке.

Письмом от 19.06.2017 администрация направила обществу дополнительное соглашение от 08.02.2017 к договору, в соответствии с которым общество включается в число арендаторов земельного участка.

Обществом в адрес администрации направлен протокол разногласий к договору, который отклонен администрацией и ответчику предложено заключить договор на условиях дополнительного соглашения от 08.02.2017.

Письмом от 01.11.2017 общество вновь представило протокол разногласий к договору, а также указало на возникновение у него права собственности на часть земельного участка и отсутствие у него обязанности заключать договор аренды этого земельного участка.

Администрация, ссылаясь на уклонение общества от заключения дополнительного соглашения к договору, обратилась в арбитражный суд
с иском о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды
от 01.09.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0601011:273, путем подписания дополнительного соглашения
от 08.02.2017 № 1 на условиях, предложенных администрацией.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.04.2018 исковые требования администрации удовлетворены.

3) подпункт 2.2.1 договора дополнить абзацем «для общества «Спецэнергострой-М» в размере 752,3/1950 от 2096 кв. м».

4) права и обязанности общества «Спецэнергострой-М» возникают
с момента вступления в законную силу судебного акта по делу
№ А60-66858/2017.

5) пункты 3.1, 3.2 договора исключить.

7) дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации.

Пункт 2.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка дополнен абзацем 4 следующего содержания «Итоговый размер арендной платы, указанный в настоящем пункте не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность земельного участка». В остальной части постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

Разрешая спор и изменяя постановление суда апелляционной инстанции в части, касающейся урегулирования разногласий в отношении итогового размера арендной платы, суд округа в связи с наличием в здании помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию и закрепленных на праве оперативного управления за МБОУ ДО ДЮСШ, счел о наличии у общества ограничения на право приобретения земельного участка в собственность, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 Земельного кодекса земельный участок может быть предоставлен только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции посчитал, что в настоящем случае размер арендной платы должен определяться в соответствии с принципом учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения и не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип № 7, закрепленный постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (с изменениями, внесенными постановлением от 05.05.2017 № 531, далее – постановление Правительства № 582).

Также суд округа руководствовался положениями статей 129, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 15, 27, 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710, которым утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства № 582).

Обращаясь с кассационной жалобой, администрация приводит доводы об отсутствии в настоящем случае оснований для применения при расчете арендной платы для общества принципа № 7.

Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства № 582.

Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность
не допускается.

О применении принципа № 7 разъяснено также в письме Минэкономразвития России от 15.11.2018 № Д23И-6099, в котором сказано, что вышеуказанный принцип применим исключительно в случаях аренды земельных участков, отнесенных в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса к ограниченным в обороте землям, и учитывает интересы лиц, арендующих такие земельные участки, которые не могут приобрести земельный участок в собственность ввиду ограничений, прямо предусмотренных законодательством Российской Федерации, что соответствует пункту 30 Методических рекомендаций.

Правовая позиция о неприменении принципа № 7 к правоотношениям,
в случае наличия в здании иных правообладателей нежилых помещений, закрепленных за ними на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, сформулирована Верховным Судом Российской Федерации в определении от 13.12.2018 № АПЛ18-523, по которому с административным иском обращался истец по настоящему делу.

Однако довод административного истца о том, что данный принцип применим ко всем случаям, когда земельный участок не может быть приобретен в собственность, судебной коллегией признан ошибочным.

Как указывает администрация, спорный земельный участок не относится к землям, ограниченным в обороте применительно к пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса, поскольку имеет вид разрешенного использования – под здание спортивной школы.

Кроме того, администрация указывает, что вопрос о применении льготной арендной ставки для лиц, заключающих договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, урегулирован законодателем в пункте 5 статьи 39.7 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок не может превышать размер земельного налога в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктами 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

Таким образом, законодатель установил перечень лиц, имеющих право на льготное исчисление арендной платы при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке пункта 3 статьи 39.20 Земельного кодекса – к таковым отнесены исключительно лица, владеющие зданиями, сооружениями, помещениями в них на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 Земельного кодекса, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

На основании изложенных доводов администрация полагает выводы суда кассационной инстанции необоснованными и незаконными.

С учетом вышеуказанного доводы кассационной жалобы администрации о существенном нарушении судами норм материального и процессуального права, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛ:

кассационную жалобу администрации города Екатеринбурга передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 15 августа 2019 года, 10 час. 30 мин. в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15 зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда

Российской Федерации Е.Е. Борисова