Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационные жалобы Домнина Максима Андреевича (г. Геленджик) и индивидуального предпринимателя Шмаковой Светланы Юрьевны (г. Геленджик) на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2018 по делу № А32-12361/2017,

у с т а н о в и л:

Товарищество собственников жилья «Ассоль» (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Р-ТЭК» (далее – общество «Р-ТЭК»), обществу с ограниченной ответственностью «Троя» (далее – общество «Троя»), индивидуальному предпринимателю Шмаковой Светлане Юрьевне, администрации муниципального образовании «Город-курорт Геленджик» (далее – Администрация), Тюфанову Юрию Николаевичу, Кузнецовой Ирине Анатольевне, Калинину Максиму Константиновичу, Добрышкину Сергею Борисовичу, Кашкаровой Светлане Васильевне, Веденееву Александру Сергеевичу, Сарычевой Наталье Юрьевне, Сарычеву Алексею Петровичу, Сарычевой Анастасии Алексеевне, Сурковой Надежде Семеновне, Соболевой Ирине Анатольевне, Домнину Максиму Андреевичу со следующими требованиями:

– признать недействительным (ничтожным) договор от 19.01.2010

№ 4000001861 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, расположенного по адресу: г. Геленджик,

Революционная ул. – угол Курзальной ул., заключенный между

Администрацией и обществом «Р-ТЭК», в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2012;

– признать отсутствующим право аренды общества «Троя» на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:93;

– признать отсутствующим право предпринимателя Шмаковой С.Ю. на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403034:93;

– обязать предпринимателя Шмакову С.Ю. не чинить препятствия в пользовании частью земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, а также осуществить за свой счет снос самовольно возведенного объекта недвижимости (многоквартирного дома), расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, выделенного из земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:20, по адресу: г. Геленджик, Курзальная ул., 1а, а в случае не исполнения ответчиком решения суда предоставить истцу право совершить указанные действия с возложением расходов по сносу на ответчика.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Арбитражный суд Краснодарского края решением от 16.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018, прекратил производство по делу в части требований об устранении препятствий в пользовании участком и сносе спорного объекта недвижимости – многоквартирного дома, в остальной части иска отказал.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 13.11.2018 отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным договора от 19.01.2010 № 4000001861 аренды земельного участка, признал недействительным указанный договор в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2012.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, Домнин М.А. и предприниматель Шмакова С.Ю., ссылаясь на то, что суд кассационной инстанции допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права, просят отменить постановление окружного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда.

Дело 11.02.2019 истребовано из Арбитражного суда Краснодарского края.

Согласно пунктам 1 и 2 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы

для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобах доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационных жалоб Домнина М.А. и предпринимателя

Шмаковой С.Ю. вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, глава города – курорта Геленджик постановлением от 10.09.2004 предоставил обществу

«Р-ТЭК» в аренду земельный участок площадью 3964 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403034:20 для завершения строительства и последующей эксплуатации многоквартирного дома сроком на 49 лет.

Администрация постановлением от 31.05.2005 № 744 разрешила обществу «Р-ТЭК» ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта – 34 квартирного жилого дома общей площадью 6311,20 кв.м и присвоила данному многоквартирному дому адрес: г. Геленджик, Революционная ул., 21 – угол Курзальной ул.; обязала общество «Р-ТЭК» зарегистрировать право собственности на данный объект недвижимости и обратиться в Управление муниципальным имуществом города - курорта Геленджик для внесения изменений в договор аренды земельного участка и перерасчета арендной платы в связи с разрешением эксплуатации данного объекта недвижимости.

Для управления названным многоквартирным домом собственники помещений в нем создали Товарищество.

В целях приведения в соответствие правовых документов на земельные участки, расположенные в г. Геленджике по Революционной ул. – угол

Курзальной ул., с границами фактического пользования данными земельными участками и на основании заявления общества «Р-ТЭК», Администрация постановлением от 22.12.2009 № 1246 разделила земельный участок площадью 3964 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403034:20 на три самостоятельных земельных участка: площадью 2375 кв.м с кадастровыми номером 23:40:0403034:92, площадью 1302 кв.м с кадастровыми номером 23:40:0403034:93, площадью 247 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403034:94; поручила обществу «Р-ТЭК» заключить договоры аренды земельных участков.

На одном из образованных в результате раздела земельном участке площадью 2375 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403043:92 расположен

Во исполнение указанного постановления Администрация (арендодатель) и общество «Р-ТЭК» (арендатор) заключили договор от 19.01.2010

№ 4000001861 аренды на 49 лет второго образованного в результате раздела земельного участка площадью 1302 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403034:93 для завершения строительства и последующей эксплуатации другого многоквартирного дом. Согласно пункту 1.3 договора от 19.01.2010 данный участок находится в фактическом владении арендатора с 10.09.2004, поэтому документы по его передаче не оформлялись.

Общество «Р-ТЭК» на основании договора от 22.03.2010 о передаче прав и обязанностей переуступило обществу «Троя» права и обязанности арендатора по указанному договору аренды.

Дополнительным соглашением от 04.06.2012 стороны внесли изменения в договор от 19.01.2010 № 4000001861 аренды земельного участка, указав вид разрешенного использования земельного участка «для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Соглашением от 30.10.2014 общество «Троя» передало права и обязанности арендатора земельного участка предпринимателю

Шмаковой С.Ю. (новый арендатор).

Арендатор на основании проектной документации в отсутствие разрешения на строительство возвел на арендованном земельном участке многоквартирный дом площадью 3625,3 кв.м.

Геленджикский городской суд Краснодарского края установив, что данный объект возведен на земельном участке, принадлежащем предпринимателю Шмаковой С.Ю. на праве аренды, вид разрешенного использования которого позволяет строительство многоквартирных домов, объект возведен в соответствии с требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, решением от 26.12.2014 по делу № 2-3788/14 признал за предпринимателем Шмаковой С.Ю. право собственности на данный многоквартирный дом.

На основании договоров купли-продажи квартиры в данном доме переданы в собственность граждан; право собственности зарегистрировано в установленном порядке. В деле имеется свидетельство о регистрации права собственности на первую квартиру от 24.03.2015.

Соглашением от 21.03.2016 стороны по обоюдному согласию расторгли договор от 19.01.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 10.01.2018 на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0403043:93 зарегистрировано право общей долевой собственности физических лиц -

собственников квартир в многоквартирном доме, построенном на названном земельном участке.

Товарищество, обращаясь в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями, сослалось на то, что право собственности на земельный участок площадью 3964 кв.м с кадастровым номером 23:40:0403034:20 перешло в общую долевую собственность собственников помещений в первом многоквартирном доме, построенном на данном участке в 2005 году, поэтому раздел данного земельного участка и передача его части в аренду обществу

«Р-ТЭК» произведены Администрацией неправомерно в отсутствие согласия собственников помещений в данном многоквартирном доме; договор от 19.01.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403043:93 и дополнительные соглашения к нему являются недействительными, поскольку заключены в качестве арендодателя лицом (Администрацией), не обладающим правами на данный участок.

В суде первой инстанции ответчики (в том числе Администрация) заявили о пропуске Товариществом исковой давности, указывая на то, что собственникам помещений в доме, построенном в 2005 году, чьи интересы представляет Товарищество, было известно о строительстве второго дома не позднее января 2013 года, когда началось возведение дома, который был полностью построен в 2014 году. С настоящим иском Товарищество обратилось только в апреле 2017 года.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 27, 28, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, статьями 167, 168, 169, 181, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пунктах 34, 35, 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), пришли к выводу о наличии оснований для прекращения производства по делу в части требований Товарищества об устранении препятствий в пользовании земельным участком и сносе спорного объекта недвижимости – многоквартирного дома и об отсутствии оснований для удовлетворения иска в остальной части, в том числе по причине пропуска истцом срока исковой давности, о применении которой заявили ответчики.

Суды исходили из следующего: спорный договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93 реализован, цель предоставления земельного участка в аренду – строительство жилого дома достигнута, договор прекратил свое действие, а указанный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на спорном участке; право собственников зарегистрировано в установленном порядке; требование об

устранении препятствий в пользовании земельным участком путем сноса многоквартирного дома нарушит права собственников жилых помещений, привлеченных в качестве ответчиков по настоящему делу; поскольку собственниками помещений являются физические лица, не имеющие статуса индивидуальных предпринимателей, спор в данной части не подлежит рассмотрению в арбитражном суде; пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 19.01.2010) предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки; договор аренды заключен 19.01.2010, следовательно, срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора истек 19.01.2013; поскольку истец не владеет спорным земельным участком, признание недействительным договора от 19.01.2010 не приведет к восстановлению тех прав, которые Товарищество считает нарушенными; надлежащим способом защиты нарушенного права является предъявление иска об истребовании участка из незаконного владения фактических владельцев при наличии оснований, предусмотренных статьей 302 ГК РФ; однако, поскольку на названном участке расположен объект недвижимости – многоквартирный дом, находящийся в собственности и владении физических лиц, истребование земельного участка без объекта недвижимости неправомерно ввиду противоречия закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; в случае признания спорного договора аренды недействительным в реестре останется запись о праве общей долевой собственности физических лиц на земельный участок.

Окружной суд, посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, отменил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в части отказа в иске о признании недействительным договора от 19.01.2010 аренды земельного участка и признал недействительным данный договор аренды в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2012.

Суд округа сделал следующие выводы: согласно представленному истцом в материалы дела техническому заключению от 10.02.2017 № 17044Т3-2 для эксплуатации возведенного в 2005 году многоквартирного дома необходим земельный участок площадью 4280 кв. м, поэтому участок с кадастровым номером 23:40:0403034:20, предоставленный в аренду обществу «Р-ТЭК», с момента регистрации первой квартиры в указанном доме в силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) перешел в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме; поскольку Администрация была не вправе принимать решение о разделе указанного земельного участка и заключать договор от 19.01.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером

23:40:0403034:20, и предоставлять его для строительства второго дома, данный договор является недействительной сделкой; согласно разъяснениям, приведенным в пункте 68 постановления Пленума № 10/22 при возникновении у третьих лиц права на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права; вывод судов первой и апелляционной инстанций об избрании Товариществом ненадлежащего способа судебной защиты (признание договора аренды недействительным) сделаны без исследования обстоятельств формирования земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93 и без учета правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее – Президиум ВАС РФ), содержащейся в постановлении от 05.04.2011 № 15278/10, о возможности применения такого способа защиты как признание недействительной (ничтожной) сделки без применения последствий ее недействительности; требования Товарищества по существу направлены на защиту права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, в связи с передачей части этого участка предпринимателю Шмаковой С.Ю.; собственники исходного участка не принимали участия в гражданском деле о признании за предпринимателем Шмаковой С.Ю. права собственности на многоквартирный дом; Президиум ВАС РФ в постановлении от 02.10.2012 № 5361/12 сформулировал правовую позицию о неприменении к требованиям о признании недействительной сделки (по иску собственника объекта недвижимости, направленному на защиту права на земельный участок) срока исковой давности.

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, Домнин М.А. и предприниматель Шмакова С.Ю., ссылаясь на нарушение судом округа норм материального и процессуального права, просят отменить постановление окружного суда.

В числе прочих податели жалоб указывают на следующее.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме (24.03.2015), расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0403034:93, данный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а спорный договор аренды от 19.01.2010 прекратил свое действие на основании статьи 413 ГК РФ. Поскольку на момент подачи иска (04.04.2017) действие договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0403034:93 прекратилось, признание этого договора недействительным не может восстановить те права истца, которые он считает нарушенными.

Как разъяснено в пунктах 34 и 35 постановления Пленума № 10/22, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежи разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ; если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя

Наличие многоквартирного дома на спорном земельном участке указывает на выбытие данного участка из владения истца. Поскольку на спорном земельном участке возведен многоквартирный дом, находящийся в собственности и владении граждан, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке, защита предполагаемых прав истца на данный участок возможна лишь путем виндикационного требования с одновременным решением судьбы возведенного на участке объекта недвижимости (принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1

ЗК РФ).

При этом по требованиям Товарищества об устранении препятствий в пользовании участком и сносе многоквартирного дома суды прекратили производство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции до 01.09.2013) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку исполнение спорной сделки началось 19.01.2010, данная сделка сторонами исполнена, Товарищество, которому было известно о строительстве многоквартирного дома на предоставленном в аренду по спорному договору земельном участке, обратившись в суд с настоящим иском 04.04.2017, пропустило срок исковой давности по требованию о признании данной сделки недействительной.

Суд округа, необоснованно сославшись на постановление Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 № 5361/12, сделал неверный вывод о неприменении срока исковой давности к требованию Товарищества о признании недействительным договора аренды от 19.01.2010, посчитав, что это требование

собственника объекта недвижимости направлено на защиту его права на земельный участок.

Между тем правовая позиция Президиума ВАС РФ в указанном постановлении сформирована по делу, в котором истец - собственник объекта недвижимости с целью защиты своего права на приватизацию земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости обратился в суд с иском о признании сделки по продаже земельного участка недействительной, поэтому суд на основании статей 208 и 304 ГК РФ квалифицировал требование о признании недействительной сделки об отчуждении земельного участка под этим строением как не связанное с лишением владения и не подпадающее под исковую давность.

В настоящем деле Товарищество требует защиты права на земельный участок, занятый не принадлежащим ему объектом недвижимости, что исключает возможность применения статей 208 и 304 ГК РФ.

Приведенные в жалобах Домниным М.А. и предпринимателем

Шмаковой С.Ю. доводы о существенном нарушении судом округа норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобы с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

о п р е д е л и л:

жалобы Домнина Максима Андреевича и индивидуального предпринимателя Шмаковой Светланы Юрьевны передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 23 мая 2019 года на 11 часов 30 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда
Российской Федерации И.Л. Грачева