Гражданский кодекс часть 1

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.10.2021 по делу № А58-8043/2020 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия),

УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный потребительский кооператив "Илгэ" (далее также - СХПК "Илгэ", кооператив, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее также - предприниматель ФИО1, ответчик) о признании права собственности на 1/2 доли общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 14618:060002:972, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), Намский улус, <...>, общей площадью 5 343 кв. м.

Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, потребительского общества "Илгэ" (далее также - ПО "Илгэ").

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10.03.2021, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2021, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 07.10.2021 решение от 10.03.2021 и апелляционное постановление
от 07.06.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит постановление суда округа, ссылаясь на существенное нарушение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что уд кассационной инстанции не вправе был указать на ничтожность сделки без соответствующего заявления истца или предусмотренного законом случая, а также констатировать переход права собственности в момент купли-продажи здания кондитерского цеха на часть земельного участка, необходимой для го использования, определить право истца предъявить встречный иск или самостоятельный иск о взыскании с истца неосновательного обогащения в виде выкупной цены земельного участка.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 купил здание столовой и земельный участок на аукционе, проведенном конкурсным управляющим в рамках дела о банкротстве №58-4045/2009. Конкурсный управляющий хотя и осуществлял полномочия руководителя ПО «Илгэ», но не был собственником продаваемого имущества и представлял, в том числе, интересы ПО «Илгэ» через собрание кредиторов.

Предприниматель ФИО1, участвуя в аукционе, не знал и не мог знать, что приобретает имущество по недействительной сделке.

Арбитражный суд Республики Саха и Четвертый арбитражный апелляционный суд правильно исходили из того факта, что при наличии зарегистрированного права собственности на земельный участок за индивидуальным предпринимателем ФИО1 истец не смог доказать возникновение защищаемого им права.

Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.

При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.

Как следует из обжалуемых актов, в рамках дела N А58-4045/2009 о банкротстве производственного кооператива "Илгэ" определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 октября 2010 года по заявлению конкурсного управляющего должника признано недействительным соглашение об отступном от 05.03.2009 о передаче в собственность общества "Сайдам" здания столовой, применены последствия недействительности сделки в виде возвращения указанного имущества названному юридическому лицу.

05.07.2011 проведен открытый аукцион по продаже имущества должника ПО "Илгэ", в том числе здания столовой с земельным участком.

По результатам проведенных торгов победителем признан ФИО1, с которым ПО "Илгэ" 08.07.2011 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 13.

По условиям договора продавец передает в собственность покупателя здание столовой с кадастровым номером 14:18:060002:972:98235 общей площадью 508,6 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 5 343 кв. м по адресу: Республика Саха (Якутия) Намский улус, <...>.

Имущество (здание столовой и земельный участок с кадастровым номером 14:18:060002:972) передано покупателю по акту приема-передачи от 08.07.2011. Право собственности покупателя зарегистрировано 01.08.2011.

07.11.2018 между ПО "Илгэ" (продавец) и СХПК "Илгэ" (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого кооператив приобрел в собственность здание кондитерского цеха площадью 136 кв. м, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), Намский улус, <...>.

Имущество (здание кондитерского цеха) передано покупателю по акту приема-передачи от 09.11.2018; 22.11.2018 произведена государственная регистрация права собственности истца на указанное здание.

Ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 14:18:060002:972, в части необходимой для эксплуатации здания кондитерского цеха, находился у продавца данного здания (ПО "Илгэ") на праве собственности, вследствие чего к покупателю здания кондитерского цеха перешло право собственности на землю, кооператив обратился с вышеуказанным иском в суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 218, 549, 552, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что право собственности на земельный участок, занимаемый приобретаемым им зданием, к истцу не перешло, поскольку такое право отсутствовало у ПО "Илгэ" (продавца) на момент заключения им договора купли-продажи с истцом от 07.11.2018.

Суд также пришел к выводу о том , что наличие зарегистрированного права собственности на земельный участок за иным лицом (за предпринимателем ФИО1) не свидетельствует о возникновении у истца права собственности, которое может быть защищено путем использования вещно-правового способа защиты.

По результатам повторного рассмотрения дела апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал, указав со ссылкой на разъяснения, данные в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" на отсутствие доказательств возникновения у истца защищаемого им права.

Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд округа правомерно исходил из следующего.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Исходя из названных норм и разъяснений применению подлежит общее правило о том, что к покупателю объекта недвижимости земельный участок переходит на том же праве, которым обладал продавец.

Здание кондитерского цеха, расположенное в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 14:18:060002:972 площадью 5 343 кв. м, приобретено кооперативом "Илгэ" на основании заключенного с ПО "Илгэ" договора купли-продажи здания кондитерского цеха от 07.11.2018.

В соответствии с пунктами 1.1 и 1.2 договора купли-продажи от 07.11.2018, продаваемый объект находится в собственности продавца и расположен на земельном участке по адресу: Республика Саха (Якутия), Намский улус, Ленский наслег, <...>.

Однако, собственности на земельный участок с кадастровым номером 14:18:060002:972, на части которого расположено приобретенное истцом здание, зарегистрировано за предпринимателем ФИО1

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 14:18:060002:972, принадлежащем продавцу - ПО "Илгэ" помимо здания столовой, приобретенной на основании договора купли-продажи от 08.07.2011 предпринимателем ФИО1, также расположено принадлежавшее ПО "Илгэ" здание кондитерского цеха, приобретенное впоследствии кооперативом у ПО "Илгэ" на основании договора от 07.11.2018. То есть, при заключении договора купли-продажи здания столовой от 08.07.2011 продавцом в собственность предпринимателя, в том числе, передана часть земельного участка, на которой расположено здание кондитерского цеха, принадлежащего ПО "Илгэ" (продавцу), и не являющегося предметом договора купли-продажи от 08.07.2011, заключенного между ПО "Илгэ" и предпринимателем.

Вместе с тем отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абзац третий пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса). Такая сделка является ничтожной (абзац второй пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

С учетом указанных выше разъяснений, выводы судов, согласно которым ПО "Илгэ" (продавец) при заключении договора купли-продажи от 08.07.2011 с предпринимателем утратило право собственности на ту часть земельного участка с кадастровым номером 14:18:060002:972, которая занята зданием кондитерского цеха и необходима для его использования, признаны судом округа ошибочными.

Суд округа согласился с доводами заявителя кассационной жалобы, согласно которым при приобретении им на основании договора от 07.11.2018 здания кондитерского цеха, к кооперативу от прежнего собственника ПО "Илгэ" перешло право собственности на часть земельного участка, необходимую для его использования.

В соответствии с разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если собственник недвижимости преследует цель приобретения земельного участка, занятого принадлежащим ему объектами, в свою частную собственность, то надлежащим способом защиты для него в возникшем споре является иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок. В ситуациях, когда земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. При наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначить проведение кадастровых работ.

Суд округа указал, что поскольку истец определился с правом, на котором он намерен обладать спорным участком, судам следовало установить размер доли кооператива в праве на спорный земельный участок, которая, по общему правилу, определяется пропорционально площади объектов недвижимости, принадлежащих каждому из собственников, либо, в случае, если земельный участок с кадастровым номером 14:18:060002:972 является делимым, определить, возможен ли выдел из данного земельного участка отдельного земельного участка площадью необходимой для эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимости.

Обжалуемое постановление принято в пределах полномочий, установленных для суда кассационной инстанции статьями 286-288 АПК РФ.

Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда

Российской Федерации

Н.С. Чучунова