Акт возврата при аренде нежилого помещения - гражданское законодательство и судебные прецеденты

о признании незаконным бездействия истца, выразившегося в уклонении от заключения договора на новый срок без проведения торгов (дело № А65-16030/2015); о признании незаконными действий истца, выразившихся в отказе в преимущественном праве выкупа нежилого помещения (дело № А65- 1630/2017). Комитет, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства и то, что по состоянию на декабрь 2018 ( акты обследования от 17.01.2017, 19.09.2018, 25.10.2018, 01.11.2018) общество арендованные помещения не освободило, возврата их комитету по акту приема-передачи не произвело, сдало помещения в аренду индивидуальным предпринимателям с целью извлечения прибыли, обратился в суд с настоящим иском о возложении на общество обязанности освободить спорные нежилые помещения подземного перехода и передать по акту приема-передачи истцу. Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.03.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2019, в иске отказано. Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 08.10.2019 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения. Разрешая спор, суды руководствовались статьями 610, 622

Из представленных писем не усматривается и то, что банк отозвал заявление о расторжении договора. Буквальное содержание писем банка позволяет трактовать их как выражение намерения арендатора провести переговоры о заключении нового договора аренды, но на иных условиях. При этом направление банком обществу письмом от 15.12.2015 соглашения о расторжении договора и акта возврата помещений с 01.12.2015 также подтверждает его волеизъявление на отказ от договора, выраженное ранее в письме от 30.10.2015. Поскольку по истечении месячного срока со дня получения обществом уведомления банка об отказе от договора аренды он прекратил свое действие, требования банка в указанной части признаны обоснованными. Сторонами не оспаривается, что нежилые помещения ко дню предъявления банком иска уже находились во владении, пользовании и распоряжении общества и под его полным контролем, поэтому требование банка об обязании общества принять помещения по акту (подписать акт их возврата) удовлетворению не подлежит. В связи с признанием договора прекратившим свое действие правовых оснований для его расторжения по

Вопреки утверждению ответчика в кассационной жалобе, на арендатора нежилых помещений по договорам от 06.09.2019, 29.07.2020, 16.09.2020 в дополнение к диспозитивным требованиям статьи 622 ГК РФ возложена обязанность обеспечить возврат арендованного имущества в состоянии, которое соответствует выполненному текущему ремонту. Такая обязанность компанией не исполнена, двусторонними актами осмотра от 30.09.2021 зафиксировано и не оспорено ответчиком, что нежилые помещения на момент возврата арендодателю имели многочисленные повреждения отделки механического характера (загрязнения, потертости, сколы, темные пятна на обоях, отверстия на поверхностях). Доказательства тому, что соответствующие повреждения имели место уже на момент заключения договоров от 06.09.2019, 29.07.2020, 16.09.2020 и передачи имущества в аренду ответчиком (на котором, как на лице, принявшем нежилые помещения в аренду по актам без замечаний) в материалы дела не представлены (статьи 9, 65 АПК РФ). Утверждение ответчика о том, что подобные повреждения соответствуют уровню естественного износа нежилых помещений: опровергается выводами эксперта об эксплуатационном характере повреждений, механизм образования которых не соответствуют понятию естественного износа;

подписав с истцом акт приема-передачи, который является единственным двухсторонним документом, свидетельствующим о возврате помещения после истечения срока действия договора. Полагает, что поскольку до 20.10.2016 помещение возвращено арендодателю не было, истец был лишен возможности использовать его в предпринимательских целях, а именно сдавать в аренду. Считает, что суд первой инстанции необоснованно счел подтвержденным аргумент ответчика об уклонении арендодателя принять помещения из аренды, волеизъявления которого были оформлены неполученными истцом письмами от 22.03.2016, 25.03.2016, 14.04.2016, и как следствие отсутствующим у истца права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества, поскольку по состоянию на 22.03.2016, 25.03.2016, 14.06.2016 договор аренды не прекратил свое действие, следовательно, у арендодателя не возникло обязанности принимать спорное помещение. Считает необоснованными выводы суда первой инстанции о том, что после прекращения договора арендатор не использовал арендованное помещение, сделанного на основании протокола осмотра вещественных доказательств от 08.09.2016, реестровый номер №6-5461, поскольку осмотр произведен в отношении нежилого помещения – торгового павильона

принятие неисполнимых судебных актов. От управления имущественных отношений отзыв на кассационную жалобу в суд округа не поступил. Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает обжалуемые судебные акты подлежащим отмене в части удовлетворения требования управления имущественных отношений о возврате нежилого помещения по акту в надлежащем состоянии, а дело в указанной части – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан. Как видно из материалов дела и установлено судами, между комитетом по управлению имуществом г. Махачкалы (правопредшественник истца; арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений (строений) от 01.01.2004 № 12/01. По условиям договора арендатору предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> для использования под компьютерный класс, кафе-клуб. Общая площадь переданного в аренду помещения составляет 101,9 кв. м. Срок действия договора определен с 01.01.2004 по 01.01.2020. Размер арендной платы за переданное

момента передачи (возврата) помещения арендодателю по акту приема-передачи, не принят апелляционным судом. Гражданское законодательство устанавливает порядок возврата арендуемого недвижимого имущества (по акту приема-передачи). Этот порядок необходим для определения конкретной даты возврата арендуемого помещения и направлен на избежание необоснованного пользования арендуемыми помещениями. По условиям договоров аренды в день их расторжения арендатор обязан освободить арендуемые помещения и подписать с арендодателем акт приема-возврата помещений, в котором фиксируется состояние помещений на момент передачи и претензии сторон. При освобождении помещений арендатор обязан удалить (вывезти) все свое имущество и передать помещения арендодателю в состоянии, не худшем по сравнению с состоянием, в котором он его получил. Одновременно арендодателю передаются все принадлежности к арендуемому имуществу (ключи от помещений, оборудование и т.д.). В соглашениях о расторжении договоров от 30.06.2021 арендатор взял на себя обязательство возвратить нежилые помещения по акту приема-передачи, предварительно освободив их от своего имущества (пункт 2). При этом акты приема-передачи к соглашению о расторжении договоров аренды

сумму депозита, внесенного им по договору, в счет компенсации убытков от простоя нежилого помещения, связанного с досрочным расторжением договора. Арендатор возвращает арендодателю объект аренды по договору - нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., по акту приема-передачи объекта. С момента подписания сторонами настоящего соглашения, вся предыдущая переписка сторон относительно расторжения договора теряет свою юридическую силу. Стороны подтверждают, что не имеют друг к другу претензий, связанных с досрочным расторжением договора; 2) акт приема-передачи (возврата) объекта (нежилых помещений) по договору аренды нежилого помещения № 2-Б/1/8-2018 от 28.02.2018 (л.д.178 т.1), из которого следует, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения № 2-Б/1/8-2018 от 13.08.2018 арендатор передал (вернул), а арендодатель принял нежилое помещение, расположенное по адресу: .... Объект находится в надлежащем санитарном состоянии, соответствует условиям договора аренды. В результате визуального осмотра установлено, что системы электроснабжения, отопления, водоснабжения, водоотведения, канализации и вентиляции функционируют. Двери, окна, стены, пол, равно как иные элементы помещения, находятся в

заключен договор аренды № нежилого помещения №, площадью №., которое ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи передано ответчику. Впоследствии ДД.ММ.ГГГГ с ответчиком заключен договор аренды № на новый срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, этого же помещения. Согласно указанному договору аренды, ежемесячная арендная плата составила 8 000 руб., в том числе №, которая начисляется со дня подписания акта приема-передачи нежилого помещения по день возврата нежилого помещения арендодателю. При просрочке оплаты аренды по договору предусмотрена неустойка в размере № от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № нежилого помещения с оборудованием №, площадью № на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которое передано ответчику по акту приема-передачи. Согласно указанному договору аренды, ежемесячная арендная плата составила 34483 руб., в том числе №, которая начисляется со дня подписания акта приема-передачи нежилого помещения по день возврата нежилого помещения арендодателю. При просрочке оплаты аренды по договору предусмотрена неустойка